邓某兰等与朱某军等土地承包经营权转让合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/44/44益阳市中级人民法院

民事判决书

      (2013)益法民一终字第132号


  上诉人邓某兰(原审原告)。

  上诉人魏某(原审原告)。系邓某兰之女。

  上诉人魏某屹(原审原告)。系邓某兰之子。

  上述三上诉人之共同委托代理人王某初,湖南省长沙市三某法律服务所法律工作者,代理权限为特别授权。

  上述三上诉人之共同委托代理人潘某诚,湖南省长沙市三某法律服务所顾问,代理权限为一般代理。

  被上诉人朱某军(原审被告)。

  委托代理人龚某成,湖南金某华律师事务所律师,代理权限为一般代理。

  被上诉人魏某岩(原审被告)。系上诉人邓某兰之夫。

  上诉人邓某兰、魏某、魏某屹与被上诉人朱某军、魏某岩土地承包经营权转让、房屋买卖合同纠纷一案,不服湖南省安化县人民法院二0一三年三月十二日作出的(2012)安法民一初字第380号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2013年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人魏某及其与邓某兰、魏某屹、之共同委托代理人王某初、潘某诚,被上诉人朱某军及其委托代理人龚某成,被上诉人魏某岩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院查明,2008年农历5月15日,朱某军与魏某岩签订《房屋购销合同书》,双方约定,魏某岩将其坐落在原马路镇桥边村(现合并为碧丹村)的房屋一栋及屋前空坪(约045亩)、屋后菜园土三块(约075亩)、屋后右角林山一块(约045亩)、屋前水田一坵(约075亩)、光明排的土一块(约01亩)、大场坪的土一块(约02亩)及房屋周围的林木折价17680元卖给朱某军,朱某军一次性支付了价款后全家搬进了该屋,因房屋陈旧,部分腐烂,朱某军对该房屋进行了翻新、修缮。2008年9月左右,邓某兰到该转让的房屋里搬走了原存放在此处的棉被等物。2010年下半年,朱某军对原有的位于原籍株树山村(现已更名为马辔市村)的房屋进行了处置。2012年3月,安化县同心锑业有限责任公司因发展需要欲出资30万元征收所在区域的有关土地(含争议土地),邓某兰、魏某、魏某屹闻讯,即于同年3月诉至法院,要求确认上述合同无效。本案在审理过程中,安化县同心锑业有限责任公司因考虑诸多因素,取消了征收决定。朱某军妻子邓某红娘家在房屋宅基地所在地,在审理过程中,邓某红已将户口迁回娘家。

  原审法院认为,魏某岩、朱某军签订的农村土地承包经营权转让和房屋买卖协议,系双方真实意思表示。虽邓某兰、魏某、魏某屹提出魏某岩未经财产共有权人同意,擅自转让家庭共同财产是违法行为,但合同中所涉及的山林田土和房屋是魏某岩的家庭共同财产或夫妻共同财产,根据《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”之规定,魏某岩作为一家之主,朱某军完全有理由相信魏某岩可以代表全家做出转让有关山林田土等财产的有关决定,魏某岩的行为是一种合法的表见代理。邓某兰、魏某屹、魏某提出该行为违反《合同法》和《土地管理法》第六十三条的规定,系断章取义,理解法律错误。转让的房屋系魏某岩、邓某兰夫妻于1985年在魏某、魏某屹未出生时修建,一直也未分家析产,故该房屋系夫妻共同财产,合同上虽没有邓某兰的签名,但邓某兰在庭审中已明确表示其在房子卖了两天后就知晓,并有证据证实其曾去已转让的房屋搬走被子等东西,并没有提出过反对意见,虽她提出其曾反对该转让行为,但未提交证据证实。亦未在合理的时间内主张权利,而合同履行完毕已达4年之久,邓某兰等人明知但一直未主张过权利,故亦可证明魏某岩一家均已认可该转让行为。虽法律规定宅基地不得转让给非同一集体经济组织成员,但朱某军的妻子系该转让宅基地所在地人,虽朱某军不是本村人,但转让行为实际是夫妻共同行为,故朱某军是合法主体。综上所述,朱某军、魏某岩之间的转让行为是双方的真实意思表示,且不违反法律规定,是合法有效的,依法应予以保护。后因企业欲出资征收该处山林田土及房屋,邓某兰、魏某岩一家得知后诉至法院要求确认合同无效,违背诚实信用原则,如果毁约,则善意取得人朱某军一家无安身之所,这种行为是违背立法旨在保护当事人的合法权益原意的,故根据诚实信用原则,亦应认定合同有效。综上所述,邓某兰、魏某屹、魏某的诉讼请求于法无据,应不予支持。据此,根据《中华人民共和国合同法》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决驳回邓某兰、魏某屹、魏某的诉讼请求。案件受理费500元,由邓某兰、魏某屹、魏某负担。

  宣判后,邓某兰、魏某、魏某屹不服,向本院上诉称:一审认定魏某岩为表见代理,其与朱某军签订的转让房屋与土地承包经营权的合同合法的事实错误,魏某岩转让房屋与土地承包权的行为系无权处分行为、违法行为;房屋买卖与土地承包经营权转让合同违反法律、行政法规强制性规定,应为无效合同。请求二审撤销原审判决,确认上述合同无效。

  被上诉人朱某军答辩称:原审认定事实清楚,证据确实充分,程序合法;朱某军、魏某岩之间转让协议合法,朱某军为善意第三人;上诉人为利益恶意毁约,违背诚实信用原则。请求维持原判。

  被上诉人魏某岩答辩称:签订房屋、土地承包经营权转让协议时,妻子邓某兰不知情,该协议是否有效,由法院依法裁决。

  二审中,邓某兰、魏某、魏某屹向本院提交了《安化县马路镇碧丹村村民委员会的证明》、《安化县公安局批准迁入城镇落户的通知》,拟证明魏某岩从1992年6月30日起就不是农业户口,不再享有土地承包经营权。

  朱某军质证称,该两份证据不是新证据,《安化县马路镇碧丹村村民委员会的证明》形式上不合法,两份证据均与本案无关联。魏某岩质证称,该两份证据真实有效,与本案有关联,能够达到证明目的。本院对上述证据经审查认为,土地承包经营权的调整,需经本集体经济组织三分之二以上成员同意,《安化县马路镇碧丹村村民委员会的证明》未证实其履行了相关程序要求;《安化县公安局批准迁入城镇落户的通知》只能证实其户口迁移的事实。因此,上述两份证据均不能达到上诉人的证明目的,本院均不予采信。

  二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。

  本院认为,魏某岩与朱某军签订的《房屋购销合同书》,其实质为土地承包经营权转让和房屋买卖协议,双方系转让房屋、流转土地承包经营权而引发的纠纷,本案的争议焦点:一、魏某岩处分房屋及流转土地承包经营权是否构成表见代理;二、房屋转让与土地承包经营权流转是否违反法律、行政法规的强制性规定。

  一、关于魏某岩处分房屋及流转土地承包经营权是否构成表见代理的问题。

  本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”之规定。本案中,魏某岩与邓某兰系夫妻关系,魏某岩处分的房屋为双方婚姻关系存续期间共同修建而成的夫妻共同财产,而非家庭共同财产。邓某兰虽未直接参与合同签订,但其在庭审中已明确表示知晓房屋出卖的事实,且合同签订后,其从该房屋中搬走属于自己的物品,邓某兰已通过自己的行为对该房屋转让进行了追认,因此,朱某军有理由相信房屋的转让系魏某岩、邓某兰双方共同的意思。流转的土地系魏某岩以家庭联产承包方式取得承包权的土地。农村家庭联产承包人是以家庭为承包主体,而非家庭成员个人,朱某军作为善意且无过错的合同相对方,基于魏某岩与三上诉人的家庭成员关系及农村当地习惯,足以相信魏某岩作为户主在处理家庭共同财产问题上具有代理权,且魏某岩明确告知朱某军已取得了共有人同意及当场相关见证人的证明,朱某军有理由相信魏某岩有处分权。原审法院据此认定魏某岩构成表见代理并处分房屋及土地承包经营权的行为有效,并无不当。上诉人邓某兰虽主张转让房屋其明确表示过反对,但未提交证据证实,故邓某兰、魏某、魏某屹认为魏某岩无权代理其处分共有的土地承包经营权和房屋不构成表见代理的上诉请求,没有法律依据,不能成立,本院不予支持。

  二、关于房屋转让与土地承包经营权流转是否违反法律、行政法规的强制性规定的问题。

  (一)土地承包经营权流转协议是否违反法律、行政法规的强制性规定的问题。

  本院认为,《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十七条规定,家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转转让或其它方式流转。采取转让方式流转的,应取得发包方的同意。本案中,魏某岩作为家庭联产承包方与被上诉人朱某军签订的土地承包经营权转让合同,经过了发包方碧丹村村委会及本集体经济组织成员同意,履行了该项合同生效的法定程序,符合生效的条件,因此该合同合法有效,朱某军获得流转合同项下的土地承包经营权。原审法院认定土地承包经营权流转不违反法律、行政法规强制性规定正确。上诉人认为双方签订的土地承包经营权流转协议违反法律、行政法规强制性规定自始无效的上诉请求无事实与法律依据,不能成立,本院不予支持。

  (二)关于农村宅基地房屋转让是否违反法律、行政法规强制性规定的问题。

  本院认为,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”的规定,说明我国法律、行政法规并不禁止农村宅基地房屋的转让。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》虽规定,农民的住宅不得向城市居民出售,但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”上述规范不属于确认合同无效的法律依据,且本案中朱某军并非城镇居民,不属于上述规范规定的禁止转让范围,故本案农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。同时,朱某军的户籍虽然不在桥边村,但其与魏某岩签订协议时,与邓某红存在合法婚姻关系,其购买房屋也系用于家庭共同居住,且邓某红在诉讼过程中,已将户籍迁入受让房屋所在地集体经济组织。我国对同一集体经济组织成员之间的房屋买卖并不禁止,原审法院据此对邓某兰、魏某、魏某屹的诉讼请求不予支持并无不当。邓某兰、魏某、魏某屹在朱某军一家居住六年之后,因企业欲出资征收该处山林、田土及房屋,再向其提起合同无效之诉,明显与民商事活动中应遵循的公平、等价和诚实信用原则相违背,故上诉人邓某兰、魏某、魏某屹认为魏某岩与朱某军转让协议因违法自始无效的上诉请求,没有事实和法律依据不能成立,本院依法不予支持。

  综上所述,上诉人邓某兰、魏某、魏某屹的上诉理由均不能成立,本院不予支持。原判审理程序合法,认定事实清楚,适用法律正确,实体处理恰当,本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费500元,由上诉人邓某兰、魏某、魏某屹负担。

  本判决为终审判决。

      审 判 长  黄 和 平

      代理审判员  贾 云 卫

      代理审判员  陆 康 彪

         二O一三年六月二十五日

      书 记 员  王   棵



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