雷格军等诉广州金辉洋房地产有限公司商品房销售合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/52/45广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2013)穗中法民五终字第2913号

  上诉人(原审原告)雷格军。

  上诉人(原审原告)王朝晖。

  两上诉人共同委托代理人梁永平,广东四方三和律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)广州金辉洋房地产有限公司(以下简称“金辉洋公司”)。

  负责人严健良。

  原审第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行(以下简称“建行白云支行”)。

  负责人廖永红,职务:行长。

  委托代理人王欢、蔡华荣,广东岭南律师事务所律师。

  上诉人雷格军、王朝晖因商品房销售合同纠纷一案,不服广州市荔湾区人民法院(2013)穗荔法民三初字第258号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审法院认为:雷格军、王朝晖、金辉洋公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方应依约履行。广州市黄沙大道粤南大街辉洋苑辉洋阁A2706单元[自然层二十七]2706号房屋是金辉洋公司向建行白云支行设置抵押在先而出售给雷格军、王朝晖的。现雷格军、王朝晖对所购的上述房产虽然已付清房款,入住多年,但由于上述房产以建行白云支行名义设置的抵押登记至今仍未涂销,讼争房屋仍然处于限制转移状态,办理讼争房屋产权人变更登记的障碍尚未消除,雷格军、王朝晖也没有证据证明其与金辉洋公司买卖讼争房屋的行为得到建行白云支行的同意,且建行白云支行当庭表示不同意雷格军、王朝晖的诉讼请求,故雷格军、王朝晖要求金辉洋公司协助雷格军、王朝晖办理广州市黄沙大道189-201号辉洋苑辉洋阁A2706单元[自然层二十七]2706号房屋预售合同登记备案手续及办理产权登记手续的诉讼请求,仍存在障碍,不能实际履行,故该诉讼请求不予支持。金辉洋公司经合法传唤,无正当理由,拒不到庭,依法作出缺席判决。综上所述,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:驳回雷格军、王朝晖要求广州金辉洋房地产有限公司办理广州市黄沙大道189-201号辉洋苑辉洋阁A2706单元[自然层二十七]2706号房屋预售合同登记备案手续及办理产权登记手续的诉讼请求。本案受理费100元,由雷格军、王朝晖负担。

  判后,雷格军、王朝晖不服原审判决,向本院提起上诉称:一、讼争房屋属雷格军、王朝晖所有。雷格军、王朝晖与金辉洋公司签订了《商品房买卖合同》,购买讼争房屋时房管部门的信息不公开,雷格军、王朝晖无法了解房屋的信息,在不知情的情况下购买了讼争房屋。因金辉洋公司拖欠建行白云支行贷款,建行白云支行向广州市中级人民法院申请执行,广州市中级人民法院查封了讼争房屋。房屋被查封后,雷格军、王朝晖向广州市中级人民法院提出执行异议,广州市中级人民法院作出(2006)穗中法执字第621号之二、(2004)穗中法执字第508、510—512号之二执行裁定认为,雷格军、王朝晖与金辉洋公司之间就讼争房屋存在商品房买卖合同关系,在雷格军、王朝晖将未付的购房款缴至广州市中级人民法院作为执行款后,视为雷格军、王朝晖付清全部购房款,广州市中级人民法院对雷格军、王朝晖所购房产依法予以解封。广州市中级人民法院作出上述裁定后,雷格军、王朝晖按裁定书的要求将未付购房款交至广州市中级人民法院代管款帐户。2012年3月1日,广州市中级人民法院将雷格军、王朝晖与金辉洋公司签订的《商品房买卖合同》原件发还给雷格军、王朝晖。2012年7月6日,广州市中级人民法院发出通知,决定解封雷格军、王朝晖所购买的讼争房屋。广州市中级人民法院决定解封讼争房屋,表明雷格军、王朝晖所提出的执行异议成立,讼争房屋已不属于上述执行案件的执行财产,雷格军、王朝晖才是房屋的真正所有人;二、建行白云支行就讼争房屋设定的抵押权实际上已归于消灭。其一,建行白云支行在讼争房屋上设立的抵押权已不能实现。广州市中级人民法院裁定雷格军、王朝晖所提的执行异议成立并决定解封讼争房屋,意味着建行白云支行已不能通过司法变卖、拍卖讼争房屋并从所得价款中优先受偿的方式来实现其抵押权。抵押权是担保物权,若抵押权人不能通过司法救济处分担保物,其抵押权实际上已不存在。其二,抵押权不能对抗居住权,生存利益高于经营利益。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定,建设工程价款优先受偿权先于抵押权受偿。由于雷格军、王朝晖已付清全部购房款并已入住,即使讼争房屋存在工程款优先受偿权,该工程款优先受偿权也不能对抗雷格军、王朝晖,而建行白云支行的抵押权的受偿顺序排在工程款优先受偿权之后,该抵押权同样不能对抗雷格军、王朝晖。因此,建行白云支行在讼争房屋上设定的抵押权实际上已归于消灭。

  综上,雷格军、王朝晖上诉请求本院撤销原审判决,并判令金辉洋公司为雷格军、王朝晖办理广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧,西侧辉洋苑辉洋阁2706单元号房的产权登记及过户手续,并判令由金辉洋公司承担本案一、二审诉讼费用。

  建行白云支行述称:一、办理产权过户并非我方义务,涉案房屋在出售给雷格军、王朝晖前,已经由金辉洋公司向我方办理抵押登记手续;二、我方对涉案房屋享有优先受偿权,至今该权利仍未实现,故涉案房屋过户的限制并未消除,并未符合房屋过户的相关法律规定。综上,不同意雷格军、王朝晖的上诉请求,请求二审法院维持原审判决。

  被上诉人金辉洋公司经本院依法传唤未到庭,亦未向本院提交书面答辩意见。

  本院经审理查明:2006年10月6日,雷格军、王朝晖与金辉洋公司签订《辉洋苑蔚蓝心殿房屋认购书》约定雷格军、王朝晖向金辉洋公司购买广州市黄沙大道189-201号辉洋苑蔚蓝心殿辉洋阁2706单元。另雷格军、王朝晖与金辉洋公司签订了编号为:穗房合字2002036897号的《商品房买卖合同》。合同约定:雷格军、王朝晖向金辉洋公司购买辉洋苑(自编:辉洋阁、银洋阁、海洋阁、金洋阁)广州市黄沙大道粤南街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁A2706单元[自然层二十七]2706号房屋,建筑面积共10526平方米,其中套内建筑面积8947平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积1577平方米。该商品房屋属预售,按套出售,按套内建筑面积计算,该商品房单价为每平方米8982元,总金额809600元;付款方式是2006年10月7日前签定《商品房买卖合同》,同时付楼款70%,即553600元,余款办理银行按揭手续;金辉洋公司应当在2006年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备电梯验收合格证、消防验收意见书条件,并符合本合同约定的商品房交付雷格军、王朝晖使用;金辉洋公司应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由金辉洋公司提供的资料报产权登记机关备案,如因金辉洋公司的责任,雷格军、王朝晖不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的,雷格军、王朝晖退房,金辉洋公司在雷格军、王朝晖提出退房要求之日起90日内,将雷格军、王朝晖已付房价款退还给雷格军、王朝晖,并按已付房价款的1%赔偿雷格军、王朝晖损失,雷格军、王朝晖不退房,金辉洋公司按已付房价款的1%向雷格军、王朝晖支付违约金。合同签订后,雷格军、王朝晖分别于2006年10月6日及7日向金辉洋公司交付购房订金10000元及房款553600元。

  雷格军、王朝晖于2006年10月12日入住了讼争房屋。

  另查,雷格军、王朝晖购买的上述房产已由金辉洋公司在2002年8月27日、9月20日抵押给建行白云支行。2004年4月9日,本院根据建行白云支行的申请,查封金辉洋公司所有的位于广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧的辉洋苑的房屋及黄沙大道粤南大街的辉洋苑(海洋阁、金洋阁)之房产,除已预售查封外的房产。雷格军、王朝晖向本院提出执行异议。本院作出(2006)穗中法执字第621号之二、(2004)穗中法执字第508、510-512号之二民事之日起三十日内将未付购房款缴至本院作为案件的执行款,并将其《商品房买卖合同》原件提交本院核对后,本院对其所购房产予以解封。

  雷格军、王朝晖于2008年12月17日向本院支付购房余款240000元。本院已对涉案房屋解除查封。

  雷格军、王朝晖于2013年1月22日向原审法院提起本案诉讼,请求判令:1、金辉洋公司协助雷格军、王朝晖办理广州市黄沙大道189-201号辉洋苑辉洋阁A2706单元[自然层二十七]2706号房屋预售合同登记备案手续及办理产权登记手续;2、由金辉洋公司承担本案诉讼费。

  建行白云支行在原审中答辩称:建行白云支行不是开发商,办理备案登记和产权过户登记不是抵押权人的义务,建行白云支行亦无义务配合雷格军、王朝晖办证。建行白云支行不同意雷格军、王朝晖的诉讼请求,雷格军、王朝晖的诉讼请求没有事实和法律依据。本案房屋在2002年办理抵押登记,抵押的办理在雷格军、王朝晖签订商品房买卖合同之前,雷格军、王朝晖、金辉洋公司的上述房屋买卖行为未经过建行白云支行的同意。其次建行白云支行作为抵押权人对房屋享有优先受偿权,目前建行白云支行未实现抵押的权利。雷格军、王朝晖交付的房款包括首期款和尾款是基于房屋买卖而产生的,这些款项亦未给建行白云支行。请求法院驳回雷格军、王朝晖的全部诉讼请求。

  金辉洋公司原审没有到庭应诉,也没有答辩意见。

  本院认为:依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定,“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中,在雷格军、王朝晖与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋之前,涉案房屋已由金辉洋公司抵押给建行白云支行并在房管部门办理抵押登记,且建行白云支行已向金辉洋公司主张行使抵押权并经本院启动执行程序受理,而雷格军、王朝晖并未举证证明金辉洋公司将涉案房屋出卖给雷格军、王朝晖的行为已征得抵押权人建行白云支行的同意。现因建行白云支行与金辉洋公司在涉案房屋上所设定抵押权所担保的主债权未得到清偿,且建行白云支行以雷格军、王朝晖用交至本院代管的剩余购房款不足清偿其主债权为由明确表示不同意接受雷格军、王朝晖的代为清偿行为以消灭其抵押权,故涉案房屋上所附抵押权负担构成办理涉案房屋产权登记手续的事实障碍。在此事实障碍未消除的情况下,雷格军、王朝晖要求金辉洋公司办理涉案房屋产权登记手续暂不具备条件。因此,原审判决驳回雷格军、王朝晖的诉讼请求并无不当,应予维持。虽然如此,由于金辉洋公司在已将涉案房屋抵押给建行白云支行之后仍出卖给雷格军、王朝晖,应承担导致雷格军、王朝晖在支付全部购房款之后无法取得涉案房屋所有权的责任。一方面,金辉洋公司应积极清偿债务以促成涉案房屋上所涉抵押权的涂销,另一方面,雷格军、王朝晖仍可另寻法律途径追究金辉洋公司相应的违约责任,并在条件成就时要求金辉洋公司继续履行办理涉案房屋产权登记手续的义务。

  综上所述,雷格军、王朝晖的上诉请求与理由均不成立,本院予以驳回。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审受理费100元,由上诉人雷格军、王朝晖负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  岳为群

代理审判员  谭红玉

代理审判员  刘 卉

二O一三年 十 月 十七 日

书 记 员  蔡 峰



20200109015245

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