钱某某等与上海金玉湾企业管理有限公司委托合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/48/37上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2012)沪二中民二(民)终字第2254号


  上诉人(原审原告)钱某某。

  上诉人(原审原告)杨某。

  两上诉人之共同委托代理人李波,上海众华律师事务所律师。

  两上诉人之共同委托代理人胡斌,上海众华律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)上海金玉湾企业管理有限公司。

  法定代表人庞某。

  委托代理人郑某。

  委托代理人沈某某。

  上诉人钱某某、杨某因委托合同纠纷一案,不服上海市嘉定区人民法院(2012)嘉民三(民)初字第565号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人钱某某及其与杨某的共同委托代理人胡斌,被上诉人上海金玉湾企业管理有限公司(以下简称金玉湾公司)的委托代理人郑某、沈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明:2007年11月,钱某某、杨某与上海天林房地产开发发展有限公司(以下简称天林公司)协商购买位于《天林商业广场》的商铺时,双方确定钱某某、杨某所购买的商铺由金玉湾公司包租三年,三年租金直接在房屋价格中予以抵扣,房屋预售合同的价格为扣除租金后的房价。2008年1月8日,钱某某、杨某与天林公司签订商品房预售合同,约定钱某某、杨某向天林公司购买位于沪宜公路XXXX弄《天林商业广场》X层XX号的商铺,建筑面积为2180平方米,价款为人民币(以下币种均为人民币)384,434元,天林公司于2008年6月30日前将房屋交付钱某某、杨某,商场的设备中包含自动扶梯2台、货梯1台,合同补充条款中约定钱某某、杨某在催交期内未能办理交付验收手续,则视为委托金玉湾公司代为办理交付验收工作。同日,钱某某、杨某、金玉湾公司签订商铺委托经营合同,约定钱某某、杨某将系争商铺委托金玉湾公司统一经营,委托经营期限为三年,自钱某某、杨某向金玉湾公司交付商铺之日起算,金玉湾公司在委托经营期间为该商铺招商而签订商铺租赁合同的租赁期限超过委托期限的,委托经营合同的委托期限则根据该商铺租赁合同的租期顺延,在顺延期间,金玉湾公司确保钱某某、杨某第四年获得在商铺折前销售价格8%回报的基础上每2年递增3%,即第四、第五年(若顺延情况成立)每年可获得该商铺折前销售价格824%的租金回报,第六、第七年(若顺延情况成立)每年可获得该商铺折前销售价格8487%的租金回报,以此类推,鉴于统一经营管理的特定要求,在委托期限届满后钱某某、杨某同意金玉湾公司将商铺按现状交还给钱某某、杨某。同时约定金玉湾公司有权根据其对商城业态的定位和规划,决定该商铺的经营业种、业态,为实现委托目的,钱某某、杨某委托金玉湾公司根据经营者的需要对商铺进行必要的改造、装饰装修、拆除商铺隔断等。签约后,钱某某、杨某支付了全部房款。系争商铺于2008年6月30日由金玉湾公司代为钱某某、杨某办理验收手续,该商铺交付时天林公司未安装自动扶梯2台,亦未对商铺进行隔间。金玉湾公司在委托经营期间未完成系争商铺的招商。在委托经营期限届满前的2011年6月7日,金玉湾公司向钱某某、杨某发出续订委托经营合同的书面通知,告知其金玉湾公司已与永乐家电达成了租赁意向,具体租赁情况为2011年7月1日至2021年6月30日,日租金每平方米27元,每二年递增5%。钱某某、杨某等业主回复对租金不能接受。同年7月4日,金玉湾公司通知钱某某、杨某等业主召开大会商讨将包括系争商铺在内的一、二层商铺整体出租给永乐家电事宜。2011年7月10日,钱某某、杨某等部分业主书面确认同意租期十年,但仅委托金玉湾公司三个月内招商,且对日租金要求调高,因钱某某、杨某等业主的要求与金玉湾公司意见不一,致该招商方案未能通过,故金玉湾公司于2011年8月10日再次通知钱某某、杨某等业主召开大会协商商铺租赁事宜。同年9月8日,部分业主同意将其商铺委托金玉湾公司统一招商经营,但钱某某、杨某等部分业主仍持反对意见,致统一招租方案仍未能通过实施。嗣后,钱某某、杨某等部分业主向金玉湾公司提出返还商铺,而一、二层商铺的大部分业主愿意继续委托金玉湾公司对商铺进行招商,基于商场的整体经营状况,金玉湾公司继续进行招商而未向钱某某、杨某返还系争商铺。钱某某、杨某因与金玉湾公司协商未果,遂诉至原审法院,认为金玉湾公司未能全面履行合同,亦未向钱某某、杨某披露其出租给第三方的相关情况,金玉湾公司的行为构成根本违约,视为金玉湾公司提前退租,应将商铺恢复原状并返还给钱某某、杨某,并按商铺折前价格的824%即年租金41,68072元支付租金,故要求金玉湾公司返还位于沪宜公路XXXX弄X层XX号符合预售合同交房标准的商铺(配齐电梯、隔间等相关设施),并按年租金41,68072元的标准支付自2011年7月1日起至实际返还商铺之日止的租金。

  原审法院另查明:位于沪宜公路XXXX弄《天林商业广场》B区一、二层的商铺共计67套,其中27套商铺尚在委托金玉湾公司经营期内,委托经营期限已到期的40套商铺中有20套商铺的业主继续委托金玉湾公司对商铺进行统一招商,有17套商铺的业主要求金玉湾公司返还商铺,有3套商铺的业主未表态。

  原审审理中,金玉湾公司表示因永乐家电的经营需要,故未在商场内安装自动扶梯及对商铺进行隔间。将系争商铺返还给钱某某、杨某时,金玉湾公司同意安装自动扶梯并进行商铺隔间。天林公司亦出具委托书,委托金玉湾公司代为安装位于沪宜公路XXXX弄1-2楼的自动扶梯。

  原审法院审理后认为:钱某某、杨某、金玉湾公司签订的委托经营合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律规定,当属有效,双方均应恪守履行。根据委托经营合同的约定,钱某某、杨某将系争商铺委托金玉湾公司统一经营,金玉湾公司根据其对商城的整体规划,按照业种业态的分布,提供规范的管理,培育市场。在委托经营期间金玉湾公司未能完成商铺的招商,委托经营期限届满时,金玉湾公司虽与永乐家电达成租赁意向,并多次召集钱某某、杨某等业主开会协商出租商铺事宜,但因租金等原因业主未形成一致意见,致商铺招商未成。因委托经营期限届满后钱某某、杨某、金玉湾公司未续订委托合同,系争商铺尚处于空置状态,故金玉湾公司应将系争商铺返还给钱某某、杨某。因商铺系由金玉湾公司代为办理验收,交房时天林公司未按照预售合同的约定安装自动扶梯。现金玉湾公司愿意接受天林公司的委托安装自动扶梯,法院予以照准。对于商铺的隔间,因系金玉湾公司考虑经营需要未进行隔断,商铺返还时,金玉湾公司应予以恢复。对钱某某、杨某要求金玉湾公司返还符合预售合同交房标准的商铺的诉请,法院予以支持。对于钱某某、杨某主张金玉湾公司支付自2011年7月1日起租金的请求,因钱某某、杨某主张的租金属于委托经营期限届满后顺延期间的租金回报,金玉湾公司在委托经营期间因招商未成,故未签订过系争商铺的租赁合同。因此,钱某某、杨某、金玉湾公司间不存在委托经营期限的顺延。委托经营期限届满后,双方对系争商铺的租金支付未作约定,鉴于大部分业主愿意委托金玉湾公司对商铺进行招商,从商场的整体经营状况考虑,金玉湾公司继续对商城进行统一招商,并与钱某某、杨某等业主就租金等事宜尚在磋商过程中,故对钱某某、杨某的该项诉请,法院不予支持。据此,原审法院判决:一、金玉湾公司应于判决生效之日起三十日内将位于上海市嘉定区沪宜公路XXXX弄《天林商业广场》X层XX号商铺返还给钱某某、杨某;二、金玉湾公司应于判决生效之日起三十日内将位于上海市嘉定区沪宜公路XXXX弄《天林商业广场》1-2楼的2台自动扶梯安装完毕,并恢复返还钱某某、杨某商铺的隔间;三、驳回钱某某、杨某要求金玉湾公司按年租金41,68072元的标准支付自2011年7月1日起至实际返还商铺之日止的租金的诉讼请求。

  原审判决后,钱某某、杨某不服,上诉认为:金玉湾公司存有在委托合同期满后怠于行使向钱某某、杨某返还商铺的过错,导致钱某某、杨某无法将商铺出租的损失,故要求金玉湾公司承担侵权赔偿责任,向钱某某、杨某赔偿自商铺应当返还之日起的租金。综上,要求二审法院撤销原审判决主文第三项,改判支持钱某某、杨某在原审中就年租金提起的诉讼请求。

  被上诉人金玉湾公司辩称:金玉湾公司受委托对商铺进行了管理,但因各业主的意见不统一导致招商出租失败。原审法院的判决正确,要求二审法院予以维持。

  本院经审理查明,原审法院依据本案在案证据查明的法律事实无误,本院予以确认。

  本院认为,钱某某、杨某在原审审理中依据双方签订的委托经营合同主张金玉湾公司未能全面履行合同等构成违约,钱某某、杨某在原审审理中提起的是合同之诉。现钱某某、杨某上诉主张金玉湾公司承担侵权赔偿责任,此为侵权之诉。钱某某、杨某在二审审理中主张的法律基础关系与其在原审审理中的主张完全不同,故本院对钱某某、杨某的上诉主张无法予以支持。况且,钱某某、杨某上诉要求金玉湾公司承担侵权赔偿,但钱某某、杨某并未提供任何证据证明金玉湾公司存有过错行为、金玉湾公司的过错行为导致其损害后果的发生,故钱某某、杨某主张金玉湾公司承担侵权赔偿责任亦缺乏法律依据。钱某某、杨某的上诉请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。原审法院根据双方签订的委托经营合同的约定及实际履行情况等事实,判决对钱某某、杨某主张金玉湾公司支付租金的诉讼请求不予支持,并无不妥,本院予以维持。钱某某、杨某、金玉湾公司对原审法院所作判决主文的第一项、第二项均无异议,本院予以维持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币23417元,由上诉人钱某某、杨某共同负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长郑 璐

代理审判员俞如祥

代理审判员章晓琳

二○一二年十一月十九日

书 记 员郭晓娟


20200109014837

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