何卫国与巴彦淖尔市土地收购储备中心等房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/55/52内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院

民事判决书

(2014)巴民二终字第121号

  上诉人(原审原告)何卫国。

  被上诉人(原审被告)巴彦淖尔市土地收购储备中心。

  法定代表人赵建军,主任。

  委托代理人胡忠,内蒙古大法扬律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司。

  法定代表人李国信,总经理。

  委托代理人胡忠,内蒙古大法扬律师事务所律师。

  上诉人何卫国因与被上诉人巴彦淖尔市土地收购储备中心(以下简称土地收储中心)、巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司(以下简称国泰房地产公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院(2014)临民初字第219号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年7月9日受理后,依法组成由法官单久芬担任审判长,法官张莉萍、霍淑珍参加的合议庭,并于2014年7月15日公开开庭进行了审理,上诉人何卫国、被上诉人土地收储中心和被上诉人国泰房地产公司的委托代理人胡忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,2009年7月28日,土地收储中心作出《金川大道东新华街南新区建设道路绿化金融商业用地拆迁安置方案》,并予以公布,何卫国的住房在此拆迁区域范围内。后土地收储中心与何卫国签订拆迁补偿安置协议。被拆迁房屋的建筑面积为18391㎡。2009年12月4日、2009年12月7日,何卫国与国泰房地产公司签订二份住宅楼预购协议,主要内容为“何卫国的二套房屋面积共1971㎡,建设工程于2012年1月21日竣工。”后何卫国从国泰房地产公司按两套回迁房的面积领取了2012年3月1日前的临时安置补助费。何卫国诉请法院判令土地收储中心、国泰房地产公司支付其2012年3月1日至2012年9月30日期间的临时安置补助费331128元(1971㎡×24元/月/㎡×7个月)。

  原审法院经审理认为,土地收储中心、国泰房地产公司在审理中自认涉诉房屋已与施工方进行交工验收,但尚未经过监理单位竣工验收,故涉诉房屋不符合公告交付钥匙的条件,对其提出“国泰房地产公司于2012年3月1日向何卫国公告交付涉诉两套房屋的钥匙,交付钥匙时间为2012年3月1日”的辩称理由不予支持,应视为涉诉两套房屋的钥匙交付时间为何卫国实际领取钥匙之日(即2012年3月10日)。本案中,何卫国与土地收储中心实际形成了房屋产权调换的合同关系。2011年1月21日国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定:“本条例自公布之日起施行;2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁条例》同时废止;本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理……”。土地收储中心于《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前取得拆迁许可证,故本案的处理应适用《城市房屋拆迁条例》的规定。《城市房屋拆迁条例》第二条规定:“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿安置的,适用本条例”,第三十一条第二款规定:“在过渡期限内,被拆迁人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费……”;第三款规定:“搬迁补助费和临时安置补助费的标准,由省、自治区、直辖市人民政府规定”;第三十二条第二款规定:“因拆迁人的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人或房屋承租人,应当自逾期之月起增加临时安置补助费……。”《内蒙古自治区城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定“因拆迁人的责任延长房屋拆迁安置过渡期限的,按照下列规定执行:(一)对自行安排周转房过渡的被拆迁人或者房屋承租人,自逾期之月起按照临时安置补助费标准的二倍支付临时安置补助费;……延长房屋拆迁安置过渡期限最长不得超过一年”。2008年10月28日内蒙古自治区人民政府办公厅《关于进一步做好城市房屋拆迁工作有关事宜的通知》第三条授权各盟市、旗县应根据当地物价水平,合理确定本地区的房屋搬迁补助费和临时安置补助标准,每年公布一次。巴彦淖尔市发展和改革委员会公布2011年7月16日至2012年7月15日临河城区临时安置最低补助标准每月每平方米不得低于12元。综上,土地收储中心作为拆迁人应向何卫国支付延长房屋拆迁安置过渡期限内的临时安置补助费。现国泰房地产公司已经支付何卫国涉诉房屋2012年3月1日前的临时安置补助费,土地收储中心应支付何卫国2012年3月1日至2012年3月9日的临时安置费,补偿平米数应以被拆迁房屋面积18391㎡计算,不应以回迁房面积计算。故土地收储中心应支付何卫国2012年3月1日至2012年3月9日的临时安置费1324152元(被拆迁房屋的建筑面积18391㎡×24元/30天/㎡×9天)。何卫国于2012年3月10日从国泰房地产公司领取涉诉两套回迁房屋的钥匙,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”的规定,国泰房地产公司已于2012年3月10日将涉诉房屋转移给何卫国占有,应视为国泰房地产公司已于2012年3月10日向何卫国交付房屋,故何卫国要求土地收储中心支付2012年3月10日至2012年9月30日期间的临时安置补助费的诉讼请求没有事实和法律依据,应予驳回。关于何卫国提出“涉案房屋未经竣工验收,不符合交付条件。”的理由,不予支持。因国泰房地产公司不是拆迁人,也不是合同相对人,其仅是产权调换房屋的开发企业,故不应在本案中承担违约责任。何卫国要求国泰房地产公司支付临时安置补助费的诉讼请求应予驳回。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、国务院2001年6月13日公布的《城市房屋拆迁条例》第三十一条第二款的规定,判决:一、土地收储中心于本判决生效后十日内支付何卫国2012年3月1日至2012年3月9日期间的临时安置补助费1324152元(被拆迁房屋的建筑面积18391㎡×24元/30天/㎡×9天);二、驳回何卫国对国泰房地产公司的诉讼请求。案件受理费628元,何卫国预交314元,由何卫国负担300元,由土地收储中心负担14元,其余部分不再交纳。

  上诉人何卫国不服上述民事判决,向本院提起上诉称,一、原审判决认定事实错误。上诉人虽然在后来领取了涉诉商品房的钥匙,但事实上在上诉人领取钥匙之时,商品房并未完全竣工验收合格,水、电、暖等基本配套设施未到位,小区道路未通行,不具备交付条件。且二被上诉人在原审中认可涉诉商品房已与施工方进行交工验收,但尚未经监理单位竣工验收。因此,原审法院认定把钥匙交付给了上诉人就视为商品房已交付的事实是错误的。二、原审判决适用法律不当。关于商品房的交付有以下法律规定:《城市房地产管理法》第二十六条规定:房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。《建筑法》第六十一条规定:建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收合格的,不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定:建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容……建设工程经验收合格的,方可交付使用。因此,达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件,关键要看房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后,基础设施、公共配套建筑是否达到使用条件,包括供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门的验收或开通手续。事实上,国泰房地产公司在2012年3月1日向上诉人交付商品房时,只是与施工方进行了交工验收,并没有经监理单位竣工验收,涉诉商品房的所有配套设施均未到位,未达到商品房居住的基本条件,不具备交付条件。故被上诉人国泰房地产公司交付的仅仅是商品房的钥匙,而非商品房。而原审法院却依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十一条第一款“对商品房的转移占有,视为商品房的交付”来认定国泰房地产公司已将涉诉商品房转移给上诉人何卫国占有,视为国泰房地产公司已于2012年3月10日交付了商品房的事实是错误的,因此,原审存在适用法律不当的情形。综上,请求撤销原判决,改判支持上诉人的原审诉讼请求。

  被上诉人土地收储中心未提供书面答辩,在庭审中口头辩称,请求驳回上诉人的上诉请求。一、土地收储中心与上诉人之间不存在回迁安置产权调换关系,土地收储中心对上诉人的拆迁房屋是以现金方式进行的补偿,土地收储中心没有义务支付上诉人的所谓临时安置补助费;二、交付钥匙即视为交付商品房,商品房交付后买受人以商品房交付条件不符合法律规定为由要求支付实际交付日至符合法定交付条件之日止的逾期交房违约金无法律依据,不应支持;综上,上诉人的上诉请求无理无据依法应当驳回。

  被上诉人国泰房地产公司未提供书面答辩,在庭审中口头辩称,交付钥匙即视为交付商品房,商品房交付后买受人以商品房交付条件不符合法律规定为由要求支付实际交付日至符合法定交付条件之日止的逾期交房违约金无法律依据,法院不应支持。

  本院经二审查明,2009年12月2日,被上诉人土地收储中心作为甲方与乙方上诉人何卫国签订了一份《新华街南道路拓宽及回迁安置房建设项目商品房拆迁补偿安置协议书》(以下简称《安置协议书》),主要内容为:“……经巴彦淖尔市建设委员会拆许字(2009)第018号《商品房拆迁许可证》批准,需拆迁以下产权属乙方所有的商品房,乙方自愿以货币补偿方式终结商品房产权,甲乙双方协商达成如下协议:一、被拆迁房屋位于新华西街南、水源路西街(巷),占地面积21283平方米,建筑面积18291平方米……。二、乙方的房地产及附属设施和装修费等补偿金额为261299元。三、甲方补给乙方奖金7839元。四、甲方补给乙方安置优惠款140875元。五、甲方补给乙方搬迁补助费1839元,临时安置补助费为8828元。……九、领取的补偿安置费总金额为:人民币肆拾贰万零陆佰捌拾元,小写:¥420680元”。同日,何卫国填写了《拆迁补偿领款单》,载明:何卫国拆除建筑面积18391平方米,拆迁占地面积21283平方米;补偿总金额420680元;何卫国在领款人一栏内签名捺印。同日,何卫国还向国泰房地产公司领取了商品房拆迁补偿款20000元,并向国泰房地产公司出具了领条。2009年12月4日和2014年12月7日,上诉人何卫国与被上诉人国泰房地产公司签订了两份《新华西街南、水源路西金川大道东小区住宅楼预购协议》(以下简称《预购协议》),购买了国泰房地产公司开发的位于临河区新华西街南、水源路西、金川大道东小区1号楼4单元2层241号住宅楼(建筑面积(暂测面积)约为1043平方米,单价为185022元/平方米,总价款192978元)和4号楼3单元2层231号住宅楼(建筑面积(暂测面积)约为1928平方米,单价为1778元/平方米,总价款164998元)。国泰房地产公司在上述两份《预购协议》中承诺建设工程于2012年1月21日竣工。2009年12月15日和2009年12月17日,国泰房地产公司给何卫国出据了收到房款192978元和164998元的收据两张。

  另查明,2009年12月15日,何卫国收到了国泰房地产公司收据四张,金额为359976元,领现金80704元,总计440680元,并给国泰房地产公司出具了收条。

  又查明,涉案商品房至今未竣工验收。

  还查明,2011年7月15日,巴彦淖尔市发展和改革委员会公布巴彦淖尔市临河城区商品房拆迁临时安置最低补助标准为每月每平方米不得低于12元。执行日期为2011年7月16日至2012年7月15日。

  其余事实与一审查明一致,本院予以确认。

  本院认为,本案的焦点问题是土地收储中心、国泰房地产公司是否应支付何卫国2012年3月1日至2012年9月30日期间的临时安置补助费331128元。临时安置补助费是拆迁工作开始后,因拆迁人未能向被拆迁人提供临时住处,拆迁人给付被拆迁人一定数额货币,由被拆迁人自行解决过渡时期住房问题。它是因拆迁导致被拆迁人无法在原商品房居住生活引起。上诉人何卫国与被上诉人土地收储中心签订的《安置协议书》,系双方当事人的真实意思表示,且未违反相关法律法规的规定,合法有效。虽然《安置协议书》中约定的补偿方式是货币补偿,但从何卫国与土地收储中心在签订《安置协议书》的同时,又与国泰房地产公司签订了两份商品房《预购协议》,购买了国泰房地产公司开发的位于临河区新华西街南、水源路西、金川大道东小区1号楼4单元2层241号和4号楼3单元2层231号两套商品房,及国泰房地产公司支付何卫国2012年3月1日前临时安置补助费的事实,说明何卫国与土地收储中心和国泰房地产公司实际形成的拆迁安置补偿方式是产权置换。且该事实已被内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院(2012)临民初字1426号民事判决和(2013)临民初字第186号民事判决及本院(2013)巴民二终字第69号民事判决所确认。故土地收储中心应给付何卫国从搬迁之日起至交付商品房之日止的临时安置补助费。至于交付商品房的时间,上诉人何卫国上诉称,被上诉人国泰房地产公司开发的涉案商品房至今未竣工验收,国泰房地产公司向其交付商品房钥匙的时间不应视为商品房的交付时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对商品房的转移占有,视为商品房的交付使用,但当事人另有约定的除外。”的规定,购房人对商品房实际占有使用的行为,可以证明该商品房已经交付。本案中,涉案商品房的钥匙已经交付购房人何卫国,何卫国对商品房已进行装修并入住,且临时安置补助费解决的就是住房问题,现何卫国的住房问题已解决,故一审法院以双方认可的2012年3月10日交付钥匙的时间认定为商品房的交付时间,并判决被上诉人土地收储中心支付上诉人何卫国2012年3月1日至2012年3月9日期间的临时安置补助费1324152元并无不妥。综上,上诉人何卫国的上诉理由无事实和法律依据,应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费628元,由上诉人何卫国负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长 单     久     芬

审 判 员 张     莉     萍

代理审判员 霍     淑     珍

二〇一四年九月五日

书 记 员 乌力吉仗嘎


附相关法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定。

……


20200109125552

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