余长芬与戴坚强房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/56/18上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2013)沪一中民二(民)终字第3222号

  上诉人(原审被告)余长芬。

  委托代理人李新杰,江苏义扬律师事务所律师。

  委托代理人袁维刚,江苏省宿迁市宿豫区来龙法律服务所法律工作者。

  被上诉人(原审原告)戴坚强。

  委托代理人何英斋,上海市金一律师事务所律师。

  上诉人余长芬因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市松江区人民法院(2013)金民三(民)初字第1956号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年11月12日受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

  原审认定,2011年5月12日,戴坚强、余长芬签订一份《房屋租赁合同》,戴坚强将坐落于上海市金山区张堰镇东大街的建筑面积为3039平方米的二间房屋(以下简称涉案房屋)租给余长芬作店面使用。租期为三年,自2011年5月12日至2014年5月30日止,余长芬每月应向戴坚强支付租金人民币500元(以下币种相同),租金应在三天内交清。余长芬必须按照约定支付租金,如果拖欠租金达一月以上,戴坚强可以收回所出租的房屋,余长芬应交清所欠全部租金,并按中国人民银行延期付款的规定,向戴坚强偿付违约金。从2011年6月至2012年12月,余长芬按照每月1,200元的租金标准共支付给戴坚强21,600元的租金和1,000元的押金合计22,600元。自2013年1月起,余长芬未交租金。

  原审另查明,涉案房屋系公有住房,2011年8月,经公房管理单位上海张堰物业发展有限公司同意转租。

  戴坚强诉称,双方签订《房屋租赁合同》后,余长芬欠付2013年1月至5月的租金,为此戴坚强去电去函催要,未果。戴坚强现依据《房屋租赁合同》第三条之约定,请求法院判令:1、解除2011年5月12日的《房屋租赁合同》;2、余长芬立即搬离涉案房屋;3、余长芬立即支付2013年1月至5月租金6,000元;4、余长芬赔偿戴坚强上述房屋租金损失(自2012年6月1日至实际搬离日止,按每月1,200元计)

  庭审中,戴坚强表示撤销第4项诉请。

  余长芬辩称,戴坚强私自将房租从500元调整至1200元。2011年和2012年,余长芬已合计支付租金、押金22,600元,且已经将2014年的租金全部付清。至今为止,戴坚强多收取了10,600元,至合同到期多收取了4,600元,故其请求驳回戴坚强的诉请。

  原审法院认为,依法成立的合同,具有法律拘束力。戴坚强经公房管理单位同意转租,并无不当,其与余长芬所签订的房屋租赁合同合法有效。本案双方的争议焦点实际上在于租金的标准,双方合同所订的为每月500元,但余长芬实际按每月1,200元的标准从2011年6月交至2012年12月。尽管合同签订的为每月500元,但在实际履行中,余长芬自愿按照1,200元标准履行至2012年12月,且已实际履行,并无不当。现余长芬主张全部租赁期限内按每月500元的标准计算,缺乏依据,原审法院不予采信。2013年起,余长芬未支付相应的租金,戴坚强要求仍按每月1,200元履行,原审法院不予支持。鉴于双方书面合同所订标准为500元,故自2013年1月起,余长芬仍应按每月500元标准履行。余长芬既未履行也明确表示拒绝履行,按照房屋租赁合同第三条的约定,戴坚强有权解除合同,余长芬应当搬离。余长芬2013年1至5月合计应支付租金2,500元。

  原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,于二○一三年十月十五日作出判决:一、解除戴坚强与余长芬于2011年5月12日签订的房屋租赁合同;二、余长芬应于判决生效之日起十日内撤离金山区张堰镇东大街;三、余长芬应于判决生效之日起十日内支付戴坚强租金人民币2,500元(2013年1月-5月)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元,减半收取40元,由余长芬负担。

  判决后,余长芬不服,上诉于本院,诉称,首先,涉案房屋的性质为公有房屋,因此戴坚强并无出租的资格,其与余长芬签署的租赁合同应被认定为无效;合同无效后,余长芬应当向公房管理单位而非戴坚强返还涉案房屋;其次,双方合同明确约定,余长芬按照每月500元的标准支付租金,故戴坚强无权按照每月1,200元的标准收取自2011年6月起至2012年12月止的租金。由此可见,原审认定余长芬继续向戴坚强支付租金缺乏依据。原审认定显然有误,故余长芬请求撤销原审判决,改判为驳回戴坚强的全部诉讼请求。

  被上诉人戴坚强辩称,原审认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回余长芬的上诉请求,维持原判。

  本院经审理查明,原审法院认定的事实无误,本院依法予以确认。

  本院认为,本案存在如下争议焦点:一、双方之间的租赁合同法律效力。本案租赁合同的签署,体现了双方当事人的真实意思表示,且与法不悖,故应被认定为有效。同时,戴坚强在出租涉案房屋前,已取得了公房管理单位的同意。因此,余长芬认定该租赁合同无效,并向公房管理单位返还涉案房屋的主张,无任何法律依据,本院对此不予认同。二、双方之间的租金标准。双方虽在租赁合同中约定,余长芬按照每月500元标准支付租金。然而,从双方当事人的实际履行行为分析,双方已口头变更为每月1,200元的租金标准。余长芬亦按照该标准支付了2011年6月至2012年12月的租金,且从未对此提出过异议。这足以表明,余长芬对该租金标准已予以同意并遵照执行。因此,余长芬在诉讼中再对此提出异议,显然有违诚信。综上所述,原审所作判决并无不当,本院应予维持。上诉人余长芬的上诉请求,缺乏依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  上诉案件受理费人民币50元,由上诉人余长芬负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长庞闻淙

代理审判员蒋辉霞

代理审判员毛海波

二○一四年一月九日

书 记 员周璐珺


20200109125618

请发表您的评论

    hidy2006

    相关文章

    关注我们

    扫二维码添加律师微信

    律师微信:hidy2006点击复制并跳转微 信