丁明洲与东莞市沙田镇齐沙股份经济联合社房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/46/58广东省东莞市中级人民法院


民事判决书



(2012)东中法民一终字第1264号


  上诉人(原审被告):丁明洲。

  委托代理人:杨军,广东泰旭律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告):东莞市沙田镇齐沙股份经济联合社。

  负责人:周坤明。

  委托代理人:胡异奇,东莞市司法局沙田司法所律师。

  上诉人丁明洲因与被上诉人东莞市沙田镇齐沙股份经济联合社(以下简称齐沙经联社)房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省东莞市第二人民法院(2012)东二法民一初字第1680号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  2012年3月21日,齐沙经联社向原审法院提起诉讼,请求判令:1、解除齐沙经联社、丁明洲签订的厂房租赁合同。2、丁明洲向齐沙经联社交付的250000元押金不予退还。3、丁明洲交纳地面维修费用168600元。4、丁明洲支付从2012年1月23日至2012年3月12日期间的租金206884元。5、丁明洲支付变压器费用及电费6765元。6、封存丁明洲的银行账户。7、本案诉讼费用由丁明洲负担。经原审法院释明,齐沙经联社当庭撤回第6项的诉请。

  原审法院经审理查明:齐沙经联社于2011年9月15日与丁明洲签订《厂房租赁合同书》约定:由齐沙经联社将位于齐沙工业区的厂房、办公楼、员工宿舍等出租给丁明洲使用,租赁期为15年,从2011年12月1日起至2026年11月31日止;每月租金为121700元,丁明洲必须在每月8日前将当月租金转入齐沙经联社银行账户;若丁明洲拖欠齐沙经联社超过两个月租金或者未经齐沙经联社书面同意,将租赁物部分或者全部转借或者转租他人,齐沙经联社有权单方随时没收定金、追回丁明洲拖欠款项、收回租赁物及解除合同。后因原厂房地面下沉维修,双方于2011年10月7日签订补充协议,约定计租期从2012年1月23日开始;厂房内及宿舍内地面下沉维修所需的一切费用,齐沙经联社、丁明洲双方各负担50%。另有手写部分添加内容:若地面维修工程未在2011年11月23日前完工,则计租期顺延。

  另查,齐沙经联社于2011年10月13日通知丁明洲接收涉案租赁物,丁明洲回复由齐沙经联社处理好地面下沉问题后再接收。

  齐沙经联社提供的荣亚厂房地面修复工程合同书、荣亚厂房地面修复工程验收结算凭证显示,齐沙经联社于2011年11月2日至2011年11月22日对涉案租赁物进行修复,并于2011年11月23日进行验收结算,该修复工程款合计421500元。

  又查,丁明洲确认已分别于2011年12月6日、2012年2月15日、2012年2月24日将5600平方米、2400平方米、2500平方米涉案租赁物转租给他人。丁明洲提供的由齐沙经联社于2011年12月1日出具的《产权使用证明》显示,齐沙经联社书面同意丁明洲转租使用齐沙经联社的自建厂房13500平方米。

  再查,涉案的租赁物已于2000年8月24日办理建设工程规划许可证。

  齐沙经联社、丁明洲双方于2012年3月20日进行庭前调解,双方一致确认涉案的租赁合同于2012年3月20日予以解除。

  原审法院认定以上事实的证据有:东莞市建设工程监理许可证、集体土地使用证、宗地图、建设工程规划许可证、房地产权证(3份)、厂房租赁合同书、厂房租赁合同书(补充协议一)、通知、荣亚厂房地面修复工程合同书、荣亚厂房地面修复工程验收结算凭证、产权使用证明以及原审庭审笔录等。

  原审法院认为:齐沙经联社、丁明洲双方在庭审前已就租赁合同的解除达成调解协议,确认租赁合同于2012年3月20解除。原审对上述事实予以确认。本案主要的争议焦点为:一、齐沙经联社、丁明洲双方对合同解除是否存在过错;二、齐沙经联社诉请的各项费用是否合法。

  关于焦点一,双方对导致合同解除的违约方是谁存在争议。齐沙经联社主张根据《厂房租赁合同》第九条第3款的约定,因丁明洲存在拖欠超过两个月租金和未经齐沙经联社书面同意,将租赁物的部分转租他人的行为,齐沙经联社可解除合同。丁明洲则认为其转租行为已获得齐沙经联社的同意,齐沙经联社地面维修工程的验收未通知丁明洲参与,且尚存在问题,故丁明洲有权顺延交租时间。据此,原审法院认为,从丁明洲提交的《产权使用证明》显示,齐沙经联社已书面同意丁明洲转租使用齐沙经联社的自建厂房13500平方米,现齐沙经联社主张丁明洲未经其同意转租厂房与事实不符。至于丁明洲迟延交租的问题,双方约定地面维修工程在2011年11月23日前完工的,从齐沙经联社提交的《荣亚厂房地面修复工程验收结算凭证》显示,该工程已于2011年11月23日验收结算,且丁明洲也已于2011年12月6日转租5600平方米的厂房,故原审法院对丁明洲辩称地面维修工程未完工的主张不予采信,依法认定丁明洲应于2012年1月23日起计租。截至齐沙经联社在2012年3月20日向原审法院提交起诉资料,丁明洲迟延交租并未超过两个月,故齐沙经联社诉请解除租赁合同的两个理由均不成立。但齐沙经联社、丁明洲双方在庭前调解时已一致同意解除租赁合同,故应视为双方协商一致解除,双方对合同的解除均没有过错。

  关于焦点二,对于本案中丁明洲所交付的250000元的押金,根据双方签订的厂房租赁合同书约定,只有当丁明洲达到第九条第3款所约定的特定的违约条件,如拖欠租金超过二个月;未经书面同意部分或全部转借或转租租赁物等条件,齐沙经联社才有权没收押金,但如焦点一的分析,由于齐沙经联社、丁明洲双方是协议解除租赁合同,双方对于合同解除均没有过错,因此齐沙经联社要求不予退还押金250000元没有法律依据,原审法院对该请求予以驳回。

  对于地面维修费用,根据齐沙经联社、丁明洲在《厂房租赁合同书(补充协议一)》第二条的约定,厂房内及宿舍内地面下沉维修所需的一切费用,齐沙经联社与丁明洲各负担50%。丁明洲主张双方对补充协议的条款有更改过,丁明洲只需承担40%的维修费用,而齐沙经联社在起诉时也只要求丁明洲承担地面修复工程总价款的40%即168600元,应视为双方对该约定的变更没有异议,原审法院对丁明洲的主张予以采信。因双方已对该维修费做出明确的约定,且齐沙经联社也因修复该地面进一步延长了涉案租赁物的免租期,故丁明洲应当依约定向齐沙经联社支付该维修费,原审法院对齐沙经联社要求支付地面维修费用168600元的主张予以支持。

  关于齐沙经联社诉请的2012年1月23日至3月12日期间的租金,由于《厂房租赁合同书》约定租金每月为121700元,根据焦点一所述计租期从2012年1月23日开始,现丁明洲并未按时交纳已构成违约,丁明洲应依法向齐沙经联社支付从2012年1月23日至2012年3月12日的租金121700元×(50÷30)=202833元。齐沙经联社主张超出部分没有法律依据,原审法院对超出部分予以驳回。

  关于变压器费用及电费,《厂房租赁合同书》第七条第2款规定:“乙方(丁明洲)在租赁期间应按时缴交租金、水电费、工人工资等一切与经营相关的费用。”齐沙经联社请求丁明洲支付变压器费用及电费6765元,丁明洲则主张其在接收涉案租赁物后,在免租期内已经垫付了变压器等相关费用,双方皆没有提出关于变压器、水电费等费用的相关证据,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此,原审法院对于齐沙经联社的该项主张不予支持。

  综上所述,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五、第二百二十条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:一、东莞市沙田镇齐沙股份经济联合社与丁明洲的租赁合同于2012年3月20日解除;二、丁明洲于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市沙田镇齐沙股份经济联合社支付地面维修费用168600元;三、丁明洲于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市沙田镇齐沙股份经济联合社支付从2012年1月23日起至2012年3月12日的租金202833元;四、东莞市沙田镇齐沙股份经济联合社需向丁明洲退回押金250000元,可在丁明洲支付第二、第三项款项时予以扣减;五、驳回东莞市沙田镇齐沙股份经济联合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审诉讼费3517元,由东莞市沙田镇齐沙股份经济联合社负担1700元,丁明洲负担1817元。

  丁明洲不服原审判决,向本院提起上诉称:(一)原审认定丁明洲应承担地面维修费用错误:1、案涉租赁物出现大面积的地面下沉问题属于主体结构问题,导致无法正常使用。2、丁明洲因已向齐沙经联社缴纳250000元的定金后不得已才签订《厂房租赁合同书(补充协议一)》,此举是为了减少更大的损失发生,协议本身就是对丁明洲的不公平。3、丁明洲对地面修复工程发包给他人承包的情况毫不知情,尤其是发包给不具备相关资质的个人。合同书明确约定地面修复工程达到国家或行业质量检验评定的合格标准,但工程验收结算时没有相关质量评定标准及意见。4、地面修复仍存在严重问题,齐沙经联社单方违约解除租赁关系,却要求丁明洲承担结算款不公平。在租赁关系解除后,案涉租赁物的权属完全属于齐沙经联社,地面修复这一行为使租赁物的使用价值增加而产生的收益也完全归属于齐沙经联社。丁明洲在没有享有任何收益的情况下却要支付巨大代价,严重违反公平原则。(二)原审要求丁明洲承担2012年1月23日至2012年3月12日的租金202833元是错误的:1、丁明洲承担租金的前提条件是地面修复工程完工,而地面修复工程完工的标准是要达到国家或者行业质量检验评定的合格标准。然而,不具备相关资质的案外人何祥交付的地面修复工程仍然出现大范围、大面积的地面裂缝,完全不符合交付的标准。2、在不堪村民骚扰的情况下,次承租人2012年3月份的租金已经直接缴纳给齐沙经联社。原审判决丁明洲再次缴纳租金严重违背公平原则。据此,丁明洲上诉请求:1、撤销原审判决第二项,依法改判丁明洲无需向齐沙经联社支付地面维修费用168600元。2、撤销原审判决第三项,依法改判丁明洲无需向齐沙经联社支付从2012年1月23日起至2012年3月12日的租金202833元。3、本案诉讼费用由齐沙经联社负担。

  齐沙经联社答辩称:丁明洲应当承担房屋修理费及租金。

  本院经审理查明,对原审查明的事实,本院予以确认。

  本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。《厂房租赁合同书》及《厂房租赁合同书(补充协议一)》为齐沙经联社与丁明洲的真实意思表示,内容并未违反法律法规的强制性规定,《厂房租赁合同书》及《厂房租赁合同书(补充协议一)》合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩,本案二审争议焦点是:(一)丁明洲应否支付地面维修费用168600元。(二)丁明洲应否支付2012年1月23日至2012年3月12日的租金202833元。

  关于第(一)焦点。齐沙经联社举证证明其已经按《厂房租赁合同书(补充协议一)》的约定,将案涉地面维修工程投标施工完毕,丁明洲并未提供证据予以反驳,而且丁明洲分别于2011年12月6日、2012年2月15日、2012年2月24日转租部分案涉租赁物,因此,丁明洲主张地面维修未达相关质量标准依据不足,本院不予支持。《厂房租赁合同书(补充协议一)》第二条明确约定,丁明洲需要承担相应的地面维修费用,齐沙经联社请求丁明洲支付地面维修费用依法有据。需要指出的是,齐沙经联社请求的地面维修费是基于双方签订的《厂房租赁合同书》以及《厂房租赁合同书(补充协议一)》的约定,丁明洲主张的租赁关系已解除的事实并不能免除合同解除前其依照合同约定应履行的全部义务,而丁明洲亦未在本案中就合同解除后相关损失的承担提起反诉,故对于丁明洲以合同解除为由主张无需支付地面维修费依据不足,本院不予支持。原审关于地面维修费用的处理正确,本院予以维持。

  关于第(二)焦点。根据合同相对性原则,向齐沙经联社支付租金的主体应为丁明洲,在各方并未变更租金支付主体的约定的情况下,次承租人是否向齐沙经联社支付租金并不能免除丁明洲的支付义务。丁明洲确认未支付2012年1月23日至2012年3月12日期间的租金,也未充分举证证明存在其他免予支付的情形,应向齐沙经联社支付租金,原审对此处理正确,本院亦以维持。

  综上所述,丁明洲的上诉理由不成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费687149元,由丁明洲负担(已预缴)。

  本判决为终审判决。     


审 判 长  廖 政

代理审判员  陈巧玲

代理审判员  陈加雄

二Ο一三年一 月二十五日

书 记 员  丁奕君

附相关法律条文:

第一百六十八条 第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

第一百七十条第一款第(一)项 第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定。




20200109124658

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