陈树勋等诉杨燕黎等房屋买卖合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/51/41广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2013)穗中法民五终字第2696号

  上诉人(原审被告)陈树勋。

  委托代理人:梁雄归,广东同益律师事务所律师。

  委托代理人:刘威,广东同益律师事务所实习律师。

  上诉人(原审被告)广州市德容房地产有限公司。

  法定代表人潘晓玲,负责人。

  委托代理人:徐泽娇,广东汇俊律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)杨燕黎。

  委托代理人曾洁香,广东韬策律师事务所律师。

  委托代理人潘康威,广东韬策律师事务所律师助理。

  原审被告从化市河东房地产开发有限公司(原从化市河东房地产联合开发公司)。

  法定代表人肖健生,该公司总经理。

  委托代理人胡海源,广东流溪律师事务所律师。

  委托代理人郭杏珍,广东流溪律师事务所律师助理。

  上诉人陈树勋、广州市德容房地产有限公司(下简称德容公司)因房屋买卖合同纠纷一案,不服从化市人民法院(2012)穗从法房初字第140号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审法院经审理认为:关于挂靠关系的责任认定问题,挂靠经营是指挂靠者定期或不定期给被挂靠者或其主管部门,开办单位缴纳管理费并以被挂靠者名义对外进行民事活动的经营方式。挂靠者对外的行为视为被挂靠者的行为,由此产生的民事责任,应由双方承担。根据陈树勋与原从化市河东房地产联合开发公司(从化市河东房地产开发有限公司的原名,下简称河东公司)签订的《挂靠开发房地产协议书》,陈树勋挂靠河东公司所进行民事活动,对所产生的民事责任,河东公司应当承担责任。根据从府办批【2010】350号批复的有关规定,由于原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原河东公司转为德容公司,并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。据此,本案双方当事人因房屋买卖合同纠纷所产生的权利、义务,应由德容公司承担。

  关于房屋买卖合同效力的认定问题,商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。河东公司与杨燕黎签订的《房地产预售契约》,结合本合同的主要内容及订购后杨燕黎对房产的实际支配等综合审查判断,《房地产预售契约》是双方当事人真实意思表示,符合合同成立的构成要件,合同有效,依法成立的合同,自成立时生效,具有法律约束力,双方当事人签订《房地产预售契约》应受法律保护。

  关于房屋过户责任的认定问题,本案双方当事人签订《房地产预售契约》,由于具备了商品房买卖合同的构成要件,依法成立的合同,受法律保护,自成立时生效,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉诉标的物已具备了房产过户的条件,根据原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原河东公司转为德容公司,并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务的规定。所以,当事人权利、义务关系已发生转移,本案办理房产权过户的责任应由德容公司承担。

  杨燕黎诉讼来院请求确认《房地产预售契约》效力及办理房屋产权过户的理据充分,应予支持。德容公司抗辩的理由不成立,不予采纳。本案在审理过程中,陈树勋提出杨燕黎的签名不是其本人所签并向原审法院申请司法鉴定,2012年9月25日经过摇珠确定鉴定机构为广东明鉴文书司法鉴定所,但陈树勋未按通知期限内缴交鉴定费用,视为放弃申请鉴定的权利。德容公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,原审法院依法缺席判决。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷审理适用法律若干问题的解释》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,于2013年4月25日作出判决:一、杨燕黎和从化市河东房地产开发有限公司、陈树勋于2004年10月31日签订的《房地产预售契约》合同是有效;二、限广州市德容房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起60日内将位于从化市江埔七星路15号之十四(证号:粤房地产证字第0112157537号)的房地产权证过户给杨燕黎。案件受理费200元,由陈树勋,由广州市德容房地产有限公司承担。

  判后,上诉人陈树勋不服,向本院提起上诉称:一、本案《房地产预售契约》存在明显瑕疵,一审法院却仍将其作为有效合同予以采信令人费解。1、该预售契约上的“杨燕黎”签名与杨燕黎在起诉状的签名经比对明显不同,可见该预售契约的签约主体存在瑕疵。2、该预售契约附件二第三条已经明确说明:“该房地产办理购房预售许可证后再和乙方签订正式购房合同,并到房管部门签订。”但本案并未签订任何正式购房合同,更未到房管部门签证,因此该预售契约也未生效。3、杨燕黎并无证据证明河东公司作为开发商已向其收受购房款,一审法院认定“出卖人已按约收受购房款”与事实不符。二、退一步言,《房地产预售契约》即使在有效的情况下,在未查明合同款项收取主体的情况下,混淆陈树勋与河东公司人格主体的牵强理由,认定杨燕黎已经履行合同付款义务,完全是没有法律依据的。三、本案所涉铺面一直由河东公司及德容公司先后实际使用至今,一审法院认定杨燕黎为本案所涉铺面实际使用人与事实不符。四、由于本案所涉楼盘并未取得商品房预售许可证,该《房地产预售契约》也应属无效合同,杨燕黎的起诉没有法律依据。从杨燕黎提交的《房地产预售契约》内容来看,该契约并无商品房预售许可证编号,可见,该楼盘未取得预售许可证,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定应属无效合同,杨燕黎的起诉并无法律依据。请求:1、撤销原审判决,改判为驳回杨燕黎的诉讼请求;2、诉讼费用由杨燕黎承担。

  杨燕黎针对陈树勋的上诉答辩称:同意一审判决,请求驳回陈树勋的上诉请求。对于《房地产预售契约》中“杨燕黎”的签名与起诉状签名不一致,一审已经提出,杨燕黎已经按法院规定提交的材料给法庭,由于陈树勋不交费,造成无进行鉴定,责任应由陈树勋承担,关于《房地产预售契约》要去房管局签订的问题,主要是因为陈树勋过错拖欠土地出让金、无办理相关手续。致使房屋交付杨燕黎使用后,无法去办理正规手续,无法办房产证,过错在陈树勋。陈树勋挂靠河东公司,杨燕黎在涉案房屋交付使用后曾将商铺对外出租,之后由于其他原因没有出租。河东公司、陈树勋在原审期间称不知道商铺的使用情况,现在又称是其使用。本案所涉的楼盘无法办竣工手续,无法办产权证,引起业主到政府部门投诉,政府有关部门在政府协调下在2012年2月29日进行了验收,现在正在办产权证,所以《房地产预售契约》是合法有效的。

  德容公司针对陈树勋的上诉答辩称:陈树勋的债权债务应由其自行负责,与德容公司无关,涉案房屋是德容公司的财产,陈树勋无权处分,关敏光的诉讼请求应予驳回。

  河东公司书面答辩称:同意原审判决。

  上诉人德容公司亦不服原审判决,向本院提起上诉称:一、本案《房地产预售契约》存在明显瑕疵,但一审法院却仍将其作为有效合同予以采信令人费解。1、经比对《房地产预售契约》落款中杨燕黎的签名与民事起诉状中杨燕黎的签名,明显可见两个签名不是同一人所签,可知《房地产预售契约》的签约主体存在瑕疵,无法确认其真实性。2、该预售契约附件二第三条已经明确说明:“该房地产办理购房预售许可证后再和乙方签订正式购房合同,并到房管部门签订。”但本案并未签订任何正式购房合同,更未到房管部门签证,单从该约定条款来讲,该预售契约也未生效,同时也侧面反映该《房地产预售契约》的真实性可疑、契约并未履行。二、退一步言,且不论《房地产预售契约》是否真实、有效,杨燕黎从未向河东公司交纳房款,河东公司或德容公司也从未将案涉商铺交付杨燕黎使用,即使《房地产预售契约》真实有效,双方也从未履行。1、本案中并无任何证据显示杨燕黎向河东公司交纳了房款,即杨燕黎未履行交纳房款的合同义务。一审法院混淆德容公司与陈树勋人格主体、以有“陈树勋”签名的收款收据为由,认定杨燕黎已经履行付款义务,完全没有事实依据和法律依据。2、本案所涉商铺一直由河东公司及德容公司先后实际使用至今,从未交付给杨燕黎。一审法院认定“所订购商铺由原告(即杨燕黎)实际管理和使用”没有相关证据基础,与事实不符。三、由于本案所涉楼盘从未取得商品房预售许可证,该《房地产预售契约》依法应属无效合同,杨燕黎的起诉没有法律依据。从杨燕黎提交的《房地产预售契约》内容来看,该契约并无商品房预售许可证编号,事实上,该楼盘确实未领取预售许可证,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定应属无效合同,杨燕黎的起诉并无法律依据。请求:1、撤销原审判决,并依法改判为驳回杨燕黎的全部诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由杨燕黎承担。

  杨燕黎针对德容公司的上诉答辩称:与杨燕黎针对陈树勋上诉陈述的答辩意见一致。

  陈树勋针对德容公司的上诉答辩称:同意德容公司的意见。

  河东公司无陈述答辩意见。

  经审理查明:2000年8月11日陈树勋与河东公司签订《挂靠开发房地产协议书》,该协议书的主要内容:陈树勋购得在从化市街口镇河东南路45号(从化市通用机械宿舍区),挂靠河东公司进行开发;河东公司提供房地产开发资质,营业执照复印件给陈树勋进行商品房开发建设,陈树勋以河东公司名称经营房地产业务过程中,一切行政和业务手续以河东公司名称进行并协助办理,由河东公司负责收款;陈树勋在开发经营的房地产是独立核算,自负盈亏,自主经营自行管理,房地产权属归陈树勋所有;陈树勋应依时交付商品房给住户,严格履行购房合同条款,凡楼宇质量问题及购房合同纠纷的有关事宜自行解决等内容。

  2004年10月31日,河东公司与杨燕黎签订《房地产预售契约》,契约主要内容:现就预售房地产的有关事项,订立本契约,共同遵守,杨燕黎预购从化市江埔七星路康怡花园商住楼B幢首层111号房,成交总价格为51000元,每平方价格为1700元,河东公司应于2004年11月1日前交付给杨燕黎使用,在实际交付使用后90天内,河东公司应协同杨燕黎办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等内容。在契约上有杨燕黎及陈树勋签名和河东公司盖章,陈树勋于2004年10月31日收到杨燕黎交付的购房款51000元。

  杨燕黎于2012年7月16日向原审法院提起诉讼,请求判令:1、杨燕黎和河东公司于2004年10月31日《房地产预售契约》有效;2、陈树勋、德容公司、河东公司立刻办理位于从化市江埔街七星路旁康怡花园商住楼B栋首层11号(自编)的铺面产权证明给杨燕黎;3、本案受理费由陈树勋、德容公司、河东公司承担。

  原审期间,陈树勋提出2004年10月31日《房地产预售契约》中杨燕黎的签名不是杨燕黎本人所签并向原审法院申请司法鉴定,2012年9月25日经过摇珠确定鉴定机构为广东明鉴文书司法鉴定所,但陈树勋未按通知期限内缴交鉴定费用。

  另查明,2010年从化市人民政府办公室从府办批【2010】350号批复,批复内容:关于德容公司申请解决原从化市通用机械厂集资房办理房地产权有关问题的事宜,批复如下,同意原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原河东公司转为德容公司,并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。2012年8月26日,从化市规划局出具《关于广州市德容房地产有限公司自编康怡花园商品住宅按规划验收有关问题的复函》,内容如下:2003年11月自编康怡花园经从规建证【2003】053号建设工程规划许可证同意建设,根据建设单位申请,建设工程规划许可证的建设单位由河东公司更改为德容公司,2012年2月29日,经核定,自编康怡花园符合城乡规划要求,验收合格,康怡花园的土地使用权人,于2010年5月经市政府批准,由河东公司变更登记为德容公司,于2012年9月办理房地产确权登记,已领取了产权证明书,并于2012年10月15日办理了首层14间商铺的房地产权证(地址为:从化市江埔街七星路15号之一至之十四)。

  2012年11月15日,原审法院依杨燕黎财产保全的申请,以(2012)穗从法房初字第140号民事裁定书依法查封了从化市江埔七星路15号之十四(证号:粤房地产证字第0112157537号)的房产。

  德容公司在原审期间确认其公司成立之前康怡花园已开发完成,德容公司并无提供其公司为取得康怡花园项目支付相应对价的证据。

  二审期间,陈树勋提供了陈树勋、唐萍、杨燕黎于2004年10月31日签订的《协议书》,内容为:由于甲方(陈树勋,下同)在近几年向乙方(唐萍、杨燕黎,下同)借款人民币共计103700元,甲、乙双方本着互利互惠原则协商,就甲方偿还上述借款达成以下协议:一、甲方同意将其投资开发(挂靠单位:从化市河东房地产开发公司)位于七星路旁的康怡花园商住楼B栋首层110、111号(自编)铺位(建筑面积约60㎡)地给乙方,铺位价格按1700元/㎡计算,共计人民币102000元。若甲方在2004年11月15日前将所有借款偿还给乙方,则乙方将该铺位退还给甲方;否则该铺位所有权就归乙方所有(用作抵数);二、由于该铺位所抵价格为人民币102000元,与甲方所借人民币103700元相差1700元,在本协议签订后三天内,甲方以现金形式支付剩余的1700元给乙方,逾期未支付,甲方按每天1%的违约金支付给乙方等。杨燕黎对该协议书中其本人签名无提出异议,亦无提供相反证据予以否定。陈树勋提供了购房人为唐萍的《房地产预售契约》复印件,杨燕黎对该证据不予确认。陈树勋另提供2004年10月31日分别出具给杨燕黎、唐萍的两份《收据》,杨燕黎对陈树勋出具给其的收据无异议。德容公司对《协议书》的真实性无异议,认为属于陈树勋个人债务,与其公司无关。德容公司认为《收据》反映购房款是交给陈树勋,不是交给德容公司或者河东公司。陈树勋称其并未向杨燕黎、唐萍借款,所谓借款是基于设计合同应支付给杨燕黎、唐萍的设计费,并确认其至今未清还该笔款项。

  陈树勋确认涉案房屋所在建筑物约于2003年年底、2004年年初建成。德容公司对此表示不清楚。关敏光对此无提出异议。杨燕黎、陈树勋、德容公司均确认涉案商铺的地址为从化市江浦七星路15号之十四。陈树勋确认涉案《房地产预售契约》签订时,涉案房屋所在建筑物已经完工,只是没有完善报建手续。

  另查,原审法院于2012年8月16日适用简易程序开庭审理涉案纠纷,于2013年3月12日适用普通程序对涉案纠纷进行了开庭审理。

  本院认为:陈树勋、德容公司对《房地产预售契约》中杨燕黎的签名是否杨燕黎本人所签提出异议,但陈树勋在原审期间提出鉴定申请后,未按照规定的缴费时间缴纳鉴定,陈树勋、德容公司均无提供充分证据否定该《房地产预售契约》中杨燕黎签名的真实性;其次,即使该《房地产预售契约》不是杨燕黎本人所签,但杨燕黎持有该《房地产预售契约》并主张权利,杨燕黎以其行为表示其接受和认可该《房地产预售契约》;再者,陈树勋在其提供的2004年10月31日的收据中亦确认收到杨燕黎缴付的购房款,故陈树勋、德容公司认为杨燕黎的签约主体有瑕疵的上诉理由依据不足,本院不予支持。

  根据《城市商品房预售管理办法》第二条的规定,“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为”。陈树勋确认涉案《房地产预售契约》签订时,涉案房屋所在建筑物已经完工,且德容公司于2012年10月15日,即在原审法院适用普通程序开庭审理涉案纠纷之前已办理了涉案房屋的房地产证,涉案房屋已属于现楼销售,故陈树勋、德容公司以涉案房屋所在楼盘未取得预售许可证为由,认为涉案《房地产预售契约》应属无效的上诉理由不能成立,本院不予支持。

  陈树勋提供了其与唐萍、杨燕黎于2004年10月31日签订的《协议书》,杨燕黎对该《协议书》中其本人的签名并无提出异议,亦无提供相反证据予以否定,故本院对该协议书的真实性予以确认。该《协议书》约定如果陈树勋按照约定于2004年11月15日之前清偿欠款,则包括涉案房屋在内的两间商铺应退还给陈树勋,否则该两间商铺的所有权就归唐萍、杨燕黎所有;陈树勋于同日又以河东公司的名义与杨燕黎签订了《房地产预售契约》并出具收据确认收到杨燕黎的购房款,结合上述《协议书》、《房地产预售契约》的内容来看,上述《房地产预售契约》不仅仅是杨燕黎对陈树勋债权的担保,而且是在约定条件成就时,双方以以房抵债作为之前欠债还钱的具体履约方式的约定,陈树勋称涉案《房地产预售契约》只是为杨燕黎对陈树勋的债权提供担保的主张不能成立,本院不予采信。陈树勋确认其一直未清偿该协议书项下的欠款,故该《协议书》所约定的以物抵债的条件已经成就,陈树勋未能提供充分证据证明其与杨燕黎之间的以房抵债协议存在显失公平的情况,故双方关于以房抵债的协议应得到实际履行。

  陈树勋与河东公司之间签订了《挂靠开发房地产协议书》,涉案房屋属于陈树勋挂靠河东公司期间进行开发建设的商品房,且河东公司在购房人为杨燕黎的《房地产预售契约》中盖章确认,故河东公司应当履行将涉案房屋登记在关敏光名下的义务。德容公司在原审期间确认其公司成立之前康怡花园已开发完成,德容公司并无提供其公司为取得康怡花园项目支付相应对价的证据,根据现有证据显示德容公司是基于从化市政府从府办批[2010]350号批复的有关规定,承继了原河东公司职工及其他购房者的权利和义务,现涉案房屋的产权均已登记在德容公司名下,根据权利义务对等原则,原审法院认定德容公司负有将涉案房屋过户至关敏光名下的义务并无不当,陈树勋、德容公司关于德容公司不负有将涉案房屋过户至杨燕黎名下义务的上诉理由不能成立,本院不予支持。

  综上所述,上诉人陈树勋、德容公司的上诉理由均不能成立,本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费200元,由上诉人陈树勋、广州市德容房地产有限公司各负担100元。

  本判决为终审判决。


审 判 长  蔡粤海

审 判 员  李 静

代理审判员  余 盾

二O一三年 十 月二十三日

书 记 员  闫 娜



20200109015141

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