郑州市合力房地产营销策划有限公司与河南盈嘉企业管理咨询有限公司租赁合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/45/32河南省郑州市中级人民法院

民事判决书

(2013)郑民四终字第1003号

  上诉人(原审原告)郑州市合力房地产营销策划有限公司。

  法定代表人孙建民,董事长。

  委托代理人郭希芳,河南针石律师事务所律师。

  委托代理人孙希成,河南针石律师事务所律师。

  上诉人(原审被告)河南盈嘉企业管理咨询有限公司。

  法定代表人刘建新,董事长。

  委托代理人徐震,河南中州律师事务所律师。

  委托代理人刘建丽,该公司职员。

  上诉人郑州市合力房地产营销策划有限公司(以下简称合力公司)因与上诉人河南盈嘉企业管理咨询有限公司(以下简称盈嘉公司)租赁合同纠纷一案,双方均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2011)开民初字第3366号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人合力公司的委托代理人郭希芳、孙希成,上诉人盈嘉公司的委托代理人徐震、刘建丽,均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明:2008年11月21日,合力公司、盈嘉公司双方签订《房屋租赁合同》一份,载明:盈嘉公司将其与郑州管城回族区圃田乡榆林村合作开发建设的坐落在郑州市农业东路与商都路交叉口(项目名称为“五洲·格调街区”)底商的房屋共5栋楼的1、2层,建筑面积约17000平方米,出租给合力公司作专业的家居类市场使用;由于该租赁房屋在签订本合同时为在建工程,根据工程进度计划并考虑竣工验收手续,双方约定盈嘉公司从2009年2月1日起将出租房屋交付合力公司使用,至2018年3月31日收回;盈嘉公司自交房之日起给予合力公司2个月的装修期,租金起算时间为2009年4月1日。如盈嘉公司提前交付房屋供合力公司使用,不再追加租金;本合同的有效期限为:2008年l1月21日至2018年3月31日,合同期满后,如盈嘉公司仍继续出租房屋的,合力公司拥有优先承租权;租金形式为分期递增,租金起价按每平方米18元/月进行总核算,递增率为15%,每3年一个递增周期,递增方式为累积递增;租金支付方式为提前3个月预支付,每次支付6个月的租金。从租金起算日起盈嘉公司给予合力公司6个月的优惠免租期。因施工改造而引致交房时间延后不属违约,交房时间按实际交房日期起算,相关的租金、装修期、优惠期顺延。自双方签订合同之日起10日内,合力公司向盈嘉公司交纳合同保证金50万元。合力公司如约交纳了保证金50万元,对此盈嘉公司在答辩时予以认可。

  合力公司、盈嘉公司分别于2008年10月30日和2008年11月30日签订《招商协议》一份,其中,2008年11月30日《招商协议》载明:1、客户签约时间不低于3年,前两年租金不变,一层每月每平方25元,二层每平方每月15元,第三年租金增长不低于原租金10%,每年递增。2、租金收取:第一年客户交纳9个月租金,使用1年,在签订正式租赁合同的同时,客户需交纳6个月的租金,在正式交房再付清余下3个月租金;第二年、第三年客户交纳9个月租金,使用1年,个别重点客户优惠另行约定,第四年所有客户都交纳全年租金;从第二年起,租金提前一月按季度收取。3、代理任务:招满商场总面积80%以上(实际租赁总面积约17000平方米),其中一层6600平方以上,二层7000平方算完成任务;第一批客户正式进驻时完成总任务额的50%以上,在商铺正式开业前完成总任务的80%以上。4、佣金提取:完成任务后,合力公司收取2个月租金作为佣金,租金标准按实际招商月租算;未完成招商任务时,代理费提取按照实际招商面积,盈嘉公司收取一个月租金作为佣金,租金标准按实际招商月租算,商户进驻后五日内结算代理费,如逾期结算,每逾期一天合力公司需向盈嘉公司每日支付应结代理费的1%违约金。5、开业时间:交工时间盈嘉公司保证2008年12月31日前达到商户进驻条件,2008年12月31日前盈嘉公司不能保证正式交房,合力公司招商时间相应延长;交房标准等见附加条款(后附)。6、合力公司保证业态80%家具类,20%作为其他。该协议之后所附的附加条款载明:盈嘉公司交房标准:1、一层商铺的隔墙做好,水电入户;2、一层商铺的前后门安装完毕,前门为不锈钢玻璃门,后门为塑钢单玻门窗;3、二层商铺上下楼梯施工完毕;4、商铺消防设施按国家标准铺设到位,验收合格;5、门前地面硬化施工。

  双方于2009年7月9日签订《商铺租赁合同移交清单》一份,载明:“经甲乙双方友好协商,乙方将现已招租商铺整体移交给甲方经营管理,乙方所收租金按收据全部移交给甲方。代理费可按原协商招租面积的两个月租金,达到招租面积的80%后酌情支付。客户清单附后。”该清单加盖有双方印章。经双方确认,原、盈嘉公司之间的合作关系于2009年7月9日终止,盈嘉公司共收取租金1221405元,向合力公司移交813860元。

  庭审后,合力公司向该院提交落款日期为2009年6月30日的《遗留事项协议》一份,该协议载明,双方就合作期间遗留事项达成处理意见如下:一、截止2009年6月合力公司共分七次向盈嘉公司移交租金813860元,合力公司已将收据七份及客户清单移交盈嘉公司,由盈嘉公司负责对客户开具发票;二、合力公司2008年11月27日所交合同保证金50万元由盈嘉公司凭原交款收据在三个月内无息退还,合力公司如有未移交租金从中扣减。该协议加盖有双方的印章。盈嘉公司对该份证据真实性有异议,要求对印章真伪、印文是否为标称时间形成、印文与检材上的字迹形成的先后顺序进行鉴定。该院依法征求双方意见后委托鉴定部门对有关事宜进行了鉴定,2012年9月20日,西南政法大学司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书称经检验,检材印文与同名样本印文的图文内容及一般特征相同,部分细节特征也存在相同反映;但由于检材引文的鉴定条件较差,依据电子排版机制印文的特点,其反映的印文特征总和尚不能充分反映两者同一的特点。该鉴定意见为:不能确定送检的《遗留事项协议》原件上所盖盈嘉公司的红色印文与送检的同名样本印文是同一枚印章所盖,不能确定送检红色印文的形成时间,不能确定送检的红色印文与同部位印刷题字迹的先后顺序。盈嘉公司对该鉴定结论无异议,合力公司要求重新鉴定。

  本案盈嘉公司曾于2010年度起诉合力公司,主张房屋改造及消防设施改造增加的投入167573133元,移交商铺租金424620元。该院于2010年7月7日作出(2010)开民初字第92号民事判决书,后河南盈嘉投资管理咨询有限公司不服一审判决在法定期限内上诉,二审审理后依法进行了改判,但原一、二审判决中均未对50万元保证金是否已退还问题进行明确认定。庭审询问阶段,合力公司自认2009年7月9日双方终止合作时合力公司招商面积未达到80%。该院受理该案后,经多次调解未果。

  原审法院认为:当事人协商一致,可以终止合同的权利义务。合同解除的,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

  对于合力公司、盈嘉公司之间的法律关系,原一、二审判决已经作出认定,故本案中予以采信,认定合力公司、盈嘉公司的法律关系为租赁关系。双方于2009年7月9日签订《商铺租赁合同移交清单》,对已招租商铺进行整体移交,并对代理费的支付作出约定,经查具有终止原租赁协议和招商代理协议的意思表示,该院予以确认。对于合力公司主张的招商代理费332890元,经查双方在招商协议中约定完成任务后,合力公司收取2个月租金作为佣金,租金标准按实际招商月租算;未完成招商任务时,代理费提取按照实际招商面积,合力公司收取一个月租金作为佣金;双方在《商铺租赁合同移交清单》中称代理费可按原协商招租面积的两个月租金,达到招租面积的80%后酌情支付,按合力公司诉状中所述,合力公司确实未完成约定的招商面积比例,故该院认为合力公司对此未全面履行约定的合同义务,鉴于双方已经终止合作,合力公司为招商事宜确实付出了劳动,根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定,该项费用该院酌定为160000元。因租赁合同中并不当然排除代理费的支付,故盈嘉公司关于双方之间只存在租金和违约金问题、不存在招商代理费问题、合力公司无权向盈嘉公司主张招商代理费的辩解于法无据,该院不予采纳。

  对于合力公司要求返还保证金50万元的诉讼请求,经查,双方在《商铺租赁合同移交清单》中并未对50万元保证金事宜作出明确约定,原一、二审判决也未对此作出明确认定,故盈嘉公司辩称该款双方在(2010)开民初字第92号民事案件中均将其作为合力公司向盈嘉公司移交租金813860元的一部分予以处理的主张缺乏事实依据,该院不予采信;对于合力公司提交的2009年6月30日《遗留事项协议》,该证据载明合力公司2008年11月27日所交合同保证金50万元由盈嘉公司凭原交款收据在三个月内无息退还,合力公司如有未移交租金从中扣减,虽鉴定机构对盈嘉公司申请的鉴定事项不能作出确定性结论,但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定,合力公司并未举证证明该鉴定结论存在法定需要重新鉴定的情形,故对合力公司要求重新鉴定的申请,该院不予准许。因鉴定机构对盈嘉公司申请的鉴定事项不能作出确定性结论,故该院认为盈嘉公司未能就反驳对方的诉讼请求所依据的事实提供充足的证据,故盈嘉公司应对此承担举证责任,现合力公司持有保证金收据的原件,盈嘉公司不能证明已将该笔款项退还合力公司或者已冲抵其他款项,故对于合力公司的该项诉讼请求该院予以支持,如双方就此事存在其他法律关系方面的纠纷,可另行通过合法途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定,判决如下:一、河南盈嘉投资管理咨询有限公司返还郑州市合力房地产营销策划有限公司保证金五十万元,于本判决生效后十日内付清。二、河南盈嘉投资管理咨询有限公司支付郑州市合力房地产营销策划有限公司代理费十六万元,于本判决生效后十日内付清。案件受理费一万二千一百二十九元,由郑州市合力房地产营销策划有限公司负担二千五百四十八元,河南盈嘉投资管理咨询有限公司负担九千五百八十一元。

  合力公司不服原审法院判决,向本院上诉称:原审法院在查明截止2009年7月双方交接时,合力公司实际完成招商签约面积73178平方米,实收房租面积66578平方米,一月租金为166445元的事实基础上,认定合力公司未完成约定的招商面积比例属于事实认定错误,请求依法改判,并由盈嘉公司承担一、二审诉讼费用。

  盈嘉公司的答辩意见与其上诉请求和理由一致。

  盈嘉公司不服原审法院判决,向本院上诉称:一、合力公司作为原审原告,对其主张的事实负有举证责任,我公司不认可合力公司提交的50万元保证金的收据,且合力公司不能提交其主张的移交813860元组成的相关凭证,其提交的《遗留事项协议》鉴定前用彩笔涂抹,致使鉴定结论不能肯定,不能作为有效证据采用。因此合力公司请求返还50万元保证金无事实依据。二、盈嘉公司与合力公司之间的关系为租赁关系,因此只存在租金和违约金的问题,不存在招商代理费,双方签订的《商铺租赁合同移交清单》中约定代理费的支付是附条件的,代理费可按原协商招租面积的两个月租金,达到招租面积的80%后酌情支付。合力公司实际完成招租面积约40%,支付条件并不成就。因此盈嘉公司支付招商代理费无事实和法律依据。故请求依法改判驳回合力公司的诉讼请求或发回重审。

  合力公司答辩称:一、合力公司对移交的813860元租金的构成并不负有举证责任,50万元的合同保证金与移交租金的构成没有关系,盈嘉公司认可合力交纳50万元保证金的事实,我公司请求返还保证金事实清楚,证据确实充分。二、《遗留事项协议》证实50万元保证金根本没有返还,盈嘉一方未能提供证据推翻和否认《遗留事项协议》的真实性,因此该证据合法有效,应予采信。三、双方签订的《商铺租赁合同移交清单》中约定了支付招商代理费的权利义务关系,有关代理费支付条件的约定是关于时间的约定,因此盈嘉公司称支付条件不成就不能成立。

  本院经审理查明的事实与原审法院基本一致。本院另查明,河南盈嘉投资管理咨询有限公司于2012年6月名称核准变更为河南盈嘉企业管理咨询有限公司。

  本院认为:上诉人合力公司与上诉人盈嘉公司之间的法律关系,已经本院(2011)郑民四终字第422号生效判决予以认定,故本院亦认定双方之间的法律关系为租赁关系。双方于2009年7月9日签订《商铺租赁合同移交清单》,清单约定对已招租商铺由合力公司整体移交盈嘉公司一方,并约定了招商代理费的支付条件,以及终止租赁协议及招商代理协议的内容。双方均认可该清单系双方真实意思表示。本院认为,经当事人协商一致,可以终止租赁协议及招商代理协议约定的权利义务关系。盈嘉公司上诉称双方移交租金813860元的构成中包含合力公司所要求返还的合同保证金50万元,保证金已经冲抵租金,因此不应返还。本院认为,如保证金已冲抵租金,则盈嘉公司理应收回保证金收据原件,现合同保证金50万元的收据原件仍由合力公司持有,故盈嘉公司该项主张,与客观事实与交易习惯相悖,本院不予支持。盈嘉公司又称,原审判决盈嘉公司支付合力公司商铺招商代理费16万元无事实和法律依据,本院认为,双方之间关于招商代理费的支付条件有明确的约定,即合力公司完成应招租面积的80%后,盈嘉公司支付两个月的租金332890元。本案合力公司实际完成的招租面积约占应招租面积的40%,原审参照一个月租金,酌定盈嘉公司支付合力公司16万元招商代理费,实体处理适当,盈嘉公司的该项主张不成立,本院不予支持。合力公司上诉称其已经完成合同约定的实际招租面积,盈嘉公司应按照合同约定支付商铺招商代理费,经查明合力公司实际完成的招租面积未达到合同约定,故合力公司的该项主张没有事实依据,本院不予支持。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,实体处理适当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费13339元,上诉人郑州市合力房地产营销策划有限公司负担3758元,上诉人河南盈嘉企业管理咨询有限公司负担9581元。

  本判决为终审判决。


                       审 判 长 石红振

                       代理审判员 王 雷

                       代理审判员 赵晓涵

二○一三年十月二十一日

书 记 员 刘 宾


20200109014532

请发表您的评论

    hidy2006

    相关文章

    关注我们

    扫二维码添加律师微信

    律师微信:hidy2006点击复制并跳转微 信