陈国龙与北京润通鸿业房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/50/10北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2014)三中民终字第02613号

  上诉人(原审原告)陈国龙。

  委托代理人李永军,北京市中唐律师事务所律师。

  委托代理人刘建华,北京市京华律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)北京润通鸿业房地产开发有限责任公司。

  法定代表人郑德强,董事长。

  委托代理人田经纬。

  上诉人陈国龙因商品房预售合同纠纷一案,不服北京市通州区人民法院(2013)通民初字第5172号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  陈国龙在原审法院诉称:我与北京润通鸿业房地产开发有限责任公司(以下简称:润通鸿业公司)于2012年7月16日签订《北京市商品房预售合同》(合同编号:Y××),约定我购买润通鸿业公司开发建设的、位于北京市通州区××号房屋(以下简称涉案房屋),房屋建筑面积872平米,房屋价款是1320225元,润通鸿业公司应于2012年12月31日之前将涉案房屋交付给我。合同签订后,我按照合同约定,及时、足额履行了自己的付款义务。2012年12月29日我收房时才发现,润通鸿业公司交付的涉案房屋不符合合同约定的标准,由于润通鸿业公司擅自改变规划,导致涉案房屋南侧起居室被一道遮挡物(该遮挡物与窗户等长,厚度约40-50厘米,高度自室内地面算起约1-12米)及立柱遮挡,严重影响了我方的采光及视野,且涉案房屋没有进行环保验收,亦不符合法定的交付条件。虽然我方多次与润通鸿业公司就此事进行协商,但是润通鸿业公司仍拒绝履行相关义务。综上所述,我方认为,双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示,且不违反相关法律、法规的强制性规定,应属合法有效,双方都应当按照合同约定履行自己的义务。同时润通鸿业公司作为涉案房屋的开发者及建设者,擅自改变规划,不对涉案房屋进行环保验收,其行为不仅违约而且违法,应承担相应的法律责任,为维护我方的合法权益,我诉至法院,要求润通鸿业公司继续履行双方于2012年7月16日签订的《北京市商品房预售合同》(合同编号:Y××),拆除北京市通州区××号房屋南侧起居室外的遮挡物(该遮挡物与窗户等长、厚度约40-50厘米、高度自室内地面算起约1-12米)及高度约12米的立柱,并向我方交付符合合同约定标准的房屋;润通鸿业公司承担逾期交房的违约金(自2013年1月1日暂计至2013年3月1日,共7921元);本案的诉讼费由润通鸿业公司负担。

  润通鸿业公司在原审法院辩称:1陈国龙购买的房屋所在楼宇是5号楼,2012年12月28日已经通过北京市通州区建委的竣工验收,说明我公司的施工是符合规范要求。2陈国龙窗户的外立面所谓的装饰条的位置和尺寸在其购房之初销售现场的沙盘有所体现,陈国龙对此是完全知悉的。陈国龙采光的时间按照法律规范,大寒日2小时是满足规范要求的,因而不影响陈国龙的采光。3外立面属于全体业主所有,陈国龙的个人意志无权决定全体意志,应当经全体业主同意。4关于交房,我公司交房符合合同约定,取得了有关验收手续,双方也按照交房通知书规定时间实际在现场办理了交接验收,我方不存在逾期交房问题,故我方不同意陈国龙的诉讼请求。

  原审法院经审理查明:2012年7月16日,陈国龙与润通鸿业公司签订《北京市商品房预售合同》,约定陈国龙购买润通鸿业公司开发建设的北京市通州区××号房屋,房屋预测建筑面积872平方米,其中套内建筑面积6854平方米,按照套内建筑面积计算,该商品房单价为每平方米1926211元,房款共计1320225元。合同第六条和附件五约定了陈国龙的付款方式及期限。合同第十二条交付条件约定出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项条件,其中第1项条件为该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表,第2项条件为有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;第3项条件是满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件(2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅;或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅)。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定了市政基础设施及其他设施的情况。合同第十四条逾期交房责任约定,除不可抗力外,出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列第1种方式处理,第1种方式为:逾期在90日内,自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金,合同继续履行。逾期超过90日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当在退房通知送达之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十六条交接手续约定,该商品房达到第十二条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日的7日前,书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时,出卖人应当出示第十二条约定的证明文件,并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,或未满足第十二条约定的其他条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担,并按照第十四条处理。

  预售合同签订后,双方即开始实际履行,陈国龙作为买受人按照约定向润通鸿业公司支付房款。2012年11月6日,陈国龙购买的涉案北京市通州区××住宅楼取得北京市规划委员会《建设工程规划核验(验收)意见》,北京市规划委员会同意核发《建设工程规划核验(验收)意见(合格告知书)》。2012年12月28日,陈国龙购买的涉案北京市通州区××住宅楼取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年1月14日,陈国龙购买的涉案北京市通州区××住宅楼取得了《房屋面积测算技术报告书》。本案审理过程中,润通鸿业公司提交了住宅使用说明和住宅质量保证书,用以证明陈国龙购买的涉案房屋符合合同约定的交付条件。

  润通鸿业公司于合同约定的交付期限通知陈国龙办理收楼手续,2012年12月29日陈国龙前往办理收楼手续时,发现客厅前面有一遮挡的外立面,与购房时查看的样板间不符,因此拒绝办理入住手续。陈国龙称购房时其查看的沙盘并没有外立面,且销售人员介绍房屋时也没有告知其外立面的情况,因此润通鸿业公司应当将客厅南面的外立面全部拆除。润通鸿业公司称根据其是严格按照设计施工图纸进行施工的,设计施工图纸上标注有外立面。原审法院向规划部门调取了备案的设计施工图纸、竣工图纸,并向涉案项目的设计单位凯里森建筑设计(北京)有限公司(以下简称凯里森公司)进行了核实,凯里森称设计施工图纸进行过变更,变更之前15层外立面高度距15层建筑完成面高度为1米,后根据润通鸿业公司的要求,将高度调整为70厘米,所谓建筑完成面为业主入住装修后完成的实际地面高度。润通鸿业公司表示为本着服务业主的经营理念出发,同意拆除与陈国龙相毗邻的房屋客厅外立面中间的长方体立柱,以进一步提高业主的使用功能。

  本案审理过程中,原审法院组织双方进行了现场勘验,经勘验陈国龙客厅南面的外立面距离建筑完成面高度为12米,陈国龙于本案审理过程中办理了收楼手续。

  原审法院认定上述事实的证据有:北京市商品房预售合同、购房款发票、设计施工图纸、竣工图纸、凯里森公司出具的设计说明、设计变更通知单、现场勘验笔录、现场勘验照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。

  原审法院判决认为:依法成立的合同具有法律约束力,双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。双方签订的《商品房预售合同》,系双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,因此应认定为有效协议,双方均应根据合同约定全面履行各自义务。陈国龙作为买受人履行了付款义务,润通鸿业公司作为出卖人,应当按照合同约定向陈国龙交付房屋。润通鸿业公司在合同约定的交付期限内,向陈国龙发出了收楼通知,陈国龙以涉案房屋南侧起居室外存在遮挡物为由拒绝收房,但涉案房屋南侧起居室外遮挡物并不影响其实际居住使用涉案房屋,因此陈国龙以此为由拒绝收房的理由不能成立,故对陈国龙要求润通鸿业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求,原审法院不予支持。陈国龙于本案审理过程中办理了收楼手续,因此对陈国龙要求润通鸿业公司交付符合合同约定标准的房屋的诉讼请求,本院不予支持。根据设计施工图纸、竣工图纸及设计单位出具的设计变更证明,涉案房屋南侧起居室外的外立面高度应距该层的建筑完成面高度为70厘米,润通鸿业公司实际交付的房屋南侧起居室外的外立面高度为12米,超出了设计高度50厘米,因此润通鸿业公司应当将超出设计高度的外立面拆除。陈国龙要求润通鸿业公司将全部外立面拆除的诉讼请求,依据不足,原审法院不予支持。关于陈国龙要求润通鸿业公司拆除长方体立柱的诉讼请求,润通鸿业公司本着服务业主的经营理念,同意拆除陈国龙和与其相毗邻的房屋客厅外立面中间的长方体立柱,原审法院对此不持异议。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定,判决一、北京润通鸿业房地产开发有限责任公司将陈国龙购买的北京市通州区××号房屋南侧起居室外的外立面高度降低到距离该层建筑完成面七十厘米,于本判决生效之日起三十日内执行清;二、北京润通鸿业房地产开发有限责任公司将陈国龙和与其相毗邻房屋客厅外立面中间的长方体立柱拆除,于本判决生效之日起三十日内执行清;三、驳回陈国龙的其他诉讼请求。

  陈国龙不服原审法院判决,向本院提起上诉。上诉请求:撤销原审判决第一项、第三项,依法改判支持陈国龙在原审的全部诉讼请求。上诉理由:原审法院关于润通鸿业公司在销售涉案房屋时是否告知陈国龙涉案房屋外存在遮挡物的事实没有审理清楚,原审关于涉案房屋外遮挡物的存在并不影响陈国龙居住使用的事实认定错误,原审法院认定陈国龙拒绝收房的理由不成立的事实认定错误。原审法院适用法律不全面,且在认定润通鸿业公司违约的基础上判决其不承担违约责任,明显属于逻辑错误。请二审法院依法改判。

  润通鸿业公司辩称:同意原审判决,装饰物位于起居室外侧,属于公共区域,陈国龙个人无权要求拆除公共区域的装饰。

  本院经审理查明:当事人对原审法院认定的事实无争议,且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同,故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

  本院认为:润通鸿业公司在合同约定的交付期限内,向陈国龙发出了收楼通知,陈国龙拒绝收房的理由不充分,故原审不支持陈国龙要求润通鸿业公司支付逾期交房违约金的处理正确。陈国龙现已办理了收楼手续,因此其要求润通鸿业公司交付符合合同约定标准的房屋的诉讼请求,本院不予支持。根据设计施工图纸、竣工图纸及设计单位出具的设计变更证明,原审确定涉案房屋南侧起居室外的外立面高度应距该层的建筑完成面高度为70厘米并无不当,关于拆除长方体立柱,润通鸿业公司同意陈国龙的要求,本院对此不持异议。综上所述,原审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  一审案件受理费50元,由北京润通鸿业房地产开发有限责任公司负担(于本判决生效之日起七日内交纳)。

  二审案件受理费50元,由陈国龙负担(已交纳)。

  本判决为终审判决。

  

审判长张明

代理审判员宫淼

代理审判员王东军

二〇一四年四月十八日

书记员 张羽


20200109015010

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