丁晶与崔子琦房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/46/58内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院

民事判决书

 (2013)呼民终字第813号

  上诉人(原审被告)丁晶。

  委托代理人袁爱军。

  被上诉人(原审原告)崔子琦。

  委托代理人张照英,内蒙古守正律师事务所律师。

  上诉人丁晶因房屋租赁合同纠纷一案,不服内蒙古自治区阿荣旗人民法院(2013)阿民初字第517号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年12月10日受理本案,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定依法组成由审判员栾雪担任审判长,审判员王子学、审判员陈伟参加的合议庭,于2014年12月24日公开开庭审理了本案,上诉人丁晶及其委托代理人袁爱军、被上诉人崔子琦的委托代理人张照英到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,2012年1月13日原告崔子琦(甲方)与被告丁晶(乙方)签订了房屋租赁合同,原告崔子琦将座落在阿荣旗那吉镇新兴街中秋巷自家二层楼280平方米房屋租赁给被告丁晶,租期3年,从2012年3月1日起至2015年3月l日止,租金每年26 000元,每年的1月1日至3日将一年的租金一次付清,到期不付为违约,应承担违约责任。原告崔子琦与被告丁晶任何一方违约应承担违约金10 000元(即原告崔子琦提前不租,被告丁晶提前退租,到期不交租金等违反合同事项)。被告丁晶于2012年1月份向原告崔子琦交付了第一年房屋租金26 000元,原告崔子琦将出租的房屋交给了被告丁晶使用(开设幼儿园),被告丁晶对租赁房屋进行了装修。被告丁晶于2012年10月份因水质量问题搬出租赁房屋,并告知了原告崔子琦,具体搬出时间原告崔子琦不清楚,被告丁晶搬出租赁房屋,但没有将房屋钥匙交给原告崔子琦。到2013年1月3日被告丁晶既没有向原告崔子琦交付第二年租赁房屋租金,也没有向原告崔子琦交回租赁房屋钥匙。2013年1月6日原告崔子琦家属找到那吉镇第三派出所要求证实出租的房屋损失情况,民警宋德龙(同去民警程超)到原告崔子琦出租的房屋核实损失情况,当天被告丁晶家属将房屋钥匙交给原告崔子琦家属,被告丁晶承认是2013年1月5日至6日派出所民警去租赁房屋时向原告崔子琦家属交付了房屋钥匙。原告崔子琦于2013年4月份对出租的房屋进行了装修自用至今。原告崔子琦请求被告丁晶赔偿损失7 000元,但原告崔子琦没有提供证据。2013年5月15日经调查阿荣旗公安局那吉镇第三派出所民警宋德龙询问笔录:2013年1月6日女房主找派出所(同去民警程超)去石油新村出租房屋,让我们证实一下出租房屋损失情况,有一处暖气冻了,还有一个墙给改成门了,租房的男士将钥匙交给了女房主,女房主只说赔偿暖气损失和把门恢复原状。经组织双方调解,达不成协议。

  原审法院认为,原告崔子琦与被告丁晶签订的房屋租赁合同,双方意思表示真实,权利义务关系明确,故该合同系有效合同。被告丁晶已交付给原告崔子琦第一年租赁房屋租金,被告丁晶已使用了租赁房屋,双方没有异议。被告丁晶抗辩是与原告崔子琦协商解除房屋租赁合同、是原告崔子琦主动提出解除房屋租赁合同、原告崔子琦于2012年12月31日打电话要求收回房屋钥匙和解除合同、是原告崔子琦提前不租赁房屋。但被告丁晶没有提供事实证据予以证明,因此不予以采信。根据原告崔子琦与被告丁晶签订的房屋租赁合同的约定,任何一方提前不租、提前退租、到期不交租金,构成违约,应承担违约金10 000元。被告丁晶于2012年10月搬出租赁的房屋,搬出房屋被告丁晶虽然通知了原告崔子琦,但被告丁晶没有将房屋钥匙交给原告崔子琦,因此双方租赁房屋合同事实没有解除。原告崔子琦打电话向被告丁晶索要出租房屋钥匙,被告丁晶没有给原告崔子琦钥匙,此时双方房屋租赁合同也尚没有解除。2013年1月3日被告丁晶没有向原告崔子琦交付第二年房屋租赁租金,已构成违约行为,被告丁晶应承担违约金责任,因此原告崔子琦请求被告丁晶给付违约金10 000元,予以支持。2013年1月6日被告丁晶将租赁房屋钥匙交给原告崔子琦,足以说明被告丁晶要求解除房屋租赁合同,原告崔子琦接收了出租房屋钥匙视为同意解除了房屋租赁合同。因此原告崔子琦请求被告丁晶给付第二年出租房屋租金26 000元,不予以支持。原告崔子琦请求被告丁晶赔偿损失7 000元,因原告崔子琦没有提供事实证据予以证明,不予以支持。被告丁晶虽然提出约定违约金10 000元过高,要求减少,但被告丁晶不能提供证据予以证明,因此不予以采信。被告丁晶提出反诉,没有提供事实证据,且没有交纳反诉费,不予以审理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任”、第一百一十二条第二款“当事人可以在合同中约定,一方违反合同时,向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”、及根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定,和依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定,判决如下:一、被告丁晶于本判决生效之日起3日内给付原告崔子琦违约金10 000元。二、驳回原告崔子琦其他诉讼请求。案件受理费875元,由原告负担825元、被告负担50元。

  上诉人丁晶上诉称,一、一审法院认定事实错误。一审法院对被上诉人要回钥匙的时间认定不清,调查时不负责任,偏向被上诉人。双方在交接钥匙时间上存在重大分歧,一审法院调查当时在场的阿荣旗公安局第三派出所的两位民警中的一人宋德龙,没有调查另一个人程超。一审法院在调查时就已认定被上诉人要回钥匙时间是1月6日,是按着被上诉人的说法去调查的。被上诉人是2012年12月31日打电话向上诉人要钥匙收回房屋,请求两位民警证实房屋损失情况,一审法院询问是在2013年5月15日,事情己经过去4个半月,二人不可能记住是哪天去的出租屋。一审法院没有深入调查。二、一审法院对谁提出解除合同承担违约责任认定错误。一审开庭笔录中被上诉人承认打电话向上诉人要的钥匙,事实上也是被上诉人打电话向上诉人要钥匙并请第三派出所两位民警证实损失情况,交接钥匙情况。以上是三方都认可的事实,一审法院不给确认。综上,是被上诉人主动提出解除合同,使合同不能履行,应承担提前不出租的违约责任。请求二审法院依法改判,支持上诉人的上诉请求。一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。

  被上诉人崔子琦答辩称,一、答辩人认为一审判决事实清楚证据充分,适用法律正确。上诉人由于在租赁合同过程中没有按照合同的约定履行而违约,造成了合同不能履行这一事实清楚。1月3日上诉人应该交第二年的租金,在此期限上诉人没有交纳,在1月6日,被上诉人打电话给上诉人,并找到民警当场证实,民警到场的事实上诉人不否认,民警也证实了在这一天上诉人将钥匙交给了被上诉人,对此一审法院在查明的非常清楚。二、此合同在履行过程中,上诉人提前搬出了该房屋,并且将该房屋没有认真管理,将门、暖气和锅炉都已经损坏,在此基础上一审被上诉人请求赔偿损失7 000元,应当判令上诉人赔偿损失,一审这一请求没有被支持是不当的,请求二审法院在查明本案事实后维持原判,驳回上诉。

  本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致,应予确认。本院二审期间,

  上诉人提交新证据民警宋某某书面证明材料一份,证明民警宋某某去租赁房屋的时间不是2013年1月6日,而是2012年12月30日,在一审期间询问民警宋某某的笔录中记载的时间是2013年1月6日有误。经质证,被上诉人对该份证据的真实性不认可,认为作为证据材料应当证人出庭,如果该证据材料有第三派出所盖章就是以单位形式出具的,这份材料中没有明确表示是2012年12月31日,说的时间与一审法院向宋某某调取的笔录吻合,且该份证据是打印的,不能证明是本人签字。本院认为,因宋某某未到庭接受质证,故对该份证据不予采信。

  本院认为,本案的争议焦点为上诉人丁晶是否违反了与被上诉人崔子琦签订的房屋租赁合同。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,权利义务关系明确,该合同合法有效,双方当事人均应按合同约定履行。双方当事人对于上诉人丁晶已交付第一年租赁房屋租金且已使用了租赁房屋这一事实没有异议,根据双方签订的房屋租赁合同的约定,上诉人丁晶应于2013年1月1日-3日缴纳下一年度的租金,到期不交租金,应承担违约金10 000元。上诉人丁晶于2012年10月搬出租赁的房屋,但没有将房屋钥匙交给被上诉人崔子琦,因此双方租赁房屋合同事实没有解除,上诉人丁晶应按照合同约定缴纳租金。上诉人丁晶认为没有缴纳租金的原因是已于2012年12月31日将房屋钥匙交还被上诉人崔子琦,是被上诉人崔子琦主动解除的合同。对此陈述被上诉人崔子琦不认可,上诉人丁晶亦未提供有效证据证实其主张,故本院对其主张不予支持。综上,上诉人丁晶的上诉请求不能成立,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,审判程序合法,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费50元,由上诉人丁晶负担。

  本判决为终审判决。

      

审 判 长  栾 雪

审 判 员  王子学

审 判 员  陈 伟

二0一四年二月十九日

书 记 员  姜 楠

附:一审判决适用的法律规定

《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款:“公民法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任”。

《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款:      

“当事人可以在合同中约定,一方违反合同时,向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”。

《中华人民共和国合同法》第六十条第一款:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条:“法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的,还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决”。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条:“判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括:

(一)案由、诉讼请求、争议的事实和理由;

(二)判决认定的事实和理由、适用的法律和理由;

(三)判决结果和诉讼费用的负担;

(四)上诉期间和上诉的法院。

判决书由审判人员、书记员署名,加盖人民法院印章”。

二审判决适用的法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:“第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚或者适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;…”



20200109124658

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