黄俊棠与湛江富虹房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/55/40广东省湛江市中级人民法院

民事判决书

(2014)湛中法民一终字第300号

  上诉人(原审原告):黄俊棠。

  上诉人(原审被告):湛江富虹房地产开发有限公司。

  法定代表人:赵庆森,该公司总经理。

  委托代理人:黄文明,该公司办公室主任。

  委托代理人:于敏,该公司职员。

  上诉人黄俊棠与上诉人湛江富虹房地产开发有限公司(以下简称“富虹公司”)因商品房预售合同纠纷一案,均不服广东省湛江市赤坎区人民法院(2011)湛赤法民一初字第192号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈红担任审判长,审判员李尚文、代理审判员王瑾参加的合议庭,于2014年3月13日公开开庭进行了审理。书记员邵婕担任记录。上诉人黄俊棠,上诉人富虹公司的委托代理人于敏到庭参加诉讼。本院现已审理终结。

  原审法院审理查明:2008年8月11日,黄俊棠与富虹公司签订一份《广东省商品房买卖合同》(湛房商NO200802884号),购买富虹公司开发的位于湛江市赤坎区南桥北路2号“富虹·上游城”一期11号楼1603号房,建筑面积10098㎡,总价款405873元整。合同约定:出卖人富虹公司的交房最后期限为2009年9月19日,办证资料备案最后期限为交房后300天内。逾期交房超过30天,而买受人黄俊棠又选择继续履行合同的,出卖人富虹公司应从逾期的第二天起至实际交付之日止,每日按已付房款万分之四支付违约金。同时,《合同补充协议》第13条规定:合同所有的约定日期天数以政府部门实际工作日计算,法定假日除外。合同签订后,黄俊棠依约支付了首期房款155873元,并顺利办理了公积金房贷手续,向富虹公司支付完毕剩余房款250000元及相关税费。富虹公司则迟至2010年10月20日才电话通知接收房子,但黄俊棠以涉案房屋未经验收为由拒绝收房。至2011年3月18日,黄俊棠才接收了涉案房屋,引发双方纠纷。2011年3月22日,黄俊棠向原审法院提起诉讼,请求判令:1、富虹公司向黄俊棠支付从2009年9月20日起至富虹公司取得《建设工程竣工备案表》之日止的违约金,计至2011年3月3日为86045元;2、富虹公司从正式书面通知交房之日起300天内办理商品房权属登记备案,以便黄俊棠尽早取得房产证,同时判令富虹公司向黄俊棠支付逾期办证的违约金8117元;3、富虹公司承担本案的诉讼费用。

  原审法院认为:黄俊棠与富虹公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,并不违反有关法律法规的强制性规定,合法有效,应予遵照履行。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定,富虹公司逾期交房超过30天而买受人黄俊棠又选择继续履行合同的,出卖人富虹公司应从逾期的第二天起至实际交付之日止,每日按已付房款万分之四支付违约金。当事人双方关于违约金的约定没有违反法律法规的强制性规定,根据当事人意思自治原则,应尊重当事人双方的约定,该约定为有效约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,黄俊棠请求按合同约定计付违约金,合理合法,应予支持。富虹公司主张按市区同地段房屋租金标准计付违约金,没有法律依据,应不予支持。富虹公司应按黄俊棠已支付房款的万分之四向黄俊棠支付违约金。另外,由于富虹公司未能在约定期限300天内,即2010年11月24日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案,因此,还应向黄俊棠支付逾期办证违约金811746元(405873元×2%),并继续履行备案义务。

  关于违约天数的计算,黄俊棠与富虹公司签订《广东省商品房买卖合同》的同时,双方又签订了一系列补充协议。在该合同附件四《合同补充协议》第13条有约定:“合同所有的约定天数以政府部门实际工作日计算,法定节假日除外。”黄俊棠在该份《合同补充协议》上签名,表明黄俊棠已充分了解该《合同补充协议》的内容并接受了该《合同补充协议》的约束,是当事人处分自己民事权利的表现,应予允许。黄俊棠或富虹公司违约,违约天数均应按照《合同补充协议》的约定计算。富虹公司未能按照合同规定在2009年9月19日前交付房屋,至黄俊棠收房的2011年3月18日止,扣除该期间的法定节假日,富虹公司已逾期370天,显属违约,应承担违约责任。因此,根据以上关于违约金计算标准以及违约天数的认定,富虹公司应向黄俊棠支付的逾期交房违约金为6006920元(405873元×04‰×370)。

  至于富虹公司提出已于2010年10月20日通知黄俊棠交接房屋,对通知后迟延的时间富虹公司不应承担违约责任的主张,因富虹公司当时未能提供证据证明涉案房屋已验收合格,黄俊棠有权拒绝收房,故对于富虹公司的该项主张,应不予支持。

  依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定,判决:一、限湛江富虹房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金6006920元给黄俊棠;二、限湛江富虹房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内为黄俊棠所购房屋办理权属登记备案义务,并支付逾期备案违约金811746元给黄俊棠;三、驳回黄俊棠的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务,则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2154元,由黄俊棠负担654元,湛江富虹房地产开发有限公司负担1500元。

  黄俊棠不服原审判决,向本院上诉称:黄俊棠于2008年8月11日与富虹公司签订《商品房买卖合同》后,已按照约定支付了首期购房款155873元,并办理了公积金房贷手续,向富虹公司支付了所剩余款250000元并取得正式发票。据此,黄俊棠已经按照合同约定支付购房款给富虹公司,但是富虹公司直至2010年10月20日才电话通知收房,而且未能出具《建设工程竣工验收备案表》等交房的法定必要证件,其实质尚未达到法定交房条件。因此,黄俊棠一直拒绝收房,后因亟需房子居住才于2011年3月18日领取钥匙收房装修。鉴于以上事实,富虹公司逾期交付商品房及逾期办理商品房权属登记备案,已经构成明显的严重违约行为,应当依法承担相应的违约责任。由于双方在签订《商品房买卖合同》的同时,又签订了一系列补充协议,其中《合同补充协议》第13条约定:“本合同内所有的约定日期天数是除法定假日外,以政府部门实际工作日计算。”原审法院据此只判决富虹公司按照逾期交房期间的政府部门实际工作日370天支付逾期交房违约金6006920元给黄俊棠,而对逾期交房期间的法定假日175天的逾期交房违约金没有计付,可见原审判决是错误的,主要理由如下:一、《合同补充协议》第13条依法应属无效条款,逾期交房期间的法定假日,富虹公司应按照《商品房买卖合同》第九条的约定计付逾期交房违约金。1、《合同补充协议》第13条是不平等条款;2、一审判决以《合同补充协议》第13条作为判案依据,违反了《合同法》第四十条的规定。《合同补充协议》是由富虹公司预先拟定,且不与购房者协商,也没有对购房者作出说明和提醒,所以,《合同补充协议》第13条明显属于富虹公司提供的格式条款。根据《合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”的规定,该格式条款依法应属无效。一审判决根据该格式条款,判决富虹公司不向黄俊棠支付逾期交房期间法定假日的逾期交房违约金,就是适用无效条款进行判案,明显违反了《合同法》第四十条的规定;3、《合同补充协议》第13条依法无效,则逾期交房期间的政府部门实际工作日370天和法定假日175天,富虹公司都必须按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定,按日向黄俊棠支付已交付房价款万分之四的逾期交房违约金;二、《商品房买卖合同》及其一系列补充协议没有约定逾期交房期间法定假日的逾期交房违约金。根据法律规定和实际损失的举证,对逾期交房期间的法定假日,富虹公司必须按日向黄俊棠支付已交付房价款万分之四的逾期交房违约金。综上,请求二审法院维护黄俊棠的合法合理权益,判决:1、维持原审判决第一项、第二项;2、变更原审判决第三项为:富虹公司对逾期交房期间的法定假日175天,每日按已付房款的万分之四支付逾期交房违约金2841111元;3、一、二审诉讼费用由富虹公司承担。

  富虹公司也不服原审判决,向本院上诉称:虽然富虹公司交付房屋给黄俊棠时,房屋尚未达到约定条件,但黄俊棠已经实际接收使用,因此逾期交付导致的损失在客观上已经停止发生。富虹公司的违约行为不是逾期未履行,而是未能适当履行。原审判决富虹公司支付逾期交房违约金显失公平。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定,依照合同约定的违约金数额明显过高,黄俊棠因逾期交房的实际损失应参照湛江市房地产市场租赁价格计算。综上所述,原审法院在适用法律方面存在错误,请求二审法院查明后依法调整违约金的数额。

  本院经审理查明:原审判决认定事实清楚,本院予以确认。

  另查明:2014年5月24日,黄俊棠向本院提出财产保全申请,要求冻结富虹公司的银行账户存款9659777元,并提供何兰芳位于廉江市廉城镇建设三横路一巷502号房(房地产权证:粤房地证字第0704266号)。2014年5月28日,本院作出(2014)湛中法民一终字第300元民事裁定,冻结了富虹公司在广发银行湛江分行营业部的账户109001520010000389的存款9659777元,以及查封了何兰芳位于廉江市廉城镇建设三横路一巷502号房。

  本院认为:本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定,本院对富虹公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据黄俊棠和富虹公司的上诉理由,本案当事人二审争议如下问题:

  关于原审法院未判决富虹公司支付法定假日的逾期交房违约金给黄俊棠是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”本案中,黄俊棠与富虹公司签订《广东省商品房买卖合同》的同时,又签订了一系列补充协议,《合同补充协议》第13条约定:“合同所有的约定天数以政府部门实际工作日计算,法定节假日除外。”该条款是富虹公司为了重复使用而预先拟定的,并在订立合同时未与黄俊棠进行过协商,属于格式条款。但该条款在确定双方的权利和义务时遵循了公平原则,而且又不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形,也不存在免除富虹公司责任、加重黄俊棠责任、排除黄俊棠主要权利的情形,故《合同补充协议》是黄俊棠与富虹公司的真实意思表示,应属合法有效,双方均应全面履行。原审法院根据该《合同补充协议》第13条的约定,只判决富虹公司承担政府法定工作日期间的逾期交房违约金并无不当,本院予以维持。黄俊棠关于《合同补充协议》第13条属于无效条款,原审法院未判决富虹公司承担法定假日期间的逾期交房违约金错误的上诉理由不成立,本院不予采纳。

  关于富虹公司与黄俊棠签订的《商品房买卖合同》约定的违约金是否过高而应予调整的问题。富虹公司与黄俊棠签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,内容并未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应全面履行。按照《商品房买卖合同》的约定,富虹公司应在2009年9月19日前将经验收合格的商品房交付黄俊棠,但富虹公司直到2010年10月20日才电话通知黄俊棠接收房屋。黄俊棠以涉案房屋未经竣工验收合格为由拒绝收房,并直至2011年3月18日才接收了房屋。可见,富虹公司显属逾期履行交房义务,应承担逾期交房的违约责任。因此,黄俊棠要求富虹公司支付逾期交房的违约金于法有据,应予以支持。富虹公司关于其交房行为不属于逾期未履行,而是不适当履行的上诉理由不成立,本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据以上法律及司法解释的规定,人民法院对于当事人在合同中约定的违约金的标准,只有在违约金确实超过造成的损失30%时,才能进行调整。具体到本案中,《商品房买卖合同》第九条约定,富虹公司逾期交房超过30天而买受人黄俊棠又选择继续履行合同的,富虹公司应从逾期的第二天起至实际交付之日止,每日按已付房款万分之四支付违约金。因此,确定富虹公司与黄俊棠签订的《商品房买卖合同》约定的违约金是否过高,应该以每日按已付房款万分之四计付的违约金是否超过造成黄俊棠的损失30%为标准。鉴于富虹公司逾期交付房屋已经给黄俊棠带来不能及时入住或出租的利益损失,加之富虹公司又没有证据证明每日万分之四的违约金已经超过造成黄俊棠的损失的30%,因此,《商品房买卖合同》约定的富虹公司每日按已付房款的万分之四支付违约金不属于过高,原审法院按照合同的约定,判决富虹公司每日按已付房款的万分之四支付违约金给黄俊棠并无不妥,本院予以维持。富虹公司关于《商品房买卖合同》约定的违约金过高,应予以调整的上诉理由不成立,本院不予采纳。

  关于应否按照湛江市房地产市场租赁价格计付逾期交房的违约金的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”从以上司法解释可以看出,只有合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时,才能按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。本案中,双方签订的《商品房买卖合同》已经对违约金数额进行了明确的约定,不符合按照租金标准确定违约金的情形。因此,富虹公司关于双方约定的逾期交房的违约金过高,应该按照湛江市房地产市场租赁价格计付违约金给黄俊棠的上诉理由不成立,本院不予采纳。

  综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律及实体处理均正确,应予维持。黄俊棠和富虹公司的上诉均无理,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费2154元,由黄俊棠负担510元,湛江富虹房地产开发有限公司负担1644元;财产保全费986元,由湛江富虹房地产开发有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  陈 红

审 判 员  李尚文

代理审判员  王 瑾

二〇一四年八月四日

书 记 员  邵 婕


附:相关法律条文及司法解释

《中华人民共和国合同法》

第三十九条采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十三条合同中的下列免责条款无效:

(一)造成对方人身伤害的;

(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。


20200109015540

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