陆崇林等与汉庭星空(上海)酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/49/25吉林省高级人民法院

民事判决书

(2014)吉民一终字第122号

  上诉人(一审被告):陆崇林。

  上诉人(一审被告):董秋萍。

  委托代理人:陆崇林(系董秋萍的丈夫)。

  被上诉人(一审原告):汉庭星空(上海)酒店管理有限公司。

  法定代表人:何晖,该公司经理。

  委托代理人:李海义,辽宁同方律师事务所律师。

  委托代理人:董恩忠,辽宁同方律师事务所律师。

  上诉人陆崇林、董秋萍因与被上诉人汉庭星空(上海)酒店管理有限公司(简称汉庭酒店)房屋租赁合同纠纷一案,不服吉林省长春市中级人民法院作出的(2013)长民一初字第10号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。陆崇林及汉庭酒店的委托代理人李海义、董恩忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  汉庭酒店一审诉称:2010年9月28日,汉庭酒店与陆崇林签订一份《房屋租赁合同》,约定汉庭酒店承租陆崇林位于长春市朝阳区西安大路1566号的房屋用于经营酒店及酒店相关配套。承租该房屋后,进行了装修以满足酒店经营需要,但该房屋至今不具备消防验收条件,未通过消防验收,导致酒店无法取得营业所必需的相关证照,一直无法正常营业。因陆崇林所提供的房屋未通过消防验收,陆崇林已构成违约,该违约行为致使不能实现合同目的,根据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》的规定,双方签订的《房屋租赁合同》依法应予解除,陆崇林应将收取的租金返还给汉庭酒店,该违约行为造成了包括租金利息、工程成本、开业成本、开业物品和开办费用等在内的经济损失,应当由陆崇林承担赔偿责任。故请求判令:1解除汉庭酒店与陆崇林签订的《房屋租赁合同》及补充协议;2陆崇林、董秋萍立即返还汉庭酒店已支付的租金430万元及至返还之日止的利息(按人民银行同期贷款利率计,其中利息暂计至2013年3月29日为58万元);3陆崇林、董秋萍向汉庭酒店支付违约金716667元;4陆崇林、董秋萍赔偿因违反《房屋租赁合同》约定给汉庭酒店造成的经济损失1026897219元(其中:工程成本损失962844712元,开业物品损失38832066元,开办费损失25220441元);5陆崇林、董秋萍承担本案全部诉讼费用。

  陆崇林、董秋萍一审辩称:涉案房屋的消防工程未能取得验收合格证不是出租方的过错。陆崇林、董秋萍同意解除合同,返还已收取的租金,但不同意支付违约金。关于汉庭酒店已投入的装修成本,应当通过司法鉴定确定,汉庭酒店单方举证的装修费用,不予认可。汉庭酒店在长春市开办了多家连锁酒店,其所主张的开业物品损失无法证明是用于涉案酒店,不予认可。开办费汉庭酒店也没有证据证明系用于涉案酒店,不予认可。

  一审法院经审理查明:2010年9月28日,汉庭酒店与陆崇林签订一份《房屋租赁合同》,约定汉庭酒店承租陆崇林位于长春市朝阳区西安大路1566号的一层和11-18层,建筑面积1047431平方米的房屋,用于经营酒店及酒店相关配套。租期15年,自2011年3月25日起至2026年3月24日止,租金标准为:前三年的租金为350万元/年;第四年开始的租金在上一年基础上递增5%;第七年开始的租金在上一年的基础上递增5%;第十年开始的租金在第一年的基础上递增5%;第十三年开始的租金在第一年的基础上递增5%,之后三年不变。该合同第12条约定:“甲方(陆崇林)保证房屋在本合同签订前不附有任何担保物权和债权,房屋现状不属于违章建筑,符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准,以及其他有关规定并已合格通过相关验收。”该合同附件第一条第7款约定:“消防系统:甲方出租的房屋必须满足消防安全要求,并为乙方(汉庭酒店)提供:(1)原消防验收合格意见书(如验收意见书中需要整改的部分意见,由甲方负责整改,并承担相关的费用);(2)两路消防供水(管径DN100),或满足消防要求的消防水池;(3)不少于2个消防疏散通道,且满足消防要求;(4)与其他建筑物间的消防间距满足消防要求。”该合同第93条约定:“甲乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的2倍支付违约金。如果给对方造成损失,而支付的违约金不足以补偿损失的,还应赔偿损失与违约金的差额部分:932、甲方交付的该房屋不能实现租赁合同目的的,或甲方交付的房屋存在缺陷,危及乙方安全的。”

  该合同签订后,汉庭酒店向陆崇林支付了430万元租金(2010年9月29日支付350万元、2011年7月12日支付80万元),陆崇林将房屋交付给汉庭酒店进行了装修。后因该房屋未能取得消防验收合格手续,汉庭酒店未使用该房屋,装修亦未完成。

  审理过程中,经汉庭酒店申请,一审法院委托吉林通汇工程造价咨询有限公司对涉案酒店的装修工程进行了造价鉴定,结论为:9218971元。双方对该鉴定结论的真实性均无异议,但陆崇林认为汉庭酒店自身亦存在一定过错,损失不应全部由其承担。

  另查:陆崇林与董秋萍系夫妻关系,2010年9月1日,董秋萍给被告陆崇林出具一份委托书,委托陆崇林将涉案房屋的负一层、楼顶和11、12层出租给汉庭酒店。

  一审法院认为:1汉庭酒店与陆崇林签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律强制性规定,合法有效。因陆崇林交付给汉庭酒店的出租房屋未通过消防验收合格,违反双方合同约定,构成违约,导致汉庭酒店无法使用该房屋经营酒店,不能实现合同目的,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定及双方签订的《房屋租赁合同》第93条约定,汉庭酒店有权解除该《房屋租赁合同》,并且双方对于解除合同均无异议,故对汉庭酒店解除该《房屋租赁合同》的主张予以支持;2因陆崇林违约交付房屋导致双方解除合同,陆崇林应当将已收取汉庭酒店的430万元租金返还给汉庭酒店,并按照中国人民银行同期贷款利率标准向汉庭酒店支付相应的利息损失。又因350万元租金是2010年9月29日支付的,80万元租金是2011年7月12日支付的,故利息损失应当分别自陆崇林收到该租金的时间起算;3因汉庭酒店接收陆崇林交付的房屋后,为经营酒店需要对涉案房屋进行了装修,合同解除后,汉庭酒店装修投入的资金构成其实际损失,陆崇林应当赔偿。又因双方对于吉林通汇工程造价咨询有限公司对涉案酒店的装修工程造价鉴定结论无异议,陆崇林应当按照该鉴定结论赔偿汉庭酒店装修损失9218971元;4汉庭酒店主张因陆崇林的违约行为造成其物品损失38832066元、开办费损失25220441元,要求陆崇林予以赔偿。因汉庭酒店对该两项损失并未提供充分的证据证明,汉庭酒店虽然举证了其购买酒店物品的发票,但因汉庭酒店在长春市有多家连锁店,无法证明该物品用于涉案酒店,并且通过鉴定时的现场勘查亦未发现该物品实际存在,故汉庭酒店此主张因证据不足,不予支持;5、虽然双方签订的租赁合同约定因一方违约导致合同解除,违约方需向对方支付2倍月租金额的违约金,但因法律规定的违约金主要用于弥补损失,而汉庭酒店已经向陆崇林主张了相关损失,故其再要求陆崇林向其支付716667元违约金缺乏事实和法律依据,不予支持;6董秋萍与陆崇林系夫妻关系,并且涉案房屋的负一层、顶楼、11和12层系董秋萍书面委托陆崇林出租给汉庭酒店使用的,董秋萍应当对陆崇林因租赁合同纠纷所产生的给付义务承担连带责任,故汉庭酒店主张董秋萍与陆崇林承担连带责任于法有据,予以支持;7陆崇林主张汉庭酒店在与消防公司签订合同后不支付工程款,导致消防公司拒绝施工;不支付物业费导致部分装修被冻坏;装修工人盗窃酒店物品给陆崇林造成了损失,汉庭酒店存在一定过错,因此其不应向汉庭酒店支付租金利息,装修损失也应当由双方分担。因陆崇林上述抗辩主张均与本案无关,不予审理,如果其认为汉庭酒店给其造成了其他损失,其可以另行主张权利。

  综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、解除汉庭星空(上海)酒店管理有限公司与陆崇林之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议;二、陆崇林于本判决生效后十日内向汉庭星空(上海)酒店管理有限公司返还租金人民币4300000元并支付利息损失(其中:350万元的租金利息自2010年9月29日起计算,80万元的租金利息自2011年7月12日起计算,利息均按照中国人民银行同期贷款利率标准,计算至本判决确定的给付之日);三、陆崇林于本判决生效后十日内赔偿汉庭星空(上海)酒店管理有限公司经济损失人民币9218971元;四、董秋萍承担连带给付责任;五、驳回汉庭星空(上海)酒店管理有限公司其他诉讼请求。

  陆崇林不服一审判决,上诉称:双方当事人解除租赁合同的过错不在于陆崇林一方,汉庭公司在租赁房屋时明知房屋不具有消防系统,但依旧承租,故对其投入应当相应过错的损失。且在合同履行过程中,汉庭酒店不支付消防公司的建设费用,导致消防公司拒绝施工,不缴纳物业费用导致房屋部分管道设施被冻坏,这都是该房屋不能通过验收的原因,汉庭酒店应当承担与其过错相应的法律责任。故请求将一审判决第三项改判为,陆崇林向汉庭公司支付经济损失650万元。

  本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。

  本院认为:陆崇林上诉主张汉庭酒店在接收房屋时明知承租的房屋不具备消防系统,仍然投入资金装修造成损失,汉庭酒店应当承担与其过错相应的责任。关于该点在汉庭酒店向一审法院提交的证据4,即陆崇林出具的《承诺函》中载明“……我(陆崇林)保证在2010年10月15日前取得消防工程报建手续,乙方(汉庭酒店)可在合同中约定的日期接房并可以施工,为此造成的一切消防方面出现的问题(如:消防问题无法施工并工程施工造成的损失及罚款)由我(陆崇林)负责并承担……”故虽然汉庭酒店接收房屋时明知该房不具备消防系统,但基于对陆崇林的信任而投入资金进行酒店装修,陆崇林应当遵守其承诺,对汉庭酒店因此而造成的损失承担赔偿责任。综上,陆崇林的上诉请求缺乏事实及法律依据,本院不予支持。

  综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费28551元,由陆崇林负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  虞大江

代理审判员  陈常志

代理审判员  许家娟

二〇一四年十月十八日

书 记 员  王海南


20200109014925

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