何锦新与佛山市南海区大沥镇河西村黎边股份合作经济社土地租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/56/08广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

(2014)佛中法民一终字第2464号

  上诉人(原审原告、反诉被告)何锦新。

  委托代理人许文飞。

  被上诉人(原审被告、反诉原告)佛山市南海区大沥镇河西村黎边股份合作经济社。

  负责人冯达泉。

  委托代理人林汉明。

  上诉人何锦新因与被上诉人佛山市南海区大沥镇河西村黎边股份合作经济社(以下简称黎边经济社)土地租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院(2014)佛南法民三初字第326号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  原审法院经审理,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,作出如下判决:一、何锦新应于判决发生法律效力之日起三十日内将1992年4月5日黎边经济社与何*泉签订的《承包黎边磨光三厂经济合同书》项下位于佛山市南海区大沥镇河西村黎边围墙脚面积约210平方米土地腾空退还予黎边经济社;二、驳回何锦新的全部诉讼请求;三、驳回黎边经济社的其他反诉请求。案件以简易程序结案,本诉受理费减半收取50元,由何锦新负担。反诉受理费50元,由何锦新负担25元,黎边经济社负担25元。

  何锦新不服上述判决,向本院提起上诉称:一、一审判决认定何锦新与黎边经济社实际上形成租期届满后不定期租赁涉讼土地的关系,属于认定事实错误。本案涉讼合同仍在承包租赁期限内。首先,依l992年4月5日双方签定的《承包黎边磨光三厂经济合同书》约定:“在合同期满乙方有权继续承包下去,直至乙方要求终止。往后每个承包期定为五年。”由此可见,何锦新与黎边经济社之间实质上形成长期的承包租赁合同关系,解约权在于何锦新,五年为一个承包周期,由此计算出本期的合同期限为2012年1月1日至2016年12月31日止。因此,本案涉讼合同至今仍然在承包租赁期限内。同时,依据我国《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第13条的规定,本案涉讼合同出租年限至今没有超过集体建设用地使用权的最高年限,亦即本案涉讼合同至今仍在法定合同期限内。其次,本案不需要重新签订合同,完善续约手续。理由是:1该涉讼合同约定上有“往后每个承包期定为五年”的事后补充条款。该事后补充条款是双方为了不必要的重复签约手续而事后补加上去的,该涉讼合同也是由黎边经济社的上级单位保存,双方共同调阅的。本案涉讼合同至今仍然在承包租赁期限内,不需要履行完善续约手续。2涉讼合同约定已经明确约定了,“乙方有权继续承包,直至乙方要求终止。”因此,选择是否续期的权利在于何锦新方。同时涉讼合同已经明确约定了续约租金、承包期限内的债权债务如何处理,退包后的处理等租赁合同的主要内容。因此,继续重复约定已无意义与必要。3何锦新不仅仅是租赁土地,更是在租赁的土地上投资修建厂房及进行其他投资,该事实是黎边经济社明知并支持的。如果将是否续期的权利交给黎边经济社,对于何锦新显然是不公平的。

  二、一审法院判决认定何锦新无权继承承包租赁土地权,该认定不合法。黎边磨光三厂是何锦新父亲投资修建并经营的,对此黎边经济社也是认可的。该建筑物的报建、取得权属证明等依法应由黎边经济社办理,佛山市南海区国土城建和水务局核发的土地证明确记载了该黎边磨光三厂。何锦新父亲虽没有所有权,但依约享有占有、使用、收益权。何锦新父亲死亡后,何锦新作为其继承人,在承包租赁期限内,依法当然有承包经营权的继承权。

  三、一审法院判决要求何锦新腾空土地退还黎边经济社没有合同与法律依据。依涉讼合同第五条的约定,即使合同终止,也只是将“公章、牌照、厂房交还黎边经济社另作处理”,因而一审法院判决要求何锦新腾空土地退还给黎边经济社没有事实与法律依据。

  综上,请求:1撤销原审判决第一项,改判何锦新有权继续承包原黎边磨光三厂,承包期至2022年4月4日;2本案一、二审诉讼费由黎边经济社承担。

  黎边经济社答辩称:一、原审判决认定黎边经济社与何锦新之间为不定期租赁关系是正确的,黎边经济社有权随时解除合同。1黎边经济社与何锦新的父亲何*泉先后签订过三份协议,第一份是1986年3月6日签订的《承包黎二抛光厂经济合同书》,该合同于1989年2月28日期满;第二份是在第一份协议期满后签订的,双方一直履行的就是这份协议,黎边经济社一直也是按该协议约定收租,但该协议现暂时无法找到;第三份是1992年4月5日签订的《承包黎边磨光三厂经济合同书》,该协议是何*泉去世后,黎边经济社和何锦新共同到河西村委会查阅档案资料才发现的,该合同于1996年12月31日期满。2即便1992年4月5日的《承包黎边磨光三厂经济合同书》有实际履行,由于合同期已于1996年12月31日届满,且合同约定合同期满后须重新签订合同,但双方在合同期满后没有签订新的租赁合同,根据《合同法》的相关规定,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,黎边经济社可以随时解除合同。原审判决认定双方为不定期租赁关系合法。

  二、即便1992年4月5日的《承包黎边磨光三厂经济合同书》实际履行,因为1992年4月5日至今已经超过20年,根据《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效”。何锦新主张租期至2022年4月4日违反了上述关于租赁期限不得超过20年的法律禁止性规定。

  三、虽然行政部门复函确认涉讼土地为集体建设用地,使用期限按照用地合同约定执行,而土地登记信息卡亦登记涉讼土地地类及土地用途为磨光工场,但何锦新父亲何*泉和何锦新将土地用作铺位使用,且地上建筑物无权属证书,无任何报批手续,所以合同应当是无效合同。原审判决认为合同有效是错误的。

  四、如果合同无效,何锦新要求继续承租无法律依据。即便合同有效,由于合同已经期满,双方之间为不定期的租赁关系,所以何锦新要求继续承租也无法律依据。原审判决书要求何锦新腾空土地交还给黎边经济社合理合法。

  何锦新在二审期间向本院提交租赁合同、商铺租赁协议复印件各一份,证明本案涉讼土地和厂房转租给了其他租户。

  黎边经济社对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议,认为涉讼土地和厂房是何锦新使用的,没有转租。

  本院经审查认为,何锦新提交的证据无原件核对,本院不予采信。

  黎边经济社在二审期间未向本院提交新证据。

  经审查,本院对原审查明事实予以确认。

  本院认为,根据双方的诉辩意见,本案争议的焦点为何锦新能否继续承租涉讼土地。由于《承包黎边磨光三厂经济合同书》(以下简称合同书)约定不明,双方对于何锦新能否继续承租涉讼土地持不同意见。本院认为,对于合同书的相关约定如何理解,应结合合同全文、尊重当事人在订立合同时的意思表示及诚实信用原则予以解释。首先,合同书虽然约定“在合同期满乙方有权继续承包下去,直至乙方要求终止。往后每个承包期定为伍年”,但合同同时约定“合同期满重新签订”,从字面意思理解,双方的真实意思应为继续承租涉讼土地的条件是双方重新签订合同,否则“合同期满重新签订”的约定毫无意义。其次,从上述约定看,双方应是一致确认合同中的“合同期满”是指从1992年1月1日起至1996年12月31日止五年承包期届满,双方在订立合同时对此并无歧义,这也是双方约定乙方有权继续承包及重新签订合同的逻辑基础。何锦新主张合同的租赁期至今未满,依据不足,本院不予支持。第三,合同约定“在合同期满乙方有权继续承包下去,直至乙方要求终止。”此处乙方应当仅限于何*泉,而不包括其继承人,何锦新继承承租权的前提应是何*泉于合同租赁期内或续签的合同租赁期内死亡,但何*泉并非上述期间死亡,故何锦新主张继承承租权缺乏事实及法律依据,本院不予支持。第四,合同期满后,双方并未按合同书约定的内容继续履行合同,表现在:其一,合同书乙方为何*泉,但实际履行过程中,合同乙方已变更为何锦新,合同主体已发生变化;其二,合同书约定承包期满后重新签订合同,并按前合同承包额递增20%,但根据何*泉交租情况一览表,双方并未严格按上述标准递增租金。上述事实进一步证明合同书在租赁期满后对双方已无约束力,双方应重新签订合同确定各自的权利义务,但现有证据证实双方并未重新签订合同。至于何锦新以其对厂房有占用、使用、收益权为由主张继续承租涉讼土地,因无法律及合同依据,本院不予支持。综上,何锦新主张继续承租涉讼土地的理由均不成立,本院对其请求不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理恰当,本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费100元,由何锦新负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  徐立伟

代理审判员  陈 文

代理审判员  翁丰好

二〇一四年十月十日

书 记 员  黄金红


20200109125608

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