顾昌良等与葛丽娜房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/53/49浙江省宁波市中级人民法院

民事判决书

(2014)浙甬民二终字第279号

  上诉人(原审被告):顾昌良。

  上诉人(原审被告):闻玉芽。

  上诉人(原审被告):顾长官。

  上述三上诉人的委托代理人:蔡文宗。

  上述三上诉人的委托代理人:魏慧。

  被上诉人(原审原告):葛丽娜。

  委托代理人:陶旭峰。

  委托代理人:郎秋雁。

  上诉人顾昌良、闻玉芽、顾长官因与被上诉人葛丽娜房屋买卖合同纠纷一案,不服浙江省宁海县人民法院于2014年3月4日作出的(2012)甬宁民初字第2098号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年4月8日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

  原审法院经审理认定:被告顾昌良、闻玉芽系夫妻,被告顾长官系被告顾昌良、闻玉芽之子。1998年6月27日,被告顾长官出面与原告葛丽娜签订《房屋买卖协议》,约定将坐落在宁海县跃龙街道华山村土地性质为集体所有的2幢2层楼房以129800元的价格转让给原告葛丽娜,房屋四至为:东至路,南至路,西与陈林炎拼墙,北至路。该房屋的宅基地由三被告共同审批所得,土地使用权证登记于被告顾昌良名下,土地证号为:宁集用(2005)字第0003187号,土地使用面积为1453平方米。协议签订后,原告葛丽娜支付了购房款119800元,并对上述房屋进行装修后居住至今。2012年6月25日,被告顾昌良、闻玉芽诉至原审法院,要求确认原告葛丽娜与被告顾长官签订的《房屋买卖协议》无效。原审法院于2012年8月14日作出(2012)甬宁民初字第982号民事判决,判决原告葛丽娜与被告顾长官于1998年6月27日签订的《房屋买卖协议》无效,该判决已生效。因华山村旧村改造拆迁安置,诉争房屋被列入拆迁范围。

  原审法院另查明,根据宁海县人民政府宁政函(2010)40号《关于同意华山村拆迁实施方案的批复》,华山村的拆迁安置方案包括:一、调产安置。调产安置为成套房,其安置面积按被拆迁人合法土地面积15容积率或合法建筑面积1:1确定,其中本村村民(含世居居民)可按合法土地面积15容积率上浮20%或合法建筑面积1:1确定。二、货币补偿安置。被拆迁房屋按评估价值补偿外,其可安置面积按9000元/平方米结算……四、保障安置。常住户口属华山村的农业人口,实行住房保障安置,以直系家族为单位合并计算的可安置面积,未达到以下标准的,予以套房保障安置,其中:以有未婚子女(仅指未婚儿子或全囡户家庭中的其中一女)的夫妻或已婚未育夫妻为基准代。基准代安置地基2间,基准代的未婚子女为下一代,安置标准根据年龄等因素在每人80-160平方米范围内予以确定,未婚子女达到22周岁的安置面积为160平方米,每小一周岁减4平方米,最低安置面积为80平方米。同代未婚姐妹按下一代安置标准安置。基准代的上一代安置面积为160平方米,独身的安置标准为140平方米。该实施方案还规定:被拆迁房屋为买卖、赠与等性质,未办理过户手续但双方在签订拆迁补偿安置协议前未提出书面异议的,凭产权证和原始转让手续,可按调产安置或货币安置方式给受让人。受宁海县城市拆迁办公室委托,宁海县恒基房地产土地资产评估有限公司于2010年12月20日作出宁恒估字(2010)第CQ088-314号房屋拆迁估价报告,诉争房产的建筑物价格为157120元,装修补偿价格为121847元。经宁海县太平洋房产测绘咨询有限公司测量,诉争房屋建筑面积为24709平方米。2013年下半年,三被告已经选择保障安置方案与宁海县金海房屋拆迁有限公司签订了房屋拆迁安置补偿合同。

  原审原告葛丽娜于2012年12月11日诉至原审法院,请求判令:1三原审被告返还原审原告购房款129800元;2三原审被告赔偿原审原告房屋装修款278967元;3三原审被告赔偿原审原告损失2223810元(根据拆迁评估报告,可安置房产面积为24709平方米,按9000元/平方米计算)。上述三项共计2632577元。

  原审法院经审理认为:因无效合同取得的财产应当予以返还;不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的损失,该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。诉争房屋的宅基地由三被告共同审批所得,被告顾昌良、闻玉芽在同村居住,应明知房屋被转让的事实,上述《房屋买卖协议》被确认无效后,三被告应共同向原告承担返还购房款119800元、房屋装修款121847元及赔偿损失的责任。原告的信赖利益损失应考虑土地升值、拆迁补偿产生的可期待利益以及原告因房屋现值和原买卖价值差异造成的损失并综合原、被告的过错程度等因素予以确定。拆迁安置利益系诉争房产的价值转化,虽然三被告选择了保障安置方案,但原告请求以调产安置可得的利益作为赔偿依据,不违反法律规定,予以支持。按照华山村的拆迁安置方案,调产安置的安置面积按被拆迁人合法土地面积15容积率或合法建筑面积1:1确定,其中本村村民(含世居居民)可按合法土地面积15容积率上浮20%或合法建筑面积1:1确定,现原告选择按照建筑面积1:1的比例即24709平方米的安置面积标准计算其信赖利益损失,予以采纳。被告在房屋出卖多年后违背诚信原则主张《房屋买卖协议》无效,应对原告的损失承担主要赔偿责任,原告明知诉争房屋的土地性质为集体所有仍予以购买,应对自己的损失承担次要责任。据此,确定三被告应赔偿的损失为(24709平方米×9000元/平方米-129800元)×70%=1465807元。被告以其选择了保障安置方案,原告的信赖利益损失与拆迁安置利益无关作抗辩主张按银行利息标准赔偿损失,依据不足,不予采纳。

  据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,作出如下判决:一、被告顾昌良、闻玉芽、顾长官限于本判决生效后三十日内返还原告葛丽娜购房款119800元、房屋装修款121847元,赔偿原告葛丽娜损失1465807元,以上共计1707454元;二、驳回原告葛丽娜的其它诉讼请求。如果被告顾昌良、闻玉芽、顾长官未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27861元,由原告葛丽娜负担10000元,被告顾昌良、闻玉芽、顾长官负担17861元。

  宣判后,原审被告顾昌良、闻玉芽、顾长官不服,上诉至本院,称:1原审法院认定上诉人出售给被上诉人的房屋在拆迁安置时可调产安置面积为24709平方米是错误的,事实上,合法面积应为19447平方米,其余5262平方米系非法建筑,拆迁部门是不会列入拆迁安置面积的,且上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》中约定买卖的是二间二层楼房,不是三层楼房;2房屋内大部分装修是房屋在出卖时就有的装修,并不是被上诉人购买后由其装修的,出卖时已有的装修部分作为房屋出卖款一并计算的,不应判决返还全额购房款的同时又返还全部装修款;3上诉人一家在拆迁安置时只能选择保障安置,没有其他拆迁安置方式可供选择。请求撤销原判,依法改判。

  被上诉人葛丽娜答辩称:1双方当事人间的《房屋买卖协议》如果有效的话,被上诉人作为房屋被拆迁人可得的安置面积是24709平方米,这一事实在原审中有双方当事人提供的多份证据可以证明;2上诉人未提供任何证据证明哪些装修在房屋出卖时就已存在,事实上,房屋交付后,被上诉人对房屋进行了重新装修,原来的装修没有残留价值;3上诉人是否可以选择其他的拆迁安置方式不影响本案的判决结果,本案判决赔偿损失的金额是基于被上诉人信赖利益的损失。原审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

  在二审期间,双方均未提供新的证据。

  本院对原审法院认定的事实予以确认。

  本院认为:合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原审法院据此并认定该损失包括信赖利益损失,认定正确。根据被上诉人于原审中提供的宁海县金海房屋拆迁有限公司出具的两份情况说明,诉争房屋的建筑面积为24709平方米,现上诉人主张其中的5262平方米不应列入拆迁安置面积,依据不足,本院不予采信。上诉人又称房屋内大部分装修在其出卖时就已存在,并不同意在返还全额购房款的同时又返还全部装修款,但并未提供证据证明,本院不予支持。至于上诉人在拆迁安置时选择保障安置还是其他方式,不影响其和被上诉人之间《房屋买卖协议》无效后的处理。原审法院结合本案实际情况,确定由上诉人对合同无效承担70%的责任,分配合理。原审法院认定事实清楚,适用法律正确,判决妥当。上诉人的上诉理由不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费27861元,由上诉人顾昌良、闻玉芽、顾长官负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  黄永森

审 判 员  赵保法

代理审判员  莫爱萍

二〇一四年六月九日

代书 记员  潘芬芬


20200109015349

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