郎溪县希来顿大酒店有限公司与魏某等房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/45/20安徽省高级人民法院

民事判决书

     (2013)皖民四终字第00005号


  上诉人(原审被告):郎溪县希来顿大酒店有限公司。

  法定代表人:徐某,该公司董事长。

  委托代理人:张某,安徽明泉律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告):魏某。

  被上诉人(原审原告):陈某。

  被上诉人(原审原告):钱某。

  被上诉人(原审原告):王某。

  上列四被上诉人共同委托代理人:王某某,江苏天目湖律师事务所律师。

  上列四被上诉人共同委托代理人:芮某,江苏天目湖律师事务所律师。

  上诉人郎溪县希来顿大酒店有限公司(简称希来顿大酒店)因与被上诉人魏某、陈某、钱某、王某房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省宣城市中级人民法院于2012年6月7日作出的(2012)宣中民四初字第00002号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2013年1月15日公开开庭进行了审理。希来顿大酒店的委托代理人张某,魏某、陈某、钱某、王某的共同委托代理人王某某、芮某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审查明:魏某等4人与希来顿大酒店于2009年10月31日签订《房产买卖合同》一份,约定:希来顿大酒店向魏某等4人出售希来顿大酒店一、二层房屋,面积为4700平方米,价格为1500万元;2010年5月31日是希来顿大酒店提供房产权手续的最后期限;希来顿大酒店必须在2010年5月31日前将房屋交付4人使用,否则每逾期1天,应偿付3000元违约金等。同日,双方还签订《补充协议》一份,约定:酒店的消防系统由希来顿大酒店负责安装,并通过验收,如果不能验收,损失由其负责。2009年11月2日,双方又签订《补充协议》一份,约定:在希来顿大酒店为4人办理房产证和土地证权属登记后,魏某等4人再支付700万元购房款。同时还对消防、物业管理及水电设施界限等有关事项进行了补充约定。2009年12月20日,希来顿大酒店向4人出具收条,载明4人于当日已经按照合同约定向希来顿大酒店支付了500万元购房款。

  2010年4月9日,双方又签订《补充协议》一份,约定:因希来顿大酒店无法按期交付房屋,魏某等4人同意交房时间推迟至2010年6月10日,如果到时还不能交付房屋,希来顿大酒店应承担每天3000元的违约金。2010年8月14日,魏某、陈某与希来顿大酒店又签订《补充协议》一份,希来顿大酒店再次保证:在2010年9月1日前将酒店一至三层楼(三楼为租赁)交付4人进场装修,10月25日完成整幢大楼的竣工验收工作,12月1日4人能正常开业;如因希来顿大酒店原因造成4人装修完工后不能正常营业,所有损失由希来顿大酒店承担等。

  2011年1月13日,魏某等4人将部分装修材料放进涉案房屋之中,至2011年8月10日已完成该房屋一层部分通风设备的装修。2011年4月11日,因希来顿大酒店拖欠其他债务,安徽省宣城市中级人民法院作出(2011)宣中执字第00028-1号民事裁定,对涉案房屋进行查封,查封期限为2年。2011年4月28日,希来顿大酒店向魏某等4人出具《承诺书》,载明:希来顿大酒店先后向4人借款245万元用于酒店未完工程建设,希来顿大酒店承诺在2011年5月31日将一、二层房屋交付4人使用并正常装修,在2011年5月31日前不将一、二层房屋抵押。

  2011年12月2日,双方签订《进场通知书》一份,希来顿大酒店同意魏某等4人于2011年12月3日进场装修,并承诺将希来顿大酒店一、二层房产证在8至10个月内办理至4人名下。但因该房屋并未实际竣工,且被安徽省宣城市中级人民法院查封,魏某等4人不能进行整体装修。魏某等4人于2012年1月6日起诉至原审法院,请求判令希来顿大酒店:1、立即向4人交付坐落在郎溪县建平镇石佛山路汽车站对面的希来顿大酒店面积为4700平方米的一层和二层房屋;2、为4人办理希来顿大酒店一、二层房地产权属登记手续;3、偿付4人自2010年6月11日至2011年12月31日的违约金1707万元,并支付自2012年1月1日至办理房地产证之日期间,每日3000元的违约金。

  原审诉讼过程中,根据魏某等4人的申请,原审法院于2012年5月23日裁定对希来顿大酒店的一、二层房屋予以查封。

  原审法院认为:1、关于涉案房屋是否符合交付条件,希来顿大酒店能否为魏某等4人办理该酒店一、二层的房地产权属登记手续。涉案房屋虽不是房地产开发企业开发建设的商品房,但系希来顿大酒店在国有土地上建设的在建建筑,希来顿大酒店将尚未建成的房屋销售给四原告,该房屋买卖合同纠纷应按照有关法律规定,并参照中华人民共和国建设部发布的《商品房销售管理办法》的相关规定处理。根据《商品房销售管理办法》的规定,商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种方式,就本案而言,应属商品房现售,销售的房屋必须通过竣工验收后才能交付。涉案房屋尚未竣工,更未经有关行政管理部门验收合格,因此,尚不符合法定的交付条件。在此前提下,魏某等4人诉请判令交付希来顿大酒店一、二层房屋,并判令希来顿大酒店为4人办理一、二层房地产权属登记手续,没有法律依据,该院不予支持。

  2、关于魏某等4人主张的违约金能否成立。双方于2009年10月31日签订的《房产买卖合同》是当事人的真实意思表示,且不违反法律规定,应合法有效。该合同约定,希来顿大酒店必须在2010年5月31日前交付涉案房屋,否则每逾期一天,应偿付3000元违约金。2010年4月9日,双方又签订一份《补充协议》,约定交房时间推迟至2010年6月10日;如果希来顿大酒店到时还不能交付房屋,应承担每天3000元的违约金。因希来顿大酒店到期未交付涉案房屋,构成违约,应承担违约责任。故魏某等4人主张希来顿大酒店依约承担违约金的理由成立,依法应予支持。自2010年6月11日至2011年12月31日,共计569日,违约金共计1707万元。因涉案房屋尚不具备法定的交付条件,且该房屋能否竣工验收合格、能否交付,尚不确定,在此前提下,魏某等4人主张希来顿大酒店赔偿其2012年1月1日起至办理房地产权证之日止的违约金,没有法律依据,该院不予支持。对此,魏某等4人可在涉案房屋确定是否能够交付,或者实际交付后,再依照合同法的相关规定,另行主张权利。据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,参照《商品房销售管理办法》第七条第(四)项的规定,判决:一、希来顿大酒店于判决生效后十日内一次性支付魏某、陈某、钱某、王某自2010年6月11日起至2011年12月31日止的违约金1707000元。二、驳回魏某、陈某、钱某、王某的其他诉讼请求。案件受理费122042元,诉讼保全费用5000元,合计127042元,由魏某、陈某、钱某、王某负担86242元,希来顿大酒店负担40800元。

  希来顿大酒店不服上述判决,向本院提起上诉,请求改判其承担违约金的截止日期为2011年4月11日。主要理由为:涉案房产已于2011年4月11日被宣城市中级人民法院查封,依照查封裁定的要求,希来顿大酒店不得对涉案房产予以处置,这种司法形式不可抗力的介入阻断了希来顿大酒店履行合同的条件,所以应当免除其在查封期限内的交付义务。原判忽视该法律事由的阻断,确定希来顿大酒店承担每天3000元逾期交房违约金的截止日期为2011年12月31日,缺乏事实和法律依据。

  魏某、陈某、钱某、王某辩称:1、涉案房屋不具备交付条件及没有交付的原因不在于被法院查封,而是至今没有通过竣工验收。2、涉案房屋被查封是因为希来顿大酒店不履行生效判决所致,根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条及其他相关规定,涉案房屋被查封不构成免除或减轻希来顿大酒店违约责任的依据。请求驳回希来顿大酒店的上诉,维持原判。

  当事人所举证据与原审相同,相对方的质证意见也同于原审,本院认证意见与原审一致。

  经二审庭审,本院对原审认定的事实予以确认。

  本院认为:综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见,本案二审的争议焦点是:原审判决希来顿大酒店承担截止至2011年12月31的违约金1707万元是否正确。

  魏某、陈某、钱某、王某与希来顿大酒店签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反相关法律规定,应为合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后,魏某等4人按照约定履行了支付部分购房款的义务。但希来顿大酒店未能按照合同约定的期限交付房屋,双方通过签订《补充协议》等数次推迟交付期限,其仍不能交付。希来顿大酒店的行为构成违约,应当依约承担违约责任。希来顿大酒店因拖欠其他债务,导致涉案的在建房屋被人民法院在执行程序中依法查封,该查封系由于希来顿大酒店不履行生效判决的原因造成,不属于不可抗力,不能成为减轻其违约责任的依据。原审判决希来顿大酒店承担自2010年6月11日至2011年12月31日的违约金合计1707万元并无不当。希来顿大酒店的上诉理由不能成立,本院不予采纳。

  综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理适当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费11750元,由希来顿大酒店负担。

  本判决为终审判决。

     审 判 长 陶宝定

     代理审判员 李家宏

     代理审判员 王依胜

     二0一三年三月六日

     书 记 员 徐宽宝


20200109014520

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