高居猛与高敬利确认合同效力纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/54/43河北省沧州市中级人民法院

民事判决书

(2014)沧民终字第2192号

  上诉人(原审被告)高居猛。

  被上诉人(原审原告)高敬利。

  委托代理人赵伟,河北宏天律师事务所律师。

  上诉人高居猛与被上诉人高敬利因确认合同效力纠纷一案,不服河北省南皮县人民法院(2014)南民初字第556号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审查明,原被告双方于2013年5月8日协议,被告将所属村委会宅基地一块32米×202米转让给原告,另包括土方购买费、树木费,转让金共计40000元。双方均不持异议。后原告以该协议违背法律规定为由请求解除合同。原告另主张,由于房子没有盖成,所交房坨定金1000元不能要回。在该宅基地上垫土120车计费用2760元。上列损失应由被告全部承担。

  被告向法庭提供了2004年3月向所属村委会交款2600元证明一份,并由村委会同意填写了《城乡宅基地申请审批表》一份,村委会意见一栏内并盖有村委会的公章。

  上列事实由转让协议书、交款证明、审批表、双方陈述及庭审笔录予以证实。

  原审认为,原被告双方所订立的宅基地转让协议,虽然被告向村委会交付了宅基地使用费2600元,属乡规民约,村委会虽在宅基地审批表一栏中盖了公章,根据土地法的相关规定,农村村民住宅用地经乡镇人民政府审核,由县级人民政府批准。由于上列手续被告均未办理,应视为被告没有取得宅基地的使用权和获得该土地的审批手续,该地块的权属应属集体所有,被告在没有取的使用权的情况下,对该宗土地进行转让,违背了法律的强制性规定,应属无效。被告因该合同所取得的财产应当予以返还给原告。由于双方在土地转让中违背了法律规定,均存在过错,原告所造成的其他间接损失应由自己承担。为维护当事人的合法权益,依照《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地法》)第六十二条第三款、《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五十二条第(五)项、第五十八条之规定,判决:一、原、被告双方所订立的宅基地转让合同无效;二、被告于判决生效后三日内返还原告土地转让金40000元及利息。(该利息从2013年5月28日起至判决生效之日止,按照中国人民银行同期贷款利息计算);三、驳回原告其他诉讼请求。

  宣判后,原审被告高居猛不服,向本院提起上诉。其主要上诉理由是:一、原审法院判决认定的事实不清,适用法律错误。如果原审认定的转让协议中涉案宅基地是属于村委会所有,那么上诉人高居猛的行为就是无权处分行为,原审应当适用《合同法》第五十一条的规定,结合《土地法》第二条第三款、第八条第二款、第九条的规定,土地使用权可以依法转让,宅基地、和自留地、自留山、属于农民集体所有,国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或个人使用。应将村委会列为本案第三人参加诉讼,以便查清村委会是否履行了《土地法》第十条规定的经营、管理集体土地的职责,村委会收取2600元款项及填写审批表的过程是否是该条款给予其的权利,确定给上诉人使用宅基地。如果是,则协议有效,否则上诉人为无权处分行为。对于是否经由乡、县两级批准登记,那只是现行法律规定在村民建房时,申请宅基地使用证的环节。上诉人与被上诉人为同一个集体组织成员,互为转让宅基地的行为也是符合《土地法》第二条和《河北省宅基地管理办法》的规定。二、上诉人高居猛转让的是“以为实现宅基地用途的土方出资及具有所有权的树木”为标的的买卖合同,不是宅基地买卖合同。上诉人经中间人高敬先、巩芹国协调于2013年5月8日签订了以出卖树木和转让出资土方为内容的协议,且该协议已经履行完毕。且上诉人高居猛对自己出资垫成的宅基地及地上的树木拥有所有权和处分权。双方签订的协议并不违反法律和行政法规规定的“强制性规定”而无效。另外,根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定,该宅基地未办理使用权的审批和登记手续,不影响合同的效力。故请求二审法院撤销原判,依法改判。

  被上诉人高敬利辩称:上诉人高居猛提供的宅基地审批表没有经过乡镇政府和县级政府的审核、批准,违反了相关法律的强制性规定,故其转让宅基地的行为无效,上诉人的上诉理由不能成立。上诉人依据《土地法》第二条、第八条、第九条规定的前提是依法转让,而上诉人并未依法转让宅基地使用权。原审认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院依法维持原判。

  经审理查明:上诉人高居猛对争议宅基地没有宅基证、土地使用证及该土地上没有房屋的事实无异议。高居猛的《城乡宅基用地申请审批表》和《南皮县农村宅基地登记卡》没有乡镇政府和南皮县土地管理部门的签字、盖章。

  另查明,上诉人与被上诉人买卖宅基地的中间人巩芹国在原审中作为被上诉人高敬利的证人出庭作证,巩芹国作证称:宅基地八间,价格是4万元。高居猛的宅基地是占了其表哥的地,当时高居猛跟高敬利讲了这个情况,并保证如其表哥来阻挡高敬利盖房,由高居猛出面解决。后来高居猛的表哥真的不让高敬利盖房,但高居猛没有出面解决问题。

  本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

  本院认为,上诉人高居猛与被上诉人高敬利于2013年5月8日签订的协议,该协议的内容明确是宅基地的买卖,转让费中包括了土方购买费,树木费。故上诉人关于涉案协议是土方及树木的买卖,不是宅基地的买卖的主张不成立。对于宅基地,《土地法》第六十二条第三款的规定,农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。本案中,上诉人高居猛对于涉案的宅基地没有经乡镇、县级人民政府审核、批准,其没有取得该宅基地的合法使用权。上诉人关于根据《合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”,其行为系无处分权的行为,要求追加村委会参加诉讼的主张。对于宅基地的取得,《河北省农村宅基地管理办法》第八条规定,“农村村民需要使用宅基地的,应当向村民委员会提出申请,由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论。经讨论同意并公布后,逐级报乡(镇)土地管理机构、县(市)土地行政主管部门审核和县(市)人民政府审批。县(市)人民政府批准后,村民委员会应当公布批准使用的宅基地”。故村委会的追认不具有赋予上诉人宅基地使用权的效力,上诉人关于追加村委会参加诉讼的主张不成立,本院对此不予支持。

  上诉人在其没有合法使用权及无法通过村委会的追认获得使用权的情况下,无权对涉案宅基地进行转让、买卖。即使其对该宅基地具有合法的使用权,根据《河北省农村宅基地管理办法》第六条的规定,“农村村民建设住宅,应当依法取得土地使用权。禁止非法占用土地建设住宅。禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地”,上诉人高居猛也不得买卖农村宅基地。虽然法律、行政法规没有直接规定买卖宅基地行为无效,但农村宅基地是村民的重要生活资料,关乎村民的基本生活保障,根据《中华人民共和国民法通则》第六条规定“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”。综合国家针对宅基地的政策和相关部门的专门规定,结合本案的情况,应认定上诉人与被上诉人签订的买卖宅基地的协议无效。原审关于双方所订立的宅基地转让合同无效的判决结果正确,本院对此予以支持。另外,对于原审法院判决的利息问题,巩芹国为高居猛和高敬利买卖宅基地的中间人,其作为高敬利的证人出庭,其证言能证实被上诉人高敬利在签协议时,已经知晓了高居猛不具有该宅基地使用权的情况。被上诉人高敬利对买卖宅基地协议的签订存在过错,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”,故本院对于被上诉人高敬利要求上诉人高居猛给付利息的诉求不予支持。

  综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第(二)项之规定,判决如下:

  一、维持河北省南皮县人民法院(2014)南民初字第556号民事判决第一、三项;

  二、变更河北省南皮县人民法院(2014)南民初字第556号民事判决第二项为“上诉人高居猛于本判决生效后五日内返还被上诉人高敬利转让费40000元”。

  如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费800元,由上诉人高居猛负担750元,由被上诉人高敬利负担50元;二审案件受理费800元,由上诉人高居猛负担750元,由被上诉人高敬利负担50元。

  本判决为终审判决。


审判长 沈 强

审判员 郭亚宁

审判员 穆庆伟

二〇一四年九月二十二日

书记员 靳 雪


20200109015443

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