魏海欧与王顺熙租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/55/20广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2013)穗中法民五终字第902号

  上诉人(原审原告)魏海欧。

  被上诉人(原审被告)王顺熙。

  上诉人魏海欧因租赁合同纠纷一案,不服广州市天河区人民法院(2012)穗天法民四初字第1062号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审法院查明:位于天河区岑村路332号804房(以下称涉案房屋)的房屋所有权人为王顺熙。相应的房地产权证记载:建筑面积892平方米,用途为住宅。

  2012年4月25日,魏海欧(承租人,即乙方,下同)与王顺熙(出租人,即甲方,下同)签订《房产租赁合同》(以下简称《合同》),约定:租赁房产之地址为天河区岑村路岑村公安宿舍332号804房,建筑面积89平方米(以房产证面积为准),甲方保证对上述房产拥有合法出租的权利,出租该房产没有侵犯第三人的权利,并保证本合同所载有该房产之情况以及所提供的全部资料均真实、准确、完整,否则甲方应承担由此引致的一切责任;租期为一年,从2012年5月13日至2013年5月13日止,甲方应于2012年5月13日将该房产交付乙方使用;月租金为1900元,租金按月结算,乙方在每月的第15日前结清下月租金;乙方交付租金方式为将租金汇入甲方银行账户;(第五条)乙方于签订本合同之当天向甲方支付定金万仟佰拾元整,如甲方未能按本合同约定将该房产出租给乙方,则需向乙方双倍返还定金,如乙方未能按合同约定承租该房产则甲方有权没收定金,甲方将房产交付乙方使用之日,定金转为租赁保证金;乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金3800元,以及首月租1900元,租赁期满,乙方付清租金及其它相关费用并按期迁出时,甲方应及时将保证金无息退还乙方;(第十一条)租赁期内,任何一方如需提前解除合同,必须征得另一方同意,否则,甲方提前收回该房产的,除退回全部保证金外,还应支付相当于保证金数额的费用作为违约金,乙方提前退租的,甲方有权没收全部租金;等等。上述《合同》第五条中的“万仟佰拾元整”内容被横线划掉。《合同》签订当日,魏海欧向王顺熙支付两个月押金共3800元和一个月租金1900元。

  2012年5月11日中午,魏海欧、王顺熙在居间人杨某森的斡旋下,协议解除了《合同》,但双方未就《合同》解除后退还两押一租、赔偿损失问题进行协商。同日下午,魏海欧经居间人杨某森介绍,另行承租了其它房屋。

  2012年5月16日,魏海欧向原审法院提起本案诉讼,请求判令:1、解除双方签订的《房产租赁合同》;2、王顺熙退回魏海欧已支付的两押一租共5700元;3、王顺熙支付魏海欧违约金3800元;4、王顺熙赔偿魏海欧误工费、交通费共3000元;5、王顺熙承担全部诉讼费。

  关于魏海欧、王顺熙约定的交房时间,魏海欧在诉状中称魏海欧、王顺熙双方在签约时口头约定于2012年5月11日交房,在庭审中表述“我当面要求王顺熙在5月11日交房给我,王顺熙表示可以”;王顺熙在答辩时称“签约时,我承诺在5月11日晚12点前将涉案房屋交付给魏海欧使用,但协议约定的起租时间是5月13日”,在庭审中表述“当时魏海欧确实要求我5月11日交房给魏海欧,我表示5月13日之前一定交给魏海欧,只要原租客搬走,在5月13日前任何时间都可以交房给魏海欧,早几天没关系,5月11日可以交房。但我没有说过一定可以在5月11日交房”。

  另,魏海欧、王顺熙均申请证人杨某森出庭作证,经原审法院同意后,杨某森出庭,并作出如下证人证言:魏海欧、王顺熙双方口头约定争取在5月11日交房,起租日是2012年5月13日,并且约定如果无法在5月11日交付房屋就提前解除合同。5月12日中午,我通过电话与魏海欧、王顺熙进行沟通,确定了晚上就合同解除办理相关手续,但王顺熙没有来。另,魏海欧于5月11日经我司介绍另行承租了其他房屋。

  魏海欧为证明王顺熙就案涉房屋存在一房两租行为,向原审法院提供了以下证据:1、邓某花的证人证言,证明王顺熙与邓某花就案涉房屋的租赁合同期限是到2012年12月1日;2、王顺熙与邓某花就案涉房屋的租赁合同,证明王顺熙一房两租;3、华农红满堂论坛帖子,证明由于王顺熙一房两租导致原租客到华农投诉王顺熙。王顺熙对上述证据1的真实性无异议,但邓某花在租赁期间出现了拖欠房租、管理费、水电费等违约行为;对证据2的真实性无异议,由于邓某花拖欠房租、物管费、水电费,根据该合同约定,我可以解除合同;对证据3的真实性无异议,但论坛反映的内容不属实。据我调查,发帖人是邓某花的弟弟,其污蔑我。

  魏海欧为证明其因为本案租赁合同纠纷而另行找房承租的误工损失,向原审法院提交了以下证据:1、请假考勤申请单,证明魏海欧误工时间为三天;2、工资证明,证明魏海欧的平均日工资为54545元。王顺熙对上述两份证据的真实性有异议,认为魏海欧的实际误工时间为1天,且魏海欧的工资证明因其为公司经理而可能是伪造的。

  王顺熙为证明其与案涉房屋原承租人邓某花纠纷情况,提交了以下证据:1、律师函及该函的投递签收证明,证明邓某花拖欠房租,违约在先;2、邓某花与王顺熙帐目往来明细清单,证明邓某花拖欠租金、物业、水电费用;3、王顺熙分别于2012年2月26日、2012年5月11日出具的退房通知书;4、报警回执,证明邓某花拖欠房租,违约后滋事闹事,王顺熙报警维权;5、5月18日拍摄于华南农业大学地铁门口的图片4张,证明邓某花违约后滋事闹事。除了对2012年2月26日的退房通知书真实性有异议外,魏海欧对上述其余证据的真实性均无异议,但认为均与其无关。

  原审庭审中,魏海欧申请撤回要求王顺熙退还魏海欧已支付的押金和租金共计5700元的诉讼请求,原审法院已口头裁定准许其撤回该项诉讼请求,该项诉讼请求的受理费50元减半收取25元由魏海欧负担。

  原审法院经审理认为:魏海欧、王顺熙就案涉房屋签订的《合同》是当事人双方的真实意思表示,内容没有违反法律法规强制性规定,是合法有效的。双方当事人均应当依约全面履行各自的义务。

  经查,魏海欧、王顺熙已经于2012年5月11日协商一致解除了《合同》,虽然魏海欧、王顺熙双方当时并未就上述《合同》解除后的退还两押一租、赔偿损失问题进行协商,此后也未能就退还两押一租、赔偿损失问题协商一致,但均不影响《合同》的解除效力。对于魏海欧要求确认《合同》解除的诉讼请求,鉴于《合同》已于2012年5月11日中午经协议解除,对魏海欧该请求予以驳回。

  魏海欧关于要求王顺熙支付违约金3800元的诉讼请求,其依据的是《合同》第五条和第十一条的约定。第一,《合同》第五条是定金条款,魏海欧称其向王顺熙支付的两个月押金3800元即为定金,王顺熙对此否认,经查,魏海欧未向王顺熙支付过定金,本案无法适用《合同》第五条的约定,故对魏海欧上述主张不予采纳;第二,《合同》第十一条适用的期间为租赁期间,根据《合同》第二条关于“租期为一年,从2012年5月13日至2013年5月13日止”的约定,第十一条所指的违约事项适用的期间应为2012年5月13日至2013年5月13日期间,如前所述,《合同》于租赁期间的起始日之前即2012年5月11日已经协议解除,故本案亦无法适用《合同》第十一条的约定。魏海欧以王顺熙违反《合同》第五条、第十一条的约定为由要求王顺熙支付违约金3800元的诉讼请求,没有事实和法律依据,不予支持。

  魏海欧关于王顺熙无法依约于2012年5月11日交付案涉房屋,导致其另外找房承租并产生误工损失及交通损失的主张,王顺熙答辩时自认其承诺于2012年5月11日晚12点前交房,后表示其没有承诺一定于2012年5月11日交房但未举证证实,原审法院按王顺熙答辩时的陈述认定其已承诺于2012年5月11日晚交房。因王顺熙发现2012年5月11日无法交房并转告魏海欧后,双方已协商解除合同,考虑到双方约定2012年5月13日为起租日,且未约定如王顺熙未能于2012年5月11日交房应承当相应责任,因此,对魏海欧上述主张不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,于2012年11月9日作出判决:驳回魏海欧的全部诉讼请求。案件受理费165元,由魏海欧负担。

  判后,上诉人魏海欧不服原判,向本院上诉称:一、王顺熙一房两租,无可争辩。王顺熙在2012年4月25日将其房屋租给魏海欧时,王顺熙与原租户邓耿花的租约是有效的,王顺熙的行为构成一房两租。二、王顺熙隐瞒房屋实情,违反诚信原则。王顺熙隐瞒涉案房屋已经出租的事实,违反诚实信用原则,根据《合同法》第四十二条第(二)项的规定,王顺熙应承担赔偿责任。三、王顺熙房屋不交,意欲侵吞魏海欧的租房款。王顺熙除在2012年5月11日回短信表示同意解除合同外,此后没有与魏海欧联系,5月12日中介约好退款王顺熙没有前来。原审庭审时,魏海欧表示同意由王顺熙退回押金和租金,原审法院认为是魏海欧申请撤回要求王顺熙退还魏海欧已支付的押金和租金共计5700元的诉讼请求不符合魏海欧的真实意愿。四、合同是因王顺熙违约而解除,王顺熙不能因解除合同而免责。双方约定交房日期为2012年5月11日,当时双方同意解除合同是因王顺熙违约,致使魏海欧无法实现合同目的。五、原判认定租赁合同解除是双方协商一致的结果是事实认定错误。六、即使合同已解除,违约责任可追究。七、魏海欧已提交紧急找房的证据即联系看房的电话清单和书面证明,原审判决没有提及该证据。八、王顺熙的行为法理人情惧失,其不承担责任不符合公平正义。请求本院判决:1、撤销原审判决;2、王顺熙赔偿魏海欧三天找房的误工损失费1635元;3、王顺熙赔偿魏海欧找房交通和通信费200元;4、本案一、二审诉讼费由王顺熙承担。

  被上诉人王顺熙没有提交答辩意见。

  经审理查明,原审法院查明事实无误,本院予以确认。

  另查明:魏海欧向原审法院提交的请假考勤申请单,显示的请假种类为“带薪年休假”,其提交的工资证明加盖“广州市百信装饰工程有限公司”的印章。二审期间,魏海欧对于原审法院开庭笔录的记载有异议,要求对其签名进行鉴定。

  本院认为:针对上诉人魏海欧的上诉请求,本案争议的是王顺熙应否赔偿魏海欧误工损失费1635元及交通、通信费200元。本案因王顺熙未能依约交付涉案房屋经双方同意解除合同,原审诉讼期间,王顺熙向魏海欧退还了其交付的押金、租金共5700元。原审法院对于魏海欧主张王顺熙应赔偿误工费、交通费共3000元的诉讼请求没有支持,魏海欧为此提出上诉。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,魏海欧应对其主张的误工损失、交通损失费用举证证实。关于误工损失费1635元的问题,原审诉讼期间,对于该损失魏海欧提交了请假考勤申请单、工资证明予以证实。经查,请假考勤申请单显示的请假种类为“带薪年休假”,不能证明产生误工损失,而对于工资证明,广州市百信装饰工程有限公司的相关人员也未出庭作证证明扣除了魏海欧的工资,故魏海欧上诉要求王顺熙赔偿其误工损失费1635元依据不足。关于交通、通信费200元问题,通信费用魏海欧在原审诉讼请求中并没有该项主张,其二审提出该项诉讼请求不符合法定的诉讼程序,本院不予采纳。而魏海欧也未提交产生交通费的证据,故其该项主张欠缺依据。《中华人民共和国民事诉讼法》对于鉴定的相关规定是解决当事人之间的争议,而魏海欧因对原审法院开庭笔录的记载有异议提出鉴定申请不属于本案鉴定的范围,故对于其鉴定申请本院不予接纳。上诉人魏海欧的上诉请求依据不足,本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费165元,由魏海欧负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  蔡粤海

审 判 员  李 静

代理审判员  余 盾

二O一三年 六 月二十八日

书 记 员  闫 娜



20200109015520

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