上海凯达职业技能培训学校与上海宝东实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/47/59上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2013)沪一中民二(民)终字第3110号

  上诉人(原审被告)上海凯达职业技能培训学校。

  委托代理人林松根,上海创远律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)上海宝东实业发展有限公司。

  委托代理人朱颖,上海华宏律师事务所律师。

  委托代理人戚诚伟,上海华宏律师事务所律师。

  上诉人上海凯达职业技能培训学校(以下简称凯达学校)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第14645号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年10月29日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审查明,2009年7月21日,上海宝东实业发展有限公司(以下简称宝东公司)作为甲方,凯达学校作为乙方,双方签订《房屋租赁合同》一份,约定由乙方向甲方承租位于上海市浦东新区金业路218号(220-230)约6,449平方米房屋;租期为五年,自2009年10月1日至2014年9月30日;租金支付方式为先付后住,年租金为人民币(下同)1,880,000元,双方约定租金交付结算按半年支付,当半年租金有效期结束前30天,应支付下一个半年的租金,方可继续租赁使用,押金为300,000元;乙方逾期交付租金,除应及时补交外,还应按月租金的10%交纳逾期违约金。合同还对其他事项作了约定。同日,双方又签订《补充协议》一份,对房屋装潢等作了约定。

  2009年11月27日,宝东公司、凯达学校又签订《补充协议Ⅱ》,约定由凯达学校再向宝东公司承租金业路218号约343平方米的房屋,租期自2009年12月1日至2014年11月30日,年租金为85,000元。

  2010年12月1日,宝东公司、凯达学校签订《房屋租赁合同》一份,约定由宝东公司将金业路218号内六大间出租给凯达学校,租期为三年,自2011年1月1日至2013年12月30日,年租金为75,000元,租金支付方式同双方于2009年7月21日签订的租赁合同。

  2011年3月23日,宝东公司、凯达学校又签订《房屋租赁合同》一份,约定由凯达学校承租金业路218号内1,023平方米房屋,租期为33个月,自2011年4月1日至2013年12月30日,年租金为300,000元,租金支付方式同前。

  上述合同签订以后,凯达学校支付租金情况分别为:2009年7月21日合同约定的租金付至2013年3月31日,2013年4月1日至2013年9月30日期间的租金940,000元尚未支付;2009年11月27日补充协议约定的租金付至2012年11月30日,2012年12月1日至2013年5月30日期间的租金42,500元尚未支付;2010年12月1日合同约定的租金付至2012年12月31日,2013年1月1日至2013年6月30日期间的租金37,500元尚未支付;2011年3月23日合同中截至2012年9月30日的租金已经付清,2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金仅支付了75,000元,尚欠225,000元未付。综上,凯达学校共计欠付宝东公司租金1,245,000元。

  另查明,2012年10月1日期间,宝东公司在凯达学校承租房屋的部分楼顶进行了无证搭建,为此,凯达学校曾于2012年10月6日发函给宝东公司,要求宝东公司在收函后三日内将搭建的临时建筑物拆除,恢复当初租赁时的房屋原貌。2012年10月8日上午,由公安、城管、街道办等共同参与整改,拆除了部分违法建筑,由于钢结构拆除需大型设备等原因,剩余违法建筑责令宝东公司自行拆除并恢复原状。

  2012年10月,凯达学校以宝东公司未经其同意擅自在租赁房屋的屋顶进行违章搭建,严重影响了凯达学校的正常教学活动和生产经营,对在校师生的人身安全构成严重威胁,并对凯达学校的招生造成严重影响为由,起诉至法院要求宝东公司恢复原状(即拆除楼顶违章建筑)并赔偿凯达学校年度收入差额和学生退费等损失100,000元。法院于2013年4月作出一审判决,判决宝东公司于判决生效之日起一个月内将位于租赁房屋楼顶的无证搭建予以拆除,驳回凯达学校的其余诉讼请求。

  又查明,涉案房屋系宝东公司向案外人上海金桥集体资产投资经营管理有限公司(上海浦东金桥包装材料厂)租赁而来,租赁期限自2009年1月1日至2010年12月31日止。2011年9月8日,上海浦东金桥包装材料厂又向宝东公司出具《委托书》,委托宝东公司处理位于上海浦东新区杨高中路、金业路218号-230号(房产证号:老杨高路1700号)厂房的招商、招租管理事宜,委托期限为2011年1月1日至2014年9月30日止。

  2013年4月26日,宝东公司诉至法院,要求判令凯达学校支付:1、租金1,245,000元(2012年10月1日至2013年9月30日);2、违约金179,000元。

  审理中,对于涉案的无证搭建问题,宝东公司、凯达学校一致确认宝东公司搭建的部位仅是凯达学校承租的部分房屋的顶楼,法院判决宝东公司恢复原状之后,目前尚未拆除;宝东公司表示,因其无法进入搭建区域,才未实施拆除行为,但这不能作为凯达学校拒付租金的理由,凯达学校则表示其并未阻止宝东公司拆除,宝东公司拆除无证搭建后其愿意支付租金。关于逾期付款违约金,凯达学校认为己方没有违约,不需支付违约金。又,宝东公司表示,除了诉请主张的几笔租金,又有一部分租金已到期,但本案中不要求处理。

  原审认为,宝东公司、凯达学校之间的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,应为合法有效,双方均应恪守履行。支付租金是承租人的主要义务,本案中,宝东公司擅自在凯达学校承租区域的部分房屋屋顶进行无证搭建,显属不当,但并无证据表明宝东公司无证搭建的行为影响了凯达学校的教学,亦不能证明该搭建引起了房屋渗漏水,且即使房屋存在渗漏水状况,凯达学校也应及时向宝东公司报修或者先行自行修复,而不能作为其不付租金的理由。审理中,凯达学校对于欠付的租金数额及期间没有异议,宝东公司要求凯达学校支付租金的请求具有事实依据和法律依据,本院予以支持;但宝东公司无证搭建也存在过错,故其要求凯达学校支付违约金的诉请本院不予支持。

  原审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,于二〇一三年九月五日作出判决:一、上海凯达职业技能培训学校于判决生效之日起十日内支付上海宝东实业发展有限公司租金人民币1,245,000元;二、驳回上海宝东实业发展有限公司要求上海凯达职业技能培训学校支付违约金的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,616元,减半收取计人民币8,808元,由上海宝东实业发展有限公司承担人民币808元,上海凯达职业技能培训学校承担人民币8,000元。

  判决后,凯达学校不服,上诉于本院,诉称:凯达学校欠租事出有因,2012年9月25日,宝东公司因房屋动迁,要求凯达公司年底返还房屋。凯达学校租赁房屋的建筑面积为4,000余平方米,但双方合同约定的为8,000余平方米,宝东公司交付的房屋面积不足,无权要求凯达学校按全额支付租金。系争房屋于2013年4月返还给宝东公司,期后的租金不应当再由凯达学校承担。宝东公司不是系争房屋的权利人,无权出租房屋,在本案中没有主体资格。综上,要求二审法院撤销原审判决,改判驳回宝东公司的原审诉请。

  被上诉人宝东公司辩称:原审认定事实清楚,适用法律正确,要求二审法院维持原判。

  经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

  二审审理期间,宝东公司提交一份由上海金桥集体资产投资经营管理有限公司盖章并签字“同意”的委托书,以证明其出租有合法依据。凯达学校对于该证据的真实性、关联性均不予认可。经审查,本院对该委托书的真实性予以确认。

  本院认为:宝东公司、凯达学校之间的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,应为合法有效,双方均应恪守履行。凯达学校认为宝东公司不是系争房屋的权利人,其的出租权没有来源,不具有原告资格。本院认为系争房屋的产权虽非为宝东公司,但根据本院查明的事实,其有合法权利来源,因此宝东公司作为本案原告适格。凯达学校的抗辩理由不能成立,本院不予支持。

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。凯达学校主张已于2013年4月搬离,且因系争房屋动迁,应宝东公司要求才搬离,但其未提供相应的证据予以证明,本院不予采信。宝东公司交付的房屋面积与合同不符,不应当全额支付租金。本院认为,本案租赁的标的为房屋与场地,并非单指房屋,且合同约定的系按房屋、场地现状约定租金,非按面积单价约定租金,另租赁合同履行至今,凯达学校从未对租赁面积提出过异议,因此对于凯达学校该项主张,本院亦不予支持。

  综上所述,上诉人凯达学校的上诉理由不能成立,其上诉请求,本院难以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币16,005元,由上海凯达职业技能培训学校负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长庞闻淙

代理审判员许 京

代理审判员蒋辉霞

二○一四年一月十五日

书 记 员周璐珺


20200109124759

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