乐清蓝天房地产开发有限公司与金舟房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/55/03浙江省温州市中级人民法院

民事判决书

(2013)浙温民终字第1233号

  上诉人(原审被告):乐清蓝天房地产开发有限公司。

  法定代表人:陈雪云,系该公司董事长。

  委托代理人:叶选产,浙江乐泰律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告):金舟。

  委托代理人:叶朱德、叶佳,浙江合众律师事务所律师。

  上诉人乐清蓝天房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案,不服浙江省乐清市人民法院(2013)温乐民初字第145号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原判认定,2009年10月27日,原告为购买乐清市中心区晨曦大厦B幢401号、402号房产,分别与被告签订了《商品房买卖合同》(以下简称合同),房屋总价款分别为979256元和919197元,合计1898453元。合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属(包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证)登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第1、2项处理:1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款还给买受人,并按已付房价款的01%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的,出卖人按已付房价款的01%向买受人支付违约金。”

  2011年1月18日,原告所购预售房所属的乐清市晨曦大厦B幢商住楼工程通过竣工验收,同月26日,该工程竣工验收文件报乐清市规划建设局备案。2011年3月2日,被告取得该工程土地使用权证。2011年5月4日,原、被告办理了交房手续。2011年8月1日,乐清市房地产管理局时任主管副局长朱立功在被告向乐清市房地产管理局出具的《关于变更部分分户墙和要求办理房产权证的报告》上签字“请按市府(2011)号抄告单精神予以实测”。2011年8月10日,被告委托乐清测绘院对晨曦大厦B幢进行测绘。同月30日,乐清测绘院在晨曦大厦B幢张贴房屋测绘成果公告。2011年10月,晨曦大厦B幢房屋测绘完成。2011年11月,晨曦大厦B幢测绘完成乐清测绘院内部审批。2011年10月31日,原告以被告逾期交房、逾期办证等行为构成违约为由,向原审法院提起诉讼。原审法院于同年12月15日作出(2011)温乐民初字第986号民事判决书,认定双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同,其第十五条关于逾期办证违约金按原告已付房价款01%一次性支付的约定,明显过低,不利于原告合法权益的保障,而将该条逾期办证违约金调整为按原告已付房价款以年利率61%按日计算,并按原告逾期办证违约金暂计算至2011年9月5日的请求判决支付逾期办证违约金11305元。被告不服该判决,向温州市中级人民法院提起上诉。温州市中级人民法院经审理,于2012年3月20日作出了“驳回上诉,维持原判”的民事判决。2012年4月27日,被告将包括测绘资料、土地出让合同书、房屋竣工验收备案登记表等备案材料提交至晨曦大厦B幢301室房产登记档案进行晨曦大厦B幢的产权登记备案。在晨曦大厦B幢301室房产权证办理完成后,被告就涉案房产申请产权初始登记。2012年10月8日,原、被告申请办理涉案房屋过户登记手续,同月9日经房产登记机关核准登记,2013年1月4日原告领取涉案房屋所有权证。本案审理过程中,原告撤回了第二项要求被告返还面积不足部分房价款19947元的诉讼请求。

  另查明:1、乐清市测绘院的公告记录表记载乐清市中心区A-a1地块房屋测绘成果曾于2011年8月30日至2011年9月7日张贴于晨曦大厦,但该记录表未注明测绘成果类型系预测成果或实测成果。2、由于房产权证办证政策的变动,乐清市住房和城乡规划建设局要求被告将包括测绘资料等在内的全部备案所需材料提交至晨曦大厦B幢301室房产登记档案,在301室房产权证办理完成后,才可就晨曦大厦B幢其余房产申请产权登记,但不需再提交相关备案资料。

  原判认为,原、被告于2009年10月27日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订,符合法律相关规定,应属有效,双方均应全面履行。《商品房买卖合同》第十五条约定,被告应当将需由其提供办理权属登记备案资料在商品房交付使用后90日内提交产权登记机关备案。该合同条款虽未具体明确被告应提供哪些备案资料,但依据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理法》对房屋所有权转移的规定,可确定出卖人应负有提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料等有关证明文件的义务,该义务应属出卖人的法定义务,故上述合同条款系对出卖人即被告履行上述法定义务期限之约定。

  关于涉案房屋备案登记时间问题。由于备案政策的变动,应乐清市住房和城乡规划建设局的要求,被告于2012年4月27日将包括测绘资料等在内的全部备案所需材料提交至晨曦大厦B幢301室房产登记档案,且按乐清市住房和城乡规划建设局的规定在301室房产权证办理完成后,才可就涉案房屋申请产权登记,但不需再提交相关备案资料。由此可见,被告于2012年4月27日就晨曦大厦B幢301室的备案登记应为晨曦大厦B幢的备案登记时间。涉案房产在晨曦大厦B幢301室房产权证办理完毕后才申请产权登记并非被告原因造成,其迟延不可归责于被告,故至2012年4月27日,应视为被告已完成了合同约定的备案义务。

  对于被告主张的其已于2011年8月1日将除测绘资料以外的其余全部备案资料提交备案登记机关登记并申请办证,涉案房屋办证迟延系测绘单位测绘迟延及部分业主违章造成,不能归责于被告的抗辩。该院认为,测绘资料系备案登记必备资料,测绘单位迟延提交测绘成果可由被告与测绘单位的测绘合同关系予以解决,并非法定免责事由。虽然被告提供了2011年8月30日的所谓测绘成果公告记录表,但该公告记录表记载成果类型系预测成果或实测成果不详,如果该公告内容系实测成果,则其公告时间2011年8月30日与乐清市测绘院经办人就测绘成果报测绘院内部审批时间2011年11月14日相差甚远;同时,如果本案确实存在部分业主违章行为,导致行政机关作出停止产权登记的具体行政行为,但被告也未提交证据证明其在行政机关作出停止产权登记的具体行政行为前已将备案所需材料提交备案登记机关备案;即便乐清市房地产管理局时任主管副局长朱立功在被告2011年8月1日向乐清市房地产管理局出具《关于变更部分分户墙和要求办理房产权证的报告》上签字“请按市府(2011)号抄告单精神予以实测”,但该签字内容不能说明备案机关已经收到被告提交的备案材料,因而该签名也不能证明被告已向备案机关提交备案所需材料,故被告的抗辩理由依法不能成立,不予支持。

  双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办证违约金按原告已付房价款01%一次性支付的约定,明显过低,不利于原告合法权益的保障。经(2011)温乐民初字第986号生效民事判决确定,对该条逾期办证违约金予以了调整,调整后逾期办证违约金按原告已付房价款按日以年利率61%为标准计算。生效法律判决对原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条逾期办证违约金的调整应及于双方就该合同义务履行完毕时止。对于被告主张的原告再次起诉违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条“……增加违约金数额以不超过实际损失额为限,增加违约金后当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持”规定的抗辩。该院认为,原告在2011年10月31日起诉时因被告当时尚未履行办证义务,且办证义务履行期限存在不确定性而暂要求逾期办证违约金计算至2011年9月5日止,现再次起诉要求被告支付逾期办证违约金系基于被告至2012年4月27日才履行合同义务所致该请求的延续,并非再次起诉要求被告赔偿损失,故原告再次起诉要求被告支付2011年9月5日后的逾期办证违约金并未违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条的规定,被告的抗辩依法不能成立。综上所述,被告于2012年4月27日完成涉诉房屋初始登记的备案义务,超出了双方约定的交付房屋(即2011年5月4日)后90日内(即2011年8月2日前)备案的期限,已构成违约。原告在2011年10月31日诉讼时,涉案房屋逾期办证违约金已应原告之请求暂计算至2011年9月5日,故本案逾期办证违约金应按原告已付房价款按日以年利率61%从2011年9月6日起计算至被告履行办证义务的前一日止(即2012年4月26日),被告逾期办证违约金应为73925元(1898453元×61%/年×233天÷365天/年)。土地使用权证办理的前提是原告已领取涉案房屋所有权证,涉案房屋2012年10月9日经房产登记机关核准登记,2012年11月28日原告才领取房屋所有权证,在原告领取房屋所有权证之前,不存在逾期办理土地使用权证问题,故对原告要求被告承担至2012年10月9日的土地使用权证逾期办证违约责任的请求,无事实依据,不予支持。原告在本案审理过程中撤回第二项要求被告返还面积不足部分房价款19947元的诉讼请求,系其对自己权利的处分,符合法律规定,予以准许(不再另行制作法律文书)。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定,判决:一、被告乐清蓝天房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告金舟逾期办证违约金73925元,款交原审法院民一庭转付。二、驳回原告金舟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2710元,减半收取1355元,由原告金舟负担524元,被告乐清蓝天房地产开发有限公司负担831元。

  宣判后,乐清蓝天房地产开发有限公司不服,提起上诉称:根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定,上诉人只有在自身存在过错或因自身原因导致不能办证或怠于办证的情况下,才有义务赔偿买受人损失。本案中,上诉人不存在任何过错,不能办证的原因在于部分业主违章装修。2011年9月,该部分业主的违章装修行为被举报,导致上诉人的登记申报受到影响,未能获准备案登记。原审法院判决上诉人为被上诉人的违法行为承担责任,显属错误。综上,请求撤销原判,发回重审或依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。

  被上诉人金舟辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审驳回上诉,维持原判。

  二审期间,被上诉人未提供新的证据。上诉人提供了一份由瑞安市建设工程质量监督站出具的情况说明,证明涉案工程于2011年11月24日经上诉人组织五方主体验收合格的事实。经审查,本院认为,上述证据不能作为认定涉案工程竣工验收合格时间的依据,本院不予采信。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后,依法对原判决认定的事实予以确认。

  本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人一审提供的证据不能证明其已于2011年8月1日将包括测绘资料在内的办理权属登记所需全部资料报产权登记机关备案的事实,原审法院对上诉人的该主张不予采信,并无不当。同时,原判认定上诉人办理权属登记的资料报产权登记机关备案的时间为2012年4月27日,与已生效的本院(2013)浙温民终字第501号民事判决认定的事实一致,该认定正确。另外,上诉人主张不能办证的原因在于业主违章,但其提供的证据不能证明被上诉人系违章的业主之一。因此,即使上诉人系由于第三人的原因造成违约,依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定,仍应向被上诉人承担违约责任。上诉人以部分业主违章为由主张其无需向被上诉人承担逾期办证的违约责任,不能成立。涉案商品房买卖合同约定按已付房价款的01%计算逾期办证违约金过低,原判根据生效的原审法院(2011)温乐民初字第988号民事判决确定的违约金计算方式认定上诉人应承担的违约金数额,亦无明显不当,本院二审予以维持。综上,原判认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法。上诉人的上诉理由不成立,对其上诉请求本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费2651元,由上诉人乐清蓝天房地产开发有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  李 佩

审 判 员  蔡蓓蓓

代理审判员  曾 慧

二〇一三年十一月十八日

书 记 员  詹旭初


20200109125503

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