赵智与家利物业管理(广州)有限公司物业服务合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/43/45广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2013)穗中法民五终字第1610号

  上诉人(原审被告)赵智。

  被上诉人(原审原告)家利物业管理(广州)有限公司。

  法定代表人徐建东。

  委托代理人梁彬,国信信扬律师事务所律师。

  上诉人赵智因与家利物业管理(广州)有限公司物业服务合同纠纷一案,不服广州市番禺区人民法院(2012)穗番法石民初字第55号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审法院经审理查明,家利物业管理(广州)有限公司具有二级物业管理资质。广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔涤涛径1幢402系赵智名下的房产,该房产建筑面积27114平方米,共用地面积76900平方米。赵智已于2007年5月9日办理收楼入伙手续。家利物业管理(广州)有限公司与和记黄埔地产(广州番禺)有限公司于2005年8月26日签订《物业管理委托合同》约定由家利物业管理(广州)有限公司对位于广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道的珊瑚湾畔小区提供前期物业管理服务,上述《物业管理委托合同》到期后,家利物业管理(广州)有限公司与和记黄埔地产(广州番禺)有限公司又签订物业管理委托期限至业主委员会成立且代表全体业主与其选聘的物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》中第三章服务费用第六条第2款酬金制约定物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳,具体标准如下:多层住宅:28元/月平方米。2006年8月12日家利物业管理(广州)有限公司与赵智签订《广州珊瑚湾畔前期物业管理服务协议》。该协议约定需前期物业管理的涉案物业的建筑面积为26910平方米。该协议第四条物业管理服务费用第一款赵智交纳费用的时间为发展商向赵智寄发收楼通知书上标明的管理费起计之日;第二款约定单元住宅按建筑面积每月每平方米28元缴纳;第六款约定每次交纳费用时间为每月五日之前。该协议第十一条违约责任第三款约定赵智违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,家利物业管理(广州)有限公司有权要求赵智补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金,或采取相应的催交措施。根据《前期物业服务合同》及《广州珊瑚湾畔前期物业管理服务协议》的有关约定及广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《房地产情况证明》所载明的赵智房屋相关面积,赵智2011年5月至今的物业管理费按房屋建筑面积每平方米每月28元计算,则涉案房产每月物业管理费为27114×28=75919元。根据《前期物业管理服务协议》的有关约定,业主逾期交纳物业管理服务费的,每逾期一天需增交1‰的违约金。赵智入住后曾缴纳过相关的物业管理服务费用,但因赵智未向家利物业管理(广州)有限公司交纳2011年5月至今的物业管理服务费,经催收未果,家利物业管理(广州)有限公司遂于2012年8月20日将赵智诉至原审法院,请求判令:1、赵智按每月人民币75919元的标准缴付2011年5月起至实际付清之日止的物业管理服务费,暂计至2012年5月为人民币986947元;2、赵智按每天千分之一的标准,支付因欠缴上述物业管理服务费的违约金,自2011年4月6日起暂计至2012年5月24日为人民币178098元;3、本案之诉讼费用均由赵智承担。

  原审法院另查明,广州市番禺区洛浦街珊瑚湾畔小区至今尚未成立业主委员会。

  原审法院认为,家利物业管理(广州)有限公司经房地产开发商和记黄埔地产(广州番禺)有限公司委托,对珊瑚湾畔小区进行前期物业管理的行为合法有效。虽然珊瑚湾畔现未成立业主委员会,但事实上赵智已享受了家利物业管理(广州)有限公司提供的物业管理服务,且赵智入住后曾缴纳过相关的物业管理服务费用,系赵智对家利物业管理(广州)有限公司物业管理服务的确认。赵智作为珊瑚湾畔小区的业主和住户,应当依照约定和经批准的收费标准向家利物业管理(广州)有限公司交纳物业管理服务费。家利物业管理(广州)有限公司主张赵智按《广州珊瑚湾畔前期物业管理服务协议》交纳逾期违约金,应即为滞纳金。家利物业管理(广州)有限公司主张按照合同及协议约定要求赵智支付拖欠的物业管理费及逾期交纳的滞纳金合理合法,原审法院予以支持,但各月滞纳金的总额应以不超过当月应收物业管理费的数额为宜。赵智经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其放弃抗辩权利。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十四条第一款第(八)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条,《物业管理条例》第四十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定,判决如下:一、赵智应于判决发生法律效力之日起七日内向家利物业管理(广州)有限公司付清物业管理费(物业管理费按每月75919元的标准从2011年5月起计至实际缴纳付清之日止)。二、赵智应于本判决发生法律效力之日起七日内向家利物业管理(广州)有限公司支付拖欠物业管理费的滞纳金(滞纳金以每月应交纳物业管理费75919元为本金,按每日千分之一的标准,从每月的物业管理服务费逾期之日计至实际清还所欠物业管理服务费之日止,每月物业管理服务费的滞纳金分期计算,上述各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业管理费75919元)。本案诉讼费46元由赵智负担(该款家利物业管理(广州)有限公司已垫付,赵智在履行本判决时一并支付给家利物业管理(广州)有限公司,原审法院不另行退付)。如果赵智未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  判后,上诉人赵智不服原审判决,向本院提起上诉称,一、上诉人一直都有向家利物业缴纳物业管理费,因上诉人长期在外地工作,按月准时去交实有所难,每次都是采取几个月交一次的方法结清所欠的物业管理费。在2011年7月份时,上诉人收到一张物业管理费催收单,上诉人通过电子汇账方式将所欠管理费汇到家利物业。后来我去物业管理中心拿单时才被告知其强行扣了我两千多元的滞纳金,当时我向物业管理中心提出交涉,但对方不予理睬,我当即向物业管理中心写了一份严正声明,意思是这次事件若不妥善处理,我今后决不会再交管理费。二、家利物业采取欺骗手段,向业主收管理费的同时,强行将业主的滞纳金一并收取。上诉人在催收管理费清单上并无注明欠多少滞纳金,当我按管理费清单数额汇款后对方才说交清滞纳金再算管理费。被上诉人这种捆绑乱收费的做法已涉及到诈骗,严重践踏了法律。请求二审法院撤销原审判决第二项,维持原审判决第一项。

  被上诉人家利物业管理(广州)有限公司辩称,一、双方签订了前期物业服务协议,上诉人签收了业主公约,双方在有效的前期物业管理前提下,对方交物管费是认可的;二、缴费方式约定提供了多种方式给上诉人,可以汇款或交现金,还可以自动转账,上诉人在多种可以选择的缴费方式下,还恶意拖欠物管费。三、上诉人也同意其是几个月才交一次,我方只是暂时不追究其违约,不是放弃追究违约责任。四、我方发律师函已告知对方违约责任,上诉人所说的不缴纳违约责任的理由不成立。请求二审支持我方追究物管费及违约金。

  经本院二审庭询审理,原审法院查明事实正确,本院予以确认。

  另,2013年6月25日,上诉人向被上诉人交纳了2011年5月至2013年6月的物业管理费本金,但没有交纳滞纳金。被上诉人表示其要求法院判决上诉人支付从2011年5月6日起至清付之日止的逾期缴纳物业服务费的滞纳金。

  本院认为,上诉人对于其应向被上诉人交纳物业管理费没有异议,并在二审期间实际交纳了物业管理费的本金。双方当事人在本案中的争议焦点在于上诉人是否应交纳逾期支付滞纳金。根据双方当事人签订的《广州珊瑚湾畔前期物业管理服务协议》约定,被上诉人有权要求上诉人支付每天千分之一的违约金。上诉人对其逾期交纳物业管理费之事没有异议,但上诉称被上诉人无权自行扣下滞纳金后,其才不交纳物业管理费。对此,上诉人如果认为被上诉人扣下滞纳金行为不当,可循合法途径加以解决,此理由不足以构成上诉人不予交纳物业管理费的依据。故上诉人主张其不应交纳滞纳金,理据不够充分,本院不予支持。综上所述,经审查原审判决本无不当,但由于二审期间上诉人自行交纳了物业管理费本金这一新的事实,本院对原审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定,判决如下:

  一、撤销广东省广州市番禺区人民法院(2012)穗番法石民初字第55号民事判决第一项;

  二、变更广东省广州市番禺区人民法院(2012)穗番法石民初字第55号民事判决第二项为:赵智应于本判决送达之日起七日内向家利物业管理(广州)有限公司支付拖欠的2011年5月至2013年6月的物业管理费的滞纳金(滞纳金以每月应交纳物业管理费75919元为本金,按每日千分之一的标准,每月物业管理服务费的滞纳金分期计算,均从欠费当月的6日起计至2013年6月25日止,上述各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业管理费75919元)。

  如果赵智未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费46元及二审案件受理费50元,均由上诉人赵智负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  陈 涛

审 判 员  陈珊彬

审 判 员  郭东升

二O一三年十一月 十八 日

书 记 员  阮志雄



20200109014345

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