上海双阳健身休闲有限公司与上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/48/06上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2013)沪二中民二(民)终字第201号

  上诉人(原审被告)上海双阳健身休闲有限公司。

  法定代表人吴某某。

  委托代理人丛龙风,上海同建律师事务所律师。

  委托代理人荆一杰,上海同建律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司。

  法定代表人王某某。

  委托代理人张莉,上海元竹律师事务所律师。

  委托代理人陈楚裕,上海元竹律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)上海三树旅店。

  法定代表人徐某某。

  委托代理人王刚,上海钟颖律师事务所律师。

  上诉人上海双阳健身休闲有限公司(以下简称双阳公司)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市杨浦区人民法院(2012)杨民四(民)初字第2049号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2013年1月30日公开开庭进行了审理。上诉人双阳公司的委托代理人丛龙风、被上诉人上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司(以下简称杨浦城投公司)的委托代理人张莉、被上诉人上海三树旅店(以下简称三树旅店)的委托代理人王刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,2003年8月8日,上海百强商贸发展有限公司(甲方)与上海市杨浦区双阳浴室(乙方)签订《协议书》约定,甲方同意将国顺东路XXX号一楼营业用房86平方米,二楼建筑面积用房1,292平方米租给乙方作足浴使用;租赁期八年,自2003年11月28日至2011年11月27日止,约定租金标准为:2003年11月28日至2004年11月27日,每年租金人民币(以下币种均为人民币)198012万元;……2010年11月28日至2011年11月27日,每年租金为374052万元。乙方在租赁期限内,须事先征得甲方的书面同意,方可将承租的房屋转租给他人。协议期满,甲方有权收回全部出租房屋,乙方应如期交还。在同等条件下,乙方有优先租赁的权利。

  2003年9月,上海市杨浦区双阳浴室企业名称变更登记为上海双阳足浴休闲有限公司。

  2004年2月,上海百强商贸发展有限公司注销。

  2005年5月19日,原审法院出具(2005)杨民三(民)初字第485号《民事调解书》,上海黄兴绿地设施建设发展有限公司与上海双阳足浴休闲有限公司达成调解协议:继续履行2003年8月8日上海双阳足浴休闲有限公司与上海百强商贸发展有限公司签订的《协议书》;……。

  2007年4月28日,上海双阳足浴休闲有限公司(甲方)与徐某某(三树旅社、乙方)签订《协议书》,甲方将国顺东路XXX号一楼营业用房100平方米,二楼725平方米租赁给乙方经营旅馆,租期自2006年6月13日至2011年11月12日止,约定租金标准:2006年6月13日至2007年6月12日,每年租金为391,462元;……2010年6月13日至2011年11月12日,每年租金为612,562元。上海黄兴绿地设施建设发展有限公司盖章确认。审理中,三树旅店认可承租房屋由其实际使用。

  2007年11月,上海双阳足浴休闲有限公司企业名称变更登记为现名双阳公司。

  2010年12月,杨浦城投公司登记为上海市XX路XX-XX双号房屋产权人。

  2012年3月8日,杨浦城投公司与案外人上海源丰文教用品有限公司(以下简称源丰公司)签订《上海市杨浦区国XX路XXX号-XXX号双号房屋租赁协议》,将包括双阳公司承租部位在内的共8,62172平方米房屋出租给源丰公司。审理中,杨浦城投公司未向原审法院提交其在与案外人签约前已事先征求双阳公司意见的证据。因双阳公司主张其具有优先承租权,经法院主持调解,杨浦城投公司同意以其与案外人源丰公司签订的《租赁协议》的同等租金单价标准(即每平方米348元,后逐年递增)将双阳公司租赁部位继续出租给双阳公司,并拟定租赁合同文本并先行盖章确认交给双阳公司,双阳公司经考虑认为,案外人源丰公司的每平方米348元租赁价格是综合了考虑一楼、二楼的租金标准,但双阳公司承租部位大部分在二楼,案外人源丰公司转租出去的价格一楼和二楼存在很大价差,故杨浦城投公司以348元的单价出租给双阳公司,不能视为同等条件,故不愿意签订该合同。杨浦城投公司认为,其与案外人源丰公司签订的租赁合同是同一单价,不区分楼上楼下,源丰公司对外转租的价格是其经营行为,如果双阳公司不愿意签订合同,应视为双阳公司放弃了优先承租权。

  审理中,杨浦城投公司与双阳公司均认可双阳公司支付租金至2011年11月27日,双阳公司未支付押金。杨浦城投公司表示除双阳公司转租给三树旅店的租赁房屋外,杨浦城投公司已收回双阳公司承租的其余部分,故其主张的房屋使用费是双阳公司转租给三树旅店的部分,其余房屋因已收回,不主张房屋使用费。

  原审法院经审理后认为,公民、法人的合法的民事权益受法律保护。租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。百强公司与双阳浴室于2003年签订的租赁协议已到期,双阳公司应将房屋返还现产权人杨浦城投公司。双阳公司提出其具有优先承租权,希望继续租赁系争房屋,但又不愿意与杨浦城投公司签订按杨浦城投公司与案外人源丰公司签订的租赁合同的同等条件拟定租赁合同,应视为其放弃了优先承租权,故杨浦城投公司要求双阳公司迁出系争房屋的诉讼请求,应予支持。三树旅店与双阳公司签订的租赁合同亦已到期,故三树旅店亦应迁出系争房屋。双阳公司占用房屋期间,应向杨浦城投公司支付房屋使用费,至于房屋使用费的金额,应以原租赁协议约定的租赁价格计算。因杨浦城投公司无证据证明在其与案外人源丰公司签订合同前已事先征求过双阳公司的意见,故其要求双阳公司赔偿损失之诉讼请求,不予支持。杨浦城投公司要求三树旅店为双阳公司的付款责任承担连带责任之诉讼请求,无相关事实与法律依据,法院不予支持。

  原审法院据此作出判决:一、双阳公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区国顺东路XXX号一楼、二楼房屋并将房屋交付给杨浦城投公司;二、双阳公司应于判决生效之日起十日内按每年人民币223,943元的标准,支付杨浦城投公司2011年11月28日起至实际迁出之日止的房屋使用费;三、三树旅店应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区国顺东路XXX号一楼、二楼房屋;四、杨浦城投公司之其余诉讼请求,不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  上诉人双阳公司不服原审判决,向本院提起上诉称:首先,原审法院认定双阳公司放弃优先承租权的事实错误。合同到期后,杨浦城投公司没有履行合同义务就将房屋租赁给案外人,已经构成违约。在本案一审审理过程中,杨浦城投公司将其与案外人签某的862172平方米的整体楼房租赁价格条件的合同向双阳公司出示并要求签某,但其与案外人签某的合同一楼门面占地四千多平方米,而双阳公司租赁的房屋绝大部分在二楼,不属于门面房屋,按照市场价格要求双阳公司签某这样的合同明显不属于同等条件。双阳公司曾发函要求就同等条件进一步协商。原审法院在未作现场和市场调查的情况下,没有任何依据的认定整体楼房的价格和部分楼面的价格相同即属于同等条件,把双阳公司要求继续协商的态度认定为不愿意签某合同和放弃优先承租权,属于认定事实错误。其次,原审法院认定双阳公司应支付房屋使用费错误。双阳公司拥有优先承租权,应在签某续租合同后缴纳房屋租金而不是房屋使用费;杨浦城投公司在2012年3月23日擅自将房屋停电造成房屋无法正常使用,也给生产经营造成了巨大损失,至今未恢复正常供电,故因杨浦城投公司的原因致使房屋无法正常使用的,双阳公司不应支付房屋使用费;另杨浦城投公司与案外人签某的合同有四个月的免租期,双阳公司按照同等条件也应享有免租期。再次,原审法院判令双阳公司和三树旅店迁出系争房屋错误。双阳公司未实际占有系争房屋,系争房屋是经杨浦城投公司同意转租给三树旅店的,不存在双阳公司迁出的问题。杨浦城投公司在诉讼中也未提出该项请求,原审法院对此进行判决不合法。三树旅店基于合同合法占有系争房屋并同样拥有优先承租权,原审法院判令其迁出不当。综上,请求二审法院撤销原判,改判驳回杨浦城投公司的原审全部诉讼请求。

  被上诉人杨浦城投公司答辩称:原审法院的判决未超出原审原告的诉请,对于迁出系争房屋的诉请是在庭审中明确确认的。杨浦城投公司与案外人签某的租赁合同,双阳公司在同等条件拒绝签订,应视为其放弃了同等条件下的优先承租权。双方的租赁合同已经到期,双阳公司继续占用系争房屋至今,原审法院判令其承担使用费并无不当,请求二审法院维持原判。

  被上诉人三树旅店答辩称:三树旅店是依据与双阳公司的转租合同占用使用系争房屋的,杨浦城投公司对此表示同意并盖章确认。三树旅店承租系争房屋后,按约支付租金,从未拖欠。直至案外人到系争房屋处三树旅店才知道系争房屋已另行出租他人。原审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院予以维持。

  本院经审理查明,原审查明事实无误,本院予以确认。

  本院另查明以下事实:在二审庭审过程中,三树旅店表示其已于2013年1月10日迁出系争房屋,杨浦城投公司认可三树旅店已经搬走,同意按目前的状态接收系争房屋。

  本院认为,上海百强商贸发展有限公司与双阳公司的前身即上海市杨浦区双阳浴室签订的协议书是双方真实意思表示,合法有效。根据相关法律规定,该协议书对系争租赁标的物的现产权人杨浦城投公司与双阳公司均具有约束力。协议书明确约定租赁期限的截止日期为2011年11月27日,现租赁期限已经届满,杨浦城投公司有权要求双阳公司迁出及返还系争房屋。三树旅店与双阳公司签订的合同亦已到期,其继续使用系争租赁房屋已失去依据,应一并迁出。对于双阳公司提出的其享有优先承租权的主张,因合同约定的优先承租权是在与他人同等条件下的优先承租权,也就是说此种优先承租权并非没有限制,只有在与他人同等条件下,双阳公司才享有优先承租权。现双阳公司认为不能接受杨浦城投公司与他人约定的租金标准,可见双阳公司并不具备合同约定的与他人同等条件,其主张的优先承租权不能成立。双阳公司占用系争房屋期间,应向杨浦城投公司支付房屋使用费,至于房屋使用费的金额,原审法院判决以原租赁协议约定的租赁价格计算并无不当,本院予以支持。二审审理过程中杨浦城投公司认可三树旅店已经搬走,同意按目前的状态接收系争房屋,表明三树旅店是在履行原审法院判令其迁出系争房屋之义务,三树旅店的上述行为并无不当,本院予以认可。双阳公司认为杨浦城投公司在2012年3月23日擅自将房屋停电造成房屋无法正常使用及给生产经营造成了巨大损失,但对此主张未能提供充分证据证明,本院不予采信。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当。双阳公司的上诉请求缺乏事实和法律依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:。

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币9,840元,由上诉人上海双阳健身休闲有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长丁康威

审 判 员周刘金

代理审判员秦 忠

二○一三年三月十九日

书 记 员范庆韵


20200109124806

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