马国辉与张生德房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/54/06北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2014)三中民终字第08852号

  上诉人(原审原告)马国辉。

  委托代理人王华伟,北京市凯泰律师事务所律师。

  委托代理人尚曼龙,北京市凯泰律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)张生德。

  委托代理人冯京(张生德之妻)。

  委托代理人刘桂林,北京市时代九和律师事务所律师。

  上诉人马国辉因与被上诉人张生德房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2014)朝民初字第04553号民事判决,向本院提起上诉,本院受理后依法组成合议庭,公开开庭审理了本案,上诉人马国辉及其委托代理人王华伟、尚曼龙,被上诉人张生德委托代理人冯京、刘桂林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  2013年12月,马国辉起诉至原审法院称:2012年10月13日,经北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)提供居间服务,我与张生德签署《北京市存量房屋买卖合同》(编号E09101182)、《补充协议》和《付款方式补充协议》等文件,约定我将北京市朝阳区来广营乡×号房屋(以下简称涉诉房屋)以净得价163万元价格出售给张生德。购房款以银行贷款方式,在房屋过户后由银行支付给我。2013年1月,张生德明确表示可以一次性付清尾款,不用贷款。2013年6月8日,我加急办理了涉诉房屋所有权证书。要求张生德配合办理房屋贷款手续时,张生德既不办理购房资格审核,也不办理网签和面签等贷款手续,反而要求我立即配合办理过户并支付涉诉房屋的相关交易税费。我当初答应先过户后收取房屋尾款,是以张生德办理银行贷款为条件。如果张生德变更付款方式,我必须先收到房款再配合过户。根据房地产交易市场习惯以及我爱我家公司的承诺,双方约定净得价款163万元,我认为张生德应当负担全部税费才签署合同的。如果张生德不负担上述税费,我对合同付款以及税费承担存在的重大误解将造成我的重大经济损失。故诉至法院:要求法院判令撤销双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》(编号E09101182)、《补充协议》和《付款方式补充协议》。

  张生德辩称:马国辉恶意诉讼,以存在重大误解为由要求撤销合同,目的是逃避交付房屋及办理过户的义务。双方签约后,我如约履行了全部义务,马国辉因涉诉房屋市场价格变动要求涨价并拒绝履行义务。我于2013年7月提起诉讼,要求马国辉履约并支付违约金,经过几次庭审相关事实十分清晰,在庭审结束等待判决期间,马国辉以同一案件事实提起撤销之诉,显属恶意。《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《付款方式补充协议》对付款方式和税费承担约定明确,不可能存在重大误解。双方约定履约过程中因政策原因须缴纳新的税费的,由政策规定的纳税方交纳。自2013年4月起,北京市规定按照房屋增值部分的20%交纳个人所得税,而之前规定是按照房屋交易价格的1%征收。该政策的实施是在签约之后,依约因政策改变导致涉案房屋过户时增加的个人所得税部分应由马国辉交纳,不存在约定不明。履约过程中,马国辉也从未对税费提出不同理解。马国辉在办理过户之前、尚未办理网签的情况下明确表示不履行合同义务,后续税费问题因马国辉先行违约而无法履行,其所述重大误解没有事实依据。另,马国辉主张撤销权超过法定一年时效,撤销权已经消灭。事实上,我依约支付了100万元购房款,在要求马国辉办理网签及过户手续时,马国辉提出增加6万元,否则拒绝办理。交易过程中,我没有任何违约行为,马国辉擅自提高涉诉房屋交易价格,拒不履行合同义务,严重违约。综上,请求法院驳回马国辉的诉讼请求。

  原审法院经审理认为:因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求人民法院撤销。撤销行为致合同自始没有法律约束力,对于重大误解的认定应依据法律规定结合相关事实进行全面审查。本案中,马国辉主张撤销合同事由之一系税费问题。签约时,马国辉与张生德就《北京市存量房屋买卖合同》第九条约定的文本字义并无异议,就税费承担亦无争议。履约过程中发生税费新政就个人所得税征收方式进行调整,该费用处理及承担所引发的争议系是否属于“新的税费”的判断问题,并非签约时对于税费承担的错误认识,亦不能以履约中出现的新情况推翻双方就涉诉房屋订立买卖合同的真实意思表示。关于房屋及房款交付一节,《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》就此进行了明确具体约定,不存在文字歧义或理解差异,不应以履约争议混淆签约的真实意图。故此,马国辉以重大误解为由要求撤销《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《付款方式补充协议》于法无据,法院不予支持。据此,原审法院于2014年3月作出判决如下:驳回马国辉的诉讼请求。

  判决后,马国辉不服原审判决,上诉至本院称:原审法院判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院撤销原判,依法改判或者发回重审。张生德同意原判。

  经审理查明:2012年10月13日,经我爱我家公司提供居间服务,马国辉(出卖人)与张生德(买受人)签署《北京市存量房屋买卖合同》(编号E09101182);该合同第四条约定该房屋成交价格为163万元;第六条约定:出卖人应当在领取全部房款当天将该房屋交付买受人。第九条约定:本合同履行过程中,买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费,买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的,其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳的新的税费的,由政策规定的缴纳方交纳;政策中未明确缴纳方的,由买受人交纳。第十条约定:当事人双方同意自本合同签订之日起九十日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

  同日,马国辉(甲方)、张生德(乙方)与我爱我家公司(丙方)签署《补充协议》,第四条约定:由于本房的房产证正在办理当中,一切相关事宜则以甲方提供的购房合同为主,购房合同号为Y1017970。经甲乙双方友好协商,甲方应在取得房产证后三个工作日内,积极主动配合乙方办理银行贷款及产权转移等相关手续。甲方应于2013年4月1日前将该房屋交予乙方,并结清2013年4月1日前的所有相关费用。第五条第三款约定:本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分,如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触,以本协议为准。

  同日,马国辉(甲方)与张生德(乙方)签署《付款方式补充协议》,甲方出售给乙方涉诉房屋,甲方净得总价款为163万元。双方协商约定:1、乙方于签署合同当日支付甲方购房定金5万元。2、乙方于2012年10月23日前支付甲方第一笔首付款75万元。3、乙方于2012年11月13日前支付甲方第二笔首付款20万元。4、乙方贷款63万元在办理完过户手续后由乙方贷款银行直接支付甲方。

  签约当日,张生德支付马国辉购房定金5万元。2012年10月23日,张生德支付马国辉第一笔首付款75万元。2012年11月13日,张生德支付马国辉第二笔首付款20万元。后双方因房款的给付和房屋交付问题出现争议。2013年7月,张生德以房屋买卖合同纠纷为由将马国辉诉至法院,要求继续履约并要求马国辉支付违约金。诉讼过程中,马国辉提出反诉,要求解除合同并要求张生德支付违约金。该案尚在审理当中。

  关于税费。在原审中,马国辉与张生德均表示系由《北京市存量房屋买卖合同》第九条约定,双方并未签署附件七。但是对于税费的负担双方存有分歧。马国辉认为2013年4月实施的政策是对个人所得税征收方式的调整,并非新的税费。如果马国辉承担个人所得税,则房屋净得价款就达不到163万元,故涉诉房屋的全部税费应由张生德负担。张生德则认为合同约定明确清楚,不存在误解。2013年4月起二手房交易按房屋增值部分20%缴纳个人所得税的政策发生在签约之后,因政策改变以致增加的个人所得税部分应由马国辉负担。

  关于房屋及房款交付。马国辉与张生德均表示系由《北京市存量房屋买卖合同》第六条及《补充协议》第四条的规定。马国辉认为交付房屋的前提条件是全部房款均已付清,而张生德要求先交付房屋再支付剩余尾款,且将贷款支付变更为一次性付清。张生德认为《补充协议》第五条明确约定文本出现抵触时以《补充协议》为准,第四条约定马国辉于2013年4月交付房屋并不以支付房款为条件,交房约定明确具体。签约时,马国辉尚未取得涉诉房屋所有权证。后该房屋于2013年6月8日,办理了房屋所有权证,登记在上诉人马国辉名下。

  以上事实,有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》(编号E09101182)、《补充协议》、《付款方式补充协议》、《居间服务合同》等证据材料,在案为证。

  本院认为,根据庭审查明的事实和当事人的诉辩意见可以看出,双方在合同履行过程中就涉案房屋价款、交付、房款给付先后顺序及税费承担产生争议。马国辉称其应当净得总价款为163万元,自己不应承担任何税费,对方给付全部房款后再交付房屋。张生德则认为马国辉应承担相应的税费,在向其交付房屋后再付清剩余房款。产生上述分歧的原因在于在双方履约过程中,由于相关国家政策调整,导致双方付款方式补充协议中关于马国辉应得的净价款总额的约定与涉案房屋买卖合同第九条税款负担的约定之间出现矛盾,致使双方房屋买卖合同不能正常履行,引发本案争议。上述争议是否构成重大误解是本案审查的核心。根据双方签署的一系列协议等相关证据可以看出,本案双方当事人对于涉案房屋成交价格、马国辉净得价款、房屋交付及房款给付等涉及合同关键内容的重大事项,均已做出了明确约定,并不存在重大误解之情形;双方所争议的后续税费负担分歧是否影响合同继续履行、合同能否解除问题及双方是否违约等问题,均属原审法院尚在审理的双方房屋买卖合同一案的处理范围。在这种情况下,上诉人马国辉以存在重大误解为由,要求撤销涉案房屋买卖合同,缺乏相应的事实和法律依据,原审法院未予支持,并无不当。

  综上,马国辉提出的上诉请求,本院不予支持;原审法院判决并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  一审案件受理费35元、二审案件受理费70元,均由马国辉负担(已交纳)。

  本判决为终审判决。

  

审判长林存义

代理审判员王黎

代理审判员杨夏

二〇一四年七月十八日

书记员 史       晓       霞


20200109015406

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