马丽军与大连合生兴业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/54/01辽宁省大连市中级人民法院

民事判决书

(2014)大民二终字第00215号

  上诉人(原审原告):马丽军。

  委托代理人:郭佳,辽宁长城律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告):大连合生兴业房地产开发有限公司。

  法定代表人:赵兴林,该公司总经理。

  委托代理人:郑国城、成鹏,该公司职员。

  原审原告马丽军与原审被告大连合生兴业房地产开发有限公司(以下简称合生公司)房屋买卖合同纠纷一案,大连市旅顺口区人民法院于2013年12月6日作出(2013)旅民初字第1677号民事判决,马丽军不服该判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2014年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人马丽军及其委托代理人郭佳,被上诉人合生公司委托代理人郑国城、成鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告马丽军一审诉称:马丽军于2009年6月12日与合生公司签订了商品房买卖合同,约定:马丽军购买合生公司开发的位于旅顺盐北路××号-2-3层房屋,总价款200万元。交房日期为2009年10月30日前,合生公司若逾期交房,从最后交付期限的第二天起至实际交付日止,按日万分之一向马丽军支付违约金。合同签订后,马丽军向合生公司交齐200万元购房款。但合生公司在2009年10月25日向马丽军下达合生帝景苑交楼通知书时,案涉房屋未取得工程竣工验收报告,且房屋存在诸多质量问题,马丽军无法接收房屋。此后,合生公司再未书面向马丽军发出交楼通知,直至2011年7月24日,合生公司才向马丽军发出催办函,通知马丽军在2011年7月30日前办理收楼手续。至此,合生公司实际逾期交房时间已达634天,已构成违约。因此,要求合生公司向马丽军支付逾期交房违约金129,600元。

  被告合生公司一审辩称:12009年,合生公司通知马丽军可以交房时,案涉房屋已竣工验收合格,符合商品房买卖合同第8条约定的交付条件。合同第8条第5款约定的交付条件,只是要求合生公司取得工程验收报告,没有要求合生公司承担向马丽军出示报告的义务。从竣工验收备案表可知,案涉房屋已经竣工验收合格。马丽军没有看到,并不代表竣工验收报告不存在。案涉房屋不存在质量问题,商品房屋买卖合同附件4补充协议第9条的约定不属于延期交楼的情况。2案涉房屋不存在质量问题,不影响马丽军的居住。房屋质量有问题不能作为不收房的原因。3本案已过诉讼时效,请求法院驳回马丽军的诉讼请求。4关于马丽军请求中的违约金金额的计算方法不清楚。

  一审法院审理查明:2009年6月12日,马丽军与合生公司签订了商品房买卖合同(编号××),双方约定:马丽军购买合生公司开发的位于旅顺口区盐北路××号-2-3层房屋,总价款200万元。交房日期为2009年10月30日前,合生公司若逾期交房,从合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止,每日按已交付房价款的万分之一向马丽军支付违约金。合同签订后,马丽军向合生公司交齐200万元购房款,合生公司于2009年10月25日向马丽军送达合生帝景苑交楼通知书,但马丽军以案涉房屋未取得竣工验收报告,且房屋存在诸多质量问题为由,拒绝接收房屋。2011年7月24日,合生公司再次向马丽军发出催办函,通知马丽军在2011年7月30日前办理收楼手续。期间共计634天,为此,马丽军要求合生公司向其支付逾期交房违约金129,600元。对于马丽军的上述请求,合生公司不予认可,并抗辩认为马丽军主张权利的时间已经超过法定时效2年,要求驳回马丽军的诉讼请求。

  马丽军在一审法院立案的时间为2013年8月21日。

  合生公司在庭审中向法庭出示了案涉房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表一份,房屋竣工时间为2009年8月28日,以此证明合生公司开发的房屋在合同约定的时间内符合交付条件,原合同中的××号就是批复文件中××号楼。同时还出示了大连市旅顺口区地名委员会办公室文件一份,证明案涉房屋符合交房条件。辽宁省建设工程竣工规划分段验收合格证一份(复印件,原件在档案馆),证明交房时,合生公司已交付符合交房条件的房子。单位(子单位)工程质量竣工验收记录一份(复印件),证明合生公司的房子已符合交房条件。

  对于上述证据,马丽军经质证后认为,合生公司提交的证据材料,不是合同约定的文件,且交付房屋时,合生公司也没能向马丽军提供工程竣工验收报告。但是,马丽军主张权利的截止日为2011年7月30日。由于双方分歧较大,无法达成合意,故马丽军诉至法院,要求合生公司支付违约金。

  一审法院认为:本案争议的焦点问题有三:一是合生公司交房时,应否提交工程竣工报告给马丽军,如果未提交是否必然导致马丽军可以拒绝收房;二是案涉房屋存在瑕疵是否影响交房;三是合生公司是否构成逾期交房违约,马丽军主张权利是否过诉讼时效。

  首先,从双方陈述的事实和提供的证据看,合生公司在交房时没有向马丽军出示工程竣工报告,对此,双方并无争议。马丽军认为,不出示该报告就可以拒绝收房,理由是根据商品房买卖合同中约定,交付房屋时合生公司必须具有竣工验收报告等材料,但在合同约定的交付日期合生公司不具备也未出示马丽军购买房屋的竣工验收报告,房屋不具备交付条件。马丽军在购买房屋之后,在约定的交付日期收到了交房通知书,因为无法入住,所以马丽军只能被动等待合生公司维修完毕和取得竣工验收合格后另行通知交房。合生公司则认为,在合同中双方只约定了出卖人在交房时应具备相应的条件,但没有约定需要出示相关报告,如果必须要求合生公司出示,在签订合同时就应约定。所以合生公司没有出示相关材料的义务。一审法院认为,既然房屋买卖合同中未明确约定交房时,合生公司必须向马丽军出示工程竣工验收报告,那么合生公司出示与否并不必然导致不能交房,因此,对于合生公司的抗辩理由,应予采信。

  其次,关于马丽军主张房屋有质量问题,无法入住一节。因马丽军主张的房屋问题是装修方面存在的瑕疵,不是房屋存在质量问题。马丽军在收房后可以要求合生公司对此进行维修,直至达到不影响正常居住使用。对于马丽军以此为由拒绝收房理由不充分,应不予采纳。

  再次,关于马丽军认为合生公司逾期交房构成违约,应承担违约金一节。因双方在合同中明确约定,交房时间为2009年10月30日,若是合生公司构成违约,诉讼时效应从知道或应当知道权利被侵害之日起开始计算,时间为两年;结合本案,马丽军主张权利应从2009年11月1日至2011年11月1日,由于马丽军于2013年才提起诉讼,期间又没有出现时效中断的情节,故马丽军的主张已经超过了法定时效,对于马丽军的上述请求,应不予支持。

  综上,大连市旅顺口区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定,作出如下判决:驳回原告马丽军的诉讼请求。案件受理费2892元,其他诉讼费50元,合计2942元,由原告负担。

  马丽军上诉的理由及请求是:第一,商品房具备竣工验收报告方可交付是法律明确规定的,而在一审判决己经下达后,合生公司仍然无法提供商品房竣工验收报告,已明显构成违约,应当承担违约责任。第二,一审法院认为应当自2009年10月30日无法交付房屋之日起算诉讼时效,是明显错误的。合生公司虽然自2009年10月30日起已经违约,但案涉违约金自2009年10月30日起开始计算,至合生公司第二次通知交房之日止,因此,应当自2011年7月25日合生公司第二次通知收房之日开始计算违约金的诉讼时效。根据马丽军交纳诉讼费收据可以证明,马丽军一审立案时间为2013年7月9日。故请求撤销原判,改判支持马丽军一审全部诉请。

  合生公司二审答辩认为:合生公司服从一审判决。

  本院经审理查明:一审判决认定事实属实。

  本院补充查明:案涉商品房买卖合同第八条约定,出卖人应当在2009年10月30日前,将经建设单位验收合格,取得工程竣工验收报告,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;第十一条约定,商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,双方进行验收时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。马丽军主张案涉合同第八条规定的证明文件为竣工验收报告,二审庭审时,合生公司对此亦予以认可。

  一审法院于2013年7月9日预收马丽军本案诉讼费2942元。

  本院所确认的上述事实,有商品房买卖合同、收据及当事人陈述笔录在案为凭,上述证据已经开庭质证与审查,应予采信。

  本院认为:双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,并已实际履行,合法有效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依合同约定,合生公司应当在2009年10月30日前将经验收合格、出具竣工验收报告的商品房交付马丽军使用,商品房达到交付使用条件后,合生公司应当出示案涉合同第八条规定的证明文件,合生公司不出示证明文件,马丽军有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由合生公司承担。现马丽军已依约交付了全部购房款,合生公司亦应依约交付房屋。双方共同确认合同第八条规定的证明文件系竣工验收报告。又因从合生公司一审时自述的内容“合同第8条第5款约定的交付条件,只是要求合生公司取得工程验收报告,没有要求合生公司承担向马丽军出示报告的义务。从竣工验收备案表可知,案涉房屋已经竣工验收合格。马丽军没有看到,并不代表竣工验收报告不存在。”可知合生公司未向本案购房人马丽军出示过竣工验收报告,故虽然合生公司于2009年10月25日就通知马丽军收房,但依据案涉合同上述约定,合生公司未向马丽军出示竣工验收报告,即未能提供案涉房屋已具备交付条件的证据,购房人马丽军有权拒绝接收房屋,由此产生的延期交房责任由合生公司承担。至于合生公司二审时又主张其已公示了竣工验收报告一节,因合生公司未提交证据推翻其一审中的陈述,本院对其主张不予支持。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。案涉合同约定合生公司应在2009年10月30日前将经竣工验收合格并取得竣工验收报告的房屋交付马丽军使用,而在马丽军办理交房手续时,合生公司并未出示竣工验收报告,马丽军因此而拒绝接收房屋。即马丽军从2009年10月31日起就知道合生公司未能如约交房,其权利受到侵害,根据前述相关法律规定,马丽军从2009年10月31日起两年内(即2011年10月30日之前)应向合生公司主张逾期交房违约金的民事责任。但马丽军于2013年7月9日方提起本案诉讼,且马丽军未提交充分证据证明其在2011年10月30日前向合生公司主张过要求合生公司承担逾期交房违约金的权利或存在其他诉讼时效中止、中断的情形。故马丽军诉请2009年10月30日至2011年7月24日期间的逾期交房违约金超过诉讼时效,一审判决驳回马丽军全部诉请并无不当,本院予以维持。

  关于马丽军上诉主张应自2011年7月25日合生公司第二次通知收房之日开始计算违约金的诉讼时效一节,本院认为,根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定,诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。本案中,合生公司仅是于2011年7月24日向马丽军发出催办函,通知马丽军在2011年7月30日前办理收房手续。马丽军并未提交相关证据证明合生公司发出催办函表明其同意向马丽军支付逾期交房违约金而导致诉讼时效中断。且马丽军亦未提交充分证据证明其在2011年7月25日向合生公司主张过支付逾期交房违约金的权利。故合生公司第二次向马丽军发出收房通知并不能导致本案逾期交房违约金诉讼时效的中断,马丽军此项上诉主张无充分的事实及法律依据,本院不予采信。

  综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费2892元(马丽军预交),由马丽军负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  李奎哲

代理审判员  张萍萍

代理审判员  刘小南

二〇一四年四月十四日

书 记 员  宋 敏


20200109015401

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