付某某与高新技术产业开发区大成公司商品房买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/55/30新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民事判决书

            

            (2012)乌中民四终字第777号


  上诉人(原审被告、反诉原告):付某某。

  委托代理人:史宁。

  被上诉人(原审原告、反诉被告):高新技术产业开发区大成公司。 

  法定代表人:唐恒志,该公司董事长。

  委托代理人:陆俊成。

  上诉人付某某因商品房买卖合同纠纷一案,不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2011)新民三初字第1040号民事判决,向本院提起上诉,本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理,上诉人付某某及委托代理人史宁,被上诉人高新技术产业开发区大成公司(以下简称大成公司)委托代理人陆俊成到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

  原审法院审理查明:2001年11月14日,付某某与大成公司签订《商品房买卖合同》,付某某购买大成公司开发的位于本市北京北路8号朗润园千禧小高层第1幢一层5号商铺现房。合同约定:建筑面积1008m2,单价8370元/m2、总房款843696元;商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,每平方米价格保持不变,房价款总金额按实际面积调整;2001年5月30日交房款30%即253696元,2001年11月14日交房款10%即10万元,剩余房款49万元可转分期即在2003年11月14日前交清,利息则按8%计;大成公司应当在2001年6月30日前交付房屋。合同签订当日付某某支付大成公司房款10万元,在此之前已付房款253696元。2002年9月,付某某向大成公司支付契税及维修基金合计2952936元。2004年4月至7月,付某某向大成公司支付剩余房款49万元,其中4月份支付15万元、5月份支付9万元、6月份支付15万元、7月份支付10万元。大成公司曾于2004年6月30日催告付某某支付房款10万元及利息2556120元。2005年5月,大成公司委托乌鲁木齐创能房地产评估有限公司对朗润园千禧小高层的房产面积进行测量,一层5号房屋产权面积为13904m2。房产查询显示,大成公司于2005年9月21日办理权属证书,该房屋所有权于2006年2月21日登记在大成公司名下,权属证书上登记的房屋坐落为朗润园小区4栋1层5室、建筑面积13904m2。2007年7月24日,大成公司将该房屋抵押给乌鲁木齐县安宁渠农村信用合作社并办理抵押登记,后于2008年5月13日解除抵押。

  原审法院认为:大成公司与付某某订立的商品房买卖合同是双方真实意思的表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方应按约定行使权利、履行义务。付某某所出售商铺的建筑面积发生变化属于合同内容的变更,该面积差异客观存在,大成公司与付某某双方在合同中对于面积差异的价款调整有明确约定,但并未约定差价款的给付期限,故大成公司可随时主张权利,其起诉未超过诉讼时效。该合同尚未全部履行完毕,现大成公司主张付某某依约支付差额部分房款300

  06880元符合法律规定并有相应证据证明,予以支持。房屋面积测量报告做出后,大成公司无证据证明其及时通知付某某变更合同内容、支付差额房款,而是将该房屋产权登记在自己名下,随后又将该房屋抵押贷款,故大成公司主张付某某支付利息的请求无事实和法律依据,不予支持。对于付某某的反诉请求,法院认为,合同内容虽然发生变更,但未变更的权利义务继续有效,已经履行的债务仍然有效。大成公司与付某某均未提出解除合同,双方应对合同所约定的房屋建筑面积予以变更而非重新订立合同。面积差异以及未向登记部门提交备案资料造成至今未办理权属证书非付某某的原因所致,大成公司应承担继续履行的违约责任。付某某反诉要求大成公司向登记部门提交备案资料并协助办理权属证书符合法律规定,应当予以支持。大成公司与付某某在合同中未约定产权登记的期限及相应的违约金,付某某在本案诉讼之前也未就此向大成公司主张权利,在双方尚未对面积差异进行变更的前提下,付某某要求大成公司承担房屋交付三个月后即自2002年12月17日起至今的逾期办证的违约金无事实和法律依据,法院对此不予支持。另外,大成公司将房屋产权办理在自己名下并抵押,但房屋仍为付某某实际占有使用,该房屋抵押贷款所产生的利息非付某某的实际财产损失,故对付某某的该项反诉请求法院不予支持。

  原审法院判决:一、付某某给付大成公司房款30006880元;二、大成公司于本判决生效后十日内向房屋产权登记部门提交备案资料,协助付某某办理位于本市高新技术产业开发区北京北路8号朗润园小区4栋1层5室房屋的权属证书;三、驳回大成公司的其他诉讼请求;四、驳回付某某的其他反诉请求。

  上诉人付某某上诉称:一、一审法院认定事实不清,被上诉人未将上诉人所售房屋进行登记备案,被上诉人在明知该房屋已出售并交付使用的情况下,故意隐瞒事实将该房屋办理了相应的房产证后抵押贷款。二、一审法院法律适用不当,被上诉人在新的面积测绘结果得出6年多后才主张的情况下显然超过诉讼时效,被上诉人逾期办证构成违约,应当承担逾期办证违约金。被上诉人故意将房屋办至自己名下并抵押贷款,谋取不当利益,侵犯了上诉人的合法权益,故请求依法改判,支持我方的诉讼请求。

  被上诉人大成公司答辩称:原审认定事实清楚,因涉案房屋测量面积比签订合同约定面积增加三十多平方米,双方需重新签订合同,才能办理产权登记备案手续,上诉人不配合,所以未办理产权证,上诉人上诉理由不成立,请求依法驳回上诉人的上诉请求。

  经二审审理查明事实与原审审理查明事实相一致。

  本院认为:付某某与大成公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。现付某某所购商铺实际测量面积超出合同约定的面积,根据《商品房买卖合同》中关于“产权登记面积与合同约定面积发生差异,每平方米价格保持不变,房价款总金额按实际面积调整”的约定,付某某应当按照实际测量面积补交房款,大成公司要求付某某支付房款30006880元的主张符合双方合同约定,应当予以支持。因双方并未对补交房款的履行期限做出约定,故大成公司享有向付某某随时要求履行的权利,诉讼时效亦应当从大成公司主张权利时起算,故付某某上诉称本案已过诉讼时效的理由不成立,本院不予支持。付某某上诉称大成公司逾期办理房产过户手续,应当承担逾期办证的违约责任。对此,本院认为,付某某与大成公司签订的合同中并未对大成公司协助付某某办理房产过户手续的期限进行约定,且根据商品房买卖行业惯例,付清房款是买受人的先合同义务,协助办理过户手续是开发商的后合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此,在付某某未履行补交房款的先合同义务的前提下,大成公司享有拒绝协助其办理房产过户手续的合理抗辩权,大成公司不应承担逾期办证的违约责任,故本院对付某某该上诉主张不予支持。根据我国法律规定,不动产物权的取得非经登记不产生法律效力,虽然大成公司与付某某签订了《商品房买卖合同》,付某某也支付了部分房款,且实际占有使用了涉案房屋,但因该房屋并未办理产权登记手续,付某某并未取得该房屋的所有权,大成公司将登记在自己名下的房屋进行抵押贷款并未对付某某构成侵权,况且,大成公司抵押贷款的行为并未影响付某某对涉案房屋占有、使用、收益的权利,故付某某关于大成公司将房屋登记在自己名下抵押贷款对其构成侵权,应当承担其利息损失的上诉理由亦不成立,本院不予支持。原审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  本案二审案件受理费14 40006元,由上诉人付某某负担(已交)。

  本判决为终审判决。


审 判 长  刘 晓

代理审判员  王 宏

代理审判员  郭新勇

二○一二年十月十八日

书 记 员  李 杰



20200109125530

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