麦思恩与清新新亚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/55/33广东省清远市中级人民法院

民事判决书

(2013)清中法民一终字第794号

  上诉人(原审原告、反诉被告):麦思恩。

  委托代理人:马成,北京市盈科(广州)律师事务所律师。

  上诉人(原审被告、反诉原告):清新新亚房地产开发有限公司。

  法定代表人:陈恩,董事长。

  委托代理人:赖伟劲,广东中肯律师事务所律师。

  委托代理人:赖晓静,广东中肯律师事务所律师。

  上诉人麦思恩因与上诉人清新新亚房地产开发有限公司(以下简称新亚公司)商品房预售合同纠纷一案,不服清远市清新区人民法院(2012)清新法民二初字第62号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人麦思恩的委托代理人马成、上诉人新亚公司的委托代理人赖伟劲、赖晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  当事人原审的意见

  2012年9月18日,麦思恩向原审法院提起诉讼称,麦思恩与新亚公司于2009年4月23日订立《商品房买卖合同》。约定麦思恩购买新亚公司新亚时代城XX幢XX房,商品房的套内建筑面积12084平方米,并以套内面积每平方米356754元计价,总价款431102元。合同签订后,麦思恩依约向新亚公司支付431102元购房款。但是,据清远市清新区住房和城市规划建设局于2012年3月30日颁发给麦思恩的《房地产权证》记载,该套商品房的套内建筑面积只有11396平方米,比麦思恩向新亚公司购买的该套商品房套内建筑面积12084平方米少了688平方米,房款差额为2454468元。扣除新亚公司在2012年6月底已返还的误差房价款9516元,新亚公司还应返还1502868元给麦思恩。新亚公司的上述行为构成违约,依法应当承担违约责任。新亚公司除应向赖金河返还1502868元外,还应赔偿麦思恩据此造成的利息损失。为此,特请求:1、判令新亚公司向麦思恩返还误差房价款1502868元;2、判令新亚公司向麦思恩赔偿误差房价款1502868元的利息(从2009年5月20日起至返还完误差房价款之日止按中国人民银行同期贷款利息计算);3、本案诉讼费由新亚公司承担。

  新亚公司答辩称:一﹑以建筑面积和建筑面积单价计算购房价款是新亚公司与麦思恩双方的真实意思表示,内容合法有效,应确认涉案商品房买卖以建筑面积成交,以建筑面积为计价面积。新亚公司按照《建筑工程建筑面积计算规范》计算房屋的建筑面积,按照建筑面积计算工程造价、建筑成本,支付工程款,并按照建筑面积确定销售房屋价格。而购房者从看房、咨询房屋价格、洽商房屋折扣优惠、签订登记协议、到开具完税证、发票,一直都是按建筑面积进行。新亚公司提供的证据互相印证,形成证据链条,证明双方按建筑面积及建筑面积单价计算房屋总价并成交。二﹑登记协议具有合同效力,约定按建筑面积计价是双方当事人的真实意思表示,并得到双方的最终确认,合法有效;格式合同约定“按套内建筑面积单价计算”及填写的套内建筑面积单价不是双方真实意思表示,不是双方交易的真实价格。因此,本案应以建筑面积差异作为计算退补金额的依据,麦思恩诉请按套内建筑面积计算误差不符合双方真实意思表示,不应支持。三、套内建筑面积差异是由于适用的测量规则标准不同造成的,不应认定为实际面积误差,无需作退补处理。新亚公司预售涉案房屋时,清远市清新区房管部门未实行提前介入测量,新亚公司依据《建筑工程建筑面积计算规范》测量房屋面积。而房管部门办理产权登记时,依据《房产测量规范》测量房屋面积。通过对格式合同附件一房屋平面图与《房地产权证》的平面图、《清远市清新区房地产所有权查丈图、表》中的附图及计算说明的比对可知,几份图是一样的。也就是说,双方确认成交的房屋与房管部门发证的房屋大小是一样的。只是由于新亚公司适用《建筑工程建筑面积计算规范》进行测量,将《房产测量规范》属于公共分摊面积(下称公摊面积)的一半外墙面积算作套内建筑面积,造成合同约定的套内建筑面积算多了而公摊面积算少了。但这种情形不应认定为实际面积误差,不应作误差退补处理。

  新亚公司于2012年10月23日提起反诉,请求法院判令撤销麦思恩、新亚公司签订的《商品房买卖合同》第四条,将该条变更为“该商品房按建筑面积每平方米308945元计价,总金额431102元”。主要事实和理由是:麦思恩因购买新亚公司开发建设的新亚时代城商品房,在签订《商品房买卖合同》之前,双方签订《新亚时代城预约登记协议》,约定按建筑面积单价计算房屋总价并成交。后麦思恩、新亚公司双方签订《商品房买卖合同》时,因合同没有预设建筑面积计价的选择项,也没有预留空位供当事人补充约定或自行约定,并规定只能填写套内建筑面积计价,否则不能办理产权预登记和产权登记。买卖双方只好根据建筑面积计算出的房屋总价换算成格式合同规定的套内建筑面积单价填写合同。但套内建筑面积单价纯粹是为了填写合同而按建筑面积计算出的总价换算出来的,不是真实的交易单价,合同第四条“该商品房按套内建筑面积计算,单价为356754元/m2”不是双方真实意思表示,因此请求法院撤销合同第四条,将该条变更为“该商品房按建筑面积308945元/m2计价,总金额431102元”。

  针对新亚公司的反诉,麦思恩辩称:首先,本案所涉《广东省商品房买卖合同》不具有撤销和变更之法定情形。新亚公司与麦思恩签订的《广东省商品房买卖合同》文本是新亚公司提供的,并在政府房管部门依法备案,新亚公司比麦思恩更清楚和准确理解该合同条款的真实含义,根本不存在重大误解或显失公平之情形,且该合同是双方自愿签订的,没有违背双方真实意思,不存在欺诈、胁迫或乘人之危。故新亚公司与麦思恩签订的《广东省商品房买卖合同》不具备撤销或变更之法定情形。其次,本案所涉《广东省商品房买卖合同》已过撤销和变更之法定期限,当事人享有的合同撤销和变更权已归于消灭。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定,具有合同撤销和变更的当事人应在知道或者应当知道撤销和变更事由之日起一年内行使撤销和变更权,逾期合同撤销和变更权则归于消灭。麦思恩与新亚公司签订且已履行《广东省商品房买卖合同》至今已超过三年,早已超过合同撤销和变更的法定期限。综上,新亚公司在没有任何事实和法律依据,且合同撤销和变更权已归于消灭的情况下,提起撤销、变更《广东省商品房买卖合同》条款的反诉请求不成立,请求法院依法驳回。

  原审法院查明的事实

  原审法院查明:麦思恩与新亚公司诉争的房屋是由新亚公司开发并销售。2009年2月11日,麦思恩与新亚公司签订《新亚时代城预约登记协议书》,约定由麦思恩预约购买新亚公司开发的新亚时代城XX栋XX楼XX单位,该商品房建筑面积为13954平方米,套内面积为12084平方米,实际面积以房管局核实面积为准。该商品房原总价为460482元,优惠折扣原单价减50元每平方米,再总价97折,又再总价98折,折后总价格为431102元;预约登记协议书一经签订,预约方拥有该商品房的购买权;麦思恩须于开盘当日与新亚公司签订《新亚时代城认购书》预约登记金转为定金,否则视为放弃购买权,没收预约金,并将该房另行出售。

  2009年4月23日,麦思恩与新亚公司就购买预售商品房达成一致,并签订了《商品房买卖合同》。合同约定麦思恩购买新亚公司新亚时代城XX栋XX楼XX号房,该房为预售商品房;预售商品房批准机关为清远市清新区环保和建设局,商品房预售许可证号为2009005;预售商品房建筑面积共13954平方米,套内面积(套内建筑面积)为12084平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积1870平方米(有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二);计价方式与价款:该商品房属预售房,按套出售,按套内建筑面积计算,单价为每平方米356754元,总金额为431102元;面积确认及面积差异处理:合同约定计价面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。差异值为±06%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿;差异值为±06%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的,买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补;差异值为±3%以上(不含本数)的,买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的,出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。计算方式:面积差异百分比=(产权登记机关确认的面积-合同约定计价面积)/合同约定计价面积×100%;付款方式及期限为银行按揭贷款:买受人支付首期购房款87102元,余款344000元办理银行按揭贷款支付。

  合同签订后,麦思恩按照合同约定向新亚公司支付了首期房款,余款办理了按揭贷款。按揭贷款344000元于2009年5月20日汇入新亚公司。涉案房屋完成建设,并取得建设工程竣工验收备案表后,新亚公司将涉案商品房交付给麦思恩使用。

  2012年3月30日,清远市清新区住房和城乡规划建设局对讼争房屋进行登记,并出具了房地产权证。房地产权证记载:房地产权属人为麦思恩,房屋性质为住宅,房屋建筑面积为13646平方米,套内建筑面积为11396平方米以及房地产平面图。

  根据新亚公司的证人出庭作证申请,原审法院向广东中原地产代理有限公司发出了出庭通知书,通知其出庭作证,广东中原地产代理有限公司于2012年于11月26日向原审法院提供《证明函》,证明:“我公司为清新新亚房地产开发有限公司代理策划或销售新亚时代城A1-A7栋商品房:1、我司代理策划、销售该项目,是按商品房的建筑面积确定其销售价格。2、我公司代理策划、销售该项目,与购房客户看房、洽谈价格、给予折扣优惠、签署认购书等,均按照商品房的建筑面积计算。”但广东中原地产代理有限公司没有出庭作证。

  根据新亚公司的申请,原审法院于2012年10月23日向清远市清新区住房和城乡规划建设局发出《调查取证函》,清远市清新区住房和城乡规划建设局于2012年11月27日复函,答复如下:“1、我县商品房买卖必须签订广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的《广东省商品房买卖合同》(以下简称格式合同),只有签订格式合同才能办理产权登记。格式合同第四条关于商品房预售按套(单元出售的,只有按套内建筑面积计价的约定,没有其他选项。2、清新新亚房地产开发有限公司销售新亚时代城的房屋时,与购房者按建筑面积单位签订了《新亚时代城认购书》、《新亚时代城预约登记协议》等情况,要求按建筑面积单价签订买卖合同。但由于格式合同中商品房预售按套(单元)出售的,没有按建筑面积单价填写的选项,我局的计算机系统也不能录入建筑面积单价,买卖双方只能按建筑面积单价计算出总价再换算成套内建筑面积单价填写。此外,我局房屋登记档案中的完税证、销售统一不动产发票填写的均是建筑面积及建筑面积单价。”

  庭审中,麦思恩承认收取了新亚公司支付作为部分套内建筑面积减少房价款9516元,对此新亚公司予以确认。

  原审法院判决理由和结果

  原审法院认为:本案是商品房预售合同纠纷。麦思恩、新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》是经双方协商一致,是双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,是有效合同,对当事人具有法律效力。1、关于麦思恩、新亚公司讼争房屋的计价方式。麦思恩、新亚公司在《广东省商品房买卖合同》约定以套内建筑面积计价。诉讼中,新亚公司请求撤销《广东省商品房买卖合同》约定以套内面积(套内建筑面积)计价,按双方在《新亚时代城预约登记协议书》约定的建筑面积计价,是对《广东省商品房买卖合同》约定计价方式的变更。(1)麦思恩、新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》明确约定涉案商品房“按套出售,按套内建筑面积计算,单价为356754元/平方米,总金额为431102元”。虽然麦思恩、新亚公司签订的《新亚时代城预约登记协议书》约定按建筑面积计算房屋总价,但《广东省商品房买卖合同》是在麦思恩、新亚公司签订《新亚时代城预约登记协议书》之后签订的,可视为是麦思恩、新亚公司对原约定的变更,且《广东省商品房买卖合同》是经房管部门备案的唯一合同,故应认定涉案商品房是约定按套内建筑面积计算总价的;(2)麦思恩、新亚公司签订的合同是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局监制并下发的示范合同文本,对主要条款进行了设置。合同的内容不违反法律的相关规定,不损害他人合法的利益和社会公共利益,无法定理由不得擅自变更或解除合同。新亚公司请求变更《广东省商品房买卖合同》约定以套内面积(套内建筑面积)计价,但其并无证据证明签订合同时存在重大误解或显失公平的情形。新亚公司认为套内建筑面积单价纯粹是为了填写合同而按建筑面积计算出的总价换算出来的,不是真实的交易单价,该理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,故麦思恩、新亚公司签订《广东省商品房买卖合同》的计价条款不存在撤销或变更的法定情形。综上所述,新亚公司请求变更《广东省商品房买卖合同》约定的套内面积(套内建筑面积)计算为《新亚时代城预约登记协议书》约定的建筑面积计价,无理无据,不予支持;麦思恩请求按套内面积(套内建筑面积)单价计算,应予支持。

  2、关于房屋建筑面积差异问题。涉案房屋约定面积与房地产行政主管部门确认的面积相比较,套内建筑面积减少了688平方米,面积差异百分比为5693%,公摊面积增加380平方米。新亚公司违反合同约定向麦思恩交付了套内建筑面积不足的商品房,显属违约,现有证据亦无法证明新亚公司存在合理免责事由,依法应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理”的规定及合同关于“差异值超过±3%以上的,买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定,房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少688平方米,应按合同约定套内建筑面积单价356754元/平方米计算,新亚公司应向麦思恩返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款2454468元(356754×688);对公摊面积增加380平方米,麦思恩应补偿新亚公司,公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算,公摊面积单价为356754×50%=178377元/平方米,即麦思恩应补缴公摊面积房款677833元(356754×50%×380)。两项对比,新亚公司应退还麦思恩多支付房款1776635元,再扣除新亚公司已支付给麦思恩的9516元,新亚公司应退还麦思恩多支付房款825035元,并赔偿麦思恩因此而损失的利息(利息以825035元为基数,按中国人民银行同期贷款利率。从2009年5月20日起算至判决确定履行之日止)。综上所述,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,作出如下判决:一、清新新亚房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向麦思恩支付多收的购房款825035元及利息(利息以825035元为基数,按中国人民银行同期贷款利率,从2009年5月20日起算至判决确定履行之日止)。二、驳回清新新亚房地产开发有限公司的反诉请求。本案受理费302元,反诉费100元,共计402元,由原告麦思恩负担136元,由被告新亚公司负担266元。

  当事人二审的意见

  麦思恩、新亚公司均不服原审判决,分别向本院提起上诉。

  麦思恩上诉请求:撤销原审判决第一项,改判新亚公司向麦思恩返还多收的购房款1502868元(已扣除新亚公司返还的套内建筑面积减少误差房价款9516元)及多收房款利息(按照中国人民银行同期贷款利率,利息以已返还房价款9516为基数的,从2009年5月20日起算至2012年6月30日止,以尚未返还房款1502868元为基数,从2009年5月20日起算至付清多收房款之日止),由新亚公司承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由是:新亚公司交付给麦思恩的房屋套内建筑面积少了688平方米,新亚公司多收了麦思恩房款2454468元。上述事实已经原审判决认定,但原审亦同时判决麦思恩向新亚公司补偿增加380平方米公摊面积的房款677833元,此节判决既不符合麦思恩与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》关于面积差异处理的约定,也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于出卖人交付面积与合同约定面积不符的处理规定,且其所谓“公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算”的认定,也没有事实和法律依据。首先,麦思恩与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定是按套内建筑面积12084平方米、每平方米套内建筑面积单价356754元计算房价和成交的,故只能按照新亚公司交付使用的套内建筑面积11396平方米计算涉案商品房的面积差异,其交付使用的套内建筑面积与麦思恩购买的套内建筑面积差异为-688平方米。其次,面积差异的处理原则是有约定的,按约定,没有约定的按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。本案《广东省商品房买卖合同》对面积差异有具体的约定,麦思恩要求新亚公司返还多收的1502868元房款,符合合同约定和法律规定,理应得到法院的支持。第三,原审判决麦思恩向新亚公司补偿增加的380平方米公摊面积的房款677833元,不符合麦思恩与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》关于面积差异处理的约定,既违背了当事人意思自治原则,也违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条所规定的司法原则。第四,麦思恩在一审诉讼中请求新亚公司赔偿多收房款的利息,包括了以尚未返还房款1502868元为基数的利息和以已返还房款9516元为基数的利息,原判未判决新亚公司向麦思恩赔偿已返还房款9516元的利息,属于漏判。第五,新亚公司一审仅是反诉关于撤销变更计价方式的条款,原审依法驳回了该项请求,却在新亚公司没有请求没有反诉的情况下认定麦思恩向新亚公司补偿公摊面积增加部分的价款,不仅没有事实和法律依据,也不符合民事诉讼起诉和审理的规定。

  新亚公司上诉请求:撤销原审判决,改判驳回麦思恩全部诉讼请求。主要事实和理由是:一、原审判决新亚公司对套内建筑面积减少部分按套内建筑面积单价退款,麦思恩对公摊面积增加部分参照套内建筑面积单价的50%计算补交购房款,系认定事实不清。新亚公司提供的证据互相印证,形成证据链条,证明双方买卖涉案房屋按建筑面积及建筑面积单价计算房屋总价并成交。二、原审判决新亚公司向麦思恩返还多收的购房款及利息是认定事实不清。双方已按建筑面积差异退补处理完毕,应改判驳回麦思恩全部诉讼请求。2012年6月4日,因房屋面积差异,双方经协商确定按建筑面积差异进行退补处理,新亚公司向麦思恩支付了9516元,并由麦思恩在时代城建筑面积差异退款表上签名确认。至此,双方对面积差异退补已处理完毕。

  本院查明的事实

  本院经审理查明,原审查明的基本事实属实,本院予以确认。

  另查明,2012年6月4日,麦思恩在《时代城建筑面积差异退款表》上签名领取了新亚公司因房屋面积差异退回的房款9516元。该款为建筑面积差异值与建筑面积单价的乘积。

  本院判决理由和结果

  本院认为,本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行,当事人没有提出请求的,不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定,本案二审应围绕上诉人麦思恩、新亚公司上诉请求的范围进行审理。

  依据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”及第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除”之规定,本案中,涉案房屋产权登记的房屋面积与双方约定的面积不一致,麦思恩与新亚公司就此问题进行协商,协商后,麦思恩于2012年6月4日领取了新亚公司退回的房款9516元,该款为建筑面积差异值与建筑面积单价的乘积。据此,可认定麦思恩与新亚公司已就房屋面积差异问题达成一致意见,双方按建筑面积及建筑面积单价进行退补,并且已实际履行完毕,此为双方当事人的真实意思表示,本院对此予以确认。麦思恩现就同一问题再次向新亚公司主张权利,但没有提供证据证明其作出上述意思表示是出于重大误解或该补偿方案显失公平,故对其要求改按套内建筑面积与套内建筑面积单价对房屋面积差异进行退补的诉讼请求,本院不予支持。

  综上所述,上诉人麦思恩的上诉理由不成立,本院不予采纳。上诉人新亚公司的上诉理由成立,本院予以采纳。原审判决认定事实清楚,但适用法律和实体处理不当,本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

  一、维持清远市清新区人民法院(2012)清新法民二初字第62号民事判决第二项。

  二、撤销清远市清新区人民法院(2012)清新法民二初字第62号民事判决第一项。

  三、驳回麦思恩的诉讼请求。

  一审案件受理费,按一审判决执行。二审案件受理费100元,由上诉人清新新亚房地产开发有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  苏永术

审 判 员  谢伟诚

代理审判员  谭 平

二〇一四年一月八日

书 记 员  李慧玲


附:相关法律及司法解释条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。


20200109015533

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