青岛德林置业有限公司与孙瑞府等商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/52/54山东省青岛市中级人民法院

民事判决书

(2014)青民一终字第859号

  上诉人(原审被告)青岛德林置业有限公司。

  法定代表人李闯,总经理。

  委托代理人李同振。

  委托代理人宋海涛。

  被上诉人(原审原告)孙瑞府。

  被上诉人(原审原告)孙晓红。

  委托代理人孙瑞府,系被上诉人孙晓红之丈夫。

  上诉人青岛德林置业有限公司因与被上诉人孙瑞府、孙晓红商品房预售合同纠纷一案,不服青岛市李沧区人民法院(2013)李民初字第938号民事判决,于2014年1月27日向本院提起上诉,本院于2014年4月23日受理。本院受理后,依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长,审判员李晓波担任本案主审,代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查,认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定,决定对本案不开庭审理,并于2014年5月21日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人青岛德林置业有限公司的委托代理人李同振、宋海涛,被上诉人孙瑞府到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  原审中被上诉人孙瑞府、孙晓红诉称,其于2009年9月5日与青岛德林置业有限公司签订商品房买卖合同,合同约定青岛德林置业有限公司于2010年9月30日将房屋交付给孙瑞府、孙晓红,逾期按孙瑞府、孙晓红已付购房款的万分之五支付违约金。合同签订后,孙瑞府、孙晓红支付了全部购房款36460728元,但青岛德林置业有限公司一直未交付房屋。孙瑞府、孙晓红已于2011年9月13日起诉青岛德林置业有限公司,要求青岛德林置业有限公司支付2010年10月1日至2011年9月30日期间的逾期交房违约金,但时至今日,青岛德林置业有限公司仍未交房,因此请求法院判令青岛德林置业有限公司支付2011年10月1日至2012年6月30日逾期交房违约金197834元,本案诉讼费由青岛德林置业有限公司承担。

  原审中青岛德林置业有限公司未作答辩。

  原审查明,2009年9月20日,双方就青岛市李沧区枣山路329号枣山家园×号楼×单元×层××户房屋签订《青岛市商品房预售合同》,涉案房屋建筑面积暂测8706平方米,每平方米房屋建筑面积的单价为4188元,购房款为36460728元。上述合同第十一条约定青岛德林置业有限公司定于2010年9月30日前将涉案房屋交付给孙瑞府、孙晓红,除不可抗力外;第十二条约定青岛德林置业有限公司如未在本合同第十一条约定期限内将涉案房屋交付孙瑞府、孙晓红,应当向孙瑞府、孙晓红支付违约金,违约金按孙瑞府、孙晓红已支付房价款日万分之2计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天,孙瑞府、孙晓红有权选择单方面解除本合同。双方在补充条款(二)中关于交付入住的补充约定为“…2、交付通知的送达:商品房具备购房合同约定的交付条件后,青岛德林置业有限公司须至少提前5天通过报纸书面公告方式或书面告知方式(挂号信)通知孙瑞府、孙晓红办理交付手续,孙瑞府、孙晓红同意交房按此两种方式中任一方式通知即为送达。3、…(2)约定在青岛地区(包括市内四区和各县市)发生战争、暴乱、敌对(无论是否宣战)、内战以及自然灾害,如飓风、台风或火山爆发、水灾暴风雪及45级以上的地震、6级以上持续两天的大风天气、每小时降水量55mm以上持续2天的大雨天气、遇非法阻挠干扰施工或其他以外事件、政府行为等时,除双方协商同意解除或变更合同外,青岛德林置业有限公司可据实予以延期,孙瑞府、孙晓红不追究青岛德林置业有限公司违约责任。”上述合同签订后,孙瑞府、孙晓红于2009年9月20日前付款7460728元,于同年11月6日前以贷款方式付款290000元,共计向青岛德林置业有限公司支付购房款36460728元。2011年5月5日,青岛德林置业有限公司在半岛都市报刊登枣山家园交房通知,涉案房屋于2011年5月19日至23日进行交接,但双方未进行房屋交接。

  2011年9月13日,孙瑞府、孙晓红以青岛德林置业有限公司为青岛德林置业有限公司诉至原审法院,要求青岛德林置业有限公司按合同约定支付逾期交房违约金并交付涉案房屋。青岛德林置业有限公司在该案件中辩称,延期交房的主要原因是遭遇非法阻挠干扰施工、恶劣天气等意外事件及不可抗力因素,因此不同意支付逾期交房违约金。原审法院在该案件审理过程中综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度以及所造成的实际损失等因素,对双方约定的违约金予以适当调整,确定青岛德林置业有限公司按银行同期贷款利率的13倍向孙瑞府、孙晓红支付逾期交房违约金(以孙瑞府、孙晓红已付房价款为基数)。2011年10月21日,原审法院作出(2011)李民初字第2836号民事判决书,判令青岛德林置业有限公司给付孙瑞府、孙晓红2010年10月1日起至2011年9月30日止的逾期交房违约金263538元,并将青岛市李沧区枣山路329号枣山家园1号楼2单元902户房屋交付给孙瑞府、孙晓红。青岛德林置业有限公司不服上述判决提起上诉,青岛市中级人民法院经审理后认为原审法院对违约金的调整基本妥当,未予变更并于2012年1月20日作出(2012)青民一终字第192号民事判决书,驳回青岛德林置业有限公司的上诉,维持原判。

  孙瑞府、孙晓红称,(2011)李民初字第2836号民事判决书、(2012)青民一终字第192号民事判决书生效后,孙瑞府、孙晓红孙瑞府、孙晓红申请强制执行,青岛德林置业有限公司未按上述判决确定的时间将涉案房交付给孙瑞府、孙晓红。孙瑞府、孙晓红一直未能联系到青岛德林置业有限公司进行房屋交接,遂于2012年7月1日自行打开涉案房屋,实际占有使用。

  原审认为,(2011)李民初字第2836号民事判决书、(2012)青民一终字第192号民事判决书生效后,青岛德林置业有限公司应当在上述判决确定的期限内将涉案房屋交付给孙瑞府、孙晓红,其在生效判决确定期限内未将涉案房屋交付给孙瑞府、孙晓红,则仍应当按照双方签订的商品房预售合同的约定向孙瑞府、孙晓红支付逾期交房违约金。(2011)李民初字第2836号民事判决书、(2012)青民一终字第192号民事判决书已判令青岛德林置业有限公司向孙瑞府、孙晓红支付自2010年10月1日起至2011年9月30日期间的逾期交房违约金,则青岛德林置业有限公司应当另向孙瑞府、孙晓红支付自2011年10月1日起至孙瑞府、孙晓红实际占用房屋之日止即2012年7月1日期间的逾期交房违约金。

  双方虽然在合同中约定了违约金计算方式,但(2011)李民初字第2836号民事判决书、(2012)青民一终字第192号民事判决书已对双方约定的违约金予以适当调整,因此本案逾期交房违约金亦应按上述已生效判决的计算方式即银行同期贷款利率的13倍(以孙瑞府、孙晓红已付房价款为基数)支付为宜。2011年银行同期贷款年利率(6个月至1年期)为656%,因此青岛德林置业有限公司应支付孙瑞府、孙晓红2011年10月1日至2012年7月1日期间的逾期交房违约金2334158元。孙瑞府、孙晓红主张青岛德林置业有限公司支付逾期违约金197834元,是依法处分自己的民事权利,原审法院予以支持。据此,判决:青岛德林置业有限公司于判决生效之日起10日内支付孙瑞府、孙晓红自2011年10月1日起至2012年7月1日止的逾期交房违约金197834元。案件受理费295元、公告费900元,由青岛德林置业有限公司负担。

  宣判后,上诉人青岛德林置业有限公司不服一审判决上诉至本院。

  上诉人青岛德林置业有限公司上诉请求,撤销原判,将案件发回原审法院继续审理,一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其上诉事实与理由主要为:一、一审判决认定事实错误。1、上诉人交房时间受建设过程中的不可抗力因素影响,不可抗力因素造成的逾期天数应当扣除。2、上诉人与被上诉人之间签署有《房屋交接书》,在房屋交接书中被上诉人同意交房日期顺延。二、一审适用最高院审理商品房司法解释判决上诉人按2010年银行同期贷款年利率13倍为标准支付逾期交房违约金无法律依据。涉案房产属于限价商品房等同于经济适用房屋,不应按照最高院关于商品房买卖的司法解释处理本案。

  被上诉人孙瑞府、孙晓红辩称,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,要求驳回上诉人的上诉,维持原判。

  本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

  本案经调解,未能达成协议。

  本院认为,本案诉争焦点为:1、上诉人青岛德林置业有限公司应否承担逾期交房的违约责任问题;2、原审判决逾期交房违约金计算标准是否合法问题。

  1、上诉人青岛德林置业有限公司应否承担逾期交房的违约责任问题。上诉人与被上诉人之间签订的《青岛市商品房预售合同》是双方真实意思表示,不违反法律的强制性规定,合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方在涉案《青岛市商品房预售合同》中约定上诉人应于2010年9月30日前将涉案房屋交付被上诉人,上诉人延期交付房屋应当承担违约责任。上诉人上诉主张因合同约定的意外事件、不可抗力等因素导致延期交房,且被上诉人在《房屋交接书》中同意上诉人延期交房,上诉人不应当承担逾期交房违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条,当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况,确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的,可以向人民法院申请延长期限,人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的,人民法院应当责令其说明理由;拒不说明理由或者理由不成立的,人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据,或者采纳该证据但予以训诫、罚款。上诉人在一审当中无正当理由拒不出庭,其逾期提供证据的理由不成立,其上诉提交证据本院不予采纳,上诉人不承担逾期交房违约责任的主张不成立。综上,原审判决上诉人承担逾期交房违约责任符合本案事实与法律规定。

  2、原审判决逾期交房违约金计算标准是否合法问题。(2011)李民初字第2839号民事判决、(2012)青民一终字第195号民事判决已经发生法律效力,本案与前述判决情况基本一致,原审法院遵照已生效判决确定的计算方式,判决确定本案双方之间的逾期交房违约金计算标准,且该计算标准低于上诉人与被上诉人之间约定的逾期交房违约金计算标准,原审对于双方逾期交房违约金计算标准的判决并无不当。

  综上,原判认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。上诉人青岛德林置业有限公司的上诉理由不成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费295元,由上诉人青岛德林置业有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  嵇焕飞

审 判 员  李晓波

代理审判员  甘玉军

二〇一四年六月四日

书 记 员  徐雪峰

书 记 员  魏 威


20200109015254

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