上海国际汽配贸易有限公司与张某2房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/48/11上海市第二中级人民法院


民事判决书

(2013)沪二中民二(民)终字第2031号


  上诉人(原审被告)上海国际汽配贸易有限公司。

  法定代表人武某某。

  委托代理人张某1。

  被上诉人(原审原告)张某2。

  委托代理人许峰,江苏崇宁律师事务所律师。

  委托代理人殷某。

  上诉人上海国际汽配贸易有限公司(以下简称“汽配贸易公司”)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民三(民)初字第754号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人上海国际汽配贸易有限公司的委托代理人张某1、被上诉人张某2及其委托代理人殷某、许峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


  原审法院经审理查明,2009年12月4日,双方就张某2所有的坐落于安亭镇嘉安公路XXX弄XXX号XXX、XXX室(一套)房屋的出租事宜签订《房屋租赁合同》一份。合同约定:房屋建筑面积约150平米,租赁期限五年,自2009年5月1日起至2014年4月30日止,前四年年租金10,000元;租金支付方式:第二年起的租金,需提前三个月支付;汽配贸易公司另应支付租赁押金每套2,000元;合同履行过程中,构成违约的一方,应按50元/日标准支付违约金;若汽配贸易公司累计拖欠租金达一个月,则张某2有权单方解除合同、收回房屋。合同签订后,张某2依约交付房屋给汽配贸易公司,汽配贸易公司亦支付了押金2,000元以及第一年的租金。合同履行中,因汽配贸易公司未按时支付租金,经张某2多次催讨,汽配贸易公司均未支付,故张某2于2012年12月24日向汽配贸易公司发出解除合同通知书要求解除双方的租赁合同,并要求汽配贸易公司于2012年12月31日前将房屋返还张某2。但汽配贸易公司收到通知后,既不交付欠付租金,也不返还房屋,故张某2诉至原审法院,要求判令:1、汽配贸易公司立即将安亭镇嘉安公路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋返还给张某2;2、汽配贸易公司应按27元/天的标准向张某2支付自2012年5月1日起至2012年12月24日止的租金6,426元,并按此标准向张某2支付自2012年12月25日起至实际返还之日止的房屋使用费;3、汽配贸易公司支付张某2违约金16,350元(以50元/天标准计算自2012年2月1日起至2012年12月24日止);4、汽配贸易公司应向张某2支付律师费2,000元。


  原审另查明:1、双方一致确认目前租金已经支付到2012年4月30日。2、2012年4月6日,汽配贸易公司与上海市嘉定区国际汽配贸易中心业主委员会(以下简称“业主委员会”)签订承诺书一份,汽配贸易公司向业主委员会及全体业主承诺如下:……2012年度拖欠的租金于2012年5月31日前全部支付完毕;如汽配贸易公司未按照本承诺书的约定履行上述义务,某2方及全部业主可提起诉讼,由此产生的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费等费用)全部由违约方承担。诉讼中,张某2提供证据证明为本次诉讼聘请律师,已支付律师费2,000元。


  原审庭审中,对于汽配贸易公司要求押金2,000元在本案中一并处理的意见,张某2表示不同意,认为应由汽配贸易公司另行起诉。

  原审诉讼中,张某2明确表示,若房屋已转租给案外人,则次承租人的问题不要求在本案中处理,本案中仅要求处理双方之间的租赁关系。

  原审法院经审理后认为,双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的相关规定,合法有效,原审法院予以确认。因汽配贸易公司未按约定支付租金,且在张某2催告后仍未支付,张某2据此行使单方解除权,符合双方合同约定及法律的规定,且双方当庭一致确认合同已于2012年12月24日解除,与法无悖,原审法院予以照准。合同解除后,汽配贸易公司理应返还房屋,并支付欠付的租金及房屋使用费。按照合同约定,汽配贸易公司应提前三个月支付租金,而汽配贸易公司未按合同约定期限支付租金,显属违约,理应承担相应的违约责任。但张某2主张的违约金标准过高,原审法院酌情予以调整,结合约定的每日租金标准,原审法院酌定按20元/天的标准计算违约金。关于律师费,承诺书虽系汽配贸易公司与业主委员会签订,但该承诺的对象为业主委员会和全部业主,该承诺对汽配贸易公司具有约束力,故张某2主张汽配贸易公司应支付其律师费,合法有据,原审法院予以照准。合同解除后,汽配贸易公司交付的押金,应一并予以返还。


  原审法院据此作出判决:一、上海国际汽配贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内将嘉定区安亭镇嘉安公路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋返还张某2;二、上海国际汽配贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付张某2自2012年5月1日至2012年12月24日的租金人民币6,426元;三、上海国际汽配贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付张某2自2012年12月25日至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按每日27元的标准计算);四、上海国际汽配贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付张某2违约金人民币6,560元;五、汽配贸易公司上海国际汽配贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付张某2张某2律师费人民币2,000元;六、张某2应于本判决生效之日起十日内返还上海国际汽配贸易有限公司押金人民币2,000元。


  原审判决后,上诉人汽配贸易公司不服,向本院提起上诉称:1、2012年12月24日,被上诉人单方书面解除的房屋租赁合同约定,有关房屋应由被上诉人收回,不存在再由上诉人返还房屋的情形,上诉人也无法联系对方。故原审判决上诉人支付直至实际返还之日的房屋使用费,与事实不符,严重损害了上诉人的利益;2、双方约定的违约金数额应属无效,原审判决上诉人承担每日每套相应的违约金,亦与法相悖,且有关违约金的计算时间也超出合同解除的期限。同时,因被上诉人实际也无任何损失,故上诉人不应承担违约责任;3、原审判决上诉人承担对方有关律师的代理费用,没有法律依据。据此,上诉人认为原审判决事实不清、适用法律错误,请求本院依法撤销并发回重审,或查明事实后依法改判。


  被上诉人张某2答辩称:1、其虽曾发函解除双方的租赁合同,但上诉人未及时将房屋返还,仍继续使用或向他人出租。上诉人称无法联系到被上诉人与事实不符,其完全可以通过业主委员会来联系相关事宜;2、合同约定的违约金是双方当事人真实意思表示,上诉人将房屋转租他人的收益远高于本案双方当事人的租金约定,原审法院也已依法对相关数额作出了调整。根据双方合同的约定,上诉人应提前3个月支付租金,故原审法院要求上诉人承担的违约金及其计算期限正确;3、上诉人曾向租赁房屋的业主及其业主委员会作出承诺,迟延支付租金违约后承担被上诉人包括律师费用等在内的相关损失,被上诉人的律师代理费用符合相关规定,故上诉人应予赔偿。据此,被上诉人认为原审判决正确,请求本院依法维持。


  本院经审理查明,被上诉人出示了上诉人向他人转租的租赁合同原件,认为上诉人向次承租人收取的租金高于本案双方当事人约定的租金,上诉人则认为因无法联系,故向他人转租,但不同意被上诉人的主张。


  原审法院认定的其他事实无误,本院予以确认。

  本院认为,当事人基于自己的真实意思表示,约定各自民事权利和义务的合同,依法成立有效,且各方当事人均应按照合同的约定全面履行。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的上诉人未能按约支付租金,被上诉人于2012年12月24日向上诉人发出解除双方租赁合同的函,系被上诉人行使合同解除权的行为,上诉人对此也予以认可,原审法院认为该日应为双方合同解除的日期并无不当。上诉人未及时履行返还房屋的义务,故原审判决其支付相应的房屋使用费,亦无不妥。原审判决上诉人承担相应的违约金,符合双方当事人的合同约定和法律规定,上诉人以双方约定的违约金数额无效,且被上诉人无损失为由,不同意承担违约责任的主张,因缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。上诉人诉称,其若因违约,将承担被上诉人实际诉讼发生的聘请律师代理费用系被迫作出的承诺,因缺乏足够的证据印证,本院难以采信。原审判决上诉人酌情承担相应的律师费用,并无不妥,本院予以认可。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:


  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币42065元,由上诉人上海国际汽配贸易有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长 吴 俊

审 判 员 郑 璐

审 判 员 顾文怡

二○一三年十月二十一日

书 记 员 王 磊


20200109124811

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