重庆市水产开发总公司与肖汉敏等商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/47/15重庆市第一中级人民法院

民事判决书

(2013)渝一中法民终字第02709号

  上诉人(再审申请人、第三人)重庆市水产开发总公司。

  法定代表人曹豫,总经理。

  委托代理人雷世鸣,重庆歌乐律师事务所律师。

  委托代理人张志朋,重庆歌乐律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)肖汉敏。

  委托代理人陈之明,重庆依斯特律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)汪连喜。

  法定代理人肖汉敏。

  委托代理人陈之明,重庆依斯特律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)重庆吉泰物业发展有限公司。

  法定代表人王兴木,经理。

  上诉人重庆市水产开发总公司(以下简称水产公司)因与被上诉人肖汉敏、汪连喜、被上诉人重庆吉泰物业发展有限公司(以下简称吉泰公司)商品房预售合同纠纷一案,不服重庆市渝北区人民法院(2012)渝北法民再初字第00013号民事判决,向本院提出上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人重庆市水产开发总公司的委托代理人雷世鸣、张志朋,被上诉人肖汉敏、汪连喜的委托代理人陈之明及被上诉人肖汉敏到庭参加诉讼。被上诉人吉泰公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼,本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

  重庆市渝北区人民法院(2008)渝北法民初字第5967号民事判决认定:2004年9月15日,原、被告签订一份《重庆市商品房买卖合同》,合同约定:原告购买被告开发的位于渝北区××路××号“××家园”××房屋一套,套内面积为10476平方米,价格为261900元;房屋预售许可证号为渝国土房管(2002)预字第095号;交房时间为2004年5月31日前;被告应在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案。合同签订后,双方未将该合同提交房管部门进行备案登记。后被告合计缴纳房款261900元。被告将房屋于2004年9月15日交付给原告,但此后被告未能给原告办理房地产权证。

  原审法院认为,原被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示,且在签订之时被告作为开发商已经取得该房屋的预售许可证,该合同合法有效。双方当事人应严格履行合同。被告在交付房屋后,理应在约定的时间内为原告办理房地产权证,原告起诉要求确认其与被告签订的商品房买卖合同有效、被告及时为原告办理房地产权证并交付理由成立,该院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定,判决:一、原告肖汉敏、汪连喜与被告重庆吉泰物业发展有限公司2003年10月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效;二、被告重庆吉泰物业发展有限公司在本判决生效后立即为原告肖汉敏、汪连喜办理“××家园”××号房屋房地产权证并交付给原告肖汉敏、汪连喜。案件受理费80元,由被告重庆吉泰物业发展有限公司负担。

  渝北区人民法院再审过程中,第三人水产公司述称,2001年4月,第三人与原审被告签订了《房屋联建协议》,由第三人提供土地,原审被告负责出资修建位于渝北区××路××号的“××家园”。原审原、被告买卖的房屋系第三人应分得的3230平方米房屋中的一部分,且已获得了房地产权证。要求确认原审原、被告签订的商品房买卖合同无效,确认位于渝北区××路××号“××家园”××号房屋归第三人所有。

  原审原告称,第三人所述不实。第三人与原审被告联合建房,应当知晓该房屋已售卖给原审原告。原审原告自2004年9月即入住该房至今。请求驳回第三人的请求。

  渝北区人民法院再审查明的事实与原审一致。

  渝北区人民法院再审另查明,2001年4月6日,水产公司(甲方)与吉泰公司(乙方)签订《房屋联建协议》,约定:“一、联合建房的合作方式。由甲方提供现有地块面积23亩,计1500余平方米作甲、乙双方联建房用地。甲方以提供约1500余平方米土地作投入,乙方负责双方联建房屋的设计、施工及承担所发生的一切费用。二、联合建房的详细地址及面积。建房地址,渝北区××路××号;建房面积,约14000平方米。三、联合建房的分配方法。甲方分得面积3230平方米,其余归属乙方。甲方分配面积中办公房一层约1000平方米,临街门面约300平方米,地下层约300平方米,其余为住宅约1630平方米,实际发生的分配面积找补,结算价格由双方协商确定,房屋建后地权、使用权与房产归属一致。”其后,水产公司与吉泰公司在2002年5月14日的《关于水产综合楼工程会议记要》中载明,“根据双方友好协商,达成水产公司应分配面积的共识如下:1、门面根据合同应分得300m2,从水电公司侧面临街起依次排分。2、写字间从平街层起第三层、四层分得面积。3、地下车库分得面积300m2。4、住宅面积依次分得第五、六、七、八层,十九层、二十层,各层壹套,套内净面积均为112m2,以上1至4项未算公摊面积,今后在实际分配时加公摊,若有差额或超出面积,再协商价格找补。”2006年7月7日,重庆市渝北区房地产交易监理所出具证明,“重庆吉泰物业发展有限公司与重庆市水产开发总公司联合修建的位于渝北区××路××号××家园项目,根据其联建分房协议,重庆市水产开发总公司分得以下部分房屋”,其中含“××家园”3幢8-4号房屋。2008年7月8日,水产公司向重庆市渝北区国土、房屋管理机关递交房地产登记申请书,要求办理含“××家园”××号房屋在内的6套房屋的房地产权证。2009年7月21日,重庆市渝北区国土、房屋管理部门向水产公司颁发了房地产权证。

  再审同时查明,原审原告肖汉敏、汪连喜购房后,于2005年4月8日入住。2009年5月5日,原审原告肖汉敏、汪连喜向该院递交执行申请书,该院于2009年5月25日制作(2009)渝北法民执字第1210号协助执行通知书,并于2009年5月25日、5月27日分别送达至重庆市国土资源局渝北分局和重庆市渝北区房产管理局。

  再审中,原审原告及第三人均认可原审判决第一项中“2003年10月16日”系笔误,实为“2004年9月15日”。

  上述事实,有商品房买卖合同、交款发票、收据、××家园业主委员会证明、执行申请书、协助执行通知书、送达回证,房屋联建协议、关于水产综合楼工程会议记要、重庆市渝北区房地产交易监理所证明、房地产登记申请书、房地产权证及当事人陈述等随案为据。

  重庆市渝北区人民法院认为:本案争议焦点为,1、原审原告肖汉敏、汪连喜与原审被告吉泰公司于2004年9月15日所签订《商品房买卖合同》的效力;2、2006年7月7日,重庆市渝北区房地产交易监理所证明的性质;3、涉诉房屋的所有权。针对上述争议焦点,现评述如下。

  (一)《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。原审原告与原审被告吉泰公司签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,无前述法条的规定情形,且原审被告吉泰公司与第三人水产公司并未在双方达成的《联建协议》及《会议记要》中,明确约定涉诉房屋应由水产公司分得,因此,原审原告与原审被告签订的《商品房买卖合同》合法有效,第三人水产公司要求确认该《商品房买卖合同》无效的理由不能成立,该院不予支持。

  (二)重庆市渝北区房地产交易监理所为第三人水产公司出具的证明,究其质,应属房屋登记备案。但,房屋登记备案只是行政管理范畴,法律并未赋予其与预告登记相同的法律效力,即不能产生具有登记请求权的物权效力,不得对抗第三人,不享有排他权。《中华人民共和国物权法》第六条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”而不动产登记,是指将土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失与变更,按照法定程序记载于有关专门机构掌管的专门的簿册上。因此,水产公司称其于2006年7月7日重庆市渝北区房地产交易监理所出具证明之时,即取得诉争房屋所有权的理由不能成立,该院不予支持。

  (三)《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定,“在执行中,需要办理有关财产权证照转移手续的,人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书,有关单位必须办理”。因此,有关单位在接到法院的协助执行通知书后,必须办理,不得推诿、拒绝。渝北区国土和房屋管理部门在该院于2009年5月向其送达了协助执行通知书后,仍于2009年7月21日向水产公司颁发了诉争房屋的房地产权证,显属不当。水产公司凭借房管部门错误颁发的房地产权证要求确认其对涉诉房屋的所有权,法院不予支持。

  综上,原审事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、第二百五十一条,《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国物权法》第六条,最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定,并经该院审判委员会讨论决定,判决:一、维持该院(2008)渝北法民初字第5967号民事判决;二、驳回再审申请人(第三人)重庆市水产开发总公司的请求。本案案件受理费80元,由原审被告重庆吉泰物业发展有限公司承担。

  重庆市水产开发总公司不服提出上诉,认为:1、上诉人与吉泰公司签订房屋联建协议、会议纪要时间先于吉泰公司与肖汉敏、汪连喜签订的商品房买卖合同,吉泰公司与肖汉敏、汪连喜签订的商品房买卖合同系欺诈,恶意串通,损害第三人的利益的无效合同。2、上诉人已经取得房地产权证,在没有被撤销前应当是合法有效的,故请求二审法院撤销渝北区人民法院再审判决,确认吉泰公司与肖汉敏、汪连喜签订的商品房买卖合同无效,确认争议房屋归上诉人所有。

  本院二审查明:吉泰公司与肖汉敏、汪连喜签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的交房时间为2004年9月31日前,并约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案。合同签订后,肖汉敏、汪连喜合计缴纳房款261900元。原一审判决及再审判决的审理查明部分将交房时间、出卖人提交备案材料的时间及付款人写错,应予纠正。

  另查明:2009年12月21日,因吉泰物业发展有限公司未参加年检,重庆市工商局渝北区分局决定吊销该公司营业执照。

  二审查明其余事实与渝北区人民法院再审查明事实相同,本院予以确认。

  本院认为:被上诉人吉泰公司与被上诉人肖汉敏、汪连喜签订的商品房买卖合同合法有效,本院予以确认,理由如下:1、吉泰公司与上诉人水产公司联建渝北区××路××号“××家园”,双方系联建关系,在对外销售房屋时,吉泰公司有权处分房屋。2、重庆市渝北区房地产交易监理所2006年7月7日出具的证明依据的是《房屋联建协议》和会议记要,但《房屋联建协议》和会议记要并不能证明本案争议房屋系水产公司应分之房,除此之外,没有其他证据支撑证明的内容,故原审不采信该证明并无不当。3、肖汉敏、汪连喜与吉泰公司签订商品房买卖合同时,渝北区房地产交易监理所的证明尚未形成,而在签订合同之前,吉泰公司与水产公司签订的《房屋联建协议》及会议记要虽然有分房约定但并不能确定水产公司所分房屋中包含争议房屋,肖汉敏、汪连喜在签订合同时对售房者的处分权已尽到合理的审慎义务。4、吉泰公司与肖汉敏、汪连喜签订的商品房买卖合同没有合同法第五十二条规定的无效情形,应属有效。综上,上诉人水产公司认为肖汉敏、汪连喜与吉泰公司签订商品房买卖合同无效的上诉理由不能成立,本院不予采纳。

  吉泰公司向肖汉敏、汪连喜出售商品房后,有义务按照合同约定的期限给肖汉敏、汪连喜办理产权证。因吉泰公司未按合同履行办证义务,肖汉敏、汪连喜为维护自己的权利要求吉泰公司办理房地产权证并予以交付的请求本院予以支持。

  人民法院的生效民事判决书、协助执行通知书与房管局颁发的房屋产权证书是特定国家机关制作的法律文书,在法律规定的领域发挥效力。本案中,水产公司虽然获得争议房屋的产权证,但并不免除相关义务人履行人民法院生效判决确定的义务。

  综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,应予维持。上诉人水产公司的上诉请求不能成立,本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费80元,由上诉人重庆市水产开发总公司负担。

  本判决为终审判决。


审判长 包 颖

审判员 曹 亮

审判员 杜 伟

二〇一三年十一月二十八日

书记员 庹科玲


20200109014715

请发表您的评论

    hidy2006

    相关文章

    关注我们

    扫二维码添加律师微信

    律师微信:hidy2006点击复制并跳转微 信