郁1等与玛1等房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/45/18上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2013)沪一中民二(民)终字第1871号

  上诉人(原审原告)郁1。

  委托代理人单1。

  上诉人(原审被告)伯1。

  委托代理人马1。

  被上诉人(原审被告)玛1。

  被上诉人(原审被告)蒂1。

  被上诉人(原审被告)克1。

  被上诉人(原审被告)印1。

  上列第二、三、四被上诉人之共同法定代理人伯1。

  上列第二、三、四被上诉人之共同法定代理人玛。

  上诉人郁1、伯1因房屋租赁合同纠纷一案,不服中华人民共和国上海市长宁区人民法院(2012)长民三(民)初字第507号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年6月13日受理后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

  原审法院查明,上海市长宁区某路某号房屋(以下简称涉讼房屋)登记的产权人系郁1。2011年7月18日,郁1(甲方)与伯1(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份,约定,乙方承租涉讼房屋,用途为住宅;租期为3年,自2011年9月1日起至2014年8月30日止;月租金人民币70,000元(以下币种相同),包括物业管理费、税金、花园维护费、无线宽带安装费、三套TV5及菲律宾国际卫星频道收视费;保证金为两个月租金计140,000元,租赁关系终止时,甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定的由乙方承担的费用(水电煤、电话等)及其他乙方应承担的款项外,剩余部分无息归还乙方;租赁期间内,使用涉讼房屋所发生的水、电、煤气、通讯费用由乙方承担。合同第9-2条约定,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除合同,违反合同的一方,应向另一方按月租金的双倍支付违约金,给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分:(1)……。(2)甲方交付的房屋不符合合同的约定,致使不能实现合同租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷,危及乙方安全的。……(6)乙方逾期不支付租金累计超过15天的。合同第10-4条约定,租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应向甲方支付相当于两个月租金的违约金,若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行支付。合同补充条款约定,甲方同意重新粉刷整个房屋,颜色由租客挑选;甲方同意提供15,000元用于乙方租客自行购买全屋窗帘。签约后,双方按约履行。

  2012年2月27日,因伯1向中介反映涉讼房屋周围存在施工噪音问题,中介人员向伯1发送电子邮件,称,涉讼房屋所在小区物业经理已经收到了郁1的投诉,保安已经找到了523号的工人让他们停止噪音施工,如邻居在周末或晚上进行噪音施工,伯1可以直接向物业投诉。

  2012年3月28日,伯1交寄“解除租赁合同通知”给郁1,因郁1未能更换烤箱、浴缸,浴室不保暖及装修噪音问题,并考虑到涉讼房屋租金较之小区内其他房屋租金高,伯1要求解除租赁合同,并同意支付两个月租金作为违约金。郁1称未收到该文件。2012年3月30日,伯1交寄“512别墅钥匙、物件清单”给郁1,郁1称亦未收到。

  2012年3月,郁1发现伯1一家搬离了涉讼房屋,故涉讼。

  原审审理中,伯1方主张,曾以电子邮件、电话等方式向郁1反映如下问题,希望郁1予以解决:涉讼房屋中的烤箱只能单面烤制,无法循环双面烤制;浴缸不能正常使用;浴室没有暖气;涉讼房屋周围最多时有四处房屋在装修,噪音和粉尘对伯1一家的居住造成了严重影响。郁1确认,伯1方曾提出要求更换浴缸及卫生间的保暖问题,但之后又不需要郁1更换浴缸了,浴缸及卫生间并无问题;至于烤箱,伯1方未向郁1反映过;关于装修噪音,在伯1方提出后,郁1已经向物业公司进行了反映,物业公司向施工人员告知了规定的施工时间,并通过中介将处理情况告知了伯1方,郁1已经尽到了出租人的义务;郁1确实另有一处房屋在装修,但不是在涉讼房屋隔壁,对伯1一家并无影响。

  对于租赁合同的履行情况,双方确认如下:1、伯1方支付租金至2012年3月底;支付租金的是伯1。2、伯1方收到了窗帘款15,000元,但窗帘仍留在涉讼房屋内。3、电话机、DVD机仍留在涉讼房屋内;4、伯1方支付了相当于两个月租金的保证金,双方一致同意用以冲抵伯1方应当承担的租金或其他费用。

  郁1主张的涉讼房屋水电煤等公用事业费情况如下:2012年3月水费7560元,2012年4月水费126元;2012年3月4日至5月3日电费1,65480元;2012年3、4月燃气费15250元;2012年3月电信费49230元,2012年4月电信费15元,2012年5月-10月电信费均为5元,2012年11月电信费590元;2012年3月宽带及月租费175元,2012年4月端口保留及停机保号费50元,2012年5月-10月端口保留及停机保号费均为30元,2012年11月宽带及月租费等为3480元;2011年7月至10月有线电视费92元。伯1方同意支付截至2012年3月的水电煤、电信、上网费用,不同意支付3月以后的费用及全部有线电视费。

  原审另查明,2011年12月,郁1向某公司支付“512佣金”105,000元。伯1方认为,该款项与涉讼房屋的租赁关系缺乏关联性,伯1方不予认可。

  经法庭释明,郁1确认于2012年5月8日收回涉讼房屋,并委托中介另行出租。2012年12月,涉讼房屋另行出租给他人并开始起租。2012年12月10日,上海市申阳律师事务所代郁1向某公司2上海分公司支付“明苑512租赁咨询服务费”60,000元。伯1方确认另行出租事实,认为即使双方租赁合同未于2012年3月底解除,也应于郁1确认收回之日解除。另外,伯1方认为支付的款项并非佣金,不能证明与本案的关联性。

  因双方当事人各执己见,致调解不成。

  郁1诉至法院,要求判令:伯1赔偿郁1损失2,030,000元。原审审理中,郁1于2012年5月21日变更诉讼请求为:1、要求伯1赔偿损失2,030,000元;2、伯1支付郁1垫付的水电煤、电话、宽带、有线电视费2,78720元;3、伯1支付恢复原状费用54,083元;3、赔偿中介费105,000元;4、赔偿装修款66,880元;5、赔偿窗帘款15,000元;6、赔偿郁1为本次租赁购买的电话、DVD机1,295元。

  郁1于2012年6月13日变更诉讼请求为:要求伯1、玛1、蒂1、克1、印1支付2012年4月至6月的租金210,000元。

  郁1最终认为双方租赁合同于2012年11月底解除,并于2012年12月12日变更诉讼请求为判令伯1:1、支付拖欠的2012年4月至11月的租金560,000元;2、支付另行出租的租金差额210,000元;3、支付水、电、煤、电话、宽带和有线电视费用3,54864元;4、赔偿两笔中介费165,000元;5、赔偿入住装修费66,880元;6、赔偿恢复原状装修费50,000元;7、返还窗帘款15,000元;8、赔偿另行购买设施设备费用1,295元。

  伯1、玛1、蒂1、克1、印1共同辩称,伯1系租赁合同的承租人,玛1、蒂1、克1、印1不是适格的被告。伯1在入住涉讼房屋后,发现房屋周边多处房屋在维修,维修工程的噪音和粉尘严重影响了伯1一家的正常生活;涉讼房屋内的烤箱只能单面烤制,没有循环多面烤制功能;浴缸使用状态不好,浴室没有暖气,不符合正常的使用要求。伯1多次与郁1联系,但郁1均未予解决。故伯1于2012年3月28日发函给郁1,要求解除租赁合同,并于2012年3月底搬离了涉讼房屋。伯1认为,双方租赁合同应于2012年3月底解除,且原因在于涉讼房屋不适合居住,故伯1方同意支付截至2012年3月底的水电煤等公用事业费用,不同意郁1其他的诉讼请求。

  原审法院认为,双方所签订的房屋租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,适法有效。因此,该合同自生效之日起便对双方当事人具有约束力,双方均应本着诚实信用的原则,恪守合同约定,全面履行合同义务。

  双方的争议焦点如下:

  一、玛1、蒂1、克1、印1是否是共同承租人。所谓承租人,是按照约定使用租赁物,并支付租金的人。除伯1外,玛1、蒂1、克1、印1并未与郁1缔结合约,且未支付过租金,郁1仅以共同居住事实要求玛1、蒂1、克1、印1承担承租人的责任,缺乏法律依据,不予支持。

  二、伯1是否有权解除合同。伯1提出解除合同的依据是涉讼房屋内烤箱、浴缸、浴室不符合居住要求,涉讼房屋外有多处房屋装修,影响伯1一家居住。按照合同法的规定,合同可以因为约定或法定解除条件成就而致解除。伯1提出的上述问题,并不符合合同约定的解除条件,也不符合法定的解除条件,伯1在向郁1发送的解除通知中,提出涉讼房屋租金高于同小区其他房屋,并同意以扣除保证金的形式解除合同,综上所述,伯1并不因上述事由而享有约定或法定的解除权。伯1方认为双方租赁合同于2012年3月底解除,缺乏事实和法律依据,法院不予采信。

  三、合同是否解除。郁1最终认为,双方的租赁合同于2012年11月底解除。伯1亦认为双方租赁合同已解除。双方就合同解除并无异议。关于解除时间,2012年5月8日,郁1确认已收回房屋,故双方租赁合同应于2012年5月8日解除。

  四、合同解除的后果处理。关于租金,截至合同解除之日的租金及公用事业费,伯1应当支付。其中,租金为88,065元、水费20160元、电费1,65480元、燃气费15250元、电信费50830元、上网费233元。关于有线电视费92元,依据合同约定,租金内包含卫星电视费用,并不包含有线电视费,故有线电视费92元应当由伯1承担。关于2012年5月9日至11月底的房屋使用费471,935元、租金差价损失、中介费损失、装修费、恢复原状费等,均属于郁1主张的损失,伯1解除合同的事由并未达到合同目的无法实现或相类似程度,其搬离涉讼房屋的行为,构成违约,应当承担由此导致的违约责任。郁1在法院释明后,及时收回涉讼房屋,且挂牌出租,并无扩大损失的情形。考虑到其中存在的市场因素,法院酌定由伯1赔偿郁1损失541,935元。窗帘、电话机、DVD机仍在涉讼房屋内,故法院对郁1主张的窗帘款、设施设备费用不予支持。伯1方支付的保证金,用以冲抵上述伯1应当承担的租金或费用。

  原审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定,于二〇一三年三月二十五日判决如下:一、郁1与伯1)于2011年7月18日就上海市长宁区某路某号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2012年5月8日解除;二、伯1应于判决生效之日起十日内向郁1支付租金人民币88,065元;三、伯1应于判决生效之日起十日内向郁1赔偿损失人民币541,935元;四、伯1应于判决生效之日起十日内向郁1支付水费人民币20160元、电费人民币1,65480元、燃气费人民币15250元、电信费人民币50830元、上网费人民币233元及有线电视费人民币92元;五、伯1向郁1支付的租赁保证金人民币140,000元用以折抵上述第二、三、四项费用;六、驳回郁1的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,446元,由郁1负担人民币5,916元,伯1负担人民币8,530元。

  判决后,郁1、伯1均不服,向本院提起上诉。

  郁1上诉称,同意解除租赁合同,但原审认定的解除日期有误。郁1是在原审法院的释明下为了避免扩大损失才收回涉讼房屋,而非同意于收回房屋之日解除合同,故承租人的租金支付义务应从2012年4月1日计算到2012年11月30日郁1将涉讼房屋另行出租给他人之时。原审在认定赔偿金额时也不应采用酌定赔偿原则,应全额支持租金差额、两笔中介费、装修费、恢复原状费用的损失。同意原审关于窗帘款、设施设备费用的认定,故放弃关于购买窗帘及其他设施设备费用的诉请。另外,伯1的妻子及子女共同居住在涉讼房屋中,也应承担租金支付义务。故请求二审撤销原审判决,改判支持其在原审中的相应诉讼请求。

  伯1上诉称,对原审认定涉讼房屋租赁合同的解除日期没有异议,但原审法院判决主文第三项的赔偿金额超出了郁1的诉讼请求,适用法律错误。原审法院认定的赔偿数额具体构成不清,没有对郁1所主张的租金差额、中介费、装修费、恢复原状费作出支持与否的认定,并且,上述郁1所主张的损失均没有合同及发票予以佐证,即使该些费用实际发生,由于其利益已经包含在租金中,故无论租赁合同是否解除,上述费用均应由郁1承担,郁1主张租金的同时要求我方承担上述费用,是重复主张。故上诉请求二审法院撤销原审判决第三项,依法驳回郁1的相应诉讼请求。

  经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

  本院认为,双方当事人均同意解除涉讼房屋的租赁合同,故本案的争议焦点有三:第一,涉讼房屋的租赁合同应于何时解除;租金及房屋使用费应支付至何时;第二,郁1所主张的租金差价损失、中介费损失、装修费及恢复原状费用是否具有依据?原审所酌定的数额是否合理;第三,玛1、蒂1、克1、印1是否应与伯1共同承担租金支付及损失赔偿义务。

  针对第一个争议焦点,郁1认为租赁合同应于2012年11月30日郁1将涉讼房屋另行出租之时解除,而并非2012年5月8日其收回涉讼房屋之日解除。本院认为,虽然伯1无权解除租赁合同,系中途擅自退租涉讼房屋,但其一家人已于2012年3月底搬离了涉讼房屋。郁1作为涉讼房屋的出租人,在知晓上述情形后,亦有义务避免相关损失的进一步扩大,在经原审法院释明后,原审以郁1将涉讼房屋收回之日认定为租赁合同解除之日,于法不悖,本院予以支持。换言之,即使郁1没有按照原审释明将涉讼房屋收回,因其不作为所产生的后续损失,法院也不会支持。故郁1上诉主张租赁合同至2012年11月30日另行出租之日解除,缺乏法律依据,本院不予支持。相应地,原审根据租赁合同解除日期判令伯1支付4月份的租金、水费、电费、燃气费、电信费、上网费以及之后期间的房屋使用费,符合本案事实,于法不悖,本院予以维持。

  关于争议焦点二,本院认为,伯1擅自退租涉讼房屋,已然构成违约,虽其同意将支付的保证金予以扣除,但此举并不能使其获得合法的合同解除权,故因租赁合同解除所致使郁1遭受的直接及间接损失,应由伯1在其过错范围内承担。郁1所主张的租金差额损失、另行出租的中介费、入住装修费及恢复原状费用,均系伯1提前退租所致,若伯1切实履行租赁合同直至租期届至,郁1不致在出租涉讼房屋后的仅仅数月内支出上述费用,故伯1提前擅自退租的行为已经侵害了郁1出租涉讼房屋的期待利益,理应对此在合理范围进行赔偿。考虑到雷克莱尔一家提前退租系事出有因,更非出于恶意,结合郁1所主张各项损失中的非必要费用及市场因素,原审法院据此予以酌定的赔偿数额合理合法,本院予以支持,原审在判决主文第三项中判令的数额系房屋使用费与上述酌定赔偿数额的相加,并无不妥,本院予以维持。郁1及伯1各自关于损失赔偿的上诉请求,均缺乏依据,本院均不予支持。

  至于本案承担租金义务及赔偿义务的主体争议,因租赁合同的承租人仅为伯1一人,其妻子与子女并非合同的当事人,故郁1要求伯1的妻儿与其共同承担支付及赔偿责任的诉请,缺乏法律依据,本院不予支持。

  综上所述,上诉人郁1及上诉人伯1的上诉理由均不能成立,其上诉请求,本院难以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币23,66540元,由上诉人郁1负担14,446元,上诉人伯1负担9,21940元。

  本判决为终审判决。


审 判 长孔美君

审 判 员郑卫青

代理审判员杨斯空

二○一三年八月十四日

书 记 员赵 樱


20200109014518

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