重庆市俊帆物业管理有限公司与王敏物业服务合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/47/09重庆市第一中级人民法院

民事判决书

(2013)渝一中法民终字第03869号

  上诉人(原审被告)重庆市俊帆物业管理有限公司。

  法定代表人赵红芳,该公司总经理。

  委托代理人周兵。

  委托代理人邹盛梅,璧山县璧城法律服务所法律工作者。

  被上诉人(原审原告)王敏。

  委托代理人谷婷,璧山县中心法律服务所法律工作者。

  上诉人重庆市俊帆物业管理有限公司(以下简称俊帆物管公司)与被上诉人王敏物业服务合同纠纷一案,重庆市璧山县人民法院于2013年6月14日作出(2013)璧法民初字第00104号民事判决。俊帆物管公司不服该判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2013年9月25日对本案进行了审理。俊帆物管公司的委托代理人周兵、邹盛梅,王敏的委托代理人谷婷参加了审理。本案现已审理终结。

  一审审理查明:王敏系重庆市璧山县璧城街道红宇大道22号5-4号房屋业主,俊帆物管公司系该房屋所在楼盘怡和景苑的物业服务公司。

  2011年9月以来,该房屋因下水管道堵塞,多次污水倒流,造成王敏房屋内厨房、饭厅、客厅、书房家具、地板及墙纸不同程度损坏,该情况发生后,王敏将情况反映给了物管公司,要求物管公司处理,但直到2012年下半年,俊帆物管公司才对三楼管道进行了更换,该管道更换后,王敏房屋再未出现堵塞、污水倒流的现象。关于该管道未及时更换的原因,俊帆物管公司称系因三楼商业用房被法院查封,无法进入维修。

  一审审理中,双方均一致确认引起该污水倒流的原因系三楼主管道油污堵塞,而对该排污管道的维修疏通工作系物业公司服务范围。

  还查明,2010年10月19日,因迟延办证违约金问题,璧山县人民法院应该楼盘业主的申请,对该房屋所在楼盘二楼商业用房及三楼商业用房进行了查封。在审理中,俊帆物管公司表示截止庭审之时,法院尚未解除查封。

  一审审理中,王敏对损失申请了鉴定。2013年4月8日,民太安保险股份有限公司重庆分公司作出“民私鉴(2013)保鉴字第3号”司法鉴定意见书,作出的鉴定结论为“我司对王敏位于重庆市璧山县璧城街道红宇大道22号5-4号房屋内厨房、饭厅、客厅、书房的家具、地板、墙纸及电器等因渗漏堵塞造成的损失及维修费用进行司法评估的结论为人民币贰万零肆佰捌拾叁元整(BMB2048300)。”王敏为此支付鉴定费4425元。

  一审审理中,俊帆物管公司还分别举示了2011年1月、2012年1月的工作联系函,拟证明其曾多次向该楼盘业委会提议更换3楼下水主管道,但王敏认为该工作联系函系该公司单方制作,不予认可;俊帆物管公司也未举示其已向业委会发出该函或者就该问题与业委会或其他相关部门进行磋商以寻求解决方案的证据。

  王敏在一审中诉称:2007年3月28日,王敏与重庆中亨物业管理有限公司签订“前期物业服务合同”,由其为王敏提供物业服务;2008年下半年起,由俊帆物管公司接管,继续履行物业服务,王敏如约向俊帆物管公司支付了物管费。2011年9月27日至10月4日期间,由于王敏所住单元楼主排污管道堵塞,致使王敏厨房下水道堵塞严重,污水倒流无法清理,王敏立即通知俊帆物管公司值班人员,值班人员查看后说无疏通能力,要另找人疏通。因污水继续倒流,王敏再次要求值班人员处理,并说明情况危急,要求给物业领导汇报必须立即疏通,但俊帆物管公司迟迟未予以维修,致使王敏家厨房、客厅、书房造成不同程度损失,且该房屋不能正常使用,造成损失上万元。而俊帆物管公司作为物业服务企业,应及时为王敏提供维修等物业服务。为此,特诉至法院,请求依法判令俊帆物管公司赔偿王敏损失20483元;诉讼费由俊帆物管公司负担。

  俊帆物管公司在一审中辩称:造成此次事件的原因是油污堵塞管道,不是公司不及时维修,而是当时因为迟延办证违约金问题,三楼被法院查封,无法进入。

  一审法院认为,我国《物业管理条例》第三十六条规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。本案中,俊帆物管公司系王敏房屋所在楼盘的物业服务企业,故其应当按照约定为王敏提供相应的物业服务。本案中,双方在审理中均一致确认引起该污水倒流的原因系三楼主管道油污堵塞,而对该排污管道的维修疏通工作系物业公司服务范围,因此,本案的焦点在于俊帆物管公司辩称的由于三楼商业用房被法院查封无法进入导致未能及时更换管道的意见能否成为其免责事由。法院认为,法院进行查封的目的在于保证债权人在执行生效法律文书中所确认的债权的实现,限制债务人对作为执行标的物的财产的处分权,因此,法院查封仅是限制债务人财产处分权的方式,在不损害债权人利益的前提下,如发生本案中的紧急状况,物管公司通过与法院沟通,应当是可以进入查封的房产进行排险维修的。然而本案中,从王敏房屋2011年9月发生污水倒灌至2012年下半年更换管道长达大半年的时间中,俊帆物管公司未举示任何证据证明其曾为进入3楼对管道进行更换疏通所作的努力,有怠于履行义务之嫌;加之俊帆物管公司自己在审理中也表示该三楼尚未解除查封,而其更换管道是在2012年下半年,这也从另一侧面表明其所辩称的因法院查封无法进入维修的说法不成立,俊帆物管公司的该辩称意见不能成为其免责理由。综上,由于俊帆物管公司未积极履行自身应尽的义务,对堵塞的管道及时更换疏通,导致王敏房屋多次遭受同一损害,故俊帆物管公司应向王敏承担损害赔偿责任。关于损失赔偿金额,因有有资质的鉴定机构作出的鉴定意见在案,法院予以采信,即俊帆物管公司应向王敏支付因管道堵塞、污水倒流对房屋造成的损失及维修费用合计20483元。为此,依照《物业管理条例》第三十六条之规定,判决如下:限被告重庆市俊帆物业管理有限公司于本判决生效后10日内向原告王敏赔偿损失及维修费20483元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费163元,减半收取815元,鉴定费4425元,合计45065元,由重庆市俊帆物业管理有限公司负担。

  宣判后,俊帆物管公司不服向本院提起上诉,请求:1、撤销一审判决,驳回王敏的诉讼请求;2、一、二审诉讼费由王敏承担。主要事实和理由:1、虽然俊帆物管公司本着客观事实,认可三楼主管道油污堵塞污水倒流的事实,但俊帆物管公司是因法院查封了三楼房屋导致无法及时更换管道,经多方协调后才于2012年更换了管道,即使给王敏造成了损失也应当适当减少俊帆物管公司的责任;2、污水倒流的位置一般的可能性是在厨房,应不会对书房、墙壁、电器等有所损毁,且无任何证据证明书房、墙壁、电器的损毁与污水倒流之间存在因果关系,因此一审判决错认确认了王敏的损失范围。

  王敏答辩称:一审认定事实清楚,程序合法,请求维持原判。主要事实及理由:1、王敏装修的厨房是开放式的,污水倒流直接从厨房蔓延到了客厅、卧室等地方;2、王敏多次找到俊帆物管公司要求及时进行处理,但俊帆物管公司总是推三阻四,以三楼被法院查封为由不予理会,造成王敏房屋问题一直得不到解决,渗漏问题也越来越严重;3、俊帆物管公司于2012年下半年才对管道进行了更换维修,此时三楼仍处于法院查封之中,故俊帆物管公司以法院查封为由无法维修的理由是不能成立的;4、王敏请求的赔偿金额是经过了司法鉴定的,不能减少俊帆物管公司的责任。

  本院二审查明的事实与一审认定的相同。

  本院认为,王敏在二审中明确要求俊帆物管公司承担的是物业服务合同的违约责任,根据俊帆物管公司(甲方)与王敏所在小区怡和景苑业主委员会(乙方)签订的物业服务合同第二章第三条甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容第2项“物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括:共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯”和第6项“公共场所、房屋共用部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运,排水管道、污水管道的疏通”,因此对于王敏所反映的其所住单元楼主排污管道堵塞的问题应当属于俊帆物管公司的物业服务事项,俊帆物管公司应当按照物业服务合同的约定对主排污管道堵塞的问题及时进行疏通、更换等。虽然俊帆物管公司辩称是因法院查封了三楼房屋导致无法及时更换管道从而享有免责事由,但因俊帆物管公司未举示任何证据证明其曾为进入三楼对管道进行疏通更换与法院所作的沟通联系,且其更换管道也是在2012年下半年,此时三楼仍处于法院查封之中,俊帆物管公司存在怠于履行其职责的行为,因此俊帆物管公司请求免责或减轻责任的辩解理由不能成立,其应当向王敏承担物业服务合同的违约责任。

  关于俊帆物管公司认为一审判决错误认定了王敏损失的范围及无任何证据证明书房、墙壁、电器的损毁与污水倒流之间存在因果关系的问题,因一审委托鉴定的范围是对王敏房屋内因渗漏堵塞造成的损失及维修所需费用进行评估,在鉴定意见书里对现场勘查表明为“客厅、饭厅和书房的墙面、墙纸、踢脚线、复合门及门套、木地板及室内家具有明显水湿后发霉、开裂、起层的痕迹”,鉴定结论也为王敏房屋内厨房、饭厅和书房的家具、地板、墙纸及电器等因渗漏堵塞造成的损失及维修费用为20483元,该司法鉴定意见书已经证明了书房、墙壁、电器的损毁与污水倒流之间不仅存在因果关系且因污水渗漏堵塞对上述物品造成了损失。因此,俊帆物管公司认为一审判决错误认定损失范围的理由不能成立,本院不予支持和主张。

  综上,原判认定事实清楚,适用法律正确,程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费312元,由重庆市俊帆物业管理有限公司承担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  付永雄

审 判 员  师玉婷

代理审判员  陈 娟

二〇一三年十一月十五日

书 记 员  张晋鹏


20200109014709

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