马崇宇诉窦志强租赁合同纠纷再审案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/54/09北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)二中民再终字第08626号

  申请再审人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):马崇宇。

  委托代理人:马振轩,北京市环中律师事务所律师。

  委托代理人:杨杰,北京市环中律师事务所律师。

  被申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人):窦志强。

  委托代理人:刘慧,北京市荣博律师事务所律师。

  申请再审人马崇宇因与被申请人窦志强租赁合同纠纷一案,不服本院(2011)二中民终字第20153号民事判决,向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年5月22日作出(2014)高民申字第01059号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭,公开开庭审理了本案。申请再审人马崇宇及其委托代理人马振轩,被申请人窦志强之委托代理人刘慧到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并作出决定,现已审理终结。

  2010年11月,窦志强诉至北京市朝阳区人民法院称:我于2009年5月12日与马崇宇签订《房屋租赁协议》,我将位于北京市朝阳区×××商用房11间(建筑面积2892平方米)出租给马崇宇,双方约定了租金标准、租期、付款方式等,同时还约定:马崇宇延迟支付租金,每日按照拖欠租金3‰支付滞纳金,延期支付租金超过3个月,我有权要求马崇宇支付租金和滞纳金,并提前终止、解除本协议;若马崇宇于2009年8月15日前租不出的房屋,我有权收回,退还其所剩租金,马崇宇不享受3个月的免租期,之前的租金照收。上述协议签订后,马崇宇未按照约定将其承租的房屋再出租,我依约收回了两间房屋,双方因此发生纠纷。经法院和村委会调解,双方于2010年4月13日达成《附加协议》约定:马崇宇应于2010年5月1日前一次性结清下半年的租金255310元及3个月的滞纳金69699元,如马崇宇仍未按期支付,我有权终止租赁协议,收回全部房屋,且马崇宇不再享受所有房屋3个月的免租期,需补齐3个月的租金。《附加协议》签订后,马崇宇仍然未能按期支付款项,其于2010年5月5日、14日分别出具《声明》,承诺将其承租房屋全部交回,2010年2月12日至8月12日租金及滞纳金照交,我不再追究3个月免租期的租金。随后马崇宇将承租房屋交还给我。根据双方签订的协议、附加协议、声明等,马崇宇应当支付我的款项包括:半年期租金255310元,其中2010年5月5日已支付50000元,尚欠205310元租金未支付;2010年4月13日《附加协议》签订前的3个月滞纳金69699元,以及此后至实际支付之日止按日3‰的标准计算的滞纳金。经我多次催要,马崇宇始终未给付上述租金及滞纳金,故我要求判令马崇宇给付我半年期租金205310元以及自2010年1月12日起至实际支付之日止以205310元为本金、按日3‰标准计算的滞纳金。

  马崇宇答辩并反诉称:我不同意窦志强的全部诉讼请求。第一、双方虽然有租赁协议,但因窦志强出租给我的房屋没有消防证和大产权,故租赁协议属无效合同。在签订合同过程中,窦志强明知自己的房屋不符合出租标准,并且明知我方是商业用途,仍然向我方出租,致使合同目的无法实现,窦志强对此有重大过错。第二、窦志强所称的附加协议及声明等,从内容上看显失公平,从形式上看是我受其胁迫所签。因为窦志强把我转租出去的店门锁了,租户来找我,我不得不签订上述协议。虽然双方签订的协议是无效的,但我一开始并不知情,并在此情况下仍然履行合同,向窦志强给付了房租。第三、即使对上述无效协议,窦志强也没有如约履行。他没有向我交付全部房屋,也没有提供房屋的产权、消防等手续,导致我方无法办理工商营业执照,不能实现合同约定的商业用途。第四、租赁合同中所写房屋面积是2892平方米,但是包括了阳台的面积。除去阳台面积,房屋的实际面积应为2692平方米。我于2010年1月8日向窦志强说明了这个情况,窦志强同意退还我30000元。事实上,窦志强自北京市朝阳区×××郎各庄村村民委员会(以下简称郎各庄村委会)承租的房屋面积总计为2524平方米,但其却按照2892平方米与我签订合同并收取租金,属于欺诈。第五、双方约定的滞纳金日3‰的标准过高,且合同法中并无滞纳金的规定。窦志强明知房屋没有产权、消防等手续,无法办理营业执照,还向我保证可以作为商业用途租赁,致使合同目的根本无法实现。他在房屋面积和租金计算上欺骗我,还胁迫我签订附加协议及声明。由于其欺诈、胁迫行为,导致双方的合同目的无法实现,我另外租赁了其他房屋,并且由于我的资金链断裂,只能向高利贷借钱,结果自己的房子被骗走了,造成了巨大的经济损失。现我反诉请求法院判决:1、我与窦志强之间的房屋租赁协议及所有的附加协议均无效;2、窦志强退还我房租356118元;3、窦志强赔偿我经济损失1607332元。

  窦志强针对马崇宇的反诉辩称:马崇宇主张合同无效的理由与法律规定不符。从马崇宇自己提交的录像来看,很明显他在租赁房屋之前曾多次到现场考察并摄像,我也明确告知了房屋是集体土地小产权,房屋面积也是马崇宇认可的。双方签订合同的内容是双方真实意思表示,我不存在胁迫及欺诈情况。诉争房屋可以办理营业执照,完全可以用于商业用途。房屋租赁合同解除是因为马崇宇违约不按时支付房屋租金导致的,故其无权要求我赔偿任何损失,而且其主张的损失证据不足,与本案无关。马崇宇已经实际使用了房屋,并且出租了部分房屋,收取过租金,现在其要求我退还房租,没有事实与法律依据。关于我收回的两间房屋,是双方协商在法院调解的结果,不是单方行为。故我不同意马崇宇的全部反诉请求。

  北京市朝阳区人民法院经审理认为:窦志强与马崇宇因双方意思一致而达成的《房屋租赁协议》,不违反法律、法规的强制性规定,当属合法有效。至2010年5月14日,窦志强收回全部涉案房屋,应视为双方解除合同。就马崇宇以涉案房屋无房屋所有权证、消防证等证件,无法办理工商营业执照、无法实现商业用途为由,主张合同无效一节,经查,涉案房屋属于郎各庄村委会集体土地上建设的房屋,郎各庄村委会同意窦志强转租并表示可以协助办理相关证照手续,窦志强将房屋转租给马崇宇并不违反法律法规的强制性规定,且该房屋虽无房屋所有权证,但经营者在此实际可以取得工商营业执照。故马崇宇所称无事实与法律依据,法院不予认定。就马崇宇主张因窦志强称涉案房屋可以办理营业执照属于欺诈而导致合同无效一节,于法无据,法院不予支持。合同签订后双方均应如约履行。窦志强将涉案房屋交付给马崇宇使用,马崇宇亦应当按时交纳租金。因马崇宇一再延迟支付租金,致使双方的合同不能继续履行而解除,马崇宇对合同解除应当承担违约责任。在双方签订的《附加协议》、《声明》中均约定因马崇宇延迟交付租金致使合同终止,窦志强有权收房并且不再免除3个月优惠期的租金。而自2009年5月至2010年5月的1年期间,马崇宇实际使用了涉案的9栋房屋,但仅交纳2009年8月12日起至2010年2月11日止半年期的租金。至于涉案2号、3号房屋,因双方已经于2010年4月26日在北京市朝阳区人民法院达成调解意见,本案中不再处理。马崇宇称其于2010年4月至5月签订的协议均系受胁迫而为,证据不足,法院不予采信。故窦志强要求马崇宇支付涉案9栋房屋半年期租金的诉讼请求,有事实和法律依据,应予支持。马崇宇以合同无效为由要求窦志强返还租金之反诉请求,于法无据,法院不予支持。关于马崇宇本案中应付租金的具体数额,因双方约定租金系按照涉案房屋面积计算,而窦志强出租给马崇宇的房屋与其自郎各庄村委会承租的房屋房号一致,且窦志强亦未提供证据证明其自郎各庄村委会承租后曾进行改扩建,故涉案房屋的实际面积应当与郎各庄村委会出租给窦志强的房屋面积完全一致,即按照窦志强与郎各庄村委会签订的3份租赁协议的面积之和,为2526平方米。但窦志强以2892平方米的面积转租给马崇宇,其虽称系马崇宇到现场查看双方一致认可房屋现状后签订的租赁协议,但马崇宇作为不具备专业测量技能的一般公众,无法通过现场查看得知涉案房屋的实际面积。故窦志强在签订合同时未告知马崇宇涉案房屋的实际面积,并按照较高的面积标准向马崇宇收取租金,存在一定过错,法院认为应当按照涉案房屋的实际面积计算租金。本案中,马崇宇已经按照2892平方米的面积支付了自2009年8月12日至2010年2月11日半年期的租金306118元,超出了该期间内按照房屋实际面积计算其应付的租金,超过部分应予抵扣。故本案中马崇宇应当将涉案9栋房屋半年期租金,扣除上半年超额交纳部分与下半年已经支付的50000元之外,剩余部分共计127828元交给窦志强。关于窦志强主张因马崇宇拖延交纳租金导致合同解除,并要求马崇宇支付拖延租金之滞纳金一节,该滞纳金系双方约定的违约责任承担方式,其性质属于违约金,并不违反法律法规的强制性规定,法院予以支持。但双方关于滞纳金的标准约定过高,法院酌情适当调整。关于违约金的计算,窦志强起诉请求以马崇宇尚欠租金总额为本金持续计算违约金,法院不持异议;双方协议约定马崇宇应于2010年1月12日支付下半年租金,马崇宇未按时交纳,故应以此日期之次日起算违约金,但应以马崇宇实际欠付租金之数额为本金进行计算。关于马崇宇主张其在交还房屋后的经济损失一节,因其在涉案房屋安装的电表已经与房屋一并返还给窦志强,故该款项应当由窦志强返还给马崇宇;马崇宇主张其招租期间的费用、另外租赁房屋的费用,以及因资金链断裂向高利贷借款等损失,无事实和法律依据,法院均不予支持。据此,北京市朝阳区人民法院于2011年8月作出(2011)朝民初字第04098号民事判决:一、马崇宇于判决生效之日起十五日内给付窦志强房屋租金十二万七千八百二十八元;二、马崇宇于判决生效之日起十五日内给付窦志强拖欠房租的滞纳金,以十二万七千八百二十八元为本金,按照中国人民银行同期贷款利率自二○一○年一月十三日起算至实际支付之日止;三、窦志强于判决生效之日起十五日内退还马崇宇电表款八千元;四、驳回窦志强的其他诉讼请求;五、驳回马崇宇的其他反诉请求。一审案件受理费7432元,由窦志强负担4832元(已交纳),由马崇宇负担2600元(于判决生效之日起7日内交纳);反诉费8776元,由马崇宇负担8729元(于判决生效之日起7日内交纳),由窦志强负担47元(已交纳);诉讼保全费270元,由马崇宇负担(于判决生效之日起7日内交纳)。

  判决后,马崇宇不服,上诉至本院称:北京市朝阳区人民法院认定双方所签房屋租赁协议合法有效以及租赁房屋可以办理工商执照,属认定事实错误;该协议无效完全是窦志强造成的,其应承担合同无效的全部责任;即使北京市朝阳区人民法院认定房屋租赁协议有效,窦志强提供的房屋不能作为商业用途,也属于根本违约;在该协议履行过程中,窦志强还存在欺诈、胁迫行为,故请求撤销原判第一、二项,依法改判确认双方所签房屋租赁协议与附加协议以及4份《声明》无效,并支持其一审反诉请求。窦志强同意原判。

  本院二审经审理查明:2008年12月28日,郎各庄村委会作为甲方与乙方窦志强签订《房屋租赁协议》,约定:乙方承租的土地位置在×××,商用房屋1栋,建筑面积214平方米。租期20年,自2009年1月1日至2028年12月31日止;商用房屋租金按建筑面积计算,免交2009年至2010年第一季度房租,第二年租金为每天05元/㎡;甲方负责为乙方提供办理工商营业执照、税务登记必要的相关手续,甲方负责协调解决乙方经营商用房屋的水电,水电费由乙方承担;在租赁期内,乙方可以将承租的房屋转租给第三方,但乙方与第三方签订的协议租期不得超过本协议的租赁时限。

  2009年4月24日,郎各庄村委会与窦志强另签订1份《房屋租赁协议》,将×××商用房5栋(建筑面积1096平方米)租赁给窦志强,租期20年,自2009年5月1日至2029年4月30日止,其他约定与2008年12月28日的合同内容基本相同。

  2009年5月10日,郎各庄村委会与窦志强再次签订《房屋租赁协议》,将×××商用房5栋(建筑面积1216平方米)租赁给窦志强,租期20年,自2009年7月1日至2029年6月30日止,其他约定均与上述两份合同内容基本相同。

  另查:上述合同所涉房屋房号分别为北京市朝阳区×××2、3、20、21、22、23、24、25、26、27、35号,共计11栋,每栋建筑面积基本相等。该房屋所有权归郎各庄村委会,属于在集体土地上建设的房屋,无房屋所有权证书。郎各庄村委会在上述协议签订之前已经将房屋交由窦志强使用,亦同意窦志强转租,且表示租赁期限可适当放宽。

  2009年5月12日,窦志强(甲方)与马崇宇(乙方)签订《房屋租赁协议》,约定:双方就乙方承租甲方×××的商用房屋事宜签订如下协议:乙方承租的土地位置位于×××,商用房屋2、3、20、21、22、23、24、25、26、27、35号共11栋,建筑面积2892平方米;租期19年,自2009年8月12日起至2028年8月11日止;商用房屋租金按建筑面积计算,由2009年开始,第一年租金为每天058元/㎡,第二年租金为每天068元/㎡,以后按此类推,每年增长01元/㎡;在签订房屋租赁协议生效之日起,乙方向甲方每年分两次付全年租金,于当年8月12日支付上半年租金306118元,于2010年1月12日支付下半年租金306118元,以后租金乙方按年度租金的支付方式支付给甲方,直至本协议期满;甲方负责为乙方提供办理工商营业执照、税务登记必要的相关手续,甲方负责协调解决乙方经营商用房屋的水电,水电费由乙方承担,并全权委托乙方代收各种费用;协议期满后,乙方应及时将所承租的房屋交付给甲方,乙方在承租期内新建的建筑物无条件归甲方所有,属于乙方的可移动的设备由乙方自行处理;乙方必须按照本协议的约定按时足额向甲方交纳租金,水电费、卫生费由乙方独自承担;在租赁期内,乙方可以将承租的房屋转租给第三方,但乙方与第三方签订的协议租期不得超过本协议的租赁时限;未经甲方同意,乙方不得擅自在承租的场地上新建建筑物;乙方因生产经营需扩建商用房时,应向甲方提出书面申请,在甲方审核批准后方可施工建设。乙方根据营业的需要,经甲方同意的前提下可进行室内装修,室外设立、悬挂经营招牌字号必须按照地方政府规定的标准统一制作、安装,费用由乙方承担;在租赁期内,乙方应按本协议的规定向甲方交纳租金,否则,每拖1天,按拖延费用的3‰向甲方交纳滞纳金,如果连续拖欠甲方费用达3个月以上(含3个月),乙方除支付租金及滞纳金外,甲方有权提前终止并解除本协议,对由此给乙方带来的经济损失,甲方不承担任何赔偿责任,给甲方造成的经济损失由乙方承担;在租赁期内,如甲方不租赁房屋给乙方,甲方应赔偿乙方相应损失;本协议自双方签字盖章之日起生效,由2009年8月12日起执行;乙方经营以餐饮、娱乐为主,如更改经营项目需与甲方协商;2009年8月15日之后,乙方租不出去的房屋,甲方有权收回、出租,退还乙方所剩租金(不享受3个月优惠待遇,之前的租金照收)。

  上述协议签订当日,马崇宇向窦志强支付了自2009年8月12日起至2010年2月11日止半年的租金306118元,窦志强将上述11栋房屋交付马崇宇使用。随后,马崇宇将部分房屋转租他人。

  2009年10月1日,窦志强将2、3号两栋房屋(建筑面积480平方米)收回,双方因此发生纠纷,马崇宇诉至北京市朝阳区人民法院。该院于2010年4月26日作出(2010)朝民初字第10918号民事调解书,确认双方达成如下调解协议:窦志强于2010年5月1日前退还马崇宇房屋(位于北京市朝阳区×××商用房2号、3号房屋共480平方米)租金25000元。该调解书生效后,窦志强将应退还马崇宇的租金25000元交给北京市朝阳区人民法院执行庭,并于2011年5月5日向该院提出财产保全申请,以其与马崇宇的租赁合同纠纷正在审理中,而马崇宇无力偿还债务等为由,要求保全上述执行案款,并提供了现金担保。北京市朝阳区人民法院于2011年5月10日作出保全裁定,冻结了马崇宇的执行案款未予发还。

  2010年4月13日,因马崇宇欠付租金,经郎各庄村委会协调,窦志强(甲方)与马崇宇(乙方)签订《附加协议》,约定:因乙方承租位于×××9栋商品房屋未按照《房屋租赁协议》的约定于2010年1月12日支付下半年租金,乙方违约在先,本应按照合同规定收回所有房屋,但因村委会出面调解协商,经双方认可,签订以下协议:一、经双方决定于2010年5月1日前乙方一次性交纳甲方结清下半年2010年2月12日至2010年8月12日租金255310元,并因违约所造成的延长3个月的滞纳金69699元,共计325009元一并交齐。二、如果乙方因本协议第一条约定未交清所有款项,视为自动终止《房屋租赁协议》,所有房屋甲方收回,乙方向甲方作出终止《房屋租赁协议》的书面声明,并且甲方有权与乙方租出去的经营者重新签订租房协议,甲方是否租给第三方由甲方决定。因此带来第三方的经济损失全部由乙方承担。三、房屋如果收回,乙方不享受所有房屋3个月的优惠待遇,并补齐3个月优惠待遇的租金。四、因乙方违约在先,给甲方造成一定的损失,甲方对乙方的实力及诚信度已经不信任,所以声明《房屋租赁协议》进行修改。1、乙方承租的商用房屋2号、3号已收回,现所剩房屋有20、21、22、23、24、25、26、27、35号,共9栋,建筑面积2412平方米。2、如补齐2010年2月12日至2010年8月12日下半年租金外,以后按年支付,必须提前1个月交清全部租金。交款日定为每年的7月12日,如若不交清全款,视为自动解除合同。合同解除后,并向甲方作出终止房屋租赁协议的书面声明,腾空所有租赁的房屋,如不搬出所产生的后果和损失由乙方承担。3、在租赁期内,乙方应按本协议的规定向甲方交纳租金,如若不交清房租,立即收房,去除延长期3个月之说,其他违约责任不变。4、乙方租出去房屋的经营者,必须与本房主有书面约定,乙方一旦违约,甲方有权直接面对经营者,收回或出租有决定权。乙方已租出房屋的经营者不允许转租,如若转让必须经甲方书面同意方可有效,如不按约定甲方有权终止合同并收回房屋。本附加协议与房屋租赁协议一并生效。

  同年4月30日,马崇宇向窦志强出具《声明协议》,载明:"如本人5月1日12点之前交不出壹拾伍万元人民币房租,则自动放弃与窦志强签订的复兴商业街所有门脸,经营者的损失由本人全部承担,按附加协议将余款5月11日之前一次性付清。如付不清则也自动放弃与窦志强签订的复兴商业街所有门脸,经营者的损失由本人全部承担。本协议出于本人自愿。"同年5月1日,马崇宇给付窦志强租金50000元,并在收据上注明:"本应于2010年5月1日结清壹拾伍万元,因过节取不出钱,特约定5月5日12点前给!"当月5日,马崇宇向窦志强出具《声明》,称:"如马崇宇2010年5月6日未按时交纳壹拾万元房租,经双方协商,本着平等自愿的原则,特将×××商业街23、24、25、26号房屋收回归窦志强使用。2010年2月12日至8月12日房租及滞纳金马崇宇照交给窦志强。窦志强不追究3个月的优惠待遇的租金,但5月7日以前此房所有事宜及责任全部由马崇宇承担。"同日,马崇宇另向窦志强《声明》,称:"因马崇宇违反合同规定,未按时交纳房屋租金,经双方协商,本着平等自愿的原则,特将×××35号于2010年5月5日收回归窦志强使用。2010年2月12日至8月12日房租及滞纳金马崇宇照交给窦志强。窦志强不追究3个月优惠待遇的租金,但5月5日以前此房所有事宜及责任全部由马崇宇承担。"

  同年5月14日,马崇宇出具《声明书》,称:"马崇宇本人分别与和合之家(张学涛)、关东聚香楼、蒙式碳烤羊腿(于战)、刘海燕四家签订房屋租赁协议,经当事人协商,于2010年5月14日终止租赁协议。马崇宇本人同意上述四家重新与窦志强签订房屋租赁协议,马崇宇将不再干涉租赁协议事宜,互不干涉。"该《声明书》中所涉为20、21、22、27号房。至此,马崇宇承租的涉案11栋房屋全部由窦志强收回。

  北京市朝阳区人民法院审理中,马崇宇主张其曾为租赁房屋安装电表4块,花费8000元,并提交了北京市朝阳区×××郎各庄村经济合作社出具的收据若干;并称其曾为招商而租赁拱形门、刊发招租广告、购买彩旗等,并在招租期间雇请人员进行宣传,花费了招租费用若干,且因租赁房屋期间其资金链断裂而向高利贷借款,导致经济损失900000元等。窦志强以合同约定设施、费用由承租人自行承担为由对马崇宇主张的电表费不予认可,且对马崇宇上述其他主张均不予认可。

  另,马崇宇称:双方签订的《房屋租赁协议》中所写面积包含了200平方米阳台面积,因此曾与窦志强交涉,窦志强承诺退还30000元租金;因涉案房屋无房屋所有权证、消防证等证件,无法办理工商营业执照,故无法实现商业用途,因此双方签订的所有协议均系窦志强欺诈所签,当属无效。为此,马崇宇提交了2010年1月8日其与窦志强的电话录音为证。窦志强对录音的真实性认可,但称录音中其表示如果马崇宇将阳台封上,可以补偿30000元,并非同意退还阳台面积的租金,而马崇宇实际并未封阳台,故不存在补偿30000元的事由;另外其在录音中亦向马崇宇明确表示涉案房屋是乡产权,郎各庄村委会是想建立一条餐饮娱乐街,因此并不存在欺诈行为。窦志强主张涉案房屋可以办理营业执照,作商业用途,为此提交了注册地址在北京市朝阳区×××复兴商业街的3家经营者的工商登记信息。马崇宇对此不予认可,但未提交反证。

  马崇宇主张窦志强与其签订《房屋租赁协议》的房屋面积少于窦志强自郎各庄村委会租赁的房屋面积,窦志强属于欺诈。窦志强对此不认可,称马崇宇在承租之前曾多次到涉案房屋现场考察,双方对房屋现状认识一致的情况下才签订了《房屋租赁协议》,马崇宇提交的2009年5月8日到涉案房屋的录像可以佐证。就此,窦志强未提交其自郎各庄村委会承租房屋后曾进行改扩建的证据材料。另,马崇宇称2010年4月至5月其与窦志强签订的所有附加协议、调解书、声明等,均系受窦志强胁迫所签,因为窦志强将马崇宇出租商户的门上锁,商户找到马崇宇,马崇宇不得以才与窦志强签订不平等的协议,但其对此未能举证。窦志强对其所述亦不予认可,称因马崇宇未按时交纳租金,经双方协商才签订《附加协议》、《声明》等,并不存在胁迫行为。

  本院二审认为:有下列情形之一的,合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家集体利益;恶意串通损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。窦志强与马崇宇就郎各庄村委会集体土地上建设的房屋的出租事宜,所签订的《房屋租赁协议》,系双方真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,当属有效。

  马崇宇虽以涉案房屋无房屋所有权证、消防证等证件,无法办理工商营业执照、无法实现商业用途为由,坚持认为窦志强已构成根本违约。但郎各庄村委会表示同意窦志强将涉案房屋转租并表示可以协助办理相关证照手续,且该房屋虽无房屋所有权证,但实际经营者在此已经取得了工商营业执照。故法院对马崇宇此主张不予采信。马崇宇主张因窦志强称涉案房屋可以办理营业执照属于欺诈,导致合同无效,于法无据,法院不予支持。

  合同签订后,双方均应如约履行。窦志强已将涉案房屋交付给马崇宇使用,马崇宇应当按时交纳租金。因马崇宇一再延迟支付租金,致使双方的合同不能继续履行,窦志强于2010年5月14日收回了全部涉案房屋,应视为双方就此解除合同。马崇宇对合同解除应当承担违约责任。窦志强要求马崇宇支付拖延租金之滞纳金一节,因该滞纳金系双方约定的违约责任承担方式,性质属于违约金,并不违反法律法规的强制性规定,应予支持。但双方关于滞纳金的标准约定过高,原审法院酌情予以确定,是适当的。

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。马崇宇虽主张其于2010年4月至5月签订的协议均系受窦志强的胁迫而为,因其未提供详实的证据佐证,法院难以采信。根据《附加协议》及4份《声明》可以证实,马崇宇延迟交付租金致使合同终止,窦志强有权收房并且不再免除3个月优惠期的租金。而自2009年5月至2010年5月的1年期间,马崇宇实际使用了涉案的9栋房屋,但仅交纳2009年8月12日至2010年2月11日止半年期的租金。至于涉案2号、3号房屋,因双方已经在2010年4月26日在北京市朝阳区人民法院达成调解意见,本案中不再处理。现窦志强要求马崇宇支付涉案9栋房屋半年期租金的诉讼请求,有事实和法律依据,法院予以支持。马崇宇以合同无效为由要求窦志强返还租金之反诉请求,没有道理,法院难以支持。

  关于马崇宇本案中应付租金的具体数额,原审法院根据本案实际情况,认定涉案房屋的实际计租面积应按照窦志强与郎各庄村委会签订的3份租赁协议的面积之和,即2526平方米,重新计算了马崇宇交纳租金的标准及欠付租金数额,是适当的,法院予以维持。

  关于马崇宇主张其在交还房屋后的经济损失,其中马崇宇在涉案房屋安装的电表已经与房屋一并返还给窦志强,故窦志强应将该款返还给马崇宇;至于马崇宇坚持主张的招租期间的费用、另外租赁房屋的费用以及因资金链断裂向高利贷借款等损失,均缺乏事实和法律依据,法院不能支持。

  综上,马崇宇的上诉理由均依据不足,法院实难支持。据此,本院于2011年12月16日作出(2011)二中民终字第20153号民事判决:驳回上诉,维持原判。一审案件受理费7432元,由窦志强负担4832元(已交纳),由马崇宇负担2600元(于判决生效之日起7日内交纳);反诉费8776元,由马崇宇负担8729元(于判决生效之日起7日内交纳),由窦志强负担47元(已交纳);诉讼保全费270元,由马崇宇负担(于判决生效之日起7日内交纳)。二审案件受理费10247元,由马崇宇负担(已交纳)。

  马崇宇申请再审要求撤销原一、二审判决,改判:驳回窦志强的诉讼请求,确认窦志强与马崇宇签订的《房屋租赁协议》、《附加协议》及四份《声明》无效,由窦志强向马崇宇赔偿损失14167446元,一、二审诉讼费由窦志强承担。同时,马崇宇申请追加郎各庄村委会为本案被告参加诉讼。马崇宇申请再审的理由如下:一、窦志强出租给马崇宇的房屋未依法取得规划许可,属于违法建设,双方所签订的《房屋租赁协议》应属无效合同;二、窦志强明知涉案房屋未经规划许可,属于违法建设,却以商业用房出租给马崇宇,承诺为马崇宇提供办理工商营业执照、税务登记的必要手续,对马崇宇进行欺骗,应对租赁合同无效承担全部过错责任,窦志强应当退还马崇宇所交房租并赔偿因此给马崇宇造成的损失。窦志强同意原判。

  本院再审查明,原审查明事实属实,本院再审予以确认。在本院再审过程中,马崇宇提交北京市规划委员会朝阳分局于2012年4月9日出具的《关于对马崇宇同志来访的答复意见》用以证明涉案房屋未取得规划许可,属违法建设。马崇宇提交北京市工商行政管理局朝阳分局于2012年2月20日出具的《北京市工商行政管理局朝阳分局信访答复意见书(京工商朝信字2012-014号)》,用以证明涉案房屋无法办理工商营业执照。窦志强对马崇宇提交的上述证据真实性认可,证明目的不认可,窦志强主张涉案房屋可以办理营业执照,并提交了注册地址在北京市朝阳区×××10家经营者的工商登记信息以及3家经营者的营业执照复印件。马崇宇对以上证据真实性均不认可,认为没有原件进行比对无法确认真实性。马崇宇提交北京市公安局朝阳分局×××派出所于2014年8月3日出具的《证明》,欲证明其受到过窦志强的威胁。窦志强对该《证明》真实性认可,证明目的不认可。

  上述事实,有房屋租赁协议、(2010)朝民初字第10918号民事调解书、附加协议、声明协议、声明、声明书、收据、证明、工商登记信息、关于对马崇宇同志来访的答复意见、北京市工商行政管理局朝阳分局信访答复意见书(京工商朝信字2012-014号)、视听资料及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。

  本院再审认为:马崇宇与窦志强就郎各庄村委会集体土地上建设的房屋的出租事宜所签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示,不违反法律、法规的禁止性规定,应为有效协议。马崇宇以涉案房屋未依法取得规划许可,属于违法建设,无法办理工商营业执照为由,主张《房屋租赁协议》无效。依据查明的事实,郎各庄村委会同意窦志强将涉案房屋转租并表示可以协助办理相关证照手续,且该房屋虽无房屋所有权证,但实际经营者在此已经取得了工商营业执照,故本院对马崇宇该项主张不予采纳。

  马崇宇主张窦志强明知涉案房屋未经规划许可属于违法建设,却以商业用途进行出租,承诺提供办理工商营业执照等必要手续,对自己进行欺骗,应对《房屋租赁协议》无效承担全部过错责任。但,马崇宇未向本院提供充分证据证明窦志强对其存在欺骗,故本院对马崇宇该项主张难以采信,对其要求窦志强退还所交房租并赔偿相应损失的诉讼请求不予支持。

  合同签订后,双方均应如约履行。因马崇宇延迟支付租金,致使双方的合同不能继续履行,窦志强于2010年5月14日收回了全部涉案房屋,应视为双方就此解除合同。马崇宇对合同解除应当承担违约责任。窦志强要求马崇宇支付拖延租金的滞纳金系双方约定的违约责任的承担方式,并不违反法律法规的强制性规定,应予支持。原审判决以双方约定的滞纳金标准过高为由酌情确定的数额,处理正确,本院再审予以维持。

  关于马崇宇本案中应付租金的具体数额,原审判决根据本案实际情况,认定涉案房屋的实际计租面积系按照窦志强与郎各庄村委会签订的3份租赁协议的面积之和,重新计算的马崇宇交纳租金的标准及欠付租金数额,是适当的,本院再审予以维持。

  关于马崇宇主张其在交还房屋后的经济损失,因缺乏事实和法律依据,本院再审不予支持。

  关于马崇宇主张追加郎各庄村委会为本案被告参加诉讼一节,本案案由为租赁合同纠纷,马崇宇与窦志强签订了《房屋租赁合同》,依据合同相对性原理,租赁合同的相对人系马崇宇与窦志强,故马崇宇要求本院追加郎各庄村委会为本案被告参加诉讼没有法律依据,对其该项请求本院不予支持。

  综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院再审予以维持。马崇宇的再审请求,缺乏事实及法律依据,本院不予支持,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  维持本院(2011)二中民终字第20153号民事判决。

  本判决为终审判决。


审 判 长  孙 盈

代理审判员  江慕南

代理审判员  吕 超

二〇一四年十月二十日

书 记 员  丁 晨


20200109015409

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