马哲与北京胜古房地产开发有限责任公司均商品房销售合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/54/06北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2014)三中民终字第13744号


  上诉人(原审原告)马哲。

  委托代理人林峰,北京市易凯律师事务所律师。

  上诉人(原审被告)北京胜古房地产开发有限责任公司。

  法定代表人郭智,总经理。

  委托代理人赵舒杰,北京天达共和律师事务所律师。

  上诉人马哲、上诉人北京胜古房地产开发有限责任公司(以下简称胜古公司)均因商品房销售合同纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第28550号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人马哲及其委托代理人林峰,上诉人胜古公司委托代理人赵舒杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  2011年11月,马哲诉至原审法院称:2005年12月20日,我与胜古公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议,约定我购买胜古公司开发出售的北京市朝阳区胜古家园××号房屋(以下简称涉案房屋),房屋总价款900000元。合同约定,胜古公司应当于收到房款后在二周内与银行之间办理完毕抵押注销登记手续之日起六个月内,为我办理完毕房屋产权过户登记手续;如果因胜古公司的责任违反此约定,则向我支付违约金,违约金数额按照已付房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,计息时间自胜古公司收到房款后在二周内与银行之间办理完毕抵押注销登记手续之日起满六个月起算。2006年1月16日,我依约向胜古公司一次性支付了全部购房款900000元,随后胜古公司向我交付了房屋。时至今日,经我多次催告,胜古公司一直未给我办理产权过户登记手续。我曾向北京市朝阳区人民法院起诉,该院作出的(2009)朝民初字第11496号判决,判决胜古公司向我支付违约金。在上述诉讼的过程中,我知悉胜古公司与中国华闻投资控股有限公司(以下简称华闻公司)发生保证合同纠纷。经华闻公司申请,北京市第二中级人民法院(以下简称北京二中院)将涉案房屋查封。我依法向北京二中院提出执行异议,北京二中院作出(2010)二中民初字第10430号判决,判令停止执行上述房屋,该判决经北京市高级人民法院以(2011)高民终字第233号判决维持。我认为,我与胜古公司签订的合同合法有效,胜古公司违反合同约定未能如期为我办理房产证,其应当承担违约责任。故我诉至法院,要求判令胜古公司为我办理涉案房屋的产权过户登记手续并交付房屋所有权证(以下简称房产证);判令胜古公司按照补充协议第八条的约定支付违约金,即以已付购房款900000元为基数,按照日万分之二点一的标准,支付自2009年2月17日至实际过户之日。

  胜古公司辩称:第一,马哲未履行补充合同第十条的约定义务,至今未提供契税、印花税等房屋买受人应当缴纳的纳税凭证,也未向我公司出具办理房产证的授权书,因此我公司无法为其办理房产证,我公司就此不应当承担责任。实际上,涉案房屋所在楼宇二层以上的住宅共114套,其中支付了全额房款并按国家规定缴纳了房产交易过程中应由买受人缴纳的费用的业主,在给予我公司办证所需资料后,我公司均协助办理了房产证。马哲在不委托、不配合、不缴纳税费的情况下,要求我公司承担逾期办理房产证的全部责任,缺乏依据。第二,合同签订后,我公司已经把房屋抵押给交通银行股份有限公司北京和平里支行(以下简称交行和平里支行)的事实告知了马哲,其于2006年入住涉案房屋并使用至今,并没有任何实际损失。第三,买卖双方在补充协议中并未就我公司与银行办理完毕涉案房屋抵押注销手续的时间进行约定,马哲主张的六个月的办证期限不应予以计算。第四,涉案房屋被法院查封是其他案件当事人错误申请所致,并非我公司的过错所致。查封之后,本案进入了诉讼。在诉讼期间,我公司一直表示可以配合协助马哲办理房产证,因为马哲提起诉讼,拒绝配合,所以未能办理。第五,交行和平里支行的抵押登记完全不影响胜古家园业主房产证的办理,我公司不应当就交行和平里支行未撤销抵押登记而在本案中承担任何责任。第六,马哲曾利用公告送达程序,剥夺我公司在诉讼活动中进行抗辩的权利,其生效判决程序违法,法院不应继续支持其错误做法。此外,按照马哲主张的违约金计算标准,计算至目前,违约金数额也将超过购房款的38%,而马哲并未因未领取房产证遭受实际的经济损失,也没有任何预期利益的损失。综上,马哲在本案中主张由我公司承担逾期办理房产证的全部责任,索取高额违约金的诉讼请求,于理不公、于法无据,请法院不予支持马哲的违约金主张或根据马哲并无实际损失之情形酌减违约金数额。

  原审法院经审理认为:马哲与胜古公司自愿签订商品房预售合同,约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,故合同合法、有效,双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。

  根据双方在补充协议中的约定,双方各项合同义务是有履行顺序的,即马哲付清全部购房款在先,胜古公司将抵押注销登记手续或抵押人的变更手续办理完毕在后,此后才是将涉案房屋所有权过户至马哲名下。根据查明的事实,胜古公司并未就涉案房屋办理抵押人的变更手续,而抵押注销登记手续则是直至2014年3月24日才办理完毕。并且,虽然马哲负有交纳办理房产证所需相关税费的义务,但是,按照一般的商品房买卖交易惯例,房地产开发商作为房产证办理的主要义务方,会要求或催促买受人履行买受人应当履行的上述缴费义务,而胜古公司并未举证证明其提出过相应的要求或进行过相应的催促。此外,根据查明的事实,涉案房屋先后存在抵押、查封等限制所有权转移登记的情形,客观上也一度难以完成过户。最后,原审法院生效判决也认定了胜古公司迟延办理过户构成违约。基于以上考虑,现胜古公司提出的种种抗辩主张,均不足以对抗其应当如期为马哲办理房产证并完成房屋过户的合同义务。现马哲要求胜古公司按照合同约定办理房产证、办理过户,符合双方合同约定,法院予以支持。

  关于马哲所主张的违约金,按照法律规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中,胜古公司明确主张违约金过高应予酌减,而马哲并未就其实际损失情况进行举证,且办理房产证逾期这一事实也未影响马哲对涉案房屋的实际使用,故法院在此前生效判决曾经判令胜古公司给付一定违约金的基础上,对于本案中违约金的支持数额酌情予以判处。

  据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定,原审法院于2014年7月判决:一、北京胜古房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内协助马哲办理北京市朝阳区胜古家园××号房屋的房屋所有权证书,将上述房屋的所有权转移登记至马哲名下;二、北京胜古房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付马哲违约金七万元;三、驳回马哲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  判决后,马哲、胜古公司均不服,上诉至本院。马哲上诉请求撤销原审判决第二项,改判支持其原审全部诉讼请求,其主要上诉理由为:1胜古公司与关联企业发生债务纠纷以及其为交通银行在涉案房屋上设立的抵押权未能解除,导致产权过户登记未能办理,故应承担违约责任;2马哲并未主张经济损失,原审法院酌减违约金没有事实及法律依据。胜古公司上诉请求撤销原审判决,发回重审或改判驳回马哲原审关于违约金的诉讼请求,其主要上诉理由为:1马哲具有缴纳税费的在先义务;2胜古公司没有义务要求或催促马哲缴纳办理房产证所需相关税费;3涉案房屋被查封非胜古公司过错所致,抵押登记亦不影响房屋产权的过户登记;4原审判决违约金过高,显失公正。

  经审理查明:2005年12月20日,马哲(作为买受人)与胜古公司(作为出卖人)签订了《商品房买卖合同》,约定:买受人向出卖人购买北京市朝阳区胜古家园××号房屋(即涉案房屋),建筑面积共15902平方米,房屋总价款为900000元。该合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后30日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案;如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第一项处理,即买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。

  同日,马哲(作为乙方)与胜古公司(作为甲方)签订《商品房买卖合同》之补充协议(以下简称补充协议)。其中第八条约定:甲方同意,甲方收到乙方全额购房款后,由甲方在二周内与银行之间办理完毕抵押注销登记或抵押人的变更手续之日起六个月内,为乙方办理完毕房屋产权过户登记手续,房屋产权证书根据乙方与银行之间的协议书由甲方直接交银行或者乙方。如果超过6个月仍未办理房屋产权证书,如果系甲方责任,则乙方选择继续履行合同,甲方向乙方支付违约金,违约金的数额按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,计息时间从甲方办理完毕抵押注销登记或抵押人的变更手续之日起满六个月开始计算至房屋产权证办妥之日止。

  合同签订后,马哲于2006年1月16日付清购房款900000元,胜古公司于同日将涉案房屋交付马哲使用。

  胜古公司于2003年10月22日完成涉案房屋所在楼宇的房屋所有权登记,于2003年11月4日将该楼宇中包括涉案房屋在内的部分房屋抵押给交行和平里支行,于2014年3月24日注销上述抵押登记。

  另查,中国华闻投资控股有限公司(即华闻公司)与胜古公司因保证合同纠纷一案起诉至北京二中院,北京二中院于2007年3月29日作出(2007)二中民初字第00092号民事判决,判决胜古公司限期偿还华闻公司欠款50000000元并赔偿华闻公司利息损失、向华闻公司偿还诉讼费用289759元。判决生效后,华闻公司向北京二中院申请强制执行。在执行过程中,北京二中院于2009年8月27日查封了涉案房屋。2009年12月,马哲向北京二中院提出执行异议申请,北京二中院经审查裁定驳回马哲的异议申请。2010年,马哲向北京二中院起诉,要求确认涉案房屋归其所有,并要求停止对涉案房屋的执行。北京二中院于2010年9月20日作出(2010)二中民初字第10430号民事判决,判决停止(2007)二中执字第1809号执行案件对涉案房屋的执行,并驳回马哲的其他诉讼请求。华闻公司对该判决不服,向北京市高级人民法院提出上诉,北京市高级人民法院于2011年6月24日作出(2011)高民终字第233号民事判决,驳回上诉,维持原判。

  再查,2010年5月27日,上海市第一中级人民法院(以下简称上海一中院)依据该院于2009年12月17日作出的(2009)沪一中民三(商)初字第41号生效民事判决书,经申请执行人中泰信托有限责任公司申请,轮候查封了涉案房屋。2011年年底,马哲向上海一中院提出书面执行异议,上海一中院于2012年7月5日作出(2010)沪一中执字第310-5号执行裁定,裁定中止对涉案房屋的执行。

  马哲曾起诉至原审法院,要求胜古公司为其办理涉案房屋产权过户手续及房屋产权登记证书;并要求胜古公司以900000元为基数,按照日万分之二点一的标准,支付自2006年7月16日至2009年2月16日期间的违约金。原审法院经审理认为,“根据已查明的事实,被告应在2006年1月16日之后的六个月内协助原告办理房屋产权过户手续和房屋产权登记证书……经查,×室已被采取保全措施,被告已客观无法履行上述合同义务。在客观履行不能的情况下,原告仍坚持要求被告协助办理过户手续及产权登记证书,缺乏法律依据,本院依法予以驳回。原告主张的违约金,有合同依据,本院按照合同约定确定被告应付的违约金”,并据此作出(2009)朝民初字第11496号民事判决,判决如下:胜古公司向马哲支付违约金(以900000元为基数,按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,自2006年7月16日计至2009年2月16日);驳回马哲的其他诉讼请求。该判决已生效。

  原审法院曾就本案作出(2012)朝民初字第08606号民事判决。胜古公司不服,上诉至北京二中院,该院作出(2013)二中民终字第03198号民事裁定,以一审法院部分事实尚需进一步查清为由将本案发回重审。原审法院重审后,作出原审判决。

  上述事实,有《商品房买卖合同》、补充协议、购房款发票、(2009)朝民初字第11496号民事判决书、(2010)二中民初字第10430号民事判决书、(2011)高民终字第233号民事判决书、(2010)沪一中执字第310号执行裁定书、(2010)沪一中执字第310-5号执行裁定书等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。

  本院认为:马哲与胜古公司所签订之《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应根据诚实信用原则全面依约履行各自义务。按照合同约定,胜古公司应于收到全额购房款后两周内办理抵押注销登记或抵押人的变更手续,并自办理完毕后六个月内为购房人办理房屋产权过户登记。马哲已于2006年1月16日及时履行了付款义务,全额付清购房款项。胜古公司虽履行了交付房屋义务,但于涉案房屋之上长期设有抵押权,并因涉及他案执行以致房屋被查封,致使徐家康购房后多年未能办理房屋产权过户登记,不能实现取得房屋权属的合同主要目的,所有权部分权能的行使因之受限,胜古公司应就此承担相应的违约责任。

  关于胜古公司辩称马哲系纳税义务主体,其无义务催促告知的上诉意见,本院认为,购房人虽系相关办证税费缴纳主体,但胜古公司作为房地产开发商亦应遵循诚实信用原则,参酌交易习惯,根据商品房销售合同的性质、目的履行通知、协助义务。此类义务从属附随于房屋出售方交付房屋、转移权属登记等主合同义务,辅助保障后者履行利益的充分实现,以确保购房人的合同目的能够获得最大程度的满足。且以降低办证边际成本、提高效率而论,长期以来开发商通知、催告购房人完善办证手续并协助产权过户系商品房交易沿袭至今的商业惯例,胜古公司作为专业开发商必然谙熟房产证办理之规范流程,而不应对自身的附随义务懈怠忽视。此外就购房人角度而言,胜古公司所称马哲怠于完备纳税手续以致延误产权过户登记、损及自身利益,亦不符合常理。根据审理查明事实,现胜古公司并未提供充分有效证据证明其已及时履行相应的通知、协助义务,故对其该项上诉意见,本院不予采纳。胜古公司应积极协助马哲办理产权过户手续,并承担相应的违约责任。

  关于违约金数额应否酌减问题,本院认为,违约金的制度价值在于救济赔偿性,惩罚性并非主要目的,当事人不宜过度追求彰扬违约金的惩罚意义,根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》之相关规定,人民法院有权以实际损失为基础,综合考量合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则对具体数额予以衡酌。本案中,马哲于付款当日即已取得涉案房屋,并占有使用至今,未能取得权属证书对其作为购房人的利益减损有限,而即使缔约机会成本因之增加也不意味着预期利益的必然受损,且马哲未能提供充分有效证据证明其实际损失发生情况,故原审法院综合全案情况依法裁量酌定之数额并无不当,本院予以维持。

  综上,马哲、胜古公司的上诉请求均依据不足,本院不予支持。原审判决并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  公告费260元,由北京胜古房地产开发有限责任公司负担(于本判决生效后七日内交纳)。

  一审案件受理费4110元,由北京胜古房地产开发有限责任公司负担(于本判决生效后七日内交纳)。

  二审案件受理费5660元,由马哲负担1550元(已交纳),由北京胜古房地产开发有限责任公司负担4110元(已交纳)。

  本判决为终审判决。

  审判长何灵灵

代理审判员陈敏光

代理审判员朱伟

二〇一四年十一月二十日

书记员 黄 蕾


20200109015406

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