韦吉尊与海南星辰房地产有限公司商品房销售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/53/14海南省三亚市中级人民法院

民事判决书



       (2013)三亚民一终字第145号


  上诉人(原审原告)韦吉尊。

  委托代理人聂友峰。

  委托代理人曾璇珏。

  上诉人(原审被告)海南星辰房地产有限公司。

  法定代表人郑宝泉。

  委托代理人张晓辉。

  委托代理人刘锦章。

  上诉人韦吉尊因与上诉人海南星辰房地产有限公司(简称星辰公司)商品房销售合同纠纷一案,不服三亚市城郊人民法院(2012)城民一初字第1520号民事判决,双方均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人韦吉尊的委托代理人聂友峰,上诉人星辰公司的委托代理人张晓辉、刘锦章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  一审法院查明:怡和豪庭系星辰公司开发的房产,该小区有A、B、C三组楼,其中C栋由C1、C2、C3三栋组成。2005年11月26日,三亚市教育局与星辰公司签订《住房购销合同书》,约定:星辰公司提供约30000平方米建筑面积的住宅套房以成本价给该局作为住宅楼,由该局向三亚市政府及有关部门申免教师住房政府所能减免部分相关的优惠政策;由星辰公司负责房产契证办理,并按银行规定给各购房户办理按揭贷款手续,但须缴纳的各种税费按政府的规定各自缴纳。根据三府[2010]65号《三亚市人民政府关于“怡和豪庭”教师住房有关问题的通知》,“怡和豪庭”教师住房是享受了政府相关优惠政策、限定销售对象、限定销售价格的政策性保障性商品住房。韦吉尊系三亚市人民教师,具备购买星辰公司开发的教师住宅的资格。2007年6月3日,韦吉尊与星辰公司签订《商品房买卖合同》(简称《合同》),约定:韦吉尊购买怡和豪庭第C2栋405C号房,该房建筑面积为12219平方米,其中套内建筑面积1015平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积214平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。合同附件二中对共有建筑部分约定包括“楼梯间、电梯井、电梯机房、管道井、公共过道及门厅、套与公共建筑之间分隔墙水平投影面积的一半及外墙水平投影面积的一半”。同时,《合同》第三条约定“因房屋按套按成本价出让,底层架空以及物业管理用房、垃圾站等公用建筑面积属买受人负责”。双方于同日就面积确认及面积差异处理签订《商品房买卖补充协议》(简称《补充协议》),约定:“当事人选择按套计算的计价方式,并双方约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积为:建筑面积共1229平方米,其中套内建筑面积1015平方米,公共部位与公共房屋分摊建筑面积214平方米。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。……产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比在3%以内的(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”合同签订后,韦吉尊与中国工商银行股份有限公司三亚分行签订了《个人购房借款/担保合同》,韦吉尊以涉案房产为抵押,向中国工商银行股份有限公司三亚分行办理按揭贷款业务。2010年12月28日,星辰公司办理了C1、C2、C3三栋房产的产权证书,C1、C2、C3栋建筑面积(不含架空层面积)均为1030306平方米、分摊公共建筑面积均为160482平方米。经三亚合利测绘服务有限公司测绘C1、C2、C3栋架空层面积均为58301平方米。星辰公司为韦吉尊办理了土地房屋权证,该证登记建筑面积为11442平方米,分摊公共建筑面积1782平方米,根据三亚合利测绘服务有限公司的共有共用建筑面积测绘总表显示,韦吉尊的土地房屋权证中分摊的公共建筑面积部分包括半外墙、楼、电梯间和走廊。因双方对房屋面积差异的结算方式产生争议,现该证存放在星辰公司。目前,该小区的垃圾站已不再建设。根据三亚市规划局三规[2010]874号《关于海南星辰房地产有限公司“怡和豪庭”项目物业管理办公室规划图纸局部变更的意见》,物业管理用房位于A栋房屋,面积为943平方米。现该物业管理用房已建设完毕。星辰公司表示该物业管理用房用于全部小区的物业管理,建筑面积以规划文件为准。现该小区A、B栋房屋尚未测绘完毕,未办产权证书。

  另查,韦吉尊向星辰公司交纳代收办理房产权证的各项费用共26436元。以韦吉尊名义缴纳的印花税、契税、价格调节基金、土地房产权属调查费、土地注册登记发证费、房屋所有权转移登记费、国土局档案管理费、交易服务费、维修基金共计1131724元应由韦吉尊承担,韦吉尊与星辰公司均无异议。双方一致认可天然气安装费每户2200元和有线电视入网费用350元应由韦吉尊承担。2009年5月15日,星辰公司向三亚地税河东分局缴纳土地增值税100152725元;2011年8月3日,星辰公司向三亚合利测绘服务有限公司交纳数字制图费13300元,其中每户50元;星辰公司为该小区缴纳评估费用100988元;星辰公司向海南唯嘉物业管理有限公司三亚分公司支付通水安装费合计135000元,其中每户500元;2006年6月19日,星辰公司向海南电网三亚供电公司支付通电费126000元,其中每户500元;星辰公司向三亚市国土环境资源信息中心交付每户50元的预售备案登记费,对于以上费用应由谁承担,双方有争议。

  一审法院认为:韦吉尊与星辰公司签订的《合同》以及《补充协议》是双方真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方应按约定全面履行各自的义务。《合同》第四条、第五条约定,房屋选择按套计价,不适用《合同》中关于面积确认及面积差异处理的规定。《补充协议》约定了面积确认和面积差异的处理方式,即“合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。……产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比在3%以内的(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”因按套计价购买房产不存在面积误差,因此,《补充协议》中关于面积确认和面积差异的处理方式的约定系对《合同》中按套计价方式的变更,也涵盖了《合同》第三条关于“因房屋按套按成本价出让,底层架空以及物业管理用房、垃圾站等公用建筑面积属买受人负责”的特别约定。星辰公司主张按《补充协议》的约定退还购房款时,涉案房屋实际面积应当是底层架空层及物业用房面积的分摊面积与房屋权证登记面积之和的辩解于法无据,不予采纳。但《补充协议》中有关面积误差计价的方式是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称《解释》)第十四条的规定而约定的,而《解释》适用于商品房买卖合同纠纷案件,该条款的规定具有一定的惩罚性质,目的是惩罚开发商在商品房买卖合同中不诚信的行为。涉案房产并非单纯的商品房,而是为解决教师住宅问题而兴建的享受了政府相关优惠政策、限定销售对象、限定销售价格的政策性保障性商品住房。韦吉尊与星辰公司对《合同》第三条关于“因房屋按套按成本价出让,底层架空以及物业管理用房、垃圾站等公用建筑面积属买受人负责”的约定理解上存在分歧,星辰公司依据该约定认为底层架空层以及物业用房等应由业主分摊后计入公摊面积作为房屋的实际建筑面积,然后再按面积误差计算购房款。基于上述原因,星辰公司主观上并不存在类似其他商品房开发商的不诚信行为,并且该商品房作为保障性商品房按成本价出售,已明显低于当时的三亚市商品房的市场价格,故要求星辰公司双倍返还房屋面积误差比绝对值超过3%部分的房价款明显不公平,不符合立法的本意。据此,韦吉尊主张星辰公司双倍返还房屋面积误差比绝对值超过3%部分的房价款,不予支持。星辰公司应按照房屋面积误差向韦吉尊返还实际多收取的购房款。根据土地房屋权证记载,韦吉尊购买的房屋产权登记建筑面积为11442平方米,合同约定建筑面积为1229平方米,房产面积误差为848平方米。星辰公司应返还韦吉尊的购房款为168582元(244325元÷1229平方米×848平方米)。

  对于涉案房屋缴纳的各项费用,韦吉尊与星辰公司确定天然气安装费和有线电视入网费由韦吉尊承担,予以确认。除上述两项外,双方对土地增值税、制图费、土地评估费、每户通水费、每户通电费、预售备案登记费、住房以外其他房屋变更登记费、信息入网费应由谁承担有争议。韦吉尊在星辰公司代收费用缴款单上签字并交付代收费用,仅是对其交付给星辰公司代收费用总额的确认,并不能认为韦吉尊同意承担该缴款单中所列的所有费用。对于双方有争议的项目费用承担问题,应当按照相关规定办理。土地增值税是涉案房屋所占土地增值部分的税收,应当由房地产开发商即星辰公司承担;制图费是三亚合利测绘服务有限公司对于每户房产测绘制图的费用,该分户图附在每位业主房产证中,制图费用每户50元应当由业主承担;土地评估费是应当由房地产开发商承担的土地前期评估的费用,即应由星辰公司承担;每户通水费500元,应由海南唯嘉物业管理有限公司三亚分公司向怡和豪庭小区全体业主收取,现星辰公司向小区业主代收,并且已将该笔费用转交给物业公司,因此应由业主承担;每户通电费500元,是应由业主向海南电网三亚供电公司支付的用电费用,应由业主承担;预售备案登记费,是房地产开发商在预售房屋时向三亚市国土环境资源信息中心交付的费用,应由星辰公司承担;住房以外其他房屋变更登记费45元,是业主在办理按揭贷款后,需要进行按揭抵押登记,因此产生的向三亚市土地房产权属调查办支付的费用,应当由办理按揭贷款的业主承担;信息入网费,由于星辰公司未能举证证明该笔费用已实际发生,因此,对于其主张应由业主承担的意见不予采纳。综上,应由韦吉尊承担的费用项目包含:制图费50元、天然气安装费用2200元、有线电视入网费350元、每户通水费500元、每户通电费500元、住房以外其他房屋变更登记费45元,共计3645元。加上韦吉尊确认应由其承担的契税、印花税等费用11318元,韦吉尊应当承担的费用为14963元。韦吉尊向星辰公司预缴了26436元,因此,星辰公司应当退还韦吉尊11473元。涉案房屋《土地房屋权证》已办理完毕,韦吉尊作为产权人有权持有《土地房屋权证》,其诉求星辰公司交付该证书具有事实和法律的依据,予以支持。

  综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决:一、星辰公司应于判决生效之日起十日内退还韦吉尊房价款168582元;二、星辰公司应于判决生效之日起十日内退还韦吉尊代收费用11473元;三、星辰公司应于判决生效之日起三日内向韦吉尊交付怡和豪庭小区第C2栋405C号房的《土地房屋权证》。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元(韦吉尊已预交),由韦吉尊负担164元,星辰公司负担254元。

  上诉人韦吉尊不服一审判决,上诉称:一、《解释》第十四条的规定不是对开发商不诚信行为的惩罚,而是对开发商过失行为的惩罚。因此,一审以开发商无不诚信行为为由,认定不适用该条不当。二、韦吉尊起诉的依据为《补充协议》,该协议合法有效,应当得到全面支持;即便《补充协议》关于双倍返还的条款明显不公平,也只能由星辰公司在《补充协议》签订的一年内申请撤销;即便申请撤销的除斥期间(一年)未过,星辰公司作为被告,只有在提出反诉要求撤销该条款的情况下,法院才能依职权审查该条款规定是否公平。本案中星辰公司未反诉,亦未对该条款是否公平提出抗辩,因此,法院对该条款的内容进行调整,违反法律规定。综上,请求将原判第一项改为:星辰公司向韦吉尊退还房价款26387元。

  上诉人星辰公司辩称:本案不是商品房买卖合同纠纷,而是保障性住房纠纷,《解释》不适用于本案。涉案房屋扣除公摊面积,并未超过《补充协议》约定应双倍赔偿的面积。

  上诉人星辰公司不服一审判决,上诉称:一、一审在计算面积时扣除了韦吉尊应承担的底层架空层、物业管理用房、电房、水房和配电房等公用建筑面积,于法于理相悖。星辰公司以成本价售予教师住房,却未享受政府许诺的优惠政策,已经造成了巨大的经济损失,一审认定由星辰公司承担底层架空层等公用建筑面积显失公平。同时,一审法院任意理解和扩大解释《补充协议》的内容,《补充协议》只是修改了原合同计算房屋总价的方式,并未修改或取消《合同》第三条“底层架空层和物业管理用房、垃圾站等公用建筑面积属买受人负责”的内容。该条的特别约定系双方真实意思表示,并未违反法律、法规的强制性规定,合法有效。因此,在计算星辰公司应退房款面积时,应扣除该部分面积。即合同约定面积(1229平方米)-产权登记面积(11442平方米)-底层架空层、物业管理用房、电房、水房和配电房等公用建筑面积(791平方米)=星辰公司应退房款面积(057平方米),即星辰公司应退房款为113316元(244325元÷1229平方米×057平方米)。二、一审关于退还代收代缴费用应扣除的费用项目认定有误。一审认定土地增值税、土地评估费、预售备案登记费、信息入网费由星辰公司承担显失公平,且违背双方的真实意思表示。星辰公司以成本价售予老师,却未享受到政府优惠政策,且星辰公司计算成本价时,并未将这些费用包含在内。另,签订《合同》之前,星辰公司已告知韦吉尊要承担代收代缴费用缴款单所列的费用项目,韦吉尊当时未提出异议,且在代收代缴费用缴款单签字认可,应认定其同意承担该缴款单中所列的所有费用。综上,请求将原判第一项改为:退还韦吉尊房价款113316元;第二项改为:退还韦吉尊代收费用61861元;一、二审诉讼费用由韦吉尊承担。

  上诉人韦吉尊辩称:一、关于退还房价款的问题。星辰公司是否得到政府承诺的优惠政策与本案无关;既然约定了按面积计价,达不到约定面积的就是差额面积。二、关于代收代缴费用问题。架空层的承担是建立在按套计价的前提之下的,《补充协议》已经明确约定按面积计算,所以这四项都应该由星辰公司承担。《补充协议》已经涵盖并修正了前合同的约定,应该按该协议履行。韦吉尊的签字并不代表其同意支付这些费用。实际上土地增值税是开发商缴纳的,土地评估费是开发商前期开发所做的评估,应该是开发商承担;信息入网费,星辰公司未举证证明应该由韦吉尊承担。三、关于法律适用问题。合同只要不违反法律的规定就有效。

  经审理查明:一审查明事实属实,本院予以确认。

  本院认为:本案争议的焦点有三点:

  关于如何确认面积差异款的问题

  《合同》第三条的约定,并未明确底层架空层、物业管理用房及垃圾站等公用建筑面积计入公摊,房产证登记亦未明确公摊包含上述面积,星辰公司主张涉案房屋的公摊面积除产权证登记的公摊面积外,尚有底层架空层、物业管理用房、电房、水房和配电房等部分,该主张不成立。至于底层架空层、物业管理用房及垃圾站等的建设是否应由买受人共同负担,属另一法律关系,因此,在本案中对《合同》第三条关于“因本房屋按套成本价出让,所以底层架空层、物业管理用房及垃圾站等公用建筑面积属买受人负责”的约定效力不作认定。此外,韦吉尊与星辰公司签订的《合同》其他条款及《补充协议》,系双方真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方应按约定全面履行各自的义务。根据《合同》第三、第四条及《补充协议》第一条的约定,业主虽然选择按套计价,但同时又约定了房屋面积,故双方的真实意思应当是按约定面积交付涉案房屋。而星辰公司交付的房屋面积较合同约定的面积少848㎡,绝对值已超过3%,已构成违约,应承担相应的违约责任。根据《补充协议》约定,该公司应向业主双倍返还超过3%部分的房价款,但考虑涉案房屋并非为单纯的商品房,而是星辰公司与三亚市教育局协议的政策性保障性商品住房,该公司出售涉案房屋的利润空间客观上少于普通商品房,故韦吉尊主张星辰公司按双倍返还超过3%部分的房价款承担违约责任,惩罚过重,不符合公平原则,一审法院根据本案案情调整星辰公司对绝对值超过3%的部分亦按一倍返还房价款较为合理,应予维持。

  二、关于土地增值税、土地评估费、预售备案登记费及信息入网费是否由业主承担的问题

  韦吉尊作为业主,不了解由其缴纳的费用项目亦符合常理,因此,不能认定韦吉尊确认按星辰公司要求缴纳费用属其应交纳的费用。双方对土地增值税、土地评估费、预售备案登记费及信息入网费的承担并未明确约定,在诉讼中,双方就上述费用未能协商一致,故应按法律规定分担。根据法律规定,土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人,故土地增值税应由星辰公司承担。土地评估费是土地前期评估的费用,而土地评估属开发商的义务,该费用应由星辰公司承担;预售备案登记是房地产开发商在预售房屋时应履行的义务,该费用亦应由星辰公司承担。星辰公司未能举证证明信息费已实际发生,其主张韦吉尊承担该费用,无事实根据。因此,星辰公司主张韦吉尊承担上述费用,于法无据,不予支持。一审法院对涉案费用的认定并无不当,应予维持。

  三、关于底层架空层、物业管理用房、电房、水房和配电房等面积是否由业主承担的问题

  《合同》第三条约定底层架空层、物业管理用房及垃圾站等公用建筑面积属业主负责,而《补充协议》第一条约定对有关涉案房屋建筑面积差异的处理,两者之间内容不同,且并未冲突,一审认定《补充协议》涵盖第三条约定不当,应予纠正。虽然双方在合同中约定了底层架空层、物业管理用房及垃圾站等由买受人负责,但上述面积是否由买受人负责,属另一法律关系,且诉讼中双方未能协商一致,故在本案中不宜一并作出处理,当事人可另行主张其权益。

  综上,韦吉尊、星辰公司的上诉主张,理由均不能成立,不予支持。一审判决并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  韦吉尊的二审案件受理费112元,由韦吉尊负担;星辰公司的二审案件受理费3253元,由星辰公司负担。

  本判决为终审判决。


                                审 判 长 陈 晓 明

                                审 判 员 李 新 建

                                审 判 员 陈 太 洪

二○一三年三月二十五日

书 记 员 陈 靖 文


                            


20200109015314

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