长沙××物业管理××责任公司与刘某某房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/48/53湖南省长沙市中级人民法院

民事判决书

(2014)长中民三终字第00283号

  上诉人(原审被告)长沙××物业管理××责任公司。

  法定代表人周某某。

  委托代理人李某。

  委托代理人邹某。

  被上诉人刘某某。

  委托代理人肖某某。

  上诉人长沙××物业管理××责任公司(以下简称君××公司)因与被上诉人刘某某房屋租赁合同纠纷一案,不服湖南省长沙市开福区人民法院(2012)开民一初字第02938号民事判决,向本院提起上诉,本院受理后,依法组成合议庭公开开庭审理了本案,现已审理终结。

  原审法院经审理查某:刘某某与长沙万代广场物业发展有限公司于1999年10月28日签订《商品房购销合同》一份,约定刘某某向长沙万代广场物业发展有限公司购买万代广场夹层J378B商铺,建筑面积2718平方米,总价款为511495万元。

  君××公司向本院提供了一份君××公司(甲方)与长沙市潮流堂企业策划管理有限公司(乙方)于2008年8月26日签订的《商铺租赁合同》,该合同约定甲方将长沙市黄兴中路76号“万代广场商铺”一层及夹层(其中包括刘某某的商铺)出租给乙方;甲方保证在本合同签署前,已得到商铺全体业主的授权,有权将上述房屋提供给乙方作为商场经营,如确因客观原因在本合同签署前有少数业主尚未向甲方授权,则甲方保证在本合同签署后,负责解决好上述少数业主的授权问题,保证不因此影响乙方对商铺的正常经营、使用。甲方保证甲方向乙方出租商铺不会违反甲方对任何第三方某某担的合同义务、亦不会侵犯或损害任何第三人的合法权益,如因甲方不具备或不完全具备商铺的出租权某问题,而引发任何纠纷或争议,一概由甲方负责解决,与乙方无关;租赁期自2008年9月1日至2020年8月31日;本合同生效之日起,每24个月为一个租赁期,每一个租赁周期租金和管某某在上租赁周期的基础上递增百分之五;甲方与业主之间的权某某务关系、利益分配由甲方自行解决,与乙方无关,合同期间乙方只与甲方产生租赁关系,不与商铺产权方发生任何关系。

  君××公司提供的一份万代夹层商铺租金发放明细表注明“其中三个月租金按合同规定提出两个月租金作为中介佣金,故发放一个月租金”,刘某某在该表上签字确认已领取夹层J378B号铺位2009年5月1日-7月31日的租金717元(面积为2718平方米,单价为2638元/平方米)。

  长沙市潮流堂企业策划管理有限公司于2010年9月7日向君××公司作出《关于租金事宜的函告》,内容包括“由于君××公司未妥善处理与万某某主的授权关系,致长沙市潮流堂企业策划管理有限公司被业主诉诸法院,长期陷入诉累,承租权某无法保障…在诉讼未决期间,将暂停支付夹层的租金”。君××公司于2010年9月12日向长沙市潮流堂企业策划管理有限公司作出《长沙某和物业管理有限公司函》,内容包括“长沙市潮流堂企业策划管理有限公司应在2010年9月20日之前依约支付租金及相关费某,支付2010年6月1日至2010年7月10日所少付的部分租金及相关费某”。

  长沙市潮流堂企业策划管理有限公司于2010年9月19日以长沙××物业管理××责任公司为君××公司向本院提起诉讼,以长沙××物业管理××责任公司未依约取得商铺全体业主的授权致长沙市潮流堂企业策划管理有限公司陷入诉累及政府修筑地铁影响经营为由请求解除《商铺租赁合同》等;长沙××物业管理××责任公司于2010年12月3日就长沙市潮流堂企业策划管理有限公司提起反诉,其反诉状中明确其已取得商铺大部分业主授权,可以代授权业主行使权某,将门面整体出租。长沙市潮流堂企业策划管理有限公司单方解除合同,拖欠租金构成根本违反合同,请求判决长沙市潮流堂企业策划管理有限公司支付交还商铺前占用商铺的租金及管某某等。该案尚在审理中。

  因君××公司未向刘某某支付夹层J378B商铺的租金,刘某某于2011年7月向君××公司作出《撤销招商授权的通知》,内容包括“刘某某撤销君××公司的针对刘某某商铺的招商授权;保留追讨君××公司拖欠商铺租金的权某;要求君××公司将刘某某的商铺恢复原状,尤其要恢复开发商在刘某某商铺四角设定的界桩,经刘某某验收后尽快将商铺交还给刘某某;在君××公司未将商铺交还本人前,君××公司必须赔偿占铺期间造成的所有经济损失”。万代广场夹层业主于2011年7月、2011年12月22日向君××公司及其董事长作出书面通知,内容包括“再次要求君××公司将刘某某的铺面恢复原状交还给刘某某,尤其是要恢复商铺四角的界桩,否则刘某某将不能找到自己店铺的位置,如君××公司不恢复原状,君××公司必须承担一切责任;已于2011年7月去函终止了授权,在君××公司将商铺恢复原状交还之前,君××公司必须赔偿因此造成的经济损失,并在此申明保留继续追讨之前拖欠租金的权某”。

  君××公司于2012年7月19日作出通知,内容包括“现儿童商品、教育服务类项目已整体租下商铺一、夹、二层,为保证承租商尽快进场装修,即日起商场开始清场,请现在还未退场的经营者在两日内自行退场。逾期不退场,施工人员将协助清场”;于2012年9月8日作出公告,内容包括“为保证承租商尽快进场装修,即日起商场开始清场,请现在还未退场的经营者即行退场。逾期不退场,施工人员将协助清场”。

  另查某,王某某、熊某等37位(其中包括本案刘某某)长沙万代商铺业主以长沙××物业管理××责任公司为君××公司向本院提起诉讼,请求君××公司支付拖欠的商铺租金、占据商铺造成的损失、恢复商铺原状并向业主移交等,37位业主均主张君××公司未取得其合法授权擅自将商铺出租。君××公司向本院提供了33份委托书拟证明依据该33份委托书,其获得了相应业主的授权,刘某某等37位业主认为其从未出具委托书,委托书系伪造,签名系复印上去的。中国广州分析测试中心司某某定所受本院委托于2013年1月23日就君××公司在上述37案中提供的200895委托书上的王某某签名、20061214委托书上的熊某签名的真实性及是否为复印件作出中广测(2013)文某某第0008号司某某定意见书,受理日期:2013年1月18日;检案摘要:据委托材料介绍,因审理刘某某等37人与长沙××物业管理××责任公司房屋租赁合同纠纷一案的需要,委托我所对送检的上述两份《委托书》进行鉴定;鉴定意见:1、送检落款日期为“2008年9月5日”的《委托书》上的“王某某”签名是复印件,与无署期的王某某在法庭书写的其本人签名“王某某”不是出自同一人的笔迹。2、送检落款日期为“2006年12月14日”的《委托书》上的“熊某”签名是复印件,与无署期的熊某在法庭书写的其本人签名“熊某”不是出自同一人的笔迹。

  原审法院于2013年1月31日就举证责任某某君××公司,告知其经原审法院申请,已将其提交的33份《委托书》(其中包括署名为刘某某的委托书)中的落款署名为“王某某”、“熊某”的两份委托书委托相关某某机构进行了司某某定,鉴定报告已送达各方当事人。因其主张33份《委托书》是真实的,故通知其对余下的31份委托书的真实性承担举证责任。君××公司务必在收到本通知之日起10日内向原审法院提交鉴定申请(同时预交相关的鉴定费某)。逾期,原审法院将依法裁决。君××公司未在通知规定期限内向原审法院申请鉴定(预交鉴定费某)。

  湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司受湖南省长沙市中级人民法院委托就长沙市黄兴中路87号万代广场部分商铺的租金价值于2010年11月25日出具湘求是资评报字(2010)第B-52号资产评估报告书,评估结果有效期:根据国家有关规定,评估结果有效期自2010年9月15日起至2011年9月14日止,超过上述有效期限,需重新进行资产评估;评估结论:谭某、汤秀桃所有的夹层J618号商铺在2009年1月至12月的月租金为96元/㎡,2010年1月至2010年6月的月租金为99元/㎡,2010年7月至2010年9月的月租金为86元/㎡,租金年增长率为3%。

  另外,湖南省长沙市中级人民法院(2012)长中民三终字第1197号民事判决书中查某,长沙××物业管理××责任公司系部分万代商铺业主自发成立的组织。万代商业广场的部分业主授权长沙××物业管理××责任公司对其所有的物业统一对外招租。

  原审法院认为:一、当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对代理权发生争议的,由主张有代理权一方当事人承担举证责任。君××公司向原审法院提交了一份署名为刘某某的《委托书》拟证明其出租夹层J378B商铺已经刘某某的合法授权,刘某某对该《委托书》的真实性提出异议。君××公司于其与长沙市潮流堂企业策划管理有限公司一案的反诉状中自认其仅取得商铺大部分业主授权而非全部业主的授权。鉴于与本案相关的两案中的《委托书》经鉴定其上的业主署名与业主在法庭书写的其本人签名不是出自同一人的笔迹。经原审法院释明,君××公司未就本案《委托书》的真实性申请鉴定,故君××公司提供的《委托书》因无法确认真实性,原审法院不予采纳;二、刘某某从君××公司处多次受领其所有的夹层J378B商铺的租金,于2011年7月向君××公司作出的《撤销招商授权的通知》明确由君××公司恢复商铺原状并承担租金损失,即刘某某并无接受君××公司与长沙市潮流堂企业策划管理有限公司签订的《商铺租赁合同》的约束力的意思表示。代理权是代理人以被代理人的名义进行意思表示或者接受意思表示并使其效果直接归属于被代理人的一种权限,将直接影响被代理人的权某某务。刘某某从君××公司处受领了租金,但该行为与代理权的设定权限相差悬殊,故不能当然认定君××公司取得了代理权。君××公司提交的其与长沙市潮流堂企业策划管理有限公司签订的《商铺租赁合同》中明确约定合同期间长沙市潮流堂企业策划管理有限公司只与君××公司产生租赁关系,不与商铺产权方发生任何关系,该约定排除了刘某某就该合同向长沙市潮流堂企业策划管理有限公司主张权某亦无需对长沙市潮流堂企业策划管理有限公司承担义务,据此可以推定君××公司在签订该合同时并无代理之意。综上,君××公司主张其与刘某某系委托关系,其仅代发代收租金的抗辩,本院不予采纳。故刘某某多次从君××公司处受领租金的行为应推定为刘某某允许君××公司使用、收益刘某某所有的夹层J378B商铺,君××公司向刘某某支付租金;三、长沙市潮流堂企业策划管理有限公司于2011年12月31日退场,君××公司分别于2012年7月、9月就商铺清场作出通知、公告,故君××公司至2012年7月尚未向刘某某交付夹层J378B商铺。湘求是资评报字(2010)第B-52号资产评估报告书载明评估结果有效期为2010年9月15日至2011年9月14日,超过上述有效期限,需重新进行资产评估,刘某某诉请按湘求是资评报字(2010)第B-52号报告书中夹层业主谭某商铺的评估标准赔偿2011年8月至2012年7月期间占据刘某某商铺造成的损失,原审法院不予采纳。君××公司未举证其已向刘某某支付2010年6月至2012年7月期间占用刘某某商铺的费某,原审法院酌定君××公司按原有租金标准向刘某某支付2010年6月至2011年7月期间的商铺租金及2011年8月至2012年7月期间占用商铺的损失18642元(717元/月×26个月),刘某某诉请超过部分,原审法院不予支持;四、刘某某诉请君××公司恢复商铺原状(包括商铺四角设置的界桩)并向刘某某交付,因涉及到其他业主的利益,刘某某不能代表其他业主的意思表示及相关利益,故本案不宜处理,刘某某可另行处理。该项诉请,原审法院不予支持。

  综上所述,原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十六条,《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第一百四十八条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十四条之规定,判决如下:

  一、君××公司长沙××物业管理××责任公司于本判决生效之日起五日内向刘某某支付18642元;

  二、驳回刘某某的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本案受理费786元,由君××公司长沙××物业管理××责任公司承担。

  上诉人君××公司不服原审判决,向本院提起上诉称:1、君××公司与万代广场其他大部分授权业主系委托关系;2、君××公司整合商铺后租赁给实际使用人的行为不是承租人转租谋利的商业行为,不能认定双方系租赁关系;3、虽然刘某某未向君××公司出具书面招商授权委托书,但刘某某的行为足以认定其知晓并确认该委托关系;4、虽然刘某某主张系租赁关系,但本案并无直接的证据证明双方系租赁关系,而其他证据却可证明系委托关系;5、由于某某系委托关系,故君××公司在招商过程中产生的权某某务关系应由刘某某自行承担,在君××公司没有过错的情况下,君××公司不承担对刘某某的租金支付责任。请求二审法院依法撤销一审判决,驳回刘某某的诉讼请求。

  被上诉人刘某某答辩称:1、刘某某从来没有和君××公司签订过任何授权委托书,其他案例中一审法院对本案物业经营权的认定,违背了事实,应不予采信;2、商场招商本就不需要君××公司这个中间利益层,君××公司称其行为不是承租人转租谋利的商业行为不属实,不能采信;3、代收租金的要件是委托人与第三人办好所有合同手续后,再因为自身的需要委托代理人替他代收,君××公司与刘某某之间不是代收代付租金的关系。因此,请求驳回君××公司的上诉请求,维持原判。

  在本院二审诉讼中,被上诉人刘某某又向本法院提交如下证据:1、锦绣中环大厦租赁合同一份(未提供原件),拟证明参考同地段的楼盘,君××公司以远低于市场租价强迫刘某某与之签订委托合同,刘某某可以直接与商户签订合同;2、万代广场业主于2013年4月18日向君××公司发的函(未提供原件),拟证明万代商场200多户业主集体联名不准许君××公司占据商铺;3、万代广场商铺租赁合同意向书三份及补充条款一份(未提供原件),拟证明商场的招商不需要中间利益层来委托,完全可以自己与商家签订租赁合同。君××公司的质证意见是:对证据1和2的真实性和关联性均有异议,对证据3的真实性无异议,但证据3的三份合同已经无法履行,本院认为:对刘某某提交的证据1和2,因均未提交原件,真实性无法认定,本院不予采信;对证据3,虽然君××公司对该证据的真实性无异议,但是该三份合同与本案无直接关联,故本院不予采信。

  经审查,本院对原审法院查某的事实予以确认。

  本院认为:本案的争议焦点为:1、上诉人君××公司与被上诉人刘某某之间是否构成委托关系;2、上诉人君××公司是否应当对刘某某的租金承担赔偿责任。

  首先,根据君××公司提交的证据,君××公司提交了部分业主署名的《委托书》,拟证明其出租业主的商铺已经得到业主的合法授权,而业主对该《委托书》的真实性提出异议,在一审过程中,与本案相关的两案中《委托书》经鉴定其上的业主署名与业主在法庭书写的其本人签名不是出自同一人的笔迹。经一审法院释明,君××公司未就本案《委托书》的真实性申请鉴定,故君××公司提供的《委托书》因无法确定其真实性,本院不予采信。其次,根据君××公司自身的陈述,君××公司在本案及其与潮流堂公司一案的陈述中均自认其仅取得商铺大部分业主授权而非全部业主的授权。再次,刘某某虽然从君××公司处受领了租金,但是该行为并不当然就可以推定君××公司与刘某某之间构成了实际委托关系。因此,刘某某与君××公司之间未形成委托关系,君××公司占有、使用刘某某所有的商铺,应当向刘某某支付租金,特别是刘某某向君××公司明确作出《撤销招商授权的通知》后,君××公司继续占有、对外租赁其商铺,侵害了刘某某的财产权益,应当承担相应的赔偿责任。

  综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,判处恰当。君××公司的上诉理由不能成立,本院不予采信。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  本案二审案件受理费786元,由长沙××物业管理××责任公司负担。

  本判决为终审判决。


审判长 周 坤

审判员 熊 某

审判员 刘完玲

二〇一四年二月十九日

书记员 毛 韧


附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。


20200109014853

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