黄代仁等诉谢昌根房屋买卖合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/55/39南宁市中级人民法院

民事判决书

(2012)南市民一终字第796号

  上诉人(原审被告)黄代仁。

  委托代理人赵善红。

  被上诉人(原审原告)谢昌根。

  委托代理人邓朝文、林剑。

  原审第三人中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行。

  负责人罗建国。

  上诉人黄代仁因与被上诉人谢昌根、原审第三人中国工商银行股份有限公司南宁民族支行(以下简称工行民族支行)房屋买卖合同纠纷一案,不服南宁市青秀区人民法院(2011)青民一初字第2899号民事判决,向本院提起上诉。本院于2012年3月5日受理后,依法组成合议庭,并于2012年4月19日组织各方当事人就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人黄代仁的委托代理人赵善红、被上诉人谢昌根的委托代理人邓朝文、林剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  一审法院经审理查明:(1)2004年9月13日,黄代仁作为买受人和出卖人南宁长江房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》,双方约定:买受人向出卖人购买其开发的位于南宁市金湖南路49号圣展独立公社B栋B1铺面1号房(铺面),房屋总价款1060000元…买受人在2004年9月5日前付清首期款人民币440000元,余下房款通过银行贷款的方式付清。合同签订后,黄代仁支付了该铺面的首期款人民币440000元。2005年8月17日,黄代仁作为借款人与贷款人工行民族支行签订《个人购房借款合同》,约定:贷款人工行民族支行同意向借款人发放贷款,金额为620000元;贷款用途用于借款人购买南宁市金湖南路49号圣展独立公社B栋无单元B1铺面1号房(铺面);借款人保证以其有权处分的南宁市金湖南路49号圣展独立公社B栋无单元B1铺面1号房(铺面)的全部权益抵押给贷款人,作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保。抵押清单所留联系电话为13707883298,该电话号码登记在谢昌根名下。南宁市金湖南路49号圣展独立公社B栋无单元B1铺面1号房(铺面)于2005年8月22日办理了抵押登记,权利人为工行民族支行。借款合同签订后,工行民族支行向黄代仁发放了个人住房贷款620000元。2006年12月14日,南宁长江房地产有限责任公司出具南宁市金湖南路49号圣展独立公社B栋无单元B1铺面1号房(铺面)的不动产发票,金额为1060000元。(2)谢昌根于2005年7月21日、8月11日分三次向黄代仁名下的中国农业银行卡(卡号:9559980839736479719)分别转入200000元、200000元和250000元,共计650000元。2005年7月22日,南宁市金湖南路49号圣展独立公社B栋B1铺面1号房(铺面)在平安财产保险公司投保房屋财产险,投保金额5512元。同日,南宁市财政局契税征收管理所出具契税完税证,载明南宁市金湖南路49号圣展独立公社B栋B1铺面1号房(铺面)的完税金额为3588630元。2006年12月30日,南宁市房产管理局颁发南宁市金湖南路49号圣展独立公社B栋无单元B1铺面1号房(铺面)的房屋产权证书,证件编号为邕房权证字第01586505号,载明黄代仁系房屋所有权人。卡号为9558802102116053598的《牡丹灵通卡》作为南宁市金湖南路49号圣展独立公社B栋无单元B1铺面1号房(铺面)还贷专用卡,该铺面的银行按揭贷款从2005年10月20日起至2011年9月25日已经通过该帐户偿还66笔共计495800元。(3)谢昌根于2007年1月5日验收诉争铺面,并于2007年3月16日就该铺面的装修事宜与高雅装饰工程有限责任公司签订了《建筑装饰工程施工合同》,并向该公司支付装饰工程款1414488元。2011年10月10日,谢昌根、黄代仁因房屋(铺面)买卖问题发生争议,谢昌根诉至法院,请求判令:1、确认诉争铺面的产权归谢昌根所有;2、黄代仁和第三人工行民族支行协助办理产权过户到黄代仁名下的手续。谢昌根在庭审中放弃了要求确权的诉讼请求。谢昌根于2011年12月7日向工行民族支行提出代黄代仁足额清偿南宁市金湖南路49号圣展独立公社B栋B1铺面1号房(铺面)的按揭债务并要求解除抵押,并于2011年12月8日提前一次性清偿了按揭贷款,共计28032730元。

  又查明:谢昌根系广西华德世纪矿业有限公司的法定代表人,该公司住所地登记为本案诉争铺面所在地址。

  再查明:2011年7月25日,黄代仁以其与案外人谢世敏口头租赁本案诉争铺面一直占有使用未足额支付租金为由将谢世敏诉至一审法院,要求谢世敏退还商铺。黄代仁于2011年12月14日向一审法院提出撤诉申请,一审法院作出(2011)青民一初字第1977号民事裁定书,准许黄代仁撤回起诉。

  一审法院认为:《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二条规定,当事人未以书面形式或者口头形式订立合同,但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的,人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。当事人是否存在口头房屋(铺面)买卖合同,应以谢昌根、黄代仁双方从事的民事行为或特定的情形推定双方是否存在有口头房屋(铺面)合同及合同履行的事实。综观本案,黄代仁于2004年9月13日购买了诉争铺面并支付了首期房款440000元,余下房款通过银行贷款620000元予以付清,而谢昌根于2005年7月21日、8月11日将650000元转入黄代仁帐户,该款项已远超黄代仁购买铺面的首期房款,具有一定的利益空间,基本符合日常商铺买卖的交易实际,虽然余款的银行按揭贷款以黄代仁名义办理,但抵押物清单上所留电话系谢昌根所使用的号码,每期还款亦均由谢昌根偿还。另一方面,谢昌根经黄代仁允许从2005年9月起占有、使用该铺面,同时缴纳铺面的物业费,并持有诉争商铺的《商品房买卖合同》、《购房发票》等完整的一系列原件,而且,谢昌根于2007年1月验收该铺面后,对铺面进行了装修,黄代仁并未予以制止或提出异议。由此,谢昌根主张双方存在口头铺面买卖合同具有一定的合理性。再一方面,黄代仁抗辩称双方不存在买卖关系,并主张黄陈德于2004年8月6日和8月8日口头委托证人韦天军将1075000元转账给谢昌根,让谢昌根协助黄代仁购买本案诉争商铺,而黄陈德却陈述称该款项系黄代仁要求转账作为借款用途并由谢昌根出具了借条,两者关于转账委托人、转款用途等陈述相互矛盾,且证人韦天军与黄代仁存在利害关系,仅凭工商银行天柱支行个人业务凭证不能单独认定韦天军转账给谢昌根的1075000元系黄陈德委托谢昌根代黄代仁付房款。再者,黄代仁购买诉争铺面时已系完全民事行为能力人,完全具备相应的能力购买铺面,且父亲黄陈德委托转账至谢昌根账户的款项足以一次性付清房款,但黄代仁却又申请银行房屋按揭贷款。黄代仁在谢昌根持有《商品房买卖合同》等一系列原件并占有使用商铺6年后才提出异议,又未能提交相关证据予以证实和提供合理的解释,有悖日常生活常理和交易习惯,故对黄代仁的抗辩不予采信。谢昌根提交的证据已经形成完整的证据链,充分证明其与黄代仁存在口头房屋(铺面)买卖合同,价款为650000元,并已经付清,故一审法院推定黄代仁收到谢昌根的650000元为房屋(铺面)转让款。

  关于口头形式的房屋(铺面)合同是否成立的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式,而本案双方当事人没有签订书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。根据上述规定,口头形式成立的房屋买卖合同,必须具备合同法规定的合同实际履行条件。谢昌根与黄代仁虽未签订书面房屋买卖合同,但谢昌根作为买受方,已经支付了房屋(铺面)转让款650000元,并从2005年10月20日起至2011年9月25日分66笔偿还银行按揭贷款共计495800元,履行了买卖合同主要义务,黄代仁已将房屋交付给谢昌根占有使用,亦履行了其主要义务,故一审法院认定谢昌根与黄代仁之间的房屋(铺面)买卖合同关系业已成立。

  关于房屋(铺面)合同是否有效的问题。《担保法》第四十九条、《物权法》第一百九十一条规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意,其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。同时,《担保法司法解释》第六十七条和《物权法》第一百九十一条也规定,未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的,如受让方代为清偿债务消灭抵押权的、转让有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡,既充分保障抵押权不受侵害,又不过分妨碍财产的自由流转,充分发挥物的效益;同时《物权法》亦确定了不动产物权变动的原因和结果相区分的原则,即未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定,其效力不应及于物权变动行为的原因行为。本案件中,谢昌根事实上在口头形式的房屋(铺面)合同订立后逐月偿还了银行按揭贷款,双方的约定既保障了抵押权人的利益,也不妨害抵押人和受让人的权益,与上述法律保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖,不违反法律的规定;且,在案件审理过程中,谢昌根作为受让人代为足额清偿了诉争房产的债务,依法消灭了抵押权,并不损及工行民族支行作为债权人的抵押权。综上,谢昌根和黄代仁订立的口头房屋(铺面)合同未违反法律强制性规定,谢昌根的履约行为符合口头约定和法律规定,应为有效合同,各方当事人均应恪守并继续履行合同。黄代仁有义务将谢昌根向其购买的位于南宁市金湖南路49号圣展独立公社B栋B1铺面1号房(铺面)变更登记至谢昌根名下,工行民族支行亦应协助谢昌根办理南宁市金湖南路49号圣展独立公社B栋B1铺面1号房(铺面)的抵押登记注销手续。

  一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第四十四条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定,判决:黄代仁、工行民族支行于本案判决生效之日起一个月内协助谢昌根将南宁市金湖南路49号圣展独立公社B栋B1铺面1号过户至谢昌根名下。本案受理费14340元,财产保全费5000元,合计19340元,由黄代仁负担。

  上诉人黄代仁上诉称:1、一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在口头买卖铺面合同,且双方当事人履行了买卖合同的主要义务,房屋买卖合同关系成立是毫无事实根据的。1、上诉人与被上诉人是老乡关系,被上诉人亦是上诉人父亲原来较好的朋友。2004年初,上诉人从农村到南宁时年龄尚不足20岁,由于年少无知,处事能力较差,加上父母亲不在身边,很多事情都问过被上诉人后才决定作出。为此,上诉人决定购买诉争房屋时,都是与被上诉人一同前往办理的,当时在签订合同时留下其电话号码也是担心开发商或按揭银行有事通知、询问时不知道回复处理才同意留下的;商品房买卖合同签订之后,购房款都是由上诉人支付,由于不知道如何办理房屋的产权证书,上诉人请被上诉人协助办理时才将诉争房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、《契税完税证》及保险费票据等相关原件交由被上诉人保管,等其协助办好诉争房屋产权证书之后,被上诉人却私自领取,并一直隐瞒和占有。由于被上诉人一直未将诉争房屋的上述资料及房屋所有权证退还给上诉人,诉争房屋的《商品房买卖合同》等相关一系列完整资料原件理所当然的在被上诉人手上。一审法院以被上诉人占有诉争房屋的相关资料原件及在签订合同时留下被上诉人电话号码,就认定双方当事人存在商铺买卖合同,有悖法律规定。2、上诉人根本没有将诉争房屋转让给被上诉人的意思表示。诉争房屋一直由被上诉人使用,是因上诉人购买了诉争房屋后,被上诉人提出由其承租,并承诺每个月诉争房屋的银行按揭贷款和物业管理费用由其承担,作为被上诉人支付给上诉人的房屋租金,因此,上诉人同意被上诉人使用诉争房屋,并由被上诉人自2005年9月起开始逐月代上诉人偿还62万元的银行按揭贷款及支付物业管理费。至于被上诉人承租后,对商铺进行装修是因其经营需要而进行的正常装修,在装修没有影响房屋主体结构和影响房屋产权归属的情况下,上诉人无需制止或提出异议。另外,被上诉人于2005年7月21日及8月11日转入上诉人帐户的65万元款并不是支付给上诉人的购房款。事实是被上诉人为了能使上诉人方便透支银行款项要求上诉人办理银行信用卡,因当时上诉人年纪小,又无工作和收入,为使银行相信上诉人有收入才将上述款项转入上诉人帐户来证明上诉人的收入和反映上诉人银行帐户有资金流动等事实,但银行最终仍以上诉人年纪小不予办理。被上诉人每次转到上诉人帐户上的钱,上诉人均在第二天全部给了被上诉人。一审法院将该款认定为是被上诉人支付给上诉人的购房款没有依据。3、被上诉人在一审提供的证人谢谋、邹金玲与被上诉人均系朋友关系,其出庭陈述的证词不能作为本案证据采信。二、一审判决认定上诉人与被上诉人的履行行为符合口头约定和法律规定,应为有效合同是没有事实和法律依据的。假设上诉人与被上诉人存在诉争房屋买卖合同关系,如此大件的商品买卖,被上诉人却没有与上诉人签订书面合同,也没有要求上诉人出具收据之类的书面证据,有悖于日常生活常理和交易习惯,也违背了房地产转让必须依法签订书面合同的法律规定和《城市房地产管理法》第38条及《担保法》第49条第一款规定,应属无效合同。三、被上诉人提出解除抵押权申请是无效的。银行按揭合同是上诉人与第三人之间的合同关系,与被上诉人无关。被上诉人提供的提前还款申请书、解除(注销)抵押权申请均不是上诉人的真实意思表示,而是被上诉人个所为。请求二审法院撤销一审判决,依法驳回被上诉人的诉讼请求。

  被上诉人谢昌根答辩称:一、上诉人称其将诉争房屋出租给被上诉人,被上诉人以每月归还银行按揭贷款和交纳物业管理费的方式支付给上诉人房屋租金,却未提供任何证据证明,该理由不能成立。二、上诉人称被上诉人在协助其购买诉争房屋过程中私自隐瞒和侵占诉争房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、契税完税证、保险费票据、房屋所有权证等相关材料的原件,也不能提供任何证据证明。三、上诉人称被上诉人通过银行转入其帐户的65万元是为了其办理信用卡的需要并已将该款退还给被上诉人,同样没有任何证据证明。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,上诉人的上诉理由均不成立,请求二审法院依法驳回其上诉人请求。

  当事人争议焦点是:上诉人黄代仁与被上诉人谢昌根之间是否存在口头房屋(铺面)买卖合同?上诉人黄代仁应否与工行民族支行协助被上诉人谢昌根将诉争房屋(铺面)过户到谢昌根名下?

  上诉人黄代仁在本院审理期间提供两份证据:1、黄代仁从南宁市房产局复印的黄代仁与南宁长江房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同》,主张该合同中所留买受人的联系电话13707883298为谢昌根的电话,黄代仁以此欲证实其委托谢昌根办理本案讼争房屋的产权证等事宜。2、银行流水帐单,以证明谢昌根将65万元的款项支付给黄代仁后,黄代仁已经在第二天将谢昌根转来的65万元全部还给了谢昌根。3、证人陈菊芬的证言,用以证明谢昌根因欠陈菊芬的欠款,于2005年8月12日让黄代仁代其向陈菊芬偿还了该款。

  被上诉人谢昌根对上诉人黄代仁提供的证据1真实性不予认可,认为黄代仁所提供的是合同复印件,而其在一审提供的合同原件中第二页买受人联系号码一栏是没有写电话号码的。对13707883298的电话号码,谢昌根认可是其的电话号码。对证据2,谢昌根认为没有银行查询章,是否是从银行打出来的无法认定,该帐单也不能反映黄代仁已经将65万元退给谢昌根,故对证据2谢昌根亦不予认可。对证据3陈菊芬的证言,谢昌根认为陈菊芬与黄代仁系姑侄关系,而陈菊芬主张谢昌根欠其19万元及谢昌根委托黄代仁代为还款均没有相应证据证实,故对陈菊芬的证言不予认可。

  被上诉人谢昌根在本院审理期间提供下列证据:1、从南宁市房地产档案馆复印的黄代仁于2006年12月14日出具的一份委托书及私有房屋权属登记申请书,用以证明黄代仁并不是委托谢昌根代其办理房屋产权证,而是委托朱达森代为办理讼争房屋的产权证的相关事宜。2、从南宁长江房地产有限责任公司复印的中国工商银行2004年9月14日、10月30日的个人业务凭证、中国农业银行2004年9月14日的银行卡业务回单及南宁长江房地产有限责任公司于2004年9月14日、10月30日出具的收款收据,用以证明其代黄代仁支付了讼争房屋的首付款39万元,黄代仁于2005年7月22日存入谢昌根帐户的40万元是归还谢昌根代其支付的39万元首付款,而不是归还谢昌根支付的65万元转让款。3、2006年9月11日,中国农业银行卡存款业务回单(户名为黄代仁),用以证明,谢昌根退还了黄代仁多还的1万元。黄代仁对谢昌根提供的证据1真实性没有异议,但认为该委托书是应南宁长江房地产有限责任公司办理房产证需要而出具的,也是谢昌根通知黄代仁出具的,朱达森是南宁长江房地产有限责任公司的员工。对证据2、3,黄代仁认为与本案没有关联。

  本院审理期间调取了以下证据:1、向南宁长江企业投资集团有限公司调取了黄代仁与南宁长江房地产有限责任公司就讼争房屋(铺面)签订的《商品房买卖合同》、圣展独立公社商铺领证登记表及该公司档案中留的谢昌根、谢世敏的身份证复印件、关于朱达森系原该公司员工的证明;2、向中国农业银行股份有限公司南宁友爱支行调取的2005年7月22日和8月12日的取款凭条及存款凭条(共5张);3、向中国农业银行股份有限公司广西区分行营业部调取的帐号分别为20-017301100034431及517701100235679的开户人身份情况。对本院调取的证据真实性,黄代仁、谢昌根均没有异议。

  对上诉人黄代仁提供的《商品房买卖合同》谢昌根虽有异议,但该合同与本院向南宁长江企业投资集团有限公司调取的《商品房买卖合同》一致,本院予以确认。对黄代仁提供的银行流水帐单与本院调取的2005年7月22日和8月12日的取款凭条及存款凭条相吻合,本院予以确认。对陈菊芬的证言,其称黄代仁于2005年8月12日向其帐户上存的19万元是代谢昌根还的欠款,谢昌根不予认可,而陈菊芬主张谢昌根欠其19万元矿款,但亦承认没有书面证据,故仅凭陈菊芬的证言,不能证实谢昌根欠其矿款19万元,也不能证实黄代仁存入其帐户的19万元是应谢昌根要求存入的。对该证言,本院不予采信。

  被上诉人谢昌根提供的证据1,系从南宁市房地产档案馆复印,黄代仁对该证据真实性亦没有异议,本院予以确认。证据2,系从南宁长江房地产有限责任公司复印的,证据3系存入黄代仁帐户的银行卡存款业务回单原件,黄代仁虽不予认可,但没有提供反驳证据,故本院予以确认。

  双方当事人对一审查明的事实没有异议,本院予以确认。

  本院另查明:黄代仁与南宁长江房地产有限责任公司于2004年9月13日签订的《商品房买卖合同》中所留买受人联系电话为13707883298、5513398,其中13707883298系谢昌根的电话号码。南宁长江房地产有限责任公司关于金湖南路49号圣展独立公社B栋B1铺面1号的购房档案中留有谢昌根、谢世敏的身份证复印件,其中谢世敏的复印件上写有“代黄代仁办房产证”,谢昌根与谢世敏系父子关系。2006年12月14日,黄代仁出具委托书,委托南宁长江房地产集团有限公司的朱达森办理该公司开发的位于南宁市金湖路49号圣展独立公社B栋壹层B1铺1号房的《房屋产权证》的相关事宜,朱达森已领取了该房的房产证。

  再查明:2004年8月6日、8月8日黄代仁父亲黄陈德委托韦天军分两次将1075万元转到谢昌根帐户上。2004年9月14日,谢昌根通过工商银行转入张倩瑜帐户15万元,通过中国农业银行向张倩瑜帐户转入10万元,南宁长江房地产有限责任公司于同日向黄代仁出具收款收据,载明收到黄代仁25万元。2004年10月30日,谢昌根通过中国工商银行转入张倩瑜帐户14万元,南宁长江房地产有限责任公司于同日向黄代仁出具收款收据,载明收到黄代仁14万元。2005年7月22日,黄代仁从中国农业银行琅西分理处取40万元后又在该分理处将40万元存入谢昌根的帐户中。2006年9月11日,谢昌根存入黄代仁中国农业银行帐户10000元。

  本院认为:对讼争房屋(铺面)系黄代仁于2004年9月13日向南宁长江房地产有限责任公司购买的事实,谢昌根与黄代仁均没有异议,本院予以确认。谢昌根主张黄代仁在向南宁长江房地产有限责任公司购买讼争房屋后,于2005年7月将该房转让给自己,谢昌根与黄代仁之间存在口头房屋(铺面)买卖合同,黄代仁不予认可,谢昌根应对此承担举证责任。谢昌根提供了2005年7月21日、8月11日的银行卡业务回单,欲证明其向黄代仁支付了65万元的房屋转让房款,而黄代仁否认该款系讼争房屋的转让款,并提供了2005年7月22日的中国农业银行取款凭条和存款凭条,证实谢昌根于2005年7月21日转入其帐户的40万元,其已于第二天,即2005年7月22日取出并存入谢昌根银行帐户,谢昌根则主张黄代仁存入其帐户的40万元,系归还谢昌根于2004年9月14日、2004年10月30日,代黄代仁支付的39万元首付款,黄代仁对此予以否认,而黄代仁提供的工商银行天柱支行个人业务凭证及韦天军的证言,证实黄代仁父亲黄陈德曾委托韦天军在2004年8月6日、8月8日分两次将1075万元转到谢昌根帐户上,从方双方提供的上述证据可以证实双方存在的经济往来款不仅仅是谢昌根于2005年7月21日、8月11转入黄代仁帐户的65万元,双方还存在其他经济往来款。而对双方之间的上述经济往来款是何性质的款项,双方均没有提供相应证据证实。因此,谢昌根提供的2005年7月21日、8月11日的银行卡业务回单仅能证实谢昌根于2005年7月21日、8月11日分三次将65万元转入黄代仁帐户的事实,并不足以证实该款就是向黄代仁支付的讼争铺面的转让款。

  至于谢昌根提供的其交纳讼争房屋物业费的票据、讼争房屋(铺面)装修费收据、其代黄代仁偿还从2005年10月20日起至2011年9月25日的66笔共计495800元的银行贷款的个人业务凭证及于2011年12月8日提前一次性代黄代仁清偿的按揭贷款28032730元的证据,只能证实谢昌根支付了上述款项,因讼争房屋一直由谢昌根使用,故谢昌根支付上述款项,并不足以证实其与黄代仁之间存在讼争房屋的买卖关系。

  至于谢昌根持有讼争铺面的商品房买卖合同、购房发票等材料的原件,黄代仁解释是因其委托谢昌根为其办理购房手续及该房的产权证的事宜,才将讼争房屋的相关材料原件交给谢昌根,黄代仁对其该主张提供了其与南宁长江房地产有限责任公司签订的商品房买卖合同予以证实,该合同中买受人联系电话中所留的号码为13707883298的电话系谢昌根的电话号码,该电话号码与黄代仁向银行办理讼争铺面的按揭贷款时,在抵押物清单所留联系电话一致,且本院从南宁长江房地产有限责任公司调取的讼争铺面的档案材料中,亦留有谢昌根、谢世敏的身份证复印件,其中谢世敏的身份证复印件中还写有“代黄代仁办房产证”的字迹,而谢世敏与谢昌根系父子关系,故对黄代仁的该主张,本院予以采纳。谢昌根主张黄代仁是委托朱达森办理房产证,并不是委托其办理房产证,谢昌根虽提供了黄代仁出具的委托书,但因朱达森原系南宁长江房地产有限责任公司的员工,故黄代仁向朱达森出具委托书,是南宁长江房地产有限责任公司为黄代仁办理房产证的需要,该证据并不能否认黄代仁委托谢昌根与南宁长江房地产有限责任公司联系办理房产证的事实。对谢昌根的主张,本院不予采纳。

  综上,谢昌根没有提供充足证据证实其与黄代仁之间存在口头房屋(铺面)买卖合同,故谢昌根请求黄代仁和中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行协助其办理南宁市金湖南路49号圣展独立公社B栋B1号房屋(铺面)产权过户到其名下,没有依据,本院对其该主张不予支持。一审法院认定谢昌根与黄代仁之间存在口头形式的房屋(铺面)买卖合同有误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定,判决如下:

  一、撤销南宁市青秀区人民法院(2011)青民一初字第2899号民事判决;

  二、驳回被上诉人谢昌根的诉讼请求。

  二审案件受理费14340元,由被上诉人谢昌根负担,被上诉人谢昌根应负担的二审案件受理费在收到本判决书之日起十日内向本院交纳,上诉人黄代仁预交的二审案件受理费14340元由本院退回;一审案件受理费14340元、财产保全费5000元,合计19340元,由被上诉人谢昌根负担。

  本判决为终审判决。


                         审 判 长 付 浩

                         审 判 员 覃尹柔

                         审 判 员 孙泽兵

二○一二年八月二日

书 记 员 赵 谊


20200109015539

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