重庆市帅升房地产开发有限公司与冯群商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/47/11重庆市第一中级人民法院

民事判决书

(2013)渝一中法民终字第04736号

  上诉人(原审被告):重庆市帅升房地产开发有限公司。

  法定代表人:郭锐生,该公司董事长。

  委托代理人:王珂,上海锦天城(重庆)律师事务所律师。

  委托代理人:谭彦,上海锦天城(重庆)律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告):冯群。

  委托代理人:沈伦,重庆智渝律师事务所律师。

  委托代理人:宋成波,重庆智渝律师事务所律师。

  上诉人重庆市帅升房地产开发有限公司(以下简称帅升公司)与被上诉人冯群商品房预售合同纠纷一案,重庆市渝北区人民法院于2013年5月17日作出(2013)渝北法民初字第00931号民事判决,帅升公司对该判决不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。帅升公司的委托代理人谭彦,冯群的委托代理人沈伦、宋成波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  一审法院审理查明:2009年12月18日,以帅升公司为甲方,冯群为乙方,双方签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定,甲方将其开发的房屋预售给乙方,成交金额为86038元;预售商品房的,在本商品房实际交付之日起60日内,由甲乙双方向房屋所在土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请,提交土地房屋登记机构规定的相关资料,并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单;甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。乙方委托甲方办理的,乙方应在签订本合同3日内,将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方;如因甲方的责任,未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请,取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的,双方同意按下列方式处理:

  按逾期时间,分别处理(不做累加):

  (1)逾期在90日(含)之内,自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起,至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金;(2)逾期超过90日(与本条本款第(1)项约定的日期相同)后,乙方有权解除合同;乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起,至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一(该比率应不小于本条本款第(1)项中的比率)的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金;如因乙方的责任,导致甲方未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料,取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的,甲方不承担责任。

  合同签订后,冯群向帅升公司支付了房款86038元,帅升公司于2011年7月19日向冯群实际交房,并于2012年3月19日向重庆市渝北区土地房屋权属登记中心提交了涉案房屋的办证资料及办证申请,取得了登记受理单。涉案房屋现已取得了《房地产权证》。

  关于办理产权证所依据的授权委托书及证明书,双方均认可冯群并未向帅升公司出具办证的委托书,系由帅升公司工作人员代签。

  冯群一审诉称:2009年12月18日,冯群与帅升公司签订《重庆市商品房买卖合同》,约定冯群购买帅升公司开发的商品房一套,自商品房实际交付之日起60日内,由双方向土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请,并取得土地房屋权属登记机构出具的登记受理单,否则应按冯群已付房款每日支付万分之一的违约金。合同签订后,冯群已履行了全部付款义务,但帅升公司并未按时向主管机构提交办证申请,属迟延办证。冯群据此提起诉讼,请求判令:帅升公司支付冯群逾期办证违约金(以冯群已付房款为本金,从实际交房日后第61日起至实际提交办证申请之日止,按每日万分之一计算)。诉讼费由帅升公司承担。

  帅升公司一审辩称:帅升公司不应承担任何责任,具体理由如下:1、提起办证申请是冯群的权利,冯群不在合同约定的时间内提起办证申请视为放弃此权利;2、因合同约定的是双方配合办理产权登记,冯群委托帅升公司办理的,应当在签订合同3日内,将所需资料提供给帅升公司,因冯群并未委托帅升公司办证,也未在3日内向帅升公司提交办证资料,故帅升公司不存在逾期办证的违约行为,不应承担违约责任。即使帅升公司应当承担违约责任也应以冯群实际损失为准降低违约金,并按实际过错分担,但冯群并不存在任何损失。

  一审法院认为,冯群与帅升公司签订的《重庆市商品房买卖合同》,属双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应按照合同约定,履行各自应尽的合同义务。冯群已按合同约定支付了房款,帅升公司理应及时按照约定,为冯群申请办理房地产权证。虽然合同约定了甲乙双方应配合办理产权登记,并由冯群在签订合同3日内将办证所需资料提供给帅升公司,但合同对冯群应当如何委托帅升公司办证以及冯群应当提交那些资料并未约定。帅升公司也未举示证据对冯群应如何委托以及应提交哪些资料向冯群进行了告知。同时,依照《商品房销售管理办法》第三十四条之规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要其提供的办理权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门,房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。据此,结合行业习惯,办证的主要义务在与帅升公司,且帅升公司并为举示证据证明冯群的实际损失低于合同约定的违约金标准,故对帅升公司关于不应承担逾期办证违约责任的辩称不予支持,帅升公司应当依照合同约定向冯群承担责任。帅升公司于2011年7月19日实际交房,按照合同约定,帅升公司最迟应于2011年9月17日前向土地房屋登记机构提交办证资料并取得登记受理单,而帅升公司至2012年3月19日才向土地房屋登记机构提交办证申请并取得登记受理单,故帅升公司应当向冯群承担逾期办证违约责任并支付逾期办证违约金,具体计算方式为:从2011年9月18日起至2012年3月19日止,以86038元为本金,按每日万分之一计算。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决:重庆市帅升房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付冯群逾期办证违约金(以冯群已付房款86038元为本金,从2011年9月18日起至2012年3月19日止,按每日万分之一计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元,由重庆市帅升房地产开发有限公司负担。

  帅升公司不服一审判决,向本院提起上诉,请求:1撤销一审判决,依法改判驳回冯群的全部诉讼请求,一、二审诉讼费由冯群承担。主要事实和理由:一、办理商品房产权证是专属于业主的权利,也是冯群的义务,冯群放弃行使己方权利,不履行己方义务,不应由他人代其承担责任。二、商品房买卖合同约定若由冯群委托帅升公司办理产权证的,冯群应当在签订合同3日内,将所需的资料提供给帅升公司。本案中,冯群从未委托帅升公司办理产权证,也未向帅升公司提供办证资料。因此,帅升公司并不存在逾期办证的违约行为,不应承担违约责任。三、商品房买卖合同约定若因冯群责任导致延迟办证的,冯群承担违约责任。冯群既未书面委托帅升公司办理产权证,也未做出共同办理的意思表示。因此,帅升公司并不具有相应的义务,即不具备承担违约责任的前提。四、在帅升公司不具有违约前提的情况下,一审法院判令帅升公司承担全部违约责任并支付违约金,显然属于适用法律不当。

  冯群答辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

  二审中,冯群称,在签订商品房买卖合同时其已向帅升公司提交了所有办理产权登记的相关资料。而帅升公司称,冯群没有交齐所需的全部办证资料;并且帅升公司还电话通知过冯群补交相关资料,但未举示证据对此予以证明。同时,双方均确认,之后冯群没有再向帅升公司补交过办证资料。

  本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

  本院认为,首先,合同约定双方共同提出办理产权证申请,并应相互配合办理产权登记;故申请及办理本案商品房产权证,既是冯群的义务,又是帅升公司的义务。其次,关于冯群是否向帅升公司提交办证资料的问题。由于本案商品房现已取得《房地产权证》,而如果冯群没有提交相关资料或提交的资料不齐全,都是不可能办理产权登记的;且帅升公司在签订合同后并没有通知冯群补交相关办证资料,故本院认定冯群已向帅升公司交齐办证所需的全部资料。第三,关于应由谁承担延迟办证责任的问题。根据商品房买卖的行业习惯,应由房地产开发企业承担主要的办证义务,购房人仅系协助义务;且从帅升公司自己的工作人员代签授权委托书即办理了涉案房屋的《房地产权证》,也能够印证是由帅升公司主导何时申请办证以及需提供哪些具体的资料等。但帅升公司并未及时履行相应的办证义务,所以应由帅升公司承担逾期办证的违约责任。

  综上所述,帅升公司的上诉理由均不能成立,对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费50元,由上诉人重庆市帅升房地产开发有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长 陈 孟 琼

代理审判员 陈 娅 梅

代理审判员 罗 太 平

二〇一四年一月二十三日

书 记 员 牛维


20200109014711

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