重庆腾鹏房地产开发有限公司与吴彬商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/47/41重庆市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)渝一中法民终字第02718号

  上诉人(原审被告):重庆腾鹏房地产开发有限公司。

  法定代表人:陈凤年,董事长。

  委托代理人:秦大东,重庆华之岳律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告):吴彬。

  委托代理人:赵辉,重庆点博律师事务所律师。

  上诉人重庆腾鹏房地产开发有限公司(以下简称腾鹏公司)与被上诉人吴彬商品房预售合同纠纷一案,重庆市渝北区人民法院于2013年10月17日作出的(2013)渝北法民初字第14809号民事判决,腾鹏公司对该判决不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2014年4月14日公开开庭审理了本案,上诉人腾鹏公司的委托代理人秦大东,被上诉人吴彬的委托代理人赵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  一审法院审理查明:2010年7月31日,以腾鹏公司为甲方,吴彬为乙方,双方签订了《重庆市商品房买卖合同》,由甲方将位于重庆市渝北区云岗路XX号房屋一套出售给吴彬,双方约定的供水方式为“一户一表、户外抄表”。

  2011年11月9日,涉案房屋所在工程取得二次供水《卫生许可证》。2011年11月20日,又取得了《重庆市城市二次供水许可证书》。

  一审庭审中,双方均认可涉案工程在物理层二层以上的房屋的供水模式为二次供水,腾鹏公司为每户业主都单独安装了一个水表,具体供水方式为:由自来水公司向腾鹏公司户头下的一个水表供水,再由腾鹏公司通过二次供水设施从腾鹏公司户头下的水表向其余业主的单个水表供水入户。

  一审庭审中,吴彬与腾鹏公司对合同中约定的“一户一表”的理解发生分歧。吴彬认为:“一户一表”应当是开发商为每户业主安装一个独立的水表,业主能依据该水表显示的计量数额直接向自来水供水公司缴纳费用。腾鹏公司认为:“一户一表”仅应当是开发商为每户业主安装一个独立计量的水表。

  根据吴彬申请,一审法院依职权向重庆市二次供水有限责任公司调取了相关证据,表明只要资金充足,是可以改造成由业主直接向供水公司交费模式的一户一表。

  吴彬诉称:2010年7月31日,吴彬与腾鹏公司签订了《重庆市商品房买卖合同》,约定由腾鹏公司将位于重庆市渝北区云岗路XX号房屋一套出售给吴彬,双方约定的供水方式为“一户一表、户外抄表”。合同签订后,吴彬依约向腾鹏公司交付了房款,腾鹏公司也向吴彬交付了房屋,但涉案房屋的供水方式是采取的传统的总分表式,由业主按照物管公司公示的分摊税费的方式缴纳水费,给吴彬的生活带来极大的不便,也增加了吴彬的使用成本。按照合同约定,供水方式为“一户一表、户外抄表”,该条文系腾鹏公司预先拟定而重复使用,属于格式条款,此处的“一户一表”应理解为业主能够自行到供水公司交费的一户一表。据此,吴彬起诉请求判令:腾鹏公司腾鹏公司为吴彬办理安装能自行单独到自来水公司交费的一户一表。诉讼费由腾鹏公司承担。

  腾鹏公司辩称:1、腾鹏公司在北城公馆项目设置二次供水设施,是依法取得了《重庆市城市二次供水许可证书》以及《二次供水许可证》,腾鹏公司设置二次供水设施并向北城公馆小区业主供水的行为符合法律规定。2、双方合同中约定的供水方式为“一户一表、户外抄表”的意思是“为每一户配置一个水表且能够在户外抄表”。该约定是明确的,不存在有两种以上的解释或约定不明的情况,该约定不能理解为“腾鹏公司为吴彬安装自己到供水公司交费的一户一表”。3、《重庆市城市供水节水管理条例》第二十五条中的一户一表制和双方合同中约定的“一户一表、户外抄表”是两个不同概念,不能等同。4、腾鹏公司已按照约定履行了义务,不存在违约行为。综上,应当驳回吴彬对腾鹏公司的诉讼请求。

  一审法院认为,吴彬与腾鹏公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》属双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应按照合同约定履行合同义务。现对双方争议以下主要问题评判如下:一、关于“一户一表”如何理解的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”一方面,根据日常生活经验可知,居民生活用水计量的传统方式为总分表制。随着社会的发展进步,各地开始推行“一户一表”制。如自1999年7月1日起施行的《重庆市城市供水节水管理条例》第二十三条第一款规定:“城市供水企业应推行一户一表制。用水单位和个人应当按照规定的计量标准和水价标准按时缴纳水费。”该条例虽未就“一户一表”制下定义,但运用逻辑推理可知,“一户一表”制这一提法显然不同于传统的总分表制,且优于总分表制。故合同条款表述的“供水:一户一表”应理解为一个家庭住户直接与供水企业建立供用水关系,每户家庭安装一只计量水表,计量水表安装在住宅的公共部位,供水企业直接抄表到户,按户计量,按量收取水费,而不是每户安装分水表。另一方面,自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第四十五条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”据此,本案双方当事人签订商品房预售合同的目的之一即是应保证最终用户(购房人)能够顺利地自行向供水企业交费。而涉案小区现有的供水模式导致购房人因在供水企业处未建立独立的水表户头而无法自行向供水企业交费,无法明明白白消费,故该模式并不符合合同目的和诚实信用原则。二、关于格式条款的问题。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”本案争议的关于“一户一表”的条款出现在合同附件部分,该合同附件的文本由腾鹏公司提供,其中关于“生活用水:一户一表”的条款系腾鹏公司为了重复使用而预先拟定的,并在订立合同时未与对方协商的条款,属于格式条款。腾鹏公司认为不是格式条款缺乏事实和法律依据,一审法院不予支持。因此,无论从通常理解的角度还是从作出不利于提供格式条款一方的解释的角度,均应当采纳购房人对“一户一表”的理解,故腾鹏公司应为购房人安装能够自行到自来水公司交费的水表。三、关于实际履行条件问题。经一审法院向重庆市二次供水有限责任公司调查,腾鹏公司开发的“北城公馆”小区能够改造成购房人与供水企业直接建立供用水关系、直接交费的“一户一表”,只是需要另行支付费用。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条之规定,判决如下:重庆腾鹏房地产开发有限公司于本判决生效后60日内对吴彬所有的位于重庆市渝北区云岗路XX号房屋安装吴彬能够自行向自来水公司交费的水表。案件受理费80元,减半收取40元,由重庆腾鹏房地产开发有限公司承担。

  腾鹏公司不服一审判决,向本院提起上诉,请求:撤销原判,发回重审或查清事实后改判并驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由:一、《重庆市城市供水节水管理条例》第二十五条中的“一户一表制”和上诉人与被上诉人在合同中约定的“一户一表,户外抄表”是两个不同的概念,不能等同。二、上诉人与被上诉人在合同中的约定是明确的,不存在有两种以上的解释或约定不明的情况,该约定不能理解为“上诉人应为被上诉人安装自己到供水公司交费的一户一表”。三、被上诉人要求办理能到自来水公司交费的一户一表的诉求,实际上是被上诉人想达到与供水公司直接产生供用水的权利义务关系,但是在双方签订的《商品房买卖合同》中并没有对供用水的权利义务进行约定,双方仅约定了“一户一表,户外抄表”,按照《重庆市物价局关于自来水一户一表安装有关问题的复函》中对“一户一表”的解释,“一户一表”是指一个家庭住户安装一只贸易结算计量水表。现在上诉人已经按照合同约定为被上诉人安装了一只贸易结算计量水表,履行了合同义务,不存在违约行为。

  被上诉人吴彬答辩称:一审认定事实清楚,适用法律正确,请求依法维持。

  二审中,双方均未举示新证据。

  本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

  本院认为,吴彬与腾鹏公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》属双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应按照合同约定履行合同义务。结合双方当事人在二审中的诉辩主张,本案的争议焦点在于:其一,关于“一户一表”如何理解的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”一方面,根据日常生活经验可知,居民生活用水计量的传统方式为总分表制。随着社会的发展进步,各地开始推行“一户一表”制。如自1999年7月1日起施行的《重庆市城市供水节水管理条例》第二十三条第一款规定:“城市供水企业应推行一户一表制。用水单位和个人应当按照规定的计量标准和水价标准按时缴纳水费。”该条例虽未就“一户一表”制下定义,但运用逻辑推理可知,“一户一表”制这一提法显然不同于传统的总分表制,且优于总分表制。故合同条款表述的“供水:一户一表”应理解为一个家庭住户直接与供水企业建立供用水关系,每户家庭安装一只计量水表,计量水表安装在住宅的公共部位,供水企业直接抄表到户,按户计量,按量收取水费,而不是每户安装分水表。另一方面,自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第四十五条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”据此,本案双方当事人签订商品房预售合同的目的之一即是应保证最终用户(购房人)能够顺利地自行向供水企业交费。其二,关于格式条款的理解问题。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”本案争议的关于“一户一表”的条款出现在合同附件部分,该合同附件的文本由腾鹏公司提供,其中关于“生活用水:一户一表”的条款系腾鹏公司为了重复使用而预先拟定的,并在订立合同时未与对方协商的条款,属于格式条款。无论从通常理解的角度还是从作出不利于提供格式条款一方的解释的角度,均应当理解为腾鹏公司应为购房人安装能够自行到自来水公司交费的水表。其三,腾鹏公司是否履行了合同义务。按照前述关于“一户一表”和“格式条款”的理解,腾鹏公司应为购房人安装能够自行到自来水公司交费的水表,而涉案小区现有的供水模式导致购房人因在供水企业处未建立独立的水表户头而无法自行向供水企业交费,故腾鹏公司未履行合同约定的义务,构成违约。

  综上,腾鹏公司的上诉理由均不成立,对其上诉请求,本院不予支持。原判决认定事实清楚,适用法律正确,处理得当,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费80元,由上诉人重庆腾鹏房地产开发有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  陈孟琼

审 判 员  刘家秀

代理审判员  赵 青

二〇一四年四月十六日

书 记 员  何 欢


20200109014741

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