郭满根与广州市南沙区万顷沙镇年丰村经济合作社确认合同无效纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/46/39广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2013)穗中法民五终字第3459号

  上诉人(原审被告)郭满根。

  委托代理人邓玲、郭玮,均系广东顺航律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)广州市南沙区万顷沙镇年丰村经济合作社。

  法定代表人陈金泉,该社主任。

  委托代理人曹嘉铭,广东凯成律师事务所律师。

  上诉人郭满根因确认合同无效纠纷一案,不服广州市南沙区人民法院(2013)穗南法万民初字第185号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审法院经审理查明:位于广州市南沙区万顷沙镇年丰村经济合作社(地号为440115100001JA00012)总面积264公顷的土地使用人为广州市南沙区万顷沙镇年丰村经济合作社(以下简称年丰村经济合作社)农民集体所有[土地使用证号为穗集有(2012)第04000201号]。

  上世纪九十年代,万顷沙镇年丰村重新规划中心村住宅区。自1996年至2003年期间,年丰村经济合作社将现地号为440115100001JA00012位于广州市南沙区万环西路年丰村委旁的中心村土地划分成120平方米一块转卖给私人建房。2003年4月29日,郭满根向年丰村经济合作社支付了22000元购买该地块自编中心村住宅趸地第三排318号120平方米的土地(以下简称涉案土地),由年丰村经济合作社出具相应的发票。双方没有签订书面的合同。

  年丰村经济合作社于2013年5月22日向原审法院提起诉讼,请求:确认郭满根与年丰村经济合作社买卖涉案土地的合同无效。郭满根在原审答辩称:涉案土地位于年丰村整体规划的中心村住宅区。当时出让土地是经过村民大会同意的,镇政府也对此予以支持。双方在村办公室的规划图选土地,并现场开线丈量,已经将土地使用权交付给郭满根。年丰村经济合作社作为上述土地的管理者,有权将上述土地交付郭满根使用。在同类土地价值提升的情况下,年丰村经济合作社借口购买土地用于非农建设要求确认合同无效,违反诚实信用原则,现涉案土地并未用于非农业建设,年丰村经济合作社使用该土地并未违反土地管理法的规定。即使存在非农建设,也应驳回年丰村经济合作社的诉讼请求,由行政部门进行处理。因此,不同意年丰村经济合作社的诉讼请求。

  为查明上述土地的用地情况,原审法院向广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局调查。该局于2013年7月11日作出穗国房南[2013]538号《关于调查万顷沙镇年丰村经济合作社土地情况的复函》。复函内容为:“经核查,万顷沙镇年丰村经济合作社地号为440115100001JA00012[土地使用证号为穗集有(2012)第04000201号]的土地总面积264公顷,其中,399公顷土地经广东省人民政府批准征收和农转用为国有建设用地,规划作安置区用地,002公顷为万顷沙镇政府建设办公使用的国有建设用地;其余2239公顷为农用地。”郭满根购买的土地位于安置区范围内。

  在原审诉讼过程中,双方当事人确认转让行为发生后,涉案的土地已经由他人建设了房屋。年丰村经济合作社提供了广州市南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区万顷沙镇人民政府与年丰村经济合作社签订的征地补偿合同、广东电网公司广州供电局、广州市南沙区万顷沙镇人民政府与年丰村经济合作社签订的拆迁安置区补偿协议等证据,印证丰村经济合作社农民集体的部分土地已经被征收的情况。

  原审法院认为:根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条的规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案的土地原为农用地,在年丰村经济合作社与郭满根当时买卖土地目的是用于郭满根建房,属用于非农建设,双方订立合同的行为已违反上述强制性规定。后来,前述土地政府批准征收,并从农转用为国有建设用地,但由于年丰村经济合作社已无权处分该土地,郭满根与其订立合同,在未经权利人追认的情况下,合同仍然无效。因此,原审法院依法确认双方合同无效。对郭满根的主张,不予以采纳。

  据此,原审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第五项的规定,于2013年8月19日作出判决:确认广州市南沙区万顷沙镇年丰村经济合作社与郭满根关于买卖位于地号为440115100001JA00012的土地内、广州市南沙区万环西路年丰村委旁自编中心村住宅趸地第三排318号120平方米的土地的合同无效。案件受理费50元,由郭满根负担。

  判后,上诉人郭满根不服原审判决,向本院提起上诉称:一、本案中,郭满根以22000元的价格从年丰村经济合作社处获得涉案土地后,一直是将土地用于农作物的种植,并未进行任何非农建设。目前地块上的房屋系他人在郭满根不知情的情况建造的,与郭满根无关。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第20条“双方当事人的实际行为与合同约定、政府批准文件不一致的,人民法院应以双方当事人的实际行为依法认定合同的性质及其效力的规定,一审以郭满根与年丰村经济合作社当时买卖土地目的是用于郭满根建房,属于非农建设为由,认定郭满根违反了国家法律的强制性规定,进而认定双方的合同无效,显然错误。二、一审法院不能以郭满根与年丰村经济合作社争议的土地被征收为由认定郭满根与年丰村经济合作社之间的合同无效。一审法院调查确认,涉案土地已被广州市南沙区万顷沙镇人民政府征收,即便上述情况属实,也不影响郭满根与年丰村经济合作社之间合同的效力,因为郭满根与年丰村经济合作社签订合同与涉案土地被征收是两个不同的法律行为,后一法律行为并不能导致前一法律行为的无效,后面的征收行为只可能导致郭满根与年丰村经济合作社前面签订的合同能否继续履行的问题,并不能使郭满根与年丰村经济合作社的合同无效。这类似于一房二卖的情况,所有权人将房屋同时出售给两个买房人时,所有权与两个买房人的合同都是有效的。一审判决以郭满根与年丰村经济合作社之间的合同未经土地征收后的权利人追认而判令无效,显然没有法律依据,该判决错误。请求:1、撤销原审判决,改判郭满根与年丰村经济合作社之间的土地合同有效;2、案件的诉讼费由年丰经济合作社承担。

  被上诉人年丰村经济合作社答辩同意原审判决,不同意上诉人郭满根的上诉请求。

  上诉人郭满根与被上诉人年丰村经济合作社对原审查明事实没有异议,本院予以确认。

  二审审理过程中,双方确认购买涉案土地时,该土地的性质为集体农用地,年丰村经济合作社称当时出售涉案土地的目的是给郭满根建房,郭满根也认可购买涉案土地是准备用来盖房。

  本院认为:涉案土地原为农用地,年丰经济合作社称当时出售该土地是用于给郭满根建房,郭满根认可购买时是准备用来盖房,即双方当事人买卖土地的目的是用于非农建设。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故年丰经济合作社与郭满根的买卖行为违反了上述法律规定,因此,原审法院认定年丰经济合作社与郭满根就涉案土地的买卖合同关系无效正确,本院予以维持。

  综上所述,上诉人郭满根的上诉理由不成立,其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  本案二审案件受理费100元,由郭满根负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  蔡粤海

审 判 员  李 静

代理审判员  余 盾

二O一三年十一月二十二日

书 记 员  闫 娜



20200109014639

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