余某与苏某租赁合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/56/14钦州市中级人民法院

民事判决书

(2013)钦民一终字第27号

  上诉人(一审原告)余某。

  上诉人(一审被告)苏某。

  委托代理人叶某,律师。

  一审第三人王某。

  一审第三人谭某。

  上诉人余某因与上诉人苏某、一审第三人王某、谭某租赁合同纠纷一案,上诉人余某、苏某均不服浦北县人民法院(2012)浦民初字第1348号民事判决,向本院提出上诉。本院于2013年1月22日立案受理后,依法组成合议庭于2013年2月28日公开开庭审理了本案。上诉人余某、上诉人苏某及其委托代理人叶某、一审第三人王某、谭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  一审法院审理查明,原告余某于1996年7月30日与第三人王某、谭某某(谭某的父亲)签订了《乌梅麓、勒竹口山地承包转让开发合同》,承包王某、谭某某位于浦北县龙门镇高明村委陂头老屋生产队乌梅麓、勒竹口的山地开发种植果树等经济作物,承包期至2045年6月20日止,双方办理了合同公证。原告承包后栽种了荔枝树。2007年6月20日,原告因为腿部受伤不能劳动,原告与被告苏某签订了《荔枝果园出租合同》,合同约定原告将果园出租给被告经营,出租期限为8年,即到2015年6月20日止,被告每年交给原告租金8220元,于每年的6月20日前交清当年租金。其中该合同第六条约定:“在本合同有效期的八年内,乙方(被告)如果资金方便,甲方(原告)准许乙方一次性交足6万元便可买断甲方荔枝园至2045年6月20日,且有生产经营权,子女拥有继承权,有权拍卖荔枝或转让山地…”。签订合同后,被告苏某对果园进行了经营并交清了2011年6月20日前的租金。2012年6月上旬,被告苏某要求按合同的第六条交款6万给原告买断余下承包期,原告拒绝接收,第三人也表示反对,双方为此发生纠纷。

  一审法院审理认为,原告按照与第三人的合同的第五条约定,原告有权在承包期内继承和有偿转让,原告与被告签订的租赁合同有效,双方应该按照合同履行自己的义务。原告与被告签订的租赁合同第六条约定原告准许被告在资金方便的情况下可以6万元买断余下的承包期,这个是可选择性的合同条款,事后原告拒绝接受被告交款6万元,视为原告不再选择该条款,即该条款不生效,被告不能以此要求原告必须接受该条款,双方就应该按照原合同其他条款执行,承包期为合同约定的8年不变,双方为了合同的第六条发生争执以致被告没有交纳2012年的租金,但没有达到解除合同的条件,双方应该按照合同继续履行,合同期限至2015年6月20日止。原告请求解除与被告的签订的租赁合同理由不成立,该院不予支持。被告尚欠原告的2011年6月20日至2012年的租金8220元,应当支付给原告。原告请求被告支付2008年度的违约金5220元,因为原告已经在被告立写的欠条上写明:“如果在2009年6月前按时交纳租金的,则免除该违约金”,被告在2009年6月前已经按时交纳了租金,则该违约金已经按照约定免除,被告的这个抗辩有理,该院予以采纳。对于被告的反诉请求,因为被告未按该院指定的期限预交反诉案件受理费,该院裁定按自动撤回反诉处理。综上所述,该院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条的规定,判决:一、被告苏某支付2011年6月20日至2012年6月20日的租金8220元给原告余某;二、驳回原告余某得其他诉讼请求。案件受理费139元,适用简易程序减半收取6950元,由被告苏某负担。

  上诉人余某不服一审判决,上诉称,苏某从2012年6月21日到现在没有缴纳年租,曾表示拒绝缴纳年租,根据《合同法》的规定,承租人无正当理由未支付、延迟支付和逾期不支付的,出租人可以解除合同,因此,上诉人提出解除合同有事实和法律依据、一审法院适用法律不正确。苏某在履行合同过程中,为了达到霸占第三人土地建永久住房及上诉人余某果园的目的,私自更改合同内容,单方找村委盖章,导致合同无法履行,存在严重的违约行为。一审法院在认定事实方面,没有查清苏某违约金欠条的事实。苏某在欠条上明确注明,如果苏某再违约,要支付5330元的违约金,而一审法院仅判决支付年租金8220元,认定事实不清,综上,一审法院认定事实不清,适用法律不正确,请求二审法院在维持一审原判第一项的基础上,支持上诉人的诉讼请求。

  上诉人苏某亦不服一审判决,上诉称,一审判决上诉人苏某支付租金8220元给余某理由不足,不应支持。上诉人苏某与余某于2007年6月20日签订的《荔枝果园出租合同》是双方的真实意思表示,也经山主即一审第三人王某、谭某签字确认,该合同有效。其中合同第六条约定余某准许苏某在资金方便的情况下以6万元买断余下的承包期,上诉人苏某于2012年6月15日将6万元交付给余某。由于上诉人苏某已经按照合同约定支付6万元买断承包期,余某拒收,是其存在违约,因此,按照合同的约定,可以免除当年的年租,上诉人不应支付2011年6月20日至2012年6月20日的租金8220元给余某。因此,请求二审法院依法撤销一审判决,驳回余某的诉讼请求。

  二审审理期间,双方当事人均未向本院提交新证据。

  本院经审理查明,与一审查明的事实一致,本院予以确认。

  综合当事人的诉辩分歧意见,本案的争议焦点为:一、上诉人余某与上诉人苏某签订的《荔枝果园出租合同》是否应予解除?二、上诉人苏某是否应支付所欠租金8220元及违约金给上诉人余某?

  本院综合评判如下:

  一、关于上诉人余某与上诉人苏某签订的《荔枝果园出租合同》是否应予以解除的问题。上诉人余某主张《荔枝果园出租合同》是转租合同,根据其与龙门镇高明村委陂头老屋生产队农户户长王某、谭某某签订的《乌梅麓和勒竹口山地承包转让开发合同》第五条的规定,上诉人余某在有偿转让的情况下,同等条件的,一审第三人王某、谭某有优先购买权。因此,上诉人余某在转租荔枝果园时,没有告知一审第三人王某、谭某,因此,该转让行为不合法,合同应予解除。本院认为,关于上诉人余某在与上诉人苏某签订《荔枝果园出租合同》时是否告知一审第三人王某、谭某的问题,双方当事人的意见各执一词,均没有提供较为充分的证据证实各自的主张,而且告知第三人的义务在上诉人余某,上诉人余某以此为由要求解除合同,理由不充分。因此,上诉人余某请求解除合同的理由不充分,本院不予支持。

  二、关于上诉人苏某是否应支付所欠租金8220元及违约金给上诉人余某的问题。上诉人余某与上诉人苏某签订的《荔枝果园出租合同》是双方真实的意思表示,合法有效,但是由于双方对合同第六条约定存在争议而引起纠纷。关于合同第六条的约定,本院认为,该条的约定涉及到了第三人王某、谭某基于山地承包经营权的处分权的问题,应事先告知第三人王某、谭某。上诉人苏某没有充分的证据证实其在签订合同之前已事先征得第三人王某、谭某的同意。且在庭审时,第三人王某、谭某对第六条的约定提出异议,因此,该条款不生效。双方当事人应当按照合同第三条的规定履行合同,因此,上诉人余某请求上诉人苏某支付2011年6月20日至2012年6月20日的租金,本院予以支持。关于违约金的问题。本院认为,在“欠条”上,明确注明:“该违约金是07年6月—08年6月年度。如09年6月钱按时交纳租金,则免除,如上违约金,如再违约则欠款不免。”上诉人苏某在2009年6月前已经按时交纳所欠的租金,并且在2011年6月20日前均按照合同约定支付租金,上诉人苏某没有支付2011年6月20日至2012年6月20日的租金是基于对合同第六条、第七条的约定,不存在恶意拖欠或拒交的故意,上诉人苏某的抗辩理由,本院予以支持。因此,上诉人余某请求上诉人苏某支付违约金的理由不成立,本院不予支持。

  综上所述,上诉人余某、上诉人苏某的上诉理由均不成立,本院均不予支持。因此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费278元,由上诉人余某负担139元,上诉人苏某负担139元。

  本判决为终审判决。


                         审 判 长  钟宪林

                         审 判 员  文其谦

                         代理审判员  何海

                         二O一三年三月十九日

                         书 记 员  陈秋玲


20200109125614

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