雷绍海与毛文杰房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/52/46河南省焦作市中级人民法院

民事判决书

(2012)焦民二终字第525号

  上诉人(被上诉人、原审原告)雷绍海。

  上诉人(被上诉人、原审被告)毛文杰。

  上诉人雷绍海因与上诉人毛文杰房屋买卖合同纠纷一案,于2012年2月28日向河南省孟州市人民法院提起诉讼,请求判令:1、被告继续履行2009年10月23日签订的协议,将位于孟州市清风大街西段孟州市移动公司家属院西单元4楼西户单元房一套交于原告,并给付原告违约金10000元;2、如不能交付房屋,要求被告退还原告购房款97500元及利息,给付原告违约金10000元,并赔偿原告损失150000元。孟州市人民法院于2012年8月6日作出(2012)孟民初字第320号民事判决。双方当事人均不服判决,向本院提出上诉。本院于2012年10月30日立案受理后,依法组成合议庭,于2012年11月28日公开开庭进行了审理。上诉人雷绍海、被上诉人毛文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院认定:被告毛文杰与王文霞系夫妻关系,二人于1998年元月20日登记结婚,1998年双方购买位于孟州市河雍办事处清风大街(青峰路)西段孟州市移动公司家属院南楼西单元4楼西户房一套(面积13668m2),2002年11月27日办理房产证(证号0230102500),登记在毛文杰名下。2009年10月23日,毛文杰(甲方)与原告雷绍海(乙方)达成协议,约定:甲方将位于青峰路西段北侧移动公司家属院西单元四层西户单元房一户(套)售于乙方,乙方首付甲方款:10月23日付15000元。11月10日前再付51000元(具体以甲方收到钱的收据为准),总房款132000元整。甲方于2010年10月1日前将房交付乙方,余款一次交清。房内暖气、整体厨房、灯具、洗浴洁具、抽油烟机、煤火一并售于乙方。如一方违约,付另一方违约金10000元整。合同签订后,雷绍海于2009年10月23日付给毛文杰房款15万元,2009年11月10日付给毛文杰房款51万元,2010年7月8日付给毛文杰房款16万元,2010年8月12日付给毛文杰15万元。原告庭审中称另付给被告500元没有收据。最后一次付房款时,双方发生争执。后王文霞以毛文杰私自卖房为由,起诉毛文杰与雷绍海,要求确认2009年10月23日毛文杰与雷绍海签订的协议无效。孟州市人民法院于2010年12月2日作出(2010)孟民初字第1165号民事判决,确认毛文杰与雷绍海于2009年10月23日签订的卖房协议无效,雷绍海不服提起上诉,后又撤回上诉。2011年7月27日,毛文杰作为甲方与乙方周建敏签订售房协议书,约定:1、甲方愿将会昌区青峰路西段北侧西单元四楼西户电信局家属楼转让乙方,总价款210000元……②本房屋含地下自行车库一座……该房现登记在周建敏名下……2011年12月15日,孟州市人民法院院作出(2011)孟民再字第8号民事判决,撤销该院(2010)孟民初字第1165号民事判决,驳回王文霞的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。本案中原告称原、被告之间的房屋买卖协议房价132000元含地下自行车库,被告称不含地下自行车库。

  原审法院认为:原、被告双方于2009年10月23日签订的房屋买卖协议合法有效,双方均应按照约定履行合同义务。原告按照合同约定履行了支付房款的义务,被告应当按照约定将房屋交付给原告,由于被告此后又就该房与周建敏签订了房屋买卖合同并办理了过户手续,原告未能提供证据证明周建敏在该房屋交易过程中存在恶意,周建敏已经合法取得本案争议房屋的所有权,故被告已无可能将本案争议房产交付原告。原、被告于2009年10月23日签订的房屋买卖合同应当解除,被告应当对原告承担不能交付房产的违约责任。原告要求被告退还购房款及利息,予以支持。原告分四次交付购房款97000元,原告称另付被告500元房款没有收据,被告不认可,故被告应当退还原告购房款97000元。原告要求被告从与周建敏签订房屋买卖合同之日即2011年7月27日起至退还房款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率规定支付利息不违反法律规定,予以支持。原告要求被告支付违约金10000元,依法予以支持。关于原告要求被告赔偿损失150000元的诉讼请求,因为被告故意不交付原告房屋,在被告以更高的价格将本案争议房产卖与周建敏时,应当预见到原告再购买同等条件的房屋时需要支付更多的房款,且被告将该房卖与周建敏时,也未及时将97000元购房款退还原告,以避免损失扩大,故原告要求被告赔偿损失的要求予以支持。关于赔偿款数额,参照被告与周建敏之间的房屋买卖协议以及本院对孟州市移动公司家属院二手房买卖情况的调查,被告卖给原告的房屋应当包含地下自行车库,卖给周建敏的房价210000元并不过分低于当时的市场价格,较之卖给雷绍海的房价132000元,差价为78000元,该78000元应认定被告违约给原告造成的损失,故被告承担10000元违约金后,应再赔偿原告关于损失的不足部分68000元。

  原审法院判决:一、限被告毛文杰于判决生效后三日内归还原告雷绍海购房款97000元及利息,利息从2011年7月27日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率规定计算;二、限被告毛文杰于判决生效后三日内给付原告雷绍海违约金10000元并赔偿原告雷绍海损失68000元;三、驳回原告雷绍海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5155元,由原告雷绍海承担1645元,被告毛文杰承担3510元。

  原审原告雷绍海向本院上诉称:1、被上诉人于2010年9月16日单方撕毁合同,诉请孟州市人民法院要求确认房屋买卖合同无效,已实际侵犯了上诉人的合法权益,其利息计算应从2010年9月16日起算较为公正。2、原判决将违约金从房屋差价中分离于法无据。3、原判以被上诉人与周建敏的房屋交易价格作为上诉人的损失依据,有失公平,因为,被上诉人与周建敏的房屋交易价格不能反映本案房屋的实际价值,本案房屋的价值应以评估部门的评估价值作为定案依据。要求二审法院依法撤销一审判决第一项关于利息的计算起算时间、第二项中关于损失68000元的判决及第三项判决,改判利息从2010年9月16日起算,赔偿损失以房屋市场价与上诉人和被上诉人所签合同132000元差价进行赔偿。

  雷绍海后又补充上诉称:原判决明显偏袒被上诉人,我经过走访市场,现孟州市二手房价已涨至2500元一平米,我买的房屋应价值34万元多,被孟州市人民法院判210000元,严重缩水。我根本无法再买同样的房子。我经过深思后,再次向上级法院提出,还我房子。因为一审就是要求给房,是法院以种种不合理情由判给赔偿损失,又判的离谱,我实在无法接受。被上诉人为了达到不卖房的目的,雇凶黑社会人员将我打伤致残,三年了,拿走我的钱,又非法将房产转移,强烈要求上级法院依法支持我诉讼请求。请求二审法院撤销一审判决,应履行(2011)孟民再字第8号民事判决书,要求被告立即交付房屋,执行合同。

  本院庭审之最后陈述中,上诉人雷绍海阐明:坚持一审的诉讼请求。

  原审被告毛文杰向本院上诉称:一审法院对本案的法律事实认定错误。1、上诉人与被上诉人购房协议中只字未提24平方米地下车库,被上诉人应提供包含地下车库的证据主张。2、上诉人现有移动公司证明上诉人的自行车库是单位按每平米35571元卖给上诉人的,房屋与地下车库是分开卖的,现有移动公司员工经办人马丽敏的亲笔签名。3、证人王红明当庭证言,证明上诉人的地下自行车库是24平米,上诉人是按照每平米35571元购买的……4、一审法院认为移动公司单位证明没有出证人签名,不符合证据形式要件,现在上诉人又出具了移动公司单位证明加上了出证人马丽敏的签名。5、现有孟州市邮电局档案室所有档案复印件证明马丽敏为1998年6月15日集资建房专题会参加人员之一,法院可慎重予以审查。6、上诉人现将地下自行车库款定位17074元,理由:按买房时房款涨一倍计算。7、上诉人卖与周建敏的卖房协议包含有地下自行车库。8、对于一审法院没有扣除地下自行车库款的错误判决,恳请二审法院予以纠正,判决赔偿被上诉人的款项中扣除地下车库款17074元,改判为赔偿原告雷绍海损失50926元。

  本院归纳本案的争议焦点为:1、雷绍海要求交付房屋应否支持,如不能交付房屋应如何赔偿。2、毛文杰要求少赔偿17074元应否支持。

  针对争议焦点,上诉人毛文杰提供了以下证据:

  1、中国移动通信集团河南有限公司焦作市孟州分公司于2012年7月3日出具的《证明》(一审已经提供,此次提供的《证明》是在原《证明》上加了“经办人”马丽敏的签名)。

  2、“党政工联席会”记录1页。

  雷绍海质证称:当初他买房时是怎么样,但不能证明我买时不是房和车库一起买的。

  本院经审查认为:上诉人毛文杰提供的证据1,一审诉讼期间已经提供,不是新证据;此次重新提供,增加了“经办人”马丽敏的签名,但马丽敏并非出证单位的负责人,其作为“经办人”,若欲证明本案事实,应当出庭作证,其未出庭作证,没有接受当事人质询,无法证明其所证事实之真伪,故本院对上诉人毛文杰重新提供的该单位《证明》不予采信。上诉人毛文杰提供的证据2,只是证明马丽敏参加过单位的集资建房专题会,不能证明本案争议焦点,本院对该证据不予采信。

  本院查明:(1)原审原告雷绍海在原审庭审中回答审判员关于“利息如何计算”的提问时回答称:“从被告将房卖给周建敏时计算至被告归还房款时止按照银行同期同类贷款利率计算”。(见一审卷64页)

  (2)毛文杰与雷绍海所签订的《协议》中,所约定的标的物为“移动公司家属院西单元4层西户单元房一户”。

  (3)一审法官应原审原告雷绍海的请求调查杨瑞芳,得到以下信息:杨瑞芳的房(移动公司家属院西楼北单元四楼342号,面积130m2)是2011年9月份以23万元的价格购买的,带装修,包括地下自行车库,自行车库每户都有;房屋没有过户,原房主说他没有办房产证。

  (4)一审法官应原审原告雷绍海的请求,调查谢菊芬,得到以下信息:谢菊芬的房(移动公司家属院西楼南单元二楼,面积13425m2)是2011年阴历六月份以26万元的价格购买的,带一个地下自行车库,带装修。地下自行车库每户都有。

  本案的其他事实与原审认定的相同。

  本院认为:(一)地下杂物库(自行车库)不是汽车库,离开主房则没有实用价值,故按照一般理解,除非有特别约定,主房出卖,附属的地下杂物库应随主房一并出卖。上诉人毛文杰认为其出卖给雷绍海的房屋不包括地下杂物库,但双方当事人所签订《协议》上却未如此约定;毛文杰与雷绍海在《协议》上约定的标的物是“单元房一户”,作为房管局干部的毛文杰没有在协议上使用约定俗成的“套”而使用“户”,其用意是显而易见的:主房与附属的地下杂物库系同一户,“一户”应当包括主房和附属的地下杂物库。所以,本院对上诉人毛文杰的上诉请求不予支持。

  (二)上诉人雷绍海关于已付购房款利息应当从2010年9月16日起算的上诉请求,与其一审庭审中明确的请求不符,原判决根据雷绍海一审所明确的请求,判决从“被告将房卖给周建敏时”起算利息,并无不当。本院对雷绍海该上诉理由不予支持。

  (三)《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十九条第二款规定:“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价。”上诉人雷绍海没有提供证据证明买房的周建敏与卖房的毛文杰有恶意串通现象,亦未提供证据证明毛文杰与周建敏交易的房价低于当时市场价30%,故对周建敏可以视为善意第三人。本案讼争的房屋已经出卖给善意第三人且办理了过户手续,雷绍海要求毛文杰交付房屋已经不可能,故本院对雷绍海关于要求毛文杰交付房屋之上诉请求不予支持。

  (四)《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条规定:公民、法人违反合同或者不履行其他义务时,应当承担民事责任;承担民事责任的方式包括支付违约金、赔偿损失等;承担民事责任的方式可以单独适用,也可以合并适用。时至今日,并无与此相冲突的新规定出台,故该规定依然应当作为民事案件的裁判依据。根据该规定,雷绍海对于违反合同的毛文杰,既可以单独要求其支付违约金,又可以单独要求其赔偿损失,还可以要求其既支付违约金又赔偿损失。雷绍海选择了第三种方式,即:既要求毛文杰支付违约金,又要求其赔偿损失。雷绍海的双重请求于法有据,也得到了原判决的支持,但原判决却将违约金从损失数额中扣除,实际上等于变相驳回了雷绍海的违约金请求,如此裁判未免自相矛盾,有失妥当。

  虽然《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持”,但该规定显然是针对守约当事人仅要求违约方承担支付违约金但又嫌违约金过低而要求增加的情形,并不包括当事人既要求对方依约支付违约金、又要求对方同时赔偿损失之情形。该《解释》第二十九条第二款规定:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”就是说,当事人仅要求对方依照约定支付违约金时,其约定的违约金高于造成损失的130%时,高出的部分可不予支持。根据该规定,在守约方既要求违约方支付违约金,又要求其赔偿损失的情况下,违约方在全额赔偿对方损失之后,守约方还可以根据双方当事人在合同中的约定,要求对方支付不超过损失数额30%的违约金。原审原告雷绍海要求原审被告毛文杰支付的违约金数额为10000元,仅占原判决所认定的损失数额(78000元)的128%,并未超过30%,应予支持。

  (五)原审原告雷绍海请求判令原审被告毛文杰赔偿其损失15万元,上诉时依然坚持该请求,但其提供的证据不能证明其损失达到了15万元,本院对超过其提供证据所证明的损失额部分不予支持。

  雷绍海上诉称,本案房屋的价值应以评估部门的评估价值作为定案依据,但其并未提供关于本案讼争房屋市场价款的评估结论,亦未要求鉴定,本院对其该上诉理由不予支持。

  原判决适用法律不当,应予纠正。根据《中华人民共和国事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决如下:

  一、驳回上诉人毛文杰的上诉请求。

  二、解除原审原告雷绍海与原审被告毛文杰于2009年10月23日所签订的关于买卖“位于青丰路西段北侧移动公司家属院西单元4层西户单元房一户”的《协议》。

  三、维持孟州市人民法院于2012年8月6日作出的(2012)孟民初字第320号民事判决的第一项,即:限被告毛文杰于判决生效后三日内归还原告雷绍海购房款97000元及利息,利息从2011年7月27日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率规定计算;

  四、撤销(2012)孟民初字第320号民事判决的第三项;

  五、变更(2012)孟民初字第320号民事判决的第二项为:限原审被告毛文杰在本判决生效后三日内向原审原告雷绍海支付违约金10000元,并赔偿雷绍海损失78000元。

  六、驳回原审原告雷绍海的其他诉讼请求。

  一审案件受理费5155元,由原审被告毛文杰承担4155元,原审原告雷绍海承担1000元;二审案件受理费5155元,由上诉人(被上诉人)毛文杰承担。

  如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本判决为终审判决。


审判长  刘 军

                       审判员  张运来

                       审判员  司园春

二〇一二年十二月十八日

书记员  于俊杰


20200109015246

请发表您的评论

    hidy2006

    相关文章

    关注我们

    扫二维码添加律师微信

    律师微信:hidy2006点击复制并跳转微 信