马丽丽与姚欣等房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/54/01广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2013)穗中法民五终字第912号

  上诉人(原审原告)马丽丽。

  委托代理人杨燚,广东卓信律师事务所律师。

  委托代理人杨文君,广东卓信律师事务所律师助理。

  被上诉人(原审被告)姚欣。

  委托代理人陈启荣,广东经国律师事务所律师。

  委托代理人夏心怡,广东经国律师事务所律师助理。

  被上诉人(原审被告)区健刚。

  被上诉人(原审被告)李文帆。

  被上诉人(原审被告)广州德亿房地产开发有限公司。

  法定代表人李文帆,总经理。

  李文帆及广州德亿房地产开发有限公司共同委托代理人许兆基,广东法制盛邦律师事务所律师。

  李文帆及广州德亿房地产开发有限公司共同委托代理人钟堂,广东法制盛邦律师事务所律师助理。

  上诉人马丽丽与被上诉人姚欣、区健刚、李文帆、广州德亿房地产开发有限公司(以下简称德亿公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服广州市越秀区区人民法院(2012)穗越法民三初字第2793号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审法院经审理查明:据马丽丽持有的粤房地权证穗字第0150133162号《房地产权证》记载,广州市越秀区福今东路11-14号负二层B2110房登记产权人为马丽丽,建筑面积895平方米,套内建筑面积356平方米,登记时间为2012年5月18日。

  2012年6月13日,马丽丽作为出卖人与德亿公司签订《商铺买卖合同》,该合同列明买受人为李文帆、姚欣、区健刚,销售代理人为德亿公司,约定:买受人购买出卖人提供的广州市越秀区福今东路11-14号地下二层商场(东山776)负二层110号铺;出卖人在收到买受人支付的总房款的50%(其中包含全部房价款的20%共77600元为定金),计194000元后,接买受人书面或电话通知,应积极配合买受人办理过户手续,买受人负责在2012年12月30日之前向广州市房地产交易登记中心办理完成该商铺的过户手续;买卖双方承担的税费由买受人从房款总额中减除,尾期付款于广州市房地产交易中心出具收件收据当天由买受人向出卖人付清总房款50%,计194000元;房款总额388000元,付款期限为2012年6月30日付款10%即38800元,2012年8月30日付款10%即38800元,2012年10月30日付款10%即38800元,2012年11月30日付款20%即77600元,2012年12月30日前广州市房管交易中心出具税单当天付款50%即194000元;如买受人逾期付款,则按照逾期金额每日千分之一计算违约金,如果买受人在任何一期逾期付款达15天以上,出卖人可以要求买受人一次支付全部买房款,买受人不得以任何理由拒绝付款,出卖人也以单方提出和决定解除本协议,若出卖人决定解除本协议的,出卖人可将买受人已支付全部房价款的20%共77600元定金作为违约金没收;若出卖人选择继续履行本协议的,本协议继续履行,自本协议规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人每日按应付房款千分之一的标准向出卖人计付违约金;本合同只要有任一买受人签章或销售代理人签章均视为合同全部有效,全体买受人及销售代理人均承担本协议的连带责任;本协议及《商铺买卖合同》在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,依法向人民法院起诉,违约方除赔偿守约方全部损失外,还需承担守约方因为本次诉讼而产生的诉讼费、律师费等一切费用等。合同签订后,李文帆于2012年7月2日通过个人银行帐户向马丽丽支付购房款19400元,于同年7月13日支付19400元,剩余购房款姚欣、区健刚、李文帆、德亿公司均未支付。

  2012年10月25日,马丽丽向原审法院提起了诉讼,请求:1、姚欣、区健刚、李文帆、德亿公司连带向马丽丽支付购房款349200元;2、姚欣、区健刚、李文帆、德亿公司连带向马丽丽支付迟延付款的滞纳金(2012年8月31日起至2012年10月30日止,以38800元为基数;2012年10月31日起至2012年11月30日止,以77600元为基数;2012年11月31日起至姚欣、区健刚、李文帆、德亿公司向马丽丽付清剩余购房款349200元之日止,以155200元为基数,均按每日千分之一的标准计付);3、姚欣、区健刚、李文帆、德亿公司连带向马丽丽支付律师费30757元。

  一审诉讼中,姚欣提交经广东省广州市南方公证处公证的《授权委托书》(复印件)一份,主要内容为:委托人区健刚、姚欣、李文帆;受委托人德亿公司;委托人是座落在广州市越秀区福今东路11-14号地下二层商场及越秀区福今东路15-17号地下二层201房的产权人,三委托人共同委托受委托人为合法代理人,以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋的下列第(一)、(二)、(三)合计(三)项手续及签署有关文件:一、代为对上述房产进行宣传策划和对外销售;二、代为与商铺购买人签订《认购书》、《商铺买卖合同》;三、开具相应的收款收据;受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件,委托人均以承认;此委托书有效期从签署之日起两年内有效等。马丽丽以该证据为复印件为由不予质证。区健刚、李文帆、德亿公司均对该证据真实性无异议。

  双方共同确认,涉案商铺为马丽丽向李文帆、姚欣、区健刚购买取得,当时,德亿公司作为李文帆、姚欣、区健刚的销售代理人与马丽丽签订了商铺买卖合同(以下简称原商铺买卖合同)。对于李文帆、姚欣、区健刚作为买受人回购涉案商铺的《商铺买卖合同》(以下简称回购商铺买卖合同)德亿公司是否仍有代理权的问题,马丽丽称签订回购商铺买卖合同时德亿公司只是口头表述了其是李文帆、姚欣、区健刚的代理人,没有出示委托书,但基于原商铺买卖合同和姚欣在本案中提交的上述公证《授权委托书》,在签订原商铺买卖合同时有部分业主称德亿公司是有权代为销售的,德亿公司被李文帆、姚欣、区健刚取消权限后应告知马丽丽,在没有告知的情况下,马丽丽作为善意第三人构成表见代理。德亿公司和李文帆称德亿公司是受李文帆、姚欣、区健刚委托签订回购商铺买卖合同的,但未能出示授权委托书。姚欣、区健刚称未委托德亿公司签订回购商铺买卖合同。此外,马丽丽表示等李文帆、姚欣、区健刚、德亿公司付清全部购房款后即协助办理涉案房屋产权过户手续。

  另,马丽丽以律师费尚未完全结算为由,向原审法院申请撤回要求四被告承担律师费30757元的诉讼请求,已获原审法院准许。

  原审法院认为,首先,关于马丽丽与德亿公司于2012年6月13日签订的《商铺买卖合同》(即回购商铺买卖合同)责任主体的问题。各方目前提交的证据仅能证明李文帆、姚欣、区健刚曾委托德亿公司作为销售代理人与马丽丽签订商铺买卖合同,出售涉案商铺给马丽丽,马丽丽取得涉案商铺权属证书后该合同已经履行完毕。没有证据显示姚欣、区健刚委托德亿公司与马丽丽签订回购商铺买卖合同,姚欣、区健刚对此又不予追认,故德亿公司属无权代理,涉案回购商铺买卖合同对姚欣、区健刚无约束力。该合同列明德亿公司是“销售代理人”,马丽丽在签订该合同时也未看到姚欣、区健刚委托德亿公司回购涉案商铺的授权委托书,故马丽丽称其有理由相信德亿公司有代理权从而构成表见代理依据不足,不予采纳。鉴于李文帆和德亿公司承认二者之间的代理关系,因此本院认定涉案回购商铺买卖合同的各方主体为:买受人李文帆,德亿公司为其代理人;出卖人为马丽丽。马丽丽要求姚欣、区健刚承担合同义务于法无据,不予支持。

  上述回购商铺买卖合同是买卖双方真实意思表示,内容及形式无违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方均应依约履行。李文帆未按合同约定的期限向马丽丽支付购房款已构成违约,应承担相应违约责任。同时,合同约定买受人与销售代理人均承担该合同的连带责任,故马丽丽要求李文帆和德亿公司连带支付剩余购房款349200元及迟延付款违约金(即滞纳金)合法合理,予以支持。另,回购商铺买卖合同本约定买受人在取得交易中心收件收据当天才支付剩余50%购房款,故为免双方再生纠纷,有必要在本案中一并明确过户问题。

  据此,原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,作出如下判决:一、李文帆、德亿公司应于本判决发生法律效力之日起十日内,连带向马丽丽支付购房款349200元。马丽丽在收到上述购房款349200元后三个工作日内,协助李文帆到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区福今东路11-14号负二层B2110房产权过户登记至李文帆名下的手续。二、李文帆、德亿公司应于本判决发生法律效力之日起十日内,连带向马丽丽支付迟延付款违约金(即滞纳金,2012年8月31日起至2012年10月30日止,以38800元为基数;2012年10月31日起至2012年11月30日止,以77600元为基数;2012年11月31日起至李文帆、德亿公司向马丽丽付清剩余购房款349200元之日止,以155200元为基数,均按每日千分之一的标准计付,滞纳金总额以不超过155200元为限)。三、驳回马丽丽的其他诉讼请求。本案一审诉讼费9449元(其中受理费7022元,财产保全费2427),由李文帆、德亿公司负担。

  判后,马丽丽不服原审判决,向本院提起上诉称:1、德亿公司签订新的《商铺买卖合同》应当构成表见代理。德亿公司完成受托事项后,其与作为委托人的姚欣、区健刚之间的委托关系终止,然而姚欣、区健刚未收回代理人德亿公司所持有的代理证书,也未通知马丽丽其代理关系终止,作为善意相对人的马丽丽有理由相信德亿公司为有权代理,故德亿公司签订该合同的行为应当构成表见代理,其效力应同样及于姚欣、区健刚、李文帆三人。2、姚欣、区健刚恶意将涉案房屋过户至马丽丽,强制马丽丽签订新的《商铺买卖合同》,不应由马丽丽承担不利后果。涉案商铺原由马丽丽向姚欣、区健刚、李文帆购买,德亿公司作为代理,后由于双方发生分歧,姚欣、区健刚、李文帆同意退还马丽丽已付房款,并与马丽丽于2012年5月16日签订《补充协议》,姚欣、区健刚、李文帆却于2012年5月18日将涉案商铺过户至马丽丽名下,在此情况下,姚欣、区健刚、李文帆要求重新与马丽丽签订《商铺买卖合同》,才导致一审法院认定的无权代理。因此,签订新的《商铺买卖合同》完全是姚欣、区健刚、李文帆恶意造成的,不应由马丽丽承担不利后果。马丽丽上诉请求:改判由姚欣、区健刚、李文帆,德亿公司连带返还我方的购房款34920元及延迟付款违约金(计算方式与原审判决第二项一致)。

  姚欣二审答辩称:同意原审判决,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求法院驳回上诉,维持原判。不存在恶意过户的问题,我方将商铺过户给马丽丽,马丽丽已经交完相应的款项,表明马丽丽是同意履行合同,并且双方都是按照合同约定履行,马丽丽到目前为止没有任何证据证明姚欣存在恶意行为,所以我方认为马丽丽的上诉理由没有合法依据不能成立。2、本案不构成表见代理,姚欣没有授权德亿公司销售涉案商铺,根据原审查明事实表明姚欣授权德亿公司仅仅限于销售涉案商铺,而回购是另一法律关系,这种行为会直接影响委托人实体权益,在委托人没有授权的情况下,德亿公司无权代理,马丽丽的上诉理由显然不能成立,请求二审予以驳回。

  李文帆二审答辩称:同意姚欣的答辩意见。

  德亿公司二审答辩称:同意姚欣的答辩意见。

  区健刚二审无答辩。

  各方对一审查明的事实均无异议,本院二审予以确认。二审中,马丽丽提交了其于2012年5月16日签订了《补充协议》,该协议显示:出卖人姚欣、区健刚、李文帆,销售代理德亿公司,买受人马丽丽,马丽丽和德亿公司分别在买受人和出卖人处签章,拟证明马丽丽与姚欣、区健刚、李文帆已达成退还已付房款的真实意愿,并签订《补充协议》作为原来《商铺买卖合同》的一部分,变更商铺买卖合同的履行方式。姚欣质证称:该证据不属于新证据,不能作为认定事实的依据;姚欣从来没有委托德亿公司与马丽丽签订补充协议,该协议与现有证据相互矛盾。姚欣未在协议上签字,在没有授权的情况下,德亿公司无权处分。

  本院认为,根据本案查明的事实,姚欣、区健刚、李文帆委托德亿公司对涉案商场的商铺进行对外销售,但无证据显示姚欣、区健刚委托德亿公司回购涉案商铺,由于姚欣、区健刚不予追认德亿公司的回购行为,故原审认定德亿公司代表姚欣、区健刚与马丽丽签订的回购商铺买卖合同系无权代理,对姚欣、区健刚无约束力,并无不当。马丽丽签订回购商铺合同时并未看到姚欣、区健刚委托德亿公司购买商铺的委托书,故马丽丽主张德亿公司系表见代理依据不足,原审对其主张不予采纳,并无不当。涉案商铺原由马丽丽向姚欣、区健刚、李文帆购买,现涉案商铺已登记在马丽丽名下,原商铺买卖合同已履行完毕,马丽丽上诉提出姚欣、区健刚恶意将涉案商铺过户至马丽丽名下,再强制马丽丽签订回购商铺买卖合同,由其承担不利后果,无事实依据,本院不予采纳。

  综上所述,马丽丽的上诉请求和理由均不能成立,不应支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果并无不当,可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  本案二审受理费7022元,由上诉人马丽丽负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  梁淑敏

代理审判员  黄春成

代理审判员  李 民

二O一三年 五 月 十三 日

书 记 员  杨仁义

       黄咏欣



20200109015401

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