上海兰城房地产开发有限公司与熊某某等商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/47/54上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2013)沪二中民二(民)终字第1251号

  上诉人(原审被告、反诉原告)上海兰城房地产开发有限公司。

  法定代理人左某某。

  委托代理人项德,上海宝淳律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告、反诉被告)熊某某。

  被上诉人(原审原告、反诉被告)宓甲。

  上列二被上诉人之共同委托代理人宓乙。

  上诉人上海兰城房地产开发有限公司(以下简称“兰城公司”)因商品房预售合同纠纷一案,不服上海市闸北区人民法院(2013)闸民三(民)初字第249号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人兰城公司之委托代理人项德,被上诉人熊某某、宓甲之共同委托代理人宓乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院查明:2009年8月20日,兰城公司取得“七浦兰城商厦”的《商品房预售许可证》。

  2010年3月31日,熊某某、宓甲(乙方)与兰城公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买系争的上海市七浦路328弄《七浦兰城商厦》1号1层134室房屋(规划用途为商铺),总房价款暂定为人民币(以下币种均为人民币)1,141,560元。乙方于签约当日支付首期房款750,000元,于2010年5月31日前支付房款391,560元。如乙方未按约付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之1计算,违约金自本合同约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过90天后,甲方有权选择要求乙方继续履行合同或解除合同,甲方若要求继续履行合同,乙方应按逾期未付款日万分之2支付滞纳金至实际付款之日止……。关于房屋交付双方约定,房屋的交付必须符合取得房屋的建筑竣工备案文件的条件,除不可抗力外,甲方定于2010年9月30日前将房屋交付乙方。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算,违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天,乙方有权选择要求甲方继续履行合同或解除合同,乙方若要求继续履行合同,从第91天起,乙方可以要求甲方按照已支付房款的日万分之2支付违约金直至完成房屋交付,双方继续履行本合同……该房屋符合本合同约定的交付条件后,甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续,乙方应在收到该通知之日起10天内,会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为办理房屋交付手续。另外,合同第二十七条约定,本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系,必须用书面形式,且采用挂号邮寄或直接送达的方式,送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式,在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方,如以直接送达的方式送达,则于另一方签收时视为已送达。合同签订后,熊某某、宓甲于2010年3月31日支付了共计750,000元购房款,于2010年10月22日支付余款391,560元。

  2010年8月5日,兰城公司就“七浦兰城商厦”建设工程取得《建筑工程竣工规划验收合格证》。

  2010年11月10日,上海市闸北区建设和交通委员会批准了兰城公司就“七浦兰城商厦”建设工程所申请的竣工验收备案(备案编码:2010ZB0037)。

  2011年7月13日,兰城公司取得系争房屋大产证。

  2012年7月11日,兰城公司向熊某某、宓甲发出《办理房产出售合同、小产证和工商营业执照的通知》,要求熊某某、宓甲持相应材料、证件于2012年7月16日至指定地点办理小产证及工商营业执照等相关手续。

  2012年8月10日,双方就系争房屋签订《房屋交接书》及《商铺交接协议书》,同期熊某某、宓甲补缴了因面积误差而增加的房款。后熊某某、宓甲以迟延交房为由,要求兰城公司支付违约金遭拒。

  现熊某某、宓甲以兰城公司逾期交房为由,起诉至法院,请求判令兰城公司支付逾期交房违约金137,90041元。原审中,兰城公司以熊某某、宓甲逾期付款为由,反诉请求判令熊某某、宓甲共同支付逾期付款违约金11,19719元。

  原审中,兰城公司提供了一份署期为2010年11月1日的《通知》复印件,及收件人姓名为熊某某、寄发时间为2010年11月2日的的国内挂号信函收据,其中《通知》的大致内容为:兰城公司已于10月底电话通知了所有业主前来办理商铺交接及领取钥匙的手续,现特再次致函,望熊某某、宓甲在十天内速至“七浦兰城商厦”售楼处领取钥匙。兰城公司表示,己方已于2010年11月2日依约提前十天向熊某某、宓甲发函要求其前来办理交房手续,因熊某某、宓甲未来而导致逾期交房。熊某某、宓甲则表示从未收到该通知。兰城公司进一步举证,提供了一封收件人为熊某某、送达地址为上海市沪太路XXX弄XXX号XXX室的信封复印件与众多收件人为案外人(兰城公司称为其他购铺者)的国内挂号信函收据原件,以证明兰城公司寄发通知的真实性。熊某某、宓甲表示信封上所列地址确为自己家庭住址,并从复印件真实性无法确认及与本案无关等角度发表了质证意见。

  原审中,兰城公司表示,如果法院认定兰城公司存在违约责任,则要求法院酌情调低违约金标准。

  原审法院审理后认为,合同约定兰城公司应于2010年9月30日前交付房屋,但直至2012年8月10日才实际交房,兰城公司的行为构成违约。对兰城公司称曾向熊某某、宓甲发出收房通知,因熊某某、宓甲未及时前来办理手续而导致交房延期的抗辩理由,虽熊某某、宓甲否认收到通知,但从通知发出时间(此时熊某某、宓甲房款已缴清)、形式(以合同约定的挂号信方式)、对象(具有群体性)来看,兰城公司称曾于2010年11月2日向熊某某、宓甲发出收房通知具有高度的盖然性。但根据合同约定,房屋的交付必须满足取得房屋建筑竣工备案文件的条件,故在兰城公司发出通知之日,甚至之后的一段时间内,系争房屋并不符合双方约定的交房条件,且兰城公司在发出通知时,已构成延期交房的违约行为,其对通知方式应负有更高的注意义务,但兰城公司并无证据证明其之后再次以有效的方式通知过熊某某、宓甲办理交房手续,显然未尽到注意义务,故对兰城公司的上述抗辩意见难以支持。然而,在距约定交房之日至实际交房之日长达近两年的时间里,熊某某、宓甲也未就交房事宜以积极、合理、有效的方式与兰城公司进行过交涉或向兰城公司主张权益,一定程度上有怠于行使权利之嫌,客观上也造成了迟延交房损失的扩大,故其现要求兰城公司足额支付违约金的主张,显然有悖公平原则。鉴于兰城公司认为违约金标准过高,要求法院予以调整,故法院结合本案的实际情况酌情确定违约金的具体金额。

  关于兰城公司要求熊某某、宓甲支付逾期付款违约金的问题,现双方就熊某某、宓甲存在违约付款的事实均不持异议,但就违约金的计算标准产生争议。当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。首先,从合同第七条的约定内容上看,其区分了逾期付款未超过90日及超过90日两种情况,并分别约定了不同的违约金计算标准,逻辑上具有递进关系,故在无特别说明的情况下,“违约金自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止”的约定,仅针对逾期付款未超过90日时的情况;其次,在商品房预售活动中开发商逾期交房与购房者逾期付款同属于严重的违约行为,但比较合同第十二条关于逾期交房违约责任的约定,在其内容与第七条的约定大致相同的情况下,该条中却明确约定了若兰城公司逾期交房超过90天,以日万分之2标准计算违约金的起算点为第91天。故从公平、对等原则出发,当逾期付款超过90天时,以日万分之2标准计算违约金的起算点亦应为第91天。综上,对合同第七条的约定应理解为:如熊某某、宓甲逾期付款未超过90天的,违约金按逾期未付款额的日万分之1计算,自本合同约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止;如熊某某、宓甲逾期未付款超过90天,在兰城公司选择继续履行合同的情况下,违约金按逾期未付款的日万分之2计算,从第91天起算至实际付款之日止。现熊某某、宓甲同意以该标准支付逾期付款的违约金,予以准照。判决:一、上海兰城房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向熊某某、宓甲支付违约金70,000元;二、熊某某、宓甲应于判决生效之日起十日内向上海兰城房地产开发有限公司支付违约金7,67458元。

  原审法院判决后,兰城公司不服,向本院提起上诉称:1、己方在得知将于2010年11月10日取得商品房竣工验收备案文件的信息后,提前十天于2010年11月1日(2日交付邮寄)通知熊某某、宓甲办理交房手续,故即使按照合同约定的交房日(2010年9月30日)计算,也仅逾期了41天;2、己方已尽到了通知义务,且并无再次通知熊某某、宓甲的法定或约定义务,原审判决加重了己方责任,熊某某、宓甲在接到通知后未及时办理交房手续,由此造成的扩大损失应由其自行承担。请求撤销原审判决主文第一项,改判其支付熊某某、宓甲违约金4,68015元。

  被上诉人熊某某、宓甲则请求维持原判。

  本院经审理查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。

  本院另查明,涉案《上海市商品房预售合同》第十五条载明,该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方(兰城公司)转移给乙方(熊某某、宓甲),如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续,甲方应当发出书面催告书一次……。该节事实由《上海市商品房预售合同》予以证实。

  本院认为,本案中双方的争议焦点为兰城公司就其逾期交房行为应如何承担违约责任。根据查明的事实,合同约定的交房日期为2010年9月30日,双方实际办理交接手续的日期为2012年8月10日。原审中兰城公司虽提供材料证明其曾于2010年11月2日向熊某某、宓甲发出收房通知,但此时兰城公司并未取得建筑竣工备案文件,不符合合同约定的交房条件。根据预售合同的约定,兰城公司应于系争房屋符合交付条件后书面通知熊某某、宓甲办理交付手续,且如果熊某某、宓甲未按约办理手续的,兰城公司应发出书面催告书一次。故兰城公司认为其已尽到通知交房的义务,理由难以成立。原审法院结合预售合同约定、交易双方各自的注意义务、熊某某、宓甲付清全部房款等情形,从公平合理原则出发,酌情判令兰城公司支付70,000元违约金并无不妥,本院予以维持。兰城公司的上诉请求,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费1,43473元,由上诉人上海兰城房地产开发有限公司承担。

  本判决系终审判决。


审 判 长韩 峰

代理审判员姚 跃

代理审判员俞 璐

二○一三年八月十九日

书 记 员何 倩


20200109124754

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