佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司与钱沛静物业服务合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/56/20广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

(2013)佛中法民一终字第2483号

  上诉人(原审被告)佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司

  上诉人(原审被告)钱沛静。

  上诉人佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司(以下简称江晖公司)、钱沛静因物业服务合同纠纷一案,均不服广东省佛山市南海区人民法院(2013)佛南法沥民三初字第117号民事判决,向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理,现已审理终结。

  原审法院经审理,依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款的规定,作出如下判决:一、钱沛静应于判决发生法律效力之日起十日内向江晖公司支付2012年1月至2013年4月的物业管理服务费52550元、公共水电分摊费5880元,共计58430元;二、驳回江晖公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案,案件受理费减半收取25元,由钱沛静负担。

  上诉人江晖公司向本院上诉提出:一、原审判决违反法定程序,依法应予撤销。本案的起因是江晖公司向钱沛静提起的物业服务费用给付之诉,钱沛静答辩请求包括确认《临时物业管理委托合同》无效和停止对珠江半岛花园物业的破坏,赔偿对业主造成的损失。因此钱沛静事实上是对江晖公司提起了物业服务合同效力确认之诉及侵权赔偿之诉。原审法院将两件不同诉由的案件混淆,显属违反法定程序,其判决应予撤销。

  二、原审判决认定事实不清,依法应予撤销。1原审判决以江晖公司在车辆停放合同的履行过程中曾经短暂存在提高收费标准的行为为由认定江晖公司在物业管理合同的履行中存在瑕疵是混淆了两个不同的合同关系。车辆停放保管服务并不属于物业服务范围。即便停车收费提高确属违规,在民事范畴属不当得利,在行政范畴属违规行为,钱沛静完全可以循相关途径解决,而不能作为其拒交管理费用的依据。此外,江晖公司提高停车费用的时间是2012年1月至2012年6月,即便江晖公司确属物业服务上存在瑕疵,在该行为消除后的时间内钱沛静的物业管理服务费亦应当恢复正常了。原审判决却在钱沛静未能提供其车牌号码等被多收费的证据材料的情况下判令钱沛静全部欠缴服务费均按照70%计付,显然没有事实依据,更违反了公平原则。

  三、原审判决适用法律不当,依法应予撤销。原审判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款不当。该条并未赋予法院可酌情降低管理服务费的权利,仅赋予业主在物业服务企业存在侵权或违约行为时要求他人为特定行为(包括作为、不作为)的权利,是一种请求权,而非针对对方行使请求权时依法行使抗辩权的权利。

  四、钱沛静在收到原审判决的第二天就在珠江半岛花园的小区大门口粘贴未生效的判决书,部分同样不交管理费的业主利用该判决结果煽动业主不交管理费,并声称管理费可以打七折,导致部分不明情况的业主对管理人员横加指责,并要求退还30%的管理费。案虽不大,但影响很大。

  五、江晖公司为钱沛静提供了物业管理服务,双方之间形成了事实上的物业管理服务合同关系。江晖公司作为物业管理公司,其对小区提供的是整体物业服务,如果部分业主基于自身各种因素考虑而不按时缴纳物业管理费,则会影响到江晖公司的正常运作,继而影响到小区的整体管理质量和服务水平。

  上诉请求:1撤销原审判决;2判令钱沛静向江晖公司支付2012年1月至2013年4月的物业管理费75072元、水电分摊费588元及滞纳金574元;3判令钱沛静承担本案一、二审全部诉讼费。

  上诉人钱沛静亦不服上述判决,向本院上诉提出:一、案涉《临时物业管理委托合同》是无效合同。1、佛山市南海区大沥镇嘉怡社区居民委员会(以下简称嘉怡居委会)既不是珠江半岛花园的业主,更不是业委会,在未得到珠江半岛花园业主授权的情况下,无权代表珠江半岛花园业主与江晖公司签订《临时物业管理委托合同》。2、《临时物业管理委托合同》从未向业主公示。嘉怡居委会就算想牵头为珠江半岛花园业主聘请物业服务企业,也必须将物业管理服务合同的内容向全体业主公示后投票。原审法院不仅未审理嘉怡居委会是否有代表珠江半岛花园业主签订合同的资格,也未审理江晖公司提供的合同是否经过公示,更未对本案中出现的三份不同的文件作出任何说理,这种判决明显是错误的。

  二、江晖公司违规接管黄岐珠江半岛花园的物业管理后,不仅没有尽到物业公司应当尽的义务,反而破坏原来的管理规则和物业。1江晖公司提供《物业收费备案表》的备案日期是2012年8月17日,也即是说,在此之前的收费均没有物价部门的许可或批文,属于违规收费。2江晖公司违规收费,乱收费情况严重。江晖公司接管小区物管后,停车过夜收费8元,至今仍不能提供收取停车费的合法依据,以前更是不能提供发票进行收费。3侵占业主的公共收益。江晖公司在珠江半岛花园的长达一年多的经营时间里,利用公共用地所设立的临时停车位收益,出租公共场地的收益,均没有公布收支情况。4侵犯业主的公共利益。江晖公司接管珠江半岛花园后,将小区部分公共停车位作为固定停车位销售,在销售不出去的情况下,更是不允许业主停放,这明显是侵犯了业主的公共利益。5破坏原有设施设备,违规收取停车卡押金及工本费。江晖公司接管珠江半岛花园小区的物管后,第一时间改变了停车场的入口。并以此为由,取消旧的停车卡,收取新停车卡50元的押金和20元的工本费。6私自设置门禁,限制业主的出入自由。由于江晖公司不能提供最基本的物管服务,因此大部分业主拒绝交管理费。因此,江晖公司在没有经过业主投票同意的情况下,私自设置大门的出入门禁,并以此为由,不交管理费就不给门禁卡。7堵塞消防通道,造成安全隐患。江晖公司在接管珠江半岛花园的物业管理后,并不是把心思放在提高服务水平,改善小区的环境上,而是肆意破坏小区宁静美好的环境,在小区出入口及各空地随意设置石墩,堵塞消防通道。8破坏绿化,围闭广场,改成停车场收费。在珠江半岛花园小区的正门,本来有一个广场,在未咨询过业主的前提下,现在已经给江晖物业围闭起来,进行停车收费,原来的绿化带,也荡然无存。9对违规买卖公共用地的行为视若无睹,包庇纵容。对发展商将小区的公共用地改为停车位进行买卖的行为不但不加以制止,并协助开发商进行划线,树桩等工作,并为违规车辆办理出入卡。对江晖公司的种种违法行为,业主由2012年3月开始多方申诉,甚至联名递交申诉材料到市三打两建办,政府有关部门的答复是耐心等待答复。

  上诉请求:1撤销原审判决第一项,驳回江晖公司的全部诉讼请求;2判令江晖公司承担本案一、二审全部的诉讼费用。

  双方当事人对对方上诉内容的答辩意见均与己方上诉内容一致。

  上诉人江晖公司未在二审期间向本院提交新证据。

  上诉人钱沛静在二审期间向本院提交如下证据:

  1行政投诉复印件2份,内容为向南海区政府、大沥镇政府的投诉及回复,拟证明江晖公司根本没有履行物管的义务,侵犯了大部分业主的权利。

  2照片19张,从照片可以看出,垃圾没有及时清理、保安亭经常没有人,物业公司在出口处负责收费,收费没有穿制服,管理混乱以及保安在值班的过程中经常睡觉,没有履行保安的义务等问题。此外,小区有很多停车位,物业公司故意设置了很多障碍不让业主停车,将公共地方设置为私人停车位。在出入口的保安,在管理过程中,经常阻扰业主正常进入小区。

  3江晖公司收取停车费的发票复印件4页,由于物业服务收费备案表中没有关于停车收费的备案,说明了江晖公司乱收费。

  上诉人江晖公司质证认为,证据1与本案无关,该证据正说明了江晖公司按照与嘉怡居委会签订的合同履行,明确说明了公共绿化带没有进行任何改造,门禁根本就没有启用。对于停车问题,没有看到钱沛静有车和办证的证据。对于照片,不知道拍摄的时间和对比性,至于人为制造不允许停车的问题,是因为原来占用了消防通道,所以现在不允许停车。对证据3的真实性没有异议,是延续原来物业公司的收费标准,室内停车费8元,室外停车费6元。

  经审查,钱沛静提供的证据1,从有关部门的回复来看,并未显示出江晖公司在物管工作上存在严重问题。证据2由于拍摄的仅是某一时点,即使真实也不能体现物管工作的连续性和整体性。证据3的收费问题双方均已确认,无需再审查。故对上述证据本院均不予采信。

  经审理,原审判决认定事实清楚,本院予以确认。

  本院认为,钱沛静上诉认为嘉怡居委会既不是珠江半岛花园的业主,也非业委会,其无权代表珠江半岛花园业主与江晖公司签订《临时物业管理委托合同》,且该合同从未向业主公示,故据此请求确认该合同无效。对此,本院认为,钱沛静在一审时持有一份《临时物业管理委托合同》的复印件,认为该合同和嘉怡居委会与江晖公司签订的《临时物业管理委托合同》不一致,但钱沛静持有的合同落款日期在江晖公司持有的合同落款时间之前,即使钱沛静持有的合同真实存在过,亦不能排除嘉怡居委会与江晖公司在之后对相关问题另行进行过协商。至于大沥镇政府办公室是否对临时物业服务合同限定期限为三个月,并不能影响大沥镇嘉怡社区居民委员与江晖公司的签订的《临时物业管理委托合同》的实质效力。嘉怡居委会与江晖公司签订的《临时物业管理委托合同》公示时间晚于签订合同时间,但仍旧按照《广东省物业管理条例》的相关规定取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,该公示时间亦不能作为确认合同无效的法定条件。由于钱沛静所在的黄岐珠江半岛花园小区没有成立业主委员会,其所在的嘉怡居委会依据相关部门规定代行业主委员会职责与江晖公司签订的《临时物业管理委托合同》,其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定,合法有效,具有法律约束力。江晖公司作为物业公司,钱沛静作为珠江半岛花园的业主均应依据《临时物业管理委托合同》的约定履行其相关的义务。钱沛静上诉请求于法无据,本院不予采信。

  江晖公司在签订《临时物业管理委托合同》后进驻珠江半岛花园小区并实际进行了物业管理。由于物业公司提供的物业服务具有公共性和整体性,故不能以单一业主对物业服务的评价来断定物业服务是否到位。且在物业服务过程中,即使单个业主欠缴物业管理费,作为物业管理公司很难对单个业主不进行服务,因此,钱沛静作为业主之一事实上接受了物业服务,其应缴纳相应的物业服务费用。钱沛静在上诉中提出案涉物业管理合同无效以及江晖公司应对破坏小区物业承担责任等,均不能作为不缴纳物业服务费用的抗辩事由。且即使江晖公司存在违规收费等情形,钱沛静作为业主可向相关政府部门予以投诉。钱沛静上诉所提江晖公司的其他问题,如前所述,其证据并不足以反映是属于侵害全体业主之权益事件。因此,原审判决认定江晖公司提供的物业服务存在瑕疵并酌定钱沛静可按合同约定的70%的标准缴费处理不当,本院予以纠正。钱沛静应按《临时物业管理委托合同》的约定向江晖公司支付其欠付的物业管理费及滞纳金和水电分摊费。

  综上,原审认定事实部分有误,本院予以纠正。江晖公司上诉部分有理,本院予以支持。钱沛静上诉无事实和理据支持,本院不予采信。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)(三)项的规定,判决如下:

  一、维持广东省佛山市南海区人民法院(2013)佛南法沥民三初字第117号民事判决第二项;

  二、变更广东省佛山市南海区人民法院(2013)佛南法沥民三初字第117号民事判决第一项为:钱沛静应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司支付2012年1月至2013年4月的物业管理服务费75072元及滞纳金(以75072元为本金自2012年1月6日起按日千分之三的标准计至本判决确定的付款之日止)、公共水电分摊费5880元。

  如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本案一审案件受理费减半收取25元,二审案件受理费100元,均由上诉人钱沛静负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长 徐立伟

审 判 员 蔡成中

代理审判员  舒  琴

二〇一三年十二月十三日

书 记 员 黄 金红


20200109125620

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