黄小红诉郑衡生租赁合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/55/54广西壮族自治区南宁市中级人民法院

民事判决书

(2013)南市民一终字第804号

  上诉人(一审被告)黄小红。

  委托代理人杨鹏玮。

  委托代理人韦青桃。

  被上诉人(一审原告)郑衡生。

  一审被告广西玉柴物流投资有限公司。

  法定代表人陈旭南。

  委托代理人苏盛海。

  上诉人黄小红因与被上诉人郑衡生、一审被告广西玉柴物流投资有限公司(以下简称:玉柴物流公司)租赁合同纠纷一案,不服南宁市西乡塘区人民法院(2012)西民一初字第1116号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年47日受理后,依法组成合议庭,并于2013年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人黄小红的委托代理人杨鹏玮、韦青桃和被上诉人郑衡生,一审被告玉柴物流公司的委托代理人苏盛海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  一审法院经审理查明:2011年1月23日,玉柴物流公司与黄小红签订《物业租赁/服务合同书》,由黄小红承租位于南宁市西乡塘区秀厢大道东段89号玉柴南宁物流基地内的5栋145某-148某房用于经营饭店,租赁期限自2011年1月1日起至2012年12月31日止,每月的租金为1050元/间,综合服务费为800元/间,物业服务费为50元/间,上述费用每半年交纳一次。合同签订后,黄小红将2011年1月1日至2011年12月31日的租金、综合服务费、物业服务费付清给玉柴物流公司。2011年11月7日,郑衡生与黄小红订立口头协议,由黄小红将其在上述铺面经营的饭店转给郑衡生经营,铺面转让费为138000元。同时,郑衡生与玉柴物流公司另行签订《物业租赁/服务合同书》,约定由玉柴物流公司将位于南宁市西乡塘区秀厢大道东段89号玉柴南宁物流基地内的5栋145、146、148某房租赁给郑衡生使用,租赁期限自2011年11月8日至2012年11月7日,每月的租金为1050元/间,综合服务费为800元/间,物业服务费为50元/间。当日,郑衡生向黄小红支付铺面转让费138000元,并向玉柴物流公司支付更名费9000元、履约保证金11400元、水电押金5000元以及2012年1月1日至3月31日的租金9450元、管理费7200元、物业费450元。2012年2月8日,南宁市规划管理局南宁高新技术产业开发区分局向玉柴物流公司下达《行政处罚决定书》,以玉柴物流公司未经城市规划行政主管部门批准,擅自在南宁市秀厢大道东段89号玉柴物流基地建设房屋,构成违法建设为由,要求玉柴物流公司限期拆除违法建筑。2012年3月25日,南宁市高新技术产业开发区管理委员会与南宁市规划管理局南宁高新技术产业开发区分局向玉柴物流公司下达《限期搬离物品通知书》,要求玉柴物流公司及租户于2012年4月1日前将建筑物内物品搬离。2012年4月初,诉争的铺面被强制拆除。郑衡生在一审庭审过程中自认其在搬离时自行搬离并处置了诉争铺面内的部分设施和设备。

  一审法院审理认为:由于玉柴物流公司建设的位于南宁市西乡塘区秀厢大道东段89号玉柴南宁物流基地内的5栋145、146、148某铺面未取得建设工程规划许可证,被城市规划行政主管部门认定为违法建筑,并进行强制拆除,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”故玉柴物流公司与黄小红及郑衡生分别签订的《物业租赁/服务合同书》以及郑衡生与黄小红之间的口头转让协议因违反法律的强制性规定,均属无效合同。因无效合同而取得的财产应当予以返还,因此玉柴物流公司向郑衡生收取的更名费9000元、履行保证金11400元、水电押金5000元均应予以退回。由于郑衡生自2011年11月8日起正常使用铺面至收到《限期搬离物品通知书》之日,即2012年3月25日,故该期间的铺面使用费、综合服务费及物业服务费应参照原租赁合同支付。郑衡生已交纳自2012年1月1日至2012年3月31日的租金、综合服务费及物业服务费,扣除2012年1月1日至2012年3月25日的使用费8820元(1050元/间/月×3间×2个月+1050元/间/月×3间÷30天×24天=8820元)、综合服务费6720元(800元/间/月×3间×2个月+800元/间/月×3间÷30天×24天=6720元)、物业服务费420元(50元/间/月×3间×2个月+50元/间/月×3间÷30天×24天=420元),剩余租金630元、综合服务费480元、物业服务费30元应予退回。

  郑衡生要求黄小红退回铺面转让费,黄小红以铺面转让费包括铺面装修费、履约保证金、水电押金、2011年11月8日至2011年12月31日的租金、综合服务费、物业服务费以及从他人转让获得铺面所支付的转让费为由,主张不予退回,由于其未能举证证明双方约定铺面转让费中包括上述费用,不予采信。2011年11月8日至2011年12月31日的租金5565元、综合服务费4240元、物业服务费265元系由黄小红支付,郑衡生该期间已实际使用铺面,该部分费用应从铺面转让费中予以扣除。而由于黄小红将铺面转给郑衡生经营前已作为饭店进行经营,如无装修则有悖常理,但基于合同相对性,黄小红的装修损失应向玉柴物流公司主张权利,郑衡生仅应在其自行搬离并处置的设施、设备的范围内承担责任,因双方对郑衡生自行搬离并处置的设施、设备及价值均无证据证实,且已无法进行评估,故参照郑衡生的自认、使用时间以及设施设备的市场价值,酌情扣除10000元。综上所述,黄小红应向郑衡生退回铺面转让费138000元-5565元-4240元-265元-10000元=117930元。郑衡生主张玉柴物流公司对黄小红退回铺面转让费承担连带责任,没有法律依据,不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、玉柴物流公司退回郑衡生租金630元;二、玉柴物流公司退回郑衡生综合服务费480元;三、玉柴物流公司退回郑衡生物业服务费30元;四、玉柴物流公司退回郑衡生更名费9000元;五、玉柴物流公司退回郑衡生履约保证金11400元;六、玉柴物流公司退回郑衡生水电押金5000元;七、黄小红退回郑衡生铺面转让费117930元;八、驳回郑衡生的其他诉讼请求。一审案件受理费3910元,由黄小红承担319171元,由玉柴物流公司承担71829元。

  上诉人黄小红不服一审判决,上诉称:一审判决认定事实错误,证据不足。1、黄小红与郑衡生互相认识。黄小红因与郑衡生是熟人关系,才以138000元将铺面转让给郑衡生。郑衡生也是经过实际观察经营状况后才决定受让的。黄小红将签订有租赁合同的饭店转让给郑衡生经营,是双方的真实意思表示,并没有违反任何法律的强制性规定。同时,黄小红已经配合郑衡生与一审被告玉柴物流公司签订租赁合同,已经完成双方的约定。故一审判决认定黄小红与郑衡生之间的口头转让协议因违反法律的强制性规定属无效,没有事实和法律依据。2、根据黄小红与及郑衡生与玉柴物流公司签订的《物业租赁/服务合同》,该两份合同第三条第3款均规定向玉柴物流公司交纳履约保证金11400元。黄小红将铺面转让给郑衡生,由于黄小红与玉柴物流公司签订租赁合同未到期,只需将合同乙方由黄小红变更为郑衡生,故玉柴物流公司收取郑衡生的更名费9000元。黄小红原交纳给玉柴物流公司的履约保证金11400元亦由黄小红变更为郑衡生。同样的理由,水电押金5000元亦由黄小红变更为郑衡生。同时,黄小红与郑衡生转让的饭店在玉柴物流公司的南宁物流基地内,当时生意十分红火,千金难求一铺面。黄小红取得该铺面的租赁权,亦是通过向前一任承租人受让而来,根据当时的行情,黄小红支付了65000元的转让费(空铺)。在成熟、热闹的街区、市场受让商铺支付巨额的转让费是一般的惯例,亦是商业规则。3、黄小红转让给郑衡生的铺面实际是一家正在经营的饭店。郑衡生亦确认饭店的一切设备均已具备,只不过郑衡生强调所配套的设备物品“不值钱”,但黄小红所开设经营的饭店至转让时仅经营9个多月,物品设备还较为崭新,一间174平方米的饭店所配套的冰箱、电视、空调、台、桌等不低于50000至60000元,一审判决仅认定为10000元,与实际严重不符。综上,请求撤销一审判决第七项,驳回郑衡生对黄小红的诉讼请求。

  被上诉人郑衡生答辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。

  一审被告玉柴物流公司陈述称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉人的上诉请求。

  当事人二审争议焦点为:1、上诉人黄小红与被上诉人郑衡生之间的转让协议是否有效?2、上诉人黄小红应否退回被上诉人郑衡生铺面转让费117930元?

  当事人二审中均未提交新的证据。

  当事人对一审查明的事实均无异议,本院予以确认。

  本院认为:一审被告玉柴物流公司建设的涉案铺面因未取得建设工程规划许可证,被城市规划行政主管部门认定为违法建筑,其分别与上诉人黄小红及被上诉人郑衡生签订的《物业租赁/服务合同书》因违反法律的强制性规定,该房屋租赁合同无效。因涉案铺面属违法建筑,不具备流通性,上诉人黄小红与被上诉人郑衡生之间合同转让协议亦缺乏合法依据,一审认定该合同无效,本院予以确认。黄小红主张其与郑衡生之间的转让协议有效,缺乏充足的事实和法律依据,本院不予支持。

  对于黄小红收取郑衡生的铺面转让费因合同转让协议无效应予返还。一审依据郑衡生实际使用铺面的时间以及黄小红已经预交该铺面的部分费用的情况,确认黄小红应返还铺面转让费的数额,并结合郑衡生已经自行搬离处置原铺面的设施、设备的事实,在各方均未能举证上述设施、设备价值的情况下,酌情在黄小红应返还的铺面转让费中扣除10000元,并无不当,本院予以确认。黄小红主张其向玉柴物流公司交纳的履约保证金11400元和水电押金5000元由郑衡生直接承受,但从本案查明的事实,郑衡生在与玉柴物流公司签订《物业租赁/服务合同书》后另行向玉柴物流公司交纳履约保证金11400元和水电押金5000元,因此,黄小红的上述主张与事实不符,本院不予采信。黄小红还主张其转让给郑衡生的饭店所配套的设备设施的价值不低于50000至60000元,但未能提供中分的证据予以证实,本院亦不予采信。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。黄小红上诉无理,本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费3910元,由上诉人黄小红负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  邓 杰

审 判 员  赵 东

代理审判员  余电臻

二〇一三年七月一日

书 记 员  梁志洁


附相关法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。


20200109015554

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