上海凯乐建筑装饰工程有限公司诉上海航天有线电厂等房屋租赁合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/47/58上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2012)沪二中民二(民)终字第675号

  上诉人(原审被告,反诉原告)上海凯乐建筑装饰工程有限公司。

  法定代表人陆某某。

  委托代理人张登山,上海市天目律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告,反诉被告)上海航天有线电厂。

  法定代表人房某某。

  委托代理人李红玮,上海市中广律师事务所律师。

  原审被告陆某某。

  上诉人上海凯乐建筑装饰工程有限公司(以下简称凯乐公司)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市杨浦区人民法院(2011)杨民四(民)初字第2100号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人凯乐公司的法定代表人陆某某(暨本案原审被告)及其委托代理人张登山、被上诉人上海航天有线电厂(以下简称航天厂)的委托代理人李红玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,航天厂(前身为上海舒乐电器总厂)系上海市丹阳路140号厂房的产权人。2009年6月16日,航天厂(甲方)与陆某某(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定:甲方将上海市杨浦区丹阳路XXX号XX幢底楼(27号厂房)面积346平方米房屋出租给乙方使用,租赁时间自2009年7月15日至2012年7月14日,甲方将该厂房租借给乙方仅作铝合金、塑钢加工之用;月租金为人民币(以下币种均为人民币)9,47175元,该房屋每日每平方米建筑面积租金(含物业管理费)090元,月租金总计9,47175元,乙方先付房租后使用,缴付房租时间为上月末前五天内付清,每季按时交纳租金,逾期支付,每逾期一天,则乙方需按月租金的05%支付滞纳金;乙方若需装修,应先提出书面申请和改造方案交甲方,征得同意后,方能动工,装饰工程竣工后,乙方应提供竣工资料备案,租赁期满前,甲方要求恢复原状的,乙方必须恢复原状,乙方拆除添置的设备时,不得损坏房屋结构,经退房确认单验收后,方能办理退租手续;凡遇国家土地动迁、上级主管单位和企业工程项目开发而改变房屋用途的,甲方应在一个月前以书面的形式通知乙方终止合同,乙方应及时搬迁,同时甲方应退还预收押金,但不作任何经济上的补偿;拖欠租金累计1个月以上的,甲方有权终止本合同,收回该房屋;乙方在生产、经营过程中的活动,需通过环保评审,污染物的排放需达到环保要求,违者责任自负。合同签订后,陆某某支付了三个月租金及相当于一个月租金的保证金,航天厂向陆某某交付了房屋。陆某某对租赁房屋进行了装修。2009年6月30日,陆某某就改造装修向航天厂提交了书面申请报告,并附有施工图。2009年7月3日,航天厂基本同意施工方案,提出了几点说明。2009年7月16日,陆某某为向工商部门申请注册,要求航天厂在产证复印件上加盖企业行政章。航天厂于次日将产证复印件交给陆某某。2010年1月,凯乐公司经工商部门核准登记成立,法定代表人为陆某某。航天厂与凯乐公司签订的《房屋租赁合同》,内容和航天厂与陆某某签订的合同一致,只是承租人由陆某某变为凯乐公司。凯乐公司支付租金至2010年7月14日,后未再支付过租金。2010年9月28日,航天厂向凯乐公司发出通知书,要求凯乐公司必须在2010年10月10日前支付拖欠的房租,并表示如继续拖欠房租费,航天厂根据租赁合同对凯乐公司作违约处理,终止双方签订的房屋租赁合同。2010年10月1日,凯乐公司书面回复航天厂,表示航天厂曾口头承诺协助办理证件,但却未兑现,而凯乐公司的环境监测报告仍没有获得批准,故不同意付清房租。2010年10月27日,航天厂向驻舒乐园区各单位发出告知书,告知该厂将配合杨浦区的旧城改造计划,整体异地迁建,该厂将启动租赁单位清退工作。2010年11月5日,航天厂向凯乐公司发出告知书,要求凯乐公司于2011年4月30日前退租。2011年9月9日,航天厂再次发出通知,要求凯乐公司于2011年9月30日前搬离。现凯乐公司仍在所租赁的房屋内。

  2011年6月,航天厂向原审法院提起诉讼,称租赁合同签订后,从2010年7月至今陆某某及凯乐公司未缴纳房屋租金,航天厂多次催讨,均遭拒绝。故请求判令终止双方租赁合同;陆某某、凯乐公司迁出所租赁的房屋;凯乐公司按月租金9,47175元的标准支付2010年7月15日至实际迁出之日止的租金及房屋使用费,支付逾期付房租的违约金78,13750元;陆某某对上述款项承担连带还款责任。原审审理期间,凯乐公司提起反诉,称航天厂在签订合同时未将所租赁的房屋位于规划改造地段的情况予以告知,导致环评手续一直通不过,航天厂应承担缔约过失责任,已构成合同诈欺。故请求判令航天厂返还房屋租金及押金123,13275元,赔偿装潢费用及人工工资209,229元(其中装潢材料费124,929元,人工费84,300元),补偿暂时过渡费82,125元(每天每平方米150元,共150平方米,按365天计算)、营业执照和环评费10万元、搬迁费10,380元(按每平方米30元计算,共346平方米)、停业损失714,000元(2010年10月27日至2012年7月14日房租没到期停产、停业补偿,按每月34,000元计算)。

  原审法院另查明,2009年11月5日,凯乐公司向上海市杨浦区环境保护局提交了项目环境影响报告表及相关材料。上海市杨浦区环境保护局于同年11月12日作出审批意见。2010年5月6日,上海市杨浦区环境保护局向凯乐公司发出了建设项目限期验收告知单,表示该局于2009年11月6日对凯乐公司的建筑装饰项目进行了审批,于2010年5月开始试运行,经查该项目已基本符合环保审批的验收条件,请凯乐公司于2010年5月31日前申请环保竣工验收手续。2010年7月30日,上海市杨浦区环境监测站受凯乐公司委托对“三同时”验收监测出具测试报告,测试结果为边界测点噪声值超过昼间时段的标准值。

  原审法院经审理后认为,根据庭审及双方提供的证据材料,本案的争议焦点为:1、诉讼主体。2、违约责任。

  关于诉讼主体问题。航天厂分别与陆某某、凯乐公司签订过《房屋租赁合同》,根据两份的合同内容以及履行情况看,航天厂知道陆某某在承租房内设立企业并向工商部门申请注册登记,且在凯乐公司成立后,以同样的内容与凯乐公司签订了合同,又收取了凯乐公司支付的房租,故可以认定,陆某某与航天厂签订合同是为了设立凯乐公司,航天厂与凯乐公司签订合同后,合同主体变更,相对方即为凯乐公司,陆某某辩称其签订合同并支付租金及押金的行为系公司行为,而非个人行为,法院予以采信。故航天厂要求陆某某对凯乐公司的债务承担连带责任,缺乏依据,不予支持。

  关于违约责任问题。根据合同约定,航天厂交付了房屋,凯乐公司应当按约支付租金。从双方提供的证据看,凯乐公司不能证明航天厂在签订合同时已知道系争房屋列入动迁规划,故该公司认为航天厂隐瞒事实,缺乏依据,难以采信;凯乐公司亦无证据证明航天厂需为该公司办出环评手续,故凯乐公司认为航天厂违约,亦缺乏依据。而凯乐公司从2010年7月15日起未支付租金,显属违约,应承担相应的违约责任。综上,航天厂与凯乐公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应遵照履行。现凯乐公司未按合同约定支付租金,航天厂要求解除合同,并无不当,法院予以支持。合同解除日期为向凯乐公司送达诉状副本之日即2011年7月11日。合同解除后,凯乐公司应当迁出所承租的房屋,并按月租金9,47175元的标准付清租赁期间欠付的房租及合同解除后至实际迁出之日止的房屋使用费;航天厂应返还凯乐公司押金(保证金)9,47175元。凯乐公司未按时支付房租,航天厂根据合同约定的标准要求其支付违约金(滞纳金)78,13750元,亦无不当,法院予以支持。本案系凯乐公司违约导致合同解除,故凯乐公司要求返还房租、赔偿装潢费用、人工工资以及补偿暂时过渡费、营业执照和环评费、搬迁费,均难以支持。鉴于系争房屋的国有土地使用权被收回,航天厂已整体异地迁建,凯乐公司装饰装修残值,航天厂已无利用价值,故该厂不同意补偿,并无不当,法院予以支持。

  原审法院据此作出判决:一、上海航天有线电厂与上海凯乐建筑装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》于2011年7月11日解除;二、上海凯乐建筑装饰工程有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区丹阳路XXX号XX幢底楼;三、上海凯乐建筑装饰工程有限公司应于判决生效之日起十日内支付2010年7月15日至2011年7月11日的房屋租金人民币112,71382元;四、上海凯乐建筑装饰工程有限公司应于判决生效之日起十日内按月租金人民币9,47175元标准支付上海航天有线电厂2011年7月12日至上海凯乐建筑装饰工程有限公司实际迁出上海市杨浦区丹阳路XXX号XX幢底楼之日止的房屋使用费;五、上海凯乐建筑装饰工程有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海航天有线电厂违约金人民币78,13750元;六、上海航天有线电厂应于判决生效之日起十日内返还上海凯乐建筑装饰工程有限公司押金人民币9,47175元;七、上海航天有线电厂要求陆某某承担连带还款责任的诉讼请求,不予支持;八、上海凯乐建筑装饰工程有限公司的其余诉讼请求,不予支持。

  原审判决后,上诉人凯乐公司不服,向本院提起上诉称:原审法院遗漏证据,并未查明相关事实。从航天厂搬迁情况及政府规划等情况,可以表明航天厂在早已明知相关地块已列入城市动迁改造范围,仍隐瞒事实与凯乐公司签订租赁合同。凯乐公司投入资金对系争房屋装修改造后,在办理环评手续时因涉及动迁而无法通过,且在签订动迁协议时,租赁合同尚有19个月的期限,而凯乐公司因无法正常经营而蒙受巨大损失,对此航天厂存在欺诈嫌疑,应承担缔约过失责任。凯乐公司系在发觉受骗后方停止支付租金,故不构成违约,而航天厂应对凯乐公司的损失予以赔偿。故请求改判驳回航天厂原审上诉请求,支持凯乐公司原审反诉请求。

  被上诉人航天厂答辩称:根据查明的事实,系凯乐公司未按合同约定支付租金构成违约,其上诉所称航天厂搬迁等情况系其个人推测,不能证明航天厂在签订租赁协议前已事先知道动迁规划,也与客观事实不符。且凯乐公司是在动迁通知之前,于2010年6月就未按约支付租金。因此,原审法院所查明的事实清楚,判决正确。故请求驳回上诉,维持原判。

  原审被告陆某某表示同意凯乐公司上诉请求。

  经审理查明,原审法院判决查明事实属实,本院予以确认。

  本院认为,本案二审期间,凯乐公司仍主张航天厂在签订租赁合同时已知道系争房屋列入动迁规划,却向凯乐公司隐瞒该事实,构成欺诈,但凯乐公司在一、二审中均未提供足够证据予以佐证,故其主张本院难以采纳。至于凯乐公司关于其系因环评过程中得知系争房屋列入动迁,故以此为由停止支付租金,其也未提供相应证据予以证明,且系争房屋面临动迁亦不构成可以拒付租金的抗辩理由。另,凯乐公司称因系争房屋列入动迁而无法办出环保验收手续,但其并未提供证据证明,而根据查明的事实,凯乐公司系因其经营项目所造成噪音未达标导致其未能通过环保竣工验收,且审理中凯乐公司也未提供证据证明原双方约定应由航天厂负责为凯乐公司办出环保验收手续。综上,凯乐公司关于其未按约支付租金不构成违约的相关主张,缺乏事实依据和法律依据,本院无法采纳。鉴此,原审法院认定凯乐公司未按约支付租金构成违约,并无不妥,本院予以认同,相关判决事项本院予以维持。结合凯乐公司未按约支付租金等事实,原审法院对其要求航天厂返还租金并予以赔偿的请求不予支持,亦无不妥,本院予以维持。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费3,800元,由上诉人上海凯乐建筑装饰工程有限公司负担。

  本判决为终审判决。

  审 判 长冯 峰

代理审判员沈 京

代理审判员姚 跃

二○一二年六月十八日

书 记 员唐敏杰


20200109124758

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