丁明进与广东中奥物业管理有限公司南宁分公司物业服务合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/46/58南宁市中级人民法院

民事判决书

(2012)南市民一终字第2430号

  上诉人(原审被告)丁明进。

  被上诉人(原审原告)广东中奥物业管理有限公司南宁分公司。

  负责人梁兵。

  委托代理人周有利。

  委托代理人甘秀娟。

  上诉人丁明进因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司南宁分公司(以下简称:广东中奥南宁分公司)物业服务合同纠纷一案,不服南宁市青秀区人民法院(2011)青民一初字第2808号民事判决,向本院提起上诉。本院于2012年7月24日受理后,依法组成合议庭,并于2012年8月14日组织当事人就争议事项进行调查、辩论、调解。被上诉人广东中奥南宁分公司的委托代理人周有利、甘秀娟到庭参加诉讼。上诉人丁明进经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  一审法院经审理查明:2007年4月25日,广州奥园物业管理有限公司南宁分公司(以下简称:广州奥园南宁分公司)(乙方)与广西燕京房地产开发有限责任公司(甲方)签订一份《城市花园前期物业管理服务委托合同》,约定由甲方选聘乙方对城市花园提供前期物业服务。合同第五条约定,乙方为业主提供物业服务收费按物价部门审批的收费标准由乙方按包干制方式执行,物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,高层住宅按075元/月?平方米;乙方向带电梯的物业业主或使用人按住宅物业30元/户?月收取电梯维护、维修及年检费,该费用与物业服务费同期收取;乙方向物业业主或使用人按75元/户?月收取城市生活垃圾清运费(该费用乙方代政府部门收取)。第六条约定,业主应于收楼之日(甲方在当地报纸刊登的交房通知指定的日期、业主签收楼确认书或者领取房门钥匙当日或经寄发的《交付使用通知书》所列明的默认收楼日,以先发生者为准)起交纳物业服务费、电梯维护保养及年检费、垃圾清运费等相关物业费及维修资金。第二十九条约定,专项维修资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,高层住宅为02元/月?平方米;本合同期限自双方签字后生效到该项目按照国家相关物业服务法律法规成立业主委员会,业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效日终止。

  2008年5月21日,丁明进与广州奥园南宁分公司签订《城市花园前期物业管理服务协议》,协议第五条约定,高层住宅物业服务费由业主按建筑面积075元/平方米?月交纳。第六条约定,电梯设施设备维护及年检费为30元/月/户, 住宅物业生活垃圾处理费为75元/月/户(根据南宁市城市生活垃圾处理费的收费政策调整而调整),专项维修资金为02元/平方米/月/户, 住宅物业办理入伙手续时按200元/户向原告交纳水电周转金(该费用由原告设立独立账户、专款专用)。第七条约定,各项物业服务费用(物业服务费、电梯维护保养及年检费、维修资金、生活垃圾费等)以每6个月为一周期交纳,业主应在每交费周期前10日内交纳当期的各项物业服务费用。第八条约定,逾期交纳各项物业服务费的,物业服务企业将按照每日加收欠交部分千分之三的标准向业主收取违约金。已办理房产证的,以房产证记载的建筑面积为准,包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,未办理产权证的,以商品房买卖合同中注明的物业建筑面积计收物业服务费。本协议所称前期物业管理服务是指至小区正式成立业主委员会并签署本小区《物业管理委托合同》之日止,在此期间提供物业管理服务。2009年3月17日,城市花园小区成立业主委员会。

  2007年6月1日,经广东中奥南宁分公司向南宁市物价局报批,该局下发南价格【2007】122号文件《关于“城市花园商住小区”物业服务收费标准的批复》,载明:“……二、物业服务费:住宅按房屋建筑面积计075元/㎡?月。本文有效期自2007年5月21日起至2009年5月31日止。”2009年4月30日,经中奥物业南宁分公司向南宁市物价局报批,该局下发南价格【2009】100号文件《关于城市花园商住小区物业服务收费标准的批复》,载明:“……二、物业服务费:住宅按房屋建筑面积计075元/㎡?月。本文有效期自2009年4月29日起至2011年4月30日止。”2010年9月8日,南宁市青秀区环境卫生管理站向广东中奥南宁分公司出具一份《委托书》,委托广东中奥南宁分公司代收城市花园小区住户2010年1-12月垃圾处理费。2010年10月26日,南宁市青秀区环境卫生管理站向广东中奥南宁分公司发出一份《函》,载明,从2011年1月1日起,该站将按每户每月8元收取垃圾处理费。广东中奥南宁分公司主张丁明进拖欠2008年4月1日至2010年5月31日的物业服务费215514元、电梯维护及年检费780元、专项维修资金5746元、垃圾清运费195元,2008年2月的水费16元,2008年2月至2010年4月的公摊电费80814元,水电周转金200元,遂诉至一审法院。在诉讼过程中,广东中奥南宁分公司撤回要求丁明进支付水费16元、公摊电费80814元的诉讼请求。

  一审另查明:丁明进于2006年7月4日向广西燕京房地产开发有限责任公司购买了城市花园花园住宅1号楼18层1803号房,建筑面积为11052平方米,约定交房时间为2007年12月30日。2007年12月27日,广西燕京房地产开发有限责任公司向包括丁明进在内的花园住宅业主发出《入伙通知书》,通知2007年12月30起办理入伙手续。但丁明进以开发商交付的房屋未达到交房条件为由拒绝接收房屋。2008年5月,丁明进向广东中奥南宁分公司提出交付房屋钥匙,但广西燕京房地产开发有限责任公司以丁明进未交纳管道燃气入网安装费及水电周转金为由通知广东中奥南宁分公司拒绝交付钥匙。直至2010年5月底,丁明进才接收房屋。后丁明进以广西燕京房地产开发有限责任公司逾期交房为由诉至人民法院,要求支付逾期交房违约金,该案经两级人民法院审理,判决驳回丁明进的诉讼请求。

  一审还查明:丁明进于2011年8月5日取得上述房屋的房屋所有权证,产权证登记的建筑面积为11057平方米。

  一审再查明:2008年6月27日,经南宁市工商行政管理局核准,广州奥园南宁分公司更名为广东中奥南宁分公司。同日,广东中奥南宁分公司向南宁市工商行政管理局领取了新的《营业执照》。

  广东中奥南宁分公司为广东中奥物业管理有限公司下属分支机构。广东中奥物业管理有限公司已取得物业管理资质证书,资质等级为一级。

  一审法院审理认为:广东中奥南宁分公司作为广东中奥物业管理有限公司依法设立并领取《营业执照》的下属分支机构,虽然不具备独立的法人资格,但在总公司的授权范围内,对外可以以自己的名义从事民事活动,其具有相应的民事权利能力和民事行为能力。广州奥园南宁分公司经工商部门核准更名为广东中奥南宁分公司,不影响公司权利义务的承担。《物业管理条例》第三十二条规定从事物业管理活动的企业应当具备独立的法人资格。丁明进依此提出广东中奥南宁分公司不具备独立的法人资格,对外签订的物业服务合同应为无效合同。对此,一审法院认为认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。强制性规定是指效力性禁止规范,即法律法规明确规定违反禁止性规定将导致合同无效,或者法律法规没有明确规定无效,但违反该规定将损害国家利益和社会公共利益的,该规定亦属效力性强制性规定,合同亦应认定无效。因此,上述规定并不属于效力性禁止规范,丁明进依此规定来主张合同无效,于法无据,不予采纳。广西燕京房地产开发有限责任公司作为建设单位,在小区房屋交付之前,聘请广东中奥南宁分公司作为小区的前期物业服务企业,并与广东中奥南宁分公司订立《城市花园前期物业管理服务委托合同》,符合法律规定,该合同是合法有效的,对包括丁明进在内的业主均具有约束力。丁明进主张广东中奥南宁分公司未经其同意擅自变更物业服务企业,侵犯了丁明进的合法权益。但房屋交付后,丁明进作为小区业主对广东中奥南宁分公司作为小区物业服务企业未提出异议,还与广东中奥南宁分公司就小区的物业服务订立了前期物业服务协议,因此,对于丁明进上述抗辩,不予采纳。综上,广东中奥南宁分公司受广西燕京房地产开发有限责任公司的委托,作为城市花园小区前期物业服务企业,在小区成立业主委员会、选聘物业管理企业前提供物业管理服务,并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费,丁明进作为受益人应履行按时交纳物业服务费,并按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。另外,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳,物业交付物业买受人使用后,物业服务费应由物业买受人交纳。本案中,开发商已按照合同约定的时间将房屋交付丁明进,但因丁明进个人原因没有及时接收房屋,该责任应由丁明进自行承担,因此,房屋实际交付后的物业服务费应由丁明进自行承担。

  关于广东中奥南宁分公司主张的物业服务费。根据合同的约定,物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,高层住宅按075元/月?平方米计算。南宁市物价局下发南价格[2007]122号、[2009]100号《关于城市花园商住小区物业服务收费标准的批复》同意城市花园小区住宅物业服务费按075元/月?平方米收取。故丁明进每月应交纳的物业服务费应按每平方米075元计11052平方米,丁明进从2008年4月开始拖欠广东中奥南宁分公司的物业服务费,至2010年5月止,丁明进应交纳的物业服务费为215514元(075元/㎡?月×11052㎡×26个月(2008年4月至2010年5月)。

  关于广东中奥南宁分公司主张的电梯维护费。根据合同约定,广东中奥南宁分公司向带电梯的物业业主或使用人按住宅物业30元/户?月另收取电梯维护、维修及年检费,该费用与物业服务费同期收取。因此,丁明进在交纳物业服务费的同时,需按每月每户30元的标准向广东中奥南宁分公司另行交纳电梯维护费。丁明进主张电梯费已包含在物业服务费内,于法无据,不予采纳。丁明进应向广东中奥南宁分公司支付拖欠的从2008年4月至2010年5月止的电梯维护费780元(30元/户?月×26个月)。

  关于每户每月的垃圾清运费。广东中奥南宁分公司受南宁市青秀区环境卫生管理站的委托向城市花园小区的居民收取垃圾清运费,丁明进应按75元/户?月按时向原广东中奥南宁分公司交纳垃圾清运费。丁明进应向广东中奥南宁分公司支付拖欠的从2008年4月至2010年5月期间的垃圾清运费195元(75元/户?月×26个月)。

  关于广东中奥南宁分公司主张专项维修资金。根据合同约定,专项维修资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,高层住宅为02元/月?平方米。故丁明进应向广东中奥南宁分公司支付从2008年4月1日至2010年5月31日期间的专项维修资金5747元(02元/月?平方米×11052㎡×26个月),现广东中奥南宁分公司仅向被告主张5746元,符合法律规定,应予以支持。关于广东中奥南宁分公司主张的水电周转金。根据双方签订的《城市花园前期物业管理服务协议》约定, 住宅物业办理入伙手续时按200元/户向广东中奥南宁分公司交纳水电周转金,丁明进在办理房屋入伙时未按约定交纳水电周转金,现广东中奥南宁分公司要求其补缴200元的水电周转金,予以支持。

  关于广东中奥南宁分公司主张的逾期交纳物业服务费及电梯费的违约金。丁明进违反合同约定未按时交纳物业服务费、电梯维护费,应当按照合同约定向广东中奥南宁分公司支付违约金。根据双方签订的前期物业服务协议约定,物业服务费用以每6个月为一周期交纳,业主应在每个交费周期前10日内交纳当期的各项物业服务费用,逾期交纳的物业服务企业将按照每日加收欠交部分千分之三的标准向业主收取违约金。现广东中奥南宁分公司主张业主应在每个交费周期前15日内交纳当期的各项物业服务费用,符合法律规定,予以采纳。丁明进拖欠广东中奥南宁分公司2008年4月1日至2008年6月30日期间的物业服务费及电梯维护费的违约金,应以33867元([(075元/月?平方米×11052㎡+30元/户?月)×3个月])为基数,从2008年4月16日计至2011年3月31日止,每日按3‰计算,计1097元。丁明进拖欠广东中奥南宁分公司2008年7月1日至2009年12月31日期间的物业服务费及电梯维护费的违约金,应从2008年7月起,每周期以6773元([(075元/月?平方米×11052㎡+30元/户?月)×6个月])为基数,从当期应当交纳物业服务费的最后期限之次日起计至2011年3月31日止,每日按3‰计算,计491314元。丁明进拖欠广东中奥南宁分公司2010年1月1日至2010年5月31日期间的物业服务费及电梯维护费的违约金,应以56445元([(075元/月?平方米×11052㎡+30元/户?月)×5个月])为基数,从2010年1月16日计至2011年3月31日止,计74507元。综上,丁明进应当向广东中奥南宁分公司支付的违约金共计675521元。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第六十条第一款、《物业管理条例》第三十二条、第四十一条、第四十二条、第四十五条、第六十七条之规定,判决:一、丁明进应向广东中奥南宁分公司支付2008年4月至2010年5月的物业服务费215514元;二、丁明进应向广东中奥南宁分公司支付2008年4月至2010年5月的电梯维护费780元;三、丁明进应向广东中奥南宁分公司支付2008年4月至2010年5月的专项维修资金5746元;四、丁明进应向广东中奥南宁分公司支付2008年4月至2010年5月的垃圾清运费195元;五、丁明进应向广东中奥南宁分公司补交水电周转金200元;六、丁明进应向广东中奥南宁分公司支付逾期交纳物业服务费、电梯维护费的违约金675521元;一审案件受理费100元,由丁明进负担。

  上诉人丁明进不服一审判决,上诉称:一审判决认定事实不清,适用法律错误。1、本案涉及的物业管理服务合同,并非上诉人的真实意思表示,且合同无效。2、一审采信上诉人与房地产公司的判决作为本案事实的推断,缺乏事实依据。3、一审中上诉人提供的开发商通知交房,但被上诉人拒绝交房的证据,一审不予认定存在错误。综上,请求撤销一审判决,驳回被上诉人的诉讼请求。

  被上诉人广东中奥南宁分公司答辩称:对上诉人的上诉理由不予认可,请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求,维持原判。

  当事人二审争议焦点为:上诉人丁明进应否向被上诉人广东中奥南宁分公司支付2008年4月至2010年5月的物业服务费215514元、电梯维护费780元、专项维修资金5746元、垃圾清运费195元以及补交水电周转金200元、支付逾期交纳物业服务费、电梯维护费的违约金675521元等各项费用?

  当事人二审中均未提交新的证据。

  本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

  本院认为:上诉人丁明进与原广州奥园南宁分公司签订的《城市花园前期物业管理服务协议》主体适格,意思表示真实一致,内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。丁明进主张该合同无效,缺乏充分的法律依据,本院不予采纳。依据上述协议,广东中奥南宁分公司受广西燕京房地产开发有限责任公司的委托,作为城市花园小区前期物业服务企业,在小区成立业主委员会、选聘物业管理企业前提供物业管理服务,并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费。丁明进作为受益人应按时交纳物业服务费、专项维修资金等各项费用。本案中,广西燕京房地产开发有限责任公司已按照合同约定的时间通知丁明进接收房屋,但丁明进没有及时接收房屋,责任在于丁明进,因此产生的物业服务费应由丁明进自行承担。此外,丁明进与开发商广西燕京房地产开发有限责任公司关于逾期交房的诉讼本院已经作出生效判决。一审根据该生效判决确认本案的事实,有充分的法律依据。丁明进主张一审依据生效判决认定本案事实错误,理由不成立,本院不予采纳。综上,一审判决认定事实清楚,证据充分,适用法律准确,本院予以维持。丁明进上诉无理,本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费100元,由上诉人丁明进负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  邓 杰

                         审 判 员  刘 萌

                         代理审判员  吴 宁

二O一二年十一月七日

书 记 员  骆春利


附相关法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

原判决认定事实清楚,适用法律正确的,判决驳回上诉,维持原判决;

原判决适用法律错误的,依法改判;

原判决认定事实错误,或者原判决认定事实不清,证据不足,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;


20200109124658

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