鲁节根与上海申大物业有限公司物业服务合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/55/26上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2013)沪一中民二(民)终字第3295号

  上诉人(原审被告)鲁节根。

  被上诉人(原审原告)上海申大物业有限公司。

  法定代表人黄。

  上诉人鲁节根因物业服务合同纠纷一案,不服上海市徐汇区人民法院(2013)徐民四(民)初字第2468号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年11月21日受理后,依法组成合议庭,于2013年11月28日公开开庭审理了本案。上诉人鲁节根,被上诉人上海申大物业有限公司之委托代理人林枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审查明,鲁节根系上海市徐汇区钦州南路房屋权利人之一,房屋建筑面积6639平方米。

  2002年5月31日上海市徐汇区杜鹃园业主委员会(甲方)与上海申大物业有限公司(乙方,以下简称申大物业公司)签订《物业管理服务合同》,就“杜鹃园”(坐落位置上海市徐汇区钦州南路917弄,物业类型混合型)委托乙方实行物业管理,订立本合同。合同第十三条约定,负责向业主和物业使用人收取下列费用:1、物业管理费按月收取;2、保洁费按月收取;3、保安费按月收取;4、房屋设备运行费按实结算;5、维修养护费根据物业管理条列按实结算。第二十一条约定:“管理费由乙方按建筑面积或按套每户人民币(以下币种相同)45-75元向业主收取;保洁费由乙方按建筑面积或按套每户3-6元向业主或物业使用人收取;保安费由乙方按建筑面积或按套每户3-6元向业主或物业使用人收取;……对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。”合同还对其他权利义务作了约定。2007年8月上海徐汇区杜鹃园小区业主委员会(业主大会)与申大物业公司又签订了物业服务合同,合同为期三年,自2007年1月14日起至2010年1月15日止。合同第七条约定:“乙方根据下述约定,按建筑面积向业主收取物业服务费。1、管理费按套每户45-75元/月/户:一房一厅45/月/户;二房一厅6/月/户;三房一厅75/月/户;2、保洁服务费按套每户4-6元/月/平方米:一房一厅4/月/户;二房一厅5/月/户;三房一厅6/月/户;3、保安服务费按套每户4-6元/月/平方米:一房一厅4/月/户;二房一厅5/月/户;三房一厅6/月/户;……”。该合同到期后,申大物业公司一直管理上述小区。2012年4月杜鹃园业主大会与申大物业公司签订物业管理服务补充协议,约定乙方继续对杜鹃园实施物业管理服务工作,自2010年1月15日至新的物业服务合同签订,此补充协议与原合同有同等法律效力。

  杜鹃园小区前物业管理服务单位为上海仪房物业有限公司,该公司于2002年5月退出了杜鹃园的管理,2003年9月上海仪房物业有限公司诉至原审法院,要求杜鹃园业主委员会支付该公司管理期间支出的维修费用余款91万余元,该案审理中,双方于2003年12月15日达成如下协议:“一、被告上海市徐汇区杜鹃园业主委员会于2004年3月31日前给付原告上海仪房物业有限公司维修费56457444元;二、原告于2004年3月31日前退还被告多收的租金5959242元;……。”

  鲁节根房屋维修基金结存单显示,在2001年7月1日至2002年6月30日期间支出房屋维修基金2,12710元,2003年7月1日至2004年6月30日期间支出1,74975元。为此,鲁节根等部分小区业主对后一次支出房屋维修基金提出异议,并向有关部门反映,但未果。鲁节根自2005年1月起至2011年6月未支付物业管理费468元及保洁保安费780元,申大物业公司经催讨未果,故诉至原审法院要求判令鲁节根支付2005年1月至2011年6月的物业管理费468元、保洁保安费780元,并支付滞纳金500元。鲁节根辩称在被重复扣除的维修基金结清后同意支付物业管理费等费用。

  原审庭审中,申大物业公司撤回要求鲁节根支付滞纳金的诉讼请求,并表示2003年7月1日至2004年6月30日期间被扣除的维修基金系前述民事调解书的执行,分摊后从小区业主处划款,与申大物业公司无关。

  原审认为,申大物业公司与上海市徐汇区杜鹃园业主大会签订的物业服务合同及补充协议对小区内的全体业主均具有约束力,在物业服务合同签订后,有关物业管理服务应由该合同进行调整。书面合同到期后,申大物业公司又实际为杜鹃园提供物业服务,有关物业管理服务参照前述书面合同予以调整。申大物业公司在履行了物业管理服务后,有权按约定向业主收取物业管理费及保洁保安费;鲁节根作为杜鹃园的业主,理应按物业服务合同的约定向申大物业公司缴纳相关费用,现鲁节根长期拖欠相关费用,显属不当,故申大物业公司要求鲁节根支付自2005年1月至2011年6月止的物业管理费及保洁保安费之诉请,理由正当,依法予以支持。申大物业公司自愿放弃滞纳金,系其自行处分民事权利的行为,于法无悖,应予准许。鲁节根认为重复扣划房屋维修基金,但并无证据证实系申大物业公司扣划并收取了相关房屋维修基金,因此不能成为其拒付物业管理等费用的抗辩理由,故对于鲁节根该主张,难以采纳。

  原审法院审理后于二○一三年十月三十日作出判决:鲁节根于判决生效之日起十日内向上海申大物业有限公司支付自2005年1月至2011年6月止的物业管理费468元及保洁保安费780元。鲁节根如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币50元,减半收取人民币25元,由鲁节根负担。

  判决后,鲁节根不服,上诉于本院称:被上诉人2002年7月进驻小区后,在未搞任何项目的情况下,于2003年至2004年间扣划上诉人物业维修基金;而且同在该小区,亦存在有的业主被扣划,有的业主未扣划的情况,故实属扣款账目混乱。上诉人作为业主对于物业管理单位扣划维修基金的情况享有知情权,而被上诉人一直拒绝提供,上诉人无奈才以拒付物业服务费来保护自己的权利。综上,要求撤销原审判决,改判上诉人在被上诉人返还重复扣划的物业维修基金后再支付拖欠的物业费用。

  被上诉人申大物业公司辩称:2003年至2004年间的物业维修基金并非被上诉人扣划,故上诉人以此拒绝支付物业费及保洁费,依据不足。原审判决正确,请求驳回上诉,维持原判。

  经本院审理查明,原审法院查明事实无误,本院依法予以确认。

  本院认为,依法成立的合同受法律保护,对当事人具有同等约束力。被上诉人作为物业管理单位,与上海市徐汇区杜鹃园业主大会签订的物业服务合同及补充协议,对作为小区业主的上诉人具有法律约束力。依据等价有偿、诚实信用的原则,上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务后,理应支付相应的对价。上述合同到期后,被上诉人又实际为杜鹃园小区业主提供物业服务,有关物业管理服务参照上述合同予以调整。现被上诉人起诉要求上诉人按上述物业服务合同约定的标准支付拖欠的2005年1月至2011年6月的物业服务费及保洁保安费,于法有据,原审对此予以支持,当属正确。上诉人称在被上诉人提供物业服务期间的2003年至2004年度,其物业维修基金账号存在重复扣划,但上诉人并未就该扣划行为与被上诉人的关联性提供相关证据予以佐证。鉴于被上诉人抗辩称该扣划行为系前任物业单位依据生效判决所作,而该小区前任物业单位确实因小区维修费用欠费与小区业委会之间存在诉讼并于上述期间达成生效民事调解书,故在上诉人未能举证证明该扣划行为系被上诉人所为前,上诉人以此为由拒付物业服务费用,理由不成立。若确有证据证明上诉人的物业维修基金存在重复扣划的事实,上诉人可就此另行主张解决。综上,原审判决并无不当,本院依法予以维持。上诉人的上诉请求,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  上诉案件受理费人民币50元,由上诉人鲁节根负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长方 方

代理审判员孙 飞

代理审判员毛 焱

二○一四年一月二日

书 记 员王 申



20200109015526

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