侍伟与四川鑫泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/56/25四川省绵阳市中级人民法院

民事判决书

(2014)绵民终字第438号

  上诉人(原审被告):侍伟。

  委托代理人:龚林,四川浩鼎律师事务所律师。

  委托代理人:相丽丽,四川浩鼎律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告):四川鑫泰物业服务有限公司。

  法定代表人:汪文斌,该公司总经理。

  委托代理人:王涛,四川众城律师事务所律师。

  委托代理人:李雪,四川众城律师事务所律师。

  侍伟因与四川鑫泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案,不服绵阳高新技术产业开发区人民法院(2014)绵高新民初字第179号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年2月25日立案受理,并依法组成合议庭于2014年3月18日对本案进行了审理。上诉人侍伟及其委托代理人龚林,被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司的委托代理人王涛、李雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  经审查现有证据,足以认定如下事实:2008年1月4日,四川鑫泰物业服务有限公司与四川龙都实业有限公司签订了《布鲁斯国际新城B区前期物业服务合同》,约定:四川鑫泰物业服务有限公司按绵阳市物价局《绵价费(2004)56号》物业管理服务质量标准及服务内容二级提供物业管理服务。同一天,四川鑫泰物业服务有限公司与四川龙都实业有限公司针对物业服务合同签订了《前期物业服务补充协议》,约定:物业费标准为高层住宅为每月12元/平方米,四川鑫泰物业服务有限公司代收垃圾清运费。违约责任约定为:业主或物业使用人违反合同约定,未能按时足额交纳物业服务费用和代收相关费用的,应按应缴纳费用总额的5%向四川鑫泰物业服务有限公司支付违约金并及时缴清费用;四川鑫泰物业服务有限公司违反合同约定,未达到约定的管理目标,四川龙都实业有限公司有权要求四川鑫泰物业服务有限公司限期整改并达到合同要求,逾期未整改的,或整改不符合合同约定的,四川龙都实业有限公司有权终止合同。造成四川龙都实业有限公司经济损失的,四川鑫泰物业服务有限公司应给予四川龙都实业有限公司经济赔偿。

  2008年8月19日,侍伟与四川龙都实业有限公司签订了《商品房买卖合同》,购买布鲁斯国际新城B区13幢2单元4楼2号建筑面积为12675平方米的一套房屋。2008年12月27日,侍伟正式入住该房屋。侍伟缴纳物业费、垃圾清运费至2010年12月31日,此后未再缴纳物业费。2013年10月1日,四川鑫泰物业服务有限公司在小区内对欠费业主进行了告示催收未果,四川鑫泰物业服务有限公司遂提起本案诉讼,请求判令:1、侍伟立即支付拖欠物业费本金294821元(含物业费、生活垃圾清运费);2、侍伟支付违约金14741元;3、诉讼费由侍伟承担。

  一审庭审中,双方均认可截止2013年12月25日,侍伟尚欠四川鑫泰物业服务有限公司物业费及垃圾清运费共计294821元。二审庭审中,侍伟为支持其主张向本院提交了绵阳市高新区布鲁斯·国际新城业主委员会出具的《通报》、《布鲁斯·国际新城物业费欠费调查表》、《布鲁斯·国际新城前期物业满意度调查表》用以证明四川鑫泰物业服务有限公司的物业服务存在瑕疵,没有达到二级服务标准。四川鑫泰物业服务有限公司质证意见认为:绵阳市高新区布鲁斯·国际新城业主委员会出具的《通报》是由新成立的业主委员会出具的,具有偏向性意见;《布鲁斯·国际新城物业费欠费调查表》上的签名是否为每位业主签名无从考证,且达不到证明目的;《布鲁斯·国际新城前期物业满意度调查表》中90%以上业主为欠费业主,无法证实其真实性、客观性,达不到上诉人的证明目的。

  上述事实,有当事人的陈述、商品房买卖合同、入住登记表、物业服务合同等证据在卷佐证,足以认定。

  原判认为:原告与四川龙都实业有限公司签订的前期物业服务合同及相关补充合同。根据《物业管理条例》与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,对业主具有约束力。被告应当向原告支付物管费及垃圾清运费。被告辩称小区存在服务瑕疵,但未举任何证据予以证明,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,该辩解理由不予采信。庭审中,原、被告对物业服务费、垃圾清运费的数额均不持异议。被告在合同约定的期限内未按时缴纳物业管理服务费属违约行为,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,原告主张逾期缴纳的违约金应予以支持,计算为294821元×5%=14741元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:被告侍伟应于本判决生效之日起五日内支付原告四川鑫泰物业服务有限公司物业费及垃圾清运费人民币294821元、违约金人民币14741元,以上合计人民币309562元。案件受理费减半收取为25元,由侍伟负担。

  宣判后,侍伟不服原审判决,向本院提起上诉,请求二审法院判决上诉人不承担物业费、垃圾清运费给付或发回重审。

  其主要上诉理由:被上诉人应按绵阳市物价局《绵价费(2004)56号》物业管理服务质量标准及服务内容二级提供物业管理服务,但是合同签订后,被上诉人的服务远远没有达到二级服务标准。

  被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司未作书面答辩。

  本院认为:根据双方当事人的诉辩理由,本案争议焦点为,侍伟是否应当支付物管费、垃圾清运费。侍伟以四川鑫泰物业服务有限公司的物业服务标准未达到《布鲁斯国际新城B区前期物业服务合同》约定的二级服务标准为由,提出其不应承担物业费、垃圾清运费的主张。因侍伟系布鲁斯国际新城B区业主,依照《物业管理条例》第二十五条:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”、第二十六条:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”、第四十二条:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”之规定,在四川鑫泰物业服务有限公司与四川龙都实业有限公司签订的《布鲁斯国际新城B区前期物业服务合同》未终止前,该合同对侍伟具有约束力。从该合同关于“四川鑫泰物业服务有限公司违反合同约定,未达到约定的管理目标,四川龙都实业有限公司有权要求四川鑫泰物业服务有限公司限期整改并达到合同要求,逾期未整改的,或整改不符合合同约定的,四川龙都实业有限公司有权终止合同。造成四川龙都实业有限公司经济损失的,四川鑫泰物业服务有限公司应给予四川龙都实业有限公司经济赔偿”约定看,即使四川鑫泰物业服务有限公司的物业服务未达到约定的服务目标,其应承担的应是限期整改、终止合同或经济赔偿的相关责任,而并非是承担少收或不收物管费、垃圾清运费的责任。因此,侍伟提交的证据不能达到其不应交物业服务费的主张目的。

  综上,侍伟所提上诉理由不能成立,对其上诉请求不应支持。原判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定”之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费50元,由侍伟负担。

  本判决为终审判决。


审判长 陈 谦

审判员 李华峰

审判员 陈 江

二〇一四年四月三日

书记员 王晓倩


20200109125625

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