余某与岳阳市某某有限公司商品房预约合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/56/14湖南省岳阳市中级人民法院

民事判决书

 (2013)岳中民一终字373号

  上诉人(原审原告)余某。


  委托代理人谭泽华,湖南湘北律师事务所律师。


  委托代理人丁某。


  被上诉人(原审被告)岳阳市某某有限公司。


  法定代表人刘元某,董事长。


  委托代理人陈元平,湖南嘉华律师事务所律师。


  原审第三人某某有限公司工会委员会。


  负责人白某某,该单位工会主席。


  委托代理人谢某某。


  上诉人余某因商品房预约合同纠纷一案,不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2012)楼民一初字第491号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人余某的委托代理人谭泽华、丁某,被上诉人岳阳市某某有限公司的委托代理人陈元平,原审第三人某某有限公司工会委员会的负责人白焰初及其委托代理人谢普立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。


  原审法院经审理查明,2010年4月8日,岳阳市某某有限公司与第三人某某有限公司工会委员会签订了《东城港湾住宅小区商品房团购协议书》,合同约定,东城港湾住宅小区共有住宅楼5幢,岳阳市某某有限公司向长岭炼化岳阳工程设计有限公司职工提供各种户型的房屋共计383套,房屋均价为每平方米2380元,分三次付款,签订本协议之日起10日内支付购房诚意金5万元,在东城港湾住宅小区“四证”办理完毕,且工程进展至基础正负零时,按面积分别支付3万、5万、6万、8万,岳阳市某某有限公司取得《商品房预售许可证》30日内,由岳阳市某某有限公司与购房户个人签订《商品房买卖合同》,并按合同约定付清余款。岳阳市某某有限公司应当在施工许可证下达后30个月内,依照相关规定将验收合格的商品房交付给购买人。


  2010年5月10日,岳阳市某某有限公司与杨易签订了商品房认购协议书,协议约定,杨易系第三人所属职工或第三人认可的参加团购协议的客户,岳阳市某某有限公司与第三人签订的《东城港湾住宅小区商品房团购协议书》是本协议的关联协议,乙方(杨易)认可《东城港湾住宅小区商品房团购协议书》的所有条款。并对房屋的基本状况、房号、面积、价格、付款方式、交房的条件、交房时间、违约责任、供水、供电、以及办理产权证的费用等一系列事项进行了约定,协议签订后,杨易按照约定支付了购房款,其中诚意金5万元、购房款10万元,合计15万元整。后杨易将《认购协议》的权利义务一并转让给余某。


  2011年1月17日,岳阳市某某有限公司向第三人提交了《关于适当调整房屋售价及禁止炒售购房指标的函》,要求将团购商品房的均价从每平方米2380元上调至2980元,第三人于2011年4月6日向岳阳市某某有限公司复函,复函指出,团购户不同意价格上调,同时告知岳阳市某某有限公司,在签订认购协议后,团购商品房小组仅有协调服务的职能。


  2011年3月29日,岳阳市某某有限公司致函第三人,要求增加支付进度款5万元,第三人通过和购房户讨论后复函同意在维持原房价不变的基础上同意增加支付工程款5万元。


  2011年8月1日、2011年9月5日,岳阳市某某有限公司两次向第三人致函,要求将团购价格上调600元,第三人在2011年9月8日向岳阳市某某有限公司回函,表示不能接受上调价格的要求。


  2011年12月8日、2011年12月15日,岳阳市某某有限公司两次向第三人致函,将上调价格变更为每平方米238元,同时告知土地使用权变性事宜已经不能办理;该要求再次遭到余某以及其他团购户的反对。


  2012年3月26日,岳阳市某某有限公司致函第三人,要求在2012年4月12日前按照岳阳市某某有限公司的调整价格和岳阳市某某有限公司签订合同,否则将视为放弃权利,房屋由岳阳市某某有限公司另行处理,并告知如需要更名,需要收取更名手续费每户40000元。2012年3月28日,第三人向岳阳市某某有限公司回函,认为原则上应当维护原有协议的严肃性,但考虑到建设过程中的客观情况,可以适当提价,或采取以水电开通费、阳台封闭费、物业管理费等减免形式,双方尽快协商解决,同时表明,由于合同执行的主体是岳阳市某某有限公司和各购房业主,第三人希望能尽快形成建设性意见,供各团购房业主抉择时参考。


  岳阳市某某有限公司在2012年3月29日再次致函第三人,除对土地使用权变性的问题进一步明确之外,其他内容和2012年3月26日的致函基本一致。


  2012年4月12日,第三人致函岳阳市某某有限公司,希望能够在政府部门的主持下友好协商,解决纠纷,但最终无果,余某遂诉至法院,请求法院判令确认《商品房认购协议书》合法有效;认定《商品房认购协议书》为《商品房买卖合同》,岳阳市某某有限公司按照《商品房认购协议书》约定履行合同,或者判决岳阳市某某有限公司与余某按照《商品房认购协议书》签订正式的商品房买卖合同;判令岳阳市某某有限公司承担案件诉讼费用。


  另查明,该房2011年7月已经获得预售许可,关于土地使用权变性手续目前尚未办妥。岳阳市某某有限公司对余某的致函都是第三人负责签收并回复,第三人对岳阳市某某有限公司要求提价的往来函件通过公司局域网向各团购户公示告知,至起诉前,已有226户团购户按照增加238元后的价格和岳阳市某某有限公司签订了正式的商品房买卖合同。


  原审法院经该院审判委员会讨论认为,本案争议的焦点问题为:一、《商品房认购协议书》的性质以及效力问题;二、岳阳市某某有限公司提出要求上调价格是否有事实和法律依据;三、余某与原购房户杨易的债权债务概括转让行为是否已经成立。


  一、关于《商品房认购协议书》的性质以及效力问题,首先是效力问题,按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定为无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”,本案在签订《商品房认购协议书》时虽然岳阳市某某有限公司没有取得预售许可,但在2011年7月份已经取得预售许可,所以该《商品房认购协议书》系有效合同。然后是性质问题,该协议书是否就是商品房买卖合同,按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”,同时,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。本案中,虽然余某、岳阳市某某有限公司签订的《商品房认购协议书》对房屋的基本状况、房号、面积、价格、付款方式、交房的条件、交房时间、违约责任、供水、供电、以及办理产权证的费用等一系列事项进行了约定,但认购协议明确约定还须签订《商品房买卖合同》,且约定对第三次的付款也是以签订商品房买卖合同为条件,按照解释规定还必须按照约定收受购房款,本案没有签订商品房买卖合同,双方无法按照约定履行第三次付款行为,所以认购协议应系商品房预约合同,故原审法院对余某要求认定《商品房认购协议书》即商品房买卖合同的诉讼请求不予支持,对余某要求认定《商品房认购协议书》合法有效的诉讼请求予以支持。


  二、关于岳阳市某某有限公司提出要求上调价格是否有事实和法律依据。本案第三人系余某的代理人,这一事实在团购协议中进行了明确,余某在认购协议中也进行了确认,岳阳市某某有限公司自始至终都是和第三人在沟通协商,虽然第三人在2011年4月6日就权限问题对岳阳市某某有限公司函告,但这是第三人单方面行为,而本案其代理权限的取得基于三方约定,第三人的单方行为不对岳阳市某某有限公司产生法律效力,所以在购房活动中第三人按照团购协议和认购协议的约定仍然有权代表余某与岳阳市某某有限公司进行协调,其做出的民事行为系代表余某的行为,余某应该予以认可,而第三人在2012年3月28日对岳阳市某某有限公司的回函中明确同意适当提高价格,虽然当时没有明确具体数字,但至少双方就适当提高价格这一事实达成了一致意见,同时也意味着余某、岳阳市某某有限公司双方对《认购协议》中关于价格的约定进行了变更,岳阳市某某有限公司要求提高价格的函告、以及第三人对岳阳市某某有限公司出具的同意适当提高价格的承诺应系《商品房认购协议书》的有效组成部分,故原审法院对余某要求岳阳市某某有限公司按照《商品房认购协议书》继续履行的诉讼请求予以支持,但第三人向岳阳市某某有限公司出具的同意提高价格的承诺应作为《商品房认购协议书》的有效组成部分,岳阳市某某有限公司应该按照《商品房认购协议书》以及双方达成一致的往来函件的约定继续和原告履行合同。对于岳阳市某某有限公司提出提价238元已经达成的合意的抗辩意见,原审法院认为,双方虽然就提高价格一事多次协商,并且就提高房价这一大前提已经达成合意,至起诉前也已经有226户按照提高238元的房价签订了合同,但是现有书面证据表明,就该具体数字双方没有书面确认,正是因为双方就提高房价幅度的约定存在瑕疵,余某对提高238元不予认可,才导致纠纷的产生,所以就提高价格的具体数字问题,余某、岳阳市某某有限公司应在合同履行中就双方一致同意提高价格的基础上继续协商确定。


  三、余某与原购房户杨易的债权债务概括转让行为是否已经成立。按照《中华人民共和国合同法》第八十八条规定,当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案余某与原购房户杨易之间实际上是权利义务的概括转让,岳阳市某某有限公司已经在更名申请书上签字表示同意,虽然注明“请售楼部按签订《商品房买卖合同》及本公司相关要求办理”,但岳阳市某某有限公司在当时并没有提出具体的相关要求,债权债务的概括转移此时已经成立,之后岳阳市某某有限公司再提出需要另行支付4万元更名手续费以及其他要求的抗辩理由本院不予支持,余某要求确认《商品房认购协议书》的权利义务已经一并转让给余某的诉讼请求本院予以支持。


  据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、最高人民法院《关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决:一、杨易与岳阳市某某有限公司签订的《商品房认购协议书》合法有效。二、余某和杨易之间的权利义务概括转让行为成立。三、岳阳市某某有限公司在本判决生效后30日内按照《商品房认购协议书》以及余某、某某有限公司工会委员会和岳阳市某某有限公司之间的往来函件的约定和余某继续履行合同。四、驳回余某的其他诉讼请求。案件受理费500元,由余某承担200元,岳阳市某某有限公司承担300元。


  宣判后,余某不服上述判决,向本院提起上诉称:1、《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。上诉人余某 

  与被上诉人岳阳市某某有限公司所签订的《商品房认购协议书》对房屋的基本状况、房号、面积、价格、付款方式、交房的条件和时间、违约责任、设备标准承诺、供水供电燃气通讯、产权证办理的费用等其他事项进行了约定,并且被上诉人已按《商品房认购协议书》的约定收受了购房款15万元。尽管上诉人与被上诉人在《商品房认购协议书》中约定须另行签订商品房买卖合同,但认购协议具备了商品房买卖合同的主要内容,被上诉人亦按约定收受了购房款,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,该认购协议书虽然为预约合同,但已经转化为了本约合同,应认定为商品房买卖合同。一审法院认定该认购协议为预约合同,是因只审查了《商品房认购协议书》条款的表象,没有查清“认购书已转性为商品房买卖合同”这一根本性问题的实质,故判决错误。2、第三人提出的可以适当提价,不能认定已对《商品房认购协议书》中的房屋价格已进行了实际性变更。本案第三人虽然接受了上诉人的委托,其代理权限为“购买东城港湾住宅小区商品房过程中所有与之相关的事项”,但是对于处理哪方面的事项并未进行特别授权。且第三人的代理权限是基于委托而产生并在协议中进行了说明,一审法院认为第三人的代理权限是基于三方的约定而取得,没有事实依据,系认定事实错误。且上诉人与被上诉人在签订认购协议书后,第三人就其代理权限进行了书面澄清,即代理权限仅为协调配合职能,并将其代理权限以书面形式明确告知了被上诉人,被上诉人对第三人的代理权限是明知的,应对其产生法律效力。第三人提出的可以适当提价超越了其代理权限,是无效的代理行为。即使第三人有权提出适当提价,也不能视为对价格进行了变更,因为根据《合同法》第七十七条之规定,当事人协商一致,可以变更合同,同时《合同法》第七十八条规定,如果当事人对合同变更的内容约定不明确的,应推定为未变更。故第三人虽然提出可以适当提价,但是双方就加价多少没有达成协议,属于对合同变更内容约定不明确,应认定为对房屋价格没有变更。3、一审法院判决被上诉人按照《商品房认购协议书》及上诉人、第三人和被上诉人往来函件的约定和上诉人继续履行合同,这样的判决纯属敷衍了事。因为没有判决根据哪些往来函件、就哪项内容履行合同,这样的判决空洞没有内容。另一审法院未对土地方面的问题进行认定和判决。综上,请求依法改判,判决认定《商品房认购协议书》为《商品房买卖合同》,被上诉人按照《商品房认购协议书》及《商品房团购协议书》约定的商品房价格、面积、土地权属性质等内容与上诉人履行合同。且二审诉讼费由被上诉人承担。


  被上诉人岳阳市某某有限公司答辩称,1、《商品房认购协议书》是预约合同,《商品房买卖合同》是本约合同,不能认定为认购协议书为商品房买卖合同。本案签订的《商品房认购协议书》中第三条、第四条以及第十六条等内容可以看出,付款时间、付款方式和交房标准等内容都是在将来签订的《商品房买卖合同》中明确,缺少《商品房销售管理办法》第十六条中规定的内容,且双方还明确了认购协议为《商品房买卖合同》的附件,故《商品房认购协议书》是预约合同,不能转化为本约合同。2、第三人长岭炼化岳阳工程设计有限公司工会是包括上诉人在内的全体团购户的代理人,工会的代理权限在《商品房团购协议书》第三条明确约定,其有权处理购房过程中的所有与之相关的事项,既包括程序也包括实体问题,属于特别授权。第三人向被上诉人复函同意适当提价,应当认定就提价的问题已经达成了一致。3、一审法院判决被上诉人按照《商品房认购协议书》及上诉人、第三人和被上诉人往来函件的约定和上诉人继续履行合同正确,因《商品房团购协议书》是预约合同,涉及商品房的价款、付款方式、产权登记等具体事项均须通过进一步谈判协商予以明确。另2008年以来,原材料价格一直大幅度上涨,这一客观情况系情势变更,双方应负有再交涉的义务。综上,一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。


  第三人长岭炼化岳阳工程设计有限公司工会答辩称,1、《商品房认购协议书》的主体是上诉人与被上诉人,第三人无利害关系,追加其为第三人无法律依据,应予驳回。2、第三人并未认可被上诉人提出的调整价格,未同意房屋价格上涨238元/㎡。


  二审期间,双方当事人均未提交新的证据。


  二审经审理查明:杨易与被上诉人在《商品房认购协议书》中约定:1、杨易已交纳内部认购诚意金(定金)5万元人民币,选定6栋6206房号、面积129㎡(建筑面积以办理房屋所有权证的面积为准),单价为2238元/㎡。2、付款方式分一次性付款与银行按揭两种。由上诉人自行选择一种付款方式。3、杨易有权按约定选购住房,与甲方(被上诉人)签订《商品房买卖合同》。


  其余事实与原审法院查明的一致,本院予以确认。


  本院认为,本案所争议焦点为:第一,杨易与被上诉人所签订的《商品房认购协议书》的性质以及该协议书是否可以认定为商品房买卖合同?第二,2012年3月28日第三人长岭炼化岳阳工程设计有限公司工会的复函是否可视为已对《商品房认购协议书》中的房屋价格进行了变更?


  关于焦点一,根据法律规定,当事人可以约定在将来一定期限内订立买卖合同,即预约合同,预约合同签订后,当事人负有在一定期限内缔结本约之义务。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为,也可以是对本约合同的内容进行预先设定,其中对经协商一致设定的本约内容,将来签订的本约合同应予直接确认,其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖行为中的认购协议书究竟为预约合同还是本约合同,最主要的是看此类认购协议书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容,即只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同的条件。反之,则应认定为预约合同。但如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需签订商品房买卖合同的,该协议应认定为预约合同。


  本案中,杨易与被上诉人签订的《商品房认购协议书》虽然对于所售房屋的基本状况、房号、面积、价格、付款方式、交房的条件、交房时间、违约责任、供水、供电、以及办理产权证的费用等一系列事项进行了约定,但是双方在《商品房认购协议书》第十六条明确约定本协议书为双方签订《商品房买卖合同》的有效附件,从《商品房认购协议书》的内容来分析,第一,付款方式是由购房者选择的,必须在将来订立的商品房买卖合同中确定,对付款时间也应在商品房买卖合同明确。第二,在《商品房认购协议书》中第九条约定,乙方(上诉人)有权按约定选购住房,与甲方签订《商品房买卖合同》,也说明双方必须再另行签订《商品房买卖合同》,以上充分说明双方的真实意思表示是还须另行签订《商品房买卖合同》。另依据《商品房团购协议书》第六条第(3)点的约定:“在甲方(即被上诉人)取得《商品房预售许可证》30日内,由甲方和购房者个人(上诉人)签订《商品房买卖合同》(收回《商品房认购协议书》)”,也说明双方应另行签订《商品房买卖合同》,可见上诉人与被上诉人在协议已经明确约定在被上诉人具备商品房预售条件时双方还需重新签订商品房买卖合同,原审法院认定《商品房认购协议书》的性质为预约合同是正确的,因此,该《商品房认购协议书》系将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同,上诉人上诉主张应将该《商品房认购协议书》认定为《商品房买卖合同》的上诉理由不能成立,其上诉请求本院不予支持。


  关于焦点二,依法成立的合同,自成立时生效,受法律保护,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定,全面履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,杨易与被上诉人作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《商品房认购协议书》时意思表示真实,且内容比较具体,因此该认购协议在双方间产生了相应的权利义务关系,其所确定的内容在双方间产生拘束力。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定:“当事人协商一致,可以变更合同”,第七十八条之规定:“当事人对合同变更的内容约定不明确的,推定为未变更”。首先,应确认第三人在本案中的地位。从团购协议来看,第三人是受本单位购房户的共同委托,处理购房户与被上诉人购买商品房过程中的相关事项,说明第三人是购房户的代理人,对此被上诉人也是明知的,因此,第三人与被上诉人签订的团购协议直接约束购房户与被上诉人。当购房户与被上诉人签订认购协议后,双方权利义务直接由认购协议来确定,即购房事项直接由委托人即购房户与被上诉人直接商定。第二,第三人在2011年3月9日、2011年9月8日给被上诉人复函中也明确告知被上诉人,自认购协议签订后,合同主体是购房户与被上诉人,第三人仅有协调服务的职能。对于合同内容的变更,即被上诉人所提涨价要求,上诉人并没有同意,说明双方并没有达成一致意见。同时本案第三人在与被上诉人协商房屋买卖相关事项的过程中,第三人于2012年3月28日向被上诉人回复函件称:“原则上应当维护原有协议的严肃性,但考虑到建设过程中的客观情况,因人工等因素涨价而增加了一些成本,可以适当提一点价;或采取以水电气开通费、阳台封闭费、物业管理费等减免形式,双方尽快协商解决”。从其复函表明,第三人虽然提出可以适当提一点价,但是其既未表示同意被上诉人要求上涨之价格,也未就涨价的金额、如何涨价等具体事项与被上诉人协商一致,可见双方对认购协议中的房屋价格内容并未协商一致予以变更,且即使双方已协商一致,也仅仅是指双方就可以涨价之事项达成一致,但对涨价多少及如何涨价之具体事项仍协商不一、约定不明,也只能推定双方对认购协议书中的房屋价格未为变更,故无论第三人是否有权代理上诉人协商涨价事宜,均因双方未就认购协议书中房屋价格上涨协商一致且涨价事项约定不明而不能认定双方对《商品房认购协议书》中的房屋价格进行了变更。故一审法院认定杨易与被上诉人对《商品房认购协议书》中关于价格的约定进行了变更错误,本院予以更正。一审法院判决双方按往来函件履行合同系处理不当,应予纠正。


  《商品房认购协议书》中已约定在取得预售许可证后30日内应当签订《商品房买卖合同》,被上诉人在2011年7月取得预售许可证后,以要求提高房价为由,至今未与上诉人签订《商品房买卖合同》,该行为已经构成违约,应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,当事人有选择承担违约责任的方式,现上诉人选择要求被上诉人承担继续履行的违约责任,系当事人对自身权利的处分,符合法律规定,本院予以支持。被上诉人要求变更房价的诉讼请求已经撤回,故被上诉人仍应当按照《商品房认购协议书》的约定履行合同。


  至于上诉人所提出的土地使用权的性质问题,不属于本案处理之范围,本院不予处理。另依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款之规定:“对当事人双方的诉讼标的,第三人虽然没有独立请求权,但案件处理结果同他有法律上的利害关系的,可以申请参加诉讼,或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人,有当事人的诉讼权利义务。”一审法院依法通知长岭炼化岳阳工程设计有限公司工会作为无独立请求权之第三人参加诉讼并无不当。


  综上所述,原审法院认定事实部分不清,适用法律错误,处理不当。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定,判决如下:


  一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2012)楼民一初字第491号民事判决第一项、第二项;


  二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2012)楼民一初字第491号民事判决第三项、第四项;


  三、上诉人余某与被上诉人岳阳市某某有限公司继续履行《商品房认购协议书》;


  四、驳回上诉人余某的其他诉讼请求。


  本案一审案件受理费500元,二审案件受理费500元,共计1000元。由余某负担400元,由岳阳市某某有限公司负担600元。


  本判决为终审判决。

审 判 长   胡 铁 霞

审 判 员   王 德 华 

审 判 员   许   进

二○一三年十月十四日

书 记 员   颜   静


20200109125614

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