丁明林诉吕学敏等房屋买卖合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/46/58南京市江宁区人民法院

民事判决书

(2013)江宁民初字第1839号


  原告丁明林。

  委托代理人王正伊,上海市锦天城(南京)律师事务所律师。

  被告吕学敏。

  被告江苏弘盛建设工程集团有限公司(以下简称弘盛公司)。

  法定代表人胡恒春,弘盛公司总经理。

  上列二被告的共同委托代理人朱龙,江苏天茂律师事务所律师。

  原告丁明林诉被告吕学敏、弘盛公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2013年5月15日立案受理后,依法适用普通程序,组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告丁明林及其委托代理人王正伊,被告吕学敏及其与弘盛公司的共同委托代理人朱龙到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

  原告丁明林诉称:其于2006年5月17日与被告吕学敏签订《购房协议》一份,吕学敏将位于南京市江宁区竹山路万欣翠园23幢902室房屋(以下简称902室房屋)以48万元价格出售给其,并约定2007年6月30日前办理好房屋产权证,江苏弘盛建设集团有限公司南京公司十分公司(以下简称弘盛十分公司)在合同上加盖印章,协议签订后,其按约支付了购房款,装修入住,但被告一直未为其办理过户,导致其无法将户口迁入江宁区,子女上学也要缴纳借读费,其在经营资金紧缺时也不能用该房向银行抵押借款,造成其重大损失,后与被告就退房及赔偿事宜进行协商,确定2012年6月20日前若不能办妥产权过户,则解除合同,被告吕学敏支付其200万元并承担违约责任,故其诉至法院要求:1、判令解除双方间的《购房协议》;2、判令被告吕学敏赔偿原告房价上涨损失、房产抵押融资损失、税费、公共维修基金调整损失、装修损失及已支付的房款合计210万元,被告弘盛公司对上述赔偿承担连带责任。

  被告吕学敏辩称,原告与弘盛公司签订合同时,对房屋状况是知晓的,且原告并没有按约支付房款;关于房屋过户问题双方目前正在协商中,原告因购房屋并无损失,其称的210万元的损失没有事实依据,故不同意解除合同,如果解除合同,损失明显过高,要求减少,故对原告的诉讼请求不予认可。

  被告弘盛公司辩称,除同吕学敏的答辩意见外,其公司还认为弘盛十分公司不具有签订合同的主体资格,吕学敏也不能代表弘盛公司,弘盛公司对吕学敏以弘盛十分公司名义与丁明林订立的协议不予认可。

  经审理查明,2006年5月17日,原告丁明林(乙方)与弘盛十分公司(甲方)签订一份《购房协议》,该协议约定弘盛十分公司将902室房屋以48万元的价格出售给丁明林,约定弘盛十分公司于2007年6月30日前办理好房产证,丁明林2007年春节前付30万元房款,余款2008年春节前付清,被告吕学敏在甲方一栏中签名。现该房屋登记在张长忠名下,面积为12872平米。

  本案在审理过程中,丁明林提交吕学敏于2010年4月17日出具的承诺书一份,载明:“2006年由江苏弘盛集团十分公司吕学敏转售给丁明林一套住宅(万欣翠园23栋902室),至2010年为止其房产证还未办理完毕,现由弘盛集团十分公司吕学敏承诺:在2010年8月15日前必须为其丁明林办理完房屋产权证书,如在此时间内不能办理完毕,房屋产权证一切责任由弘盛集团十分公司吕学敏承担,按12000元/平方赔偿给丁明林,外加装修费用贰拾万元,合计总价壹佰柒拾肆万陆仟捌佰元整。”2012年5月6日,吕学敏在该承诺书下方做出补充条款,载明:“经双方协商定于2012年6月20日起为其房产办理房产证,如到期不能办理由承诺方补偿其原订损失贰拾伍万元整(如至6月20日不开始办理,以其它形式支付丁明林贰佰万元人民币)。”吕学敏质证认可承诺书是其出具的,但其认为损失不能按照约定计算,弘盛公司质证认为其公司没有授权吕学敏出具承诺书,对此不予认可。

  就48万元购房款,丁明林陈述其已全部付清,且是付给吕学敏的,但吕学敏认可其只收到37万元购房款,就已付购房款丁明林未提交证据。

  审理中,丁明林主张902室房屋现在的价值应当按一手房的价格确定,其提交了周边一手房的均价15000元/平米至19000元/平米的网络信息,吕学敏质证不予认可,主张该房屋的价格是12000元/平米,双方就房屋价值无法协商一致。就902室房屋的价值,经本院向本区价格认证中心询价,902室房屋在2013年9月时的价格为12500元/平米至13000元/平米。

  本案原告丁明林在起诉时曾将弘盛十分公司作为被告,在诉讼过程中,其撤回了对弘盛十分公司的起诉,并于2013年9月9日向本院增加诉讼请求,请求判令解除双方之间的《购房协议》。

  上述事实,有原、被告陈述、承诺书、购房协议、调查笔录等证据证实。

  本院认为,根据相关行政法规规定,企业法人的分支机构不能再设立分支机构,故弘盛十分公司不是依法设立的组织,且弘盛公司对弘盛十分公司与丁明林订立的合同并不认可,而丁明林又没有证据证明弘盛公司授权吕学敏订立该协议,故2006年5月17日合同的双方当事人为丁明林与吕学敏,双方订立的合同合法有效,双方均应按合同履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。本案中,购房协议约定吕学敏将902室房屋出售给丁明林并办理房产证,但吕学敏一直未为丁明林办理过户手续且现902室房屋登记在案外人张长忠名下,吕学敏已无法按照合同约定履行将房屋过户至丁明林名下的义务,其行为构成违约,造成合同无法履行,丁明林可以请求解除合同,丁明林于2013年9月9日向本院主张要求解除与吕学敏之间的购房协议,符合法律规定,本院予以准许,故本院认定丁明林与吕学敏之间的购房协议于2013年9月9日解除。按照法律规定,因一方违约导致合同解除的,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他有效补救措施并有权要求赔偿损失,违约方还应承担违约责任。就已支付的房款应由原告丁明林承担举证责任,但丁明林未提交证据,而吕学敏只认可丁明林向其支付了房款370000元,故本院认定丁明林向吕学敏交付的房款为370000元,该370000元吕学敏应当向丁明林返还。因双方对涉案房屋现在的价值无法确定,经本院向本区价格认证中心询价,902室房屋在2013年9月时的价格为12500元/平米至13000元/平米,故本院酌定涉案房屋的单价为13000元/平米,涉案房屋的面积为12872平米,故现价值为1673360元,因双方约定的房屋价值为480000元,故涉案房屋的溢价1193360元,该损失吕学敏应当向丁明林赔偿。

  对于丁明林主张的房屋装修损失,丁明林未提供证据,但吕学敏出具的承诺载明涉案房屋的装修费用为贰拾万元,该承诺系吕学敏真实意思,不违反法律规定,故本院认定涉案房屋的装修费用为贰拾万元。

  当事人一方不履行合同,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,订立合同时不能遇见的损失,不予赔偿。本案中,因房产抵押融资、税费以及公共维修基金调整在订立合同时是双方所不能遇见的损失,故本院对丁明林主张的房产抵押融资损失、税费以及公共维修基金的损失的诉讼请求,本院不予支持。综上,丁明林的损失为1393360元,故对其要求吕学敏赔偿损失2100000元的诉讼请求,本院部分予以支持。丁明林主张弘盛公司承担连带责任,未提供任何证据,且弘盛十分公司不是弘盛公司设立的法人的分支机构,故本院对丁明林主张弘盛公司承担连带责任的诉讼请求,不予支持。

  据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条,判决如下:

  一、原告丁明林与被告吕学敏之间的购房协议于2012年9月9日解除。

  二、被告吕学敏于本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款370000元。

  三、被告吕学敏于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告丁明林房屋价格上涨的损失1193360元、装修损失200000元,合计1393360元。

  四、驳回原告丁明林的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本案应收案件受理费23600元,由原告丁明林负担3783元,被告吕学敏负担19817元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院,同时向该院(开户行:农行南京市鼓楼支行,账号1010590104000****)预交上诉案件受理费。

审 判 长  史俊杰

人民陪审员  赵 青

人民陪审员  李向群

二〇一三年十一月三十日

见习书记员  孙 杨



20200109124658

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